某住宅小区事项可行性研究分析

究分析录营可行性分析 (一)GDP发展令人瞩目 (二)人均GDP突破4500美元2005年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价地产业在2005年呈现理性回归的迹象。知》意见》通知》 (一)道路建设外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。 (二)绿地建设点扩大到14.3个百分点。 (三)定销商品房建设年6月份可以交付并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。 (四)其它间断服务。一年来，热线中100％，办结率达到99％。 (五)2006年工程目标城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。城市交通工程预计投资约18亿元；环境绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。4、2005年常州市市区土地市场情况(数据来源：常州市国土资源局) (一)市区土地出让总体情况005年市区共出让土地83幅，总出让面积约达5613亩。 (二)综述1)、土地成交总量略降，武进区成交土地猛增其中：城区成交土地面积为1440.00亩，同比减少39.58％；武进区成交土地面积3510.62亩，同比增长2)、成交土地平均容积率提高过程中的必然。3)、土地成交价格升高土地成交价格是供求关系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地状况(拆迁量)、年的成交净地价格进行对比。用地性质等因素的差别，依然不能对土地具体上涨幅度进行评判。例如新北区，2004年土地出让均价仅为52.1万元/亩，2005年上涨155%达到132.9万元/亩，其原因是发展比较成熟的，靠近城区的高新技术开发区范围地块。4)、土地购置、储备风险在增加2005年土地市场上下半年的市场表现截然不同，起伏明显。上半年土地市场受商及开发商对于储备土地的开发策略。5、商品房住宅供需总体市场(不含经济适用房、定销商品房) (一)总体市场1)、商品房住宅供应总量与需求总量情况住宅供应总量达300万平方米，同比增长55.02％，其量133.60万平方米，同比增长161.14％。2)、商品房住宅平均销售价格情况长幅度较2004年下调十个百分点。积439.16平方公里，人口41万。州国家高新区位于常州铁建区以来，通过大力实施“国际化带动、城市化推进、科教兴区、区乡共同发展和可持续发展”五大战略，坚持以经济工作为中心，以招商引资为抓手，全力发展外向型资30038万美元，引资作为经济工作的首要任务来抓，历年累计批准外商投资企业959家，合同外资超个，利雷迪斯，德国莱尼，韩国现代，台湾光阳、东森媒体、台光科技、上扬光电等。二是产业集聚发展势头良好，成为沿江开发新优势。科学谋划沿江开发产业布局，政、商贸、文化、服务中心。四带分别是：沿长江，依托中国精细化工(常州)开发园区和滨江工业园正逐步形成化工能源产业带，重点发展精细化工、能重点发展纺织、印染等传统产业。87项，逐步形成了电子信息、软件、智能仪器、动工业总产值的47%。化进程不断加快，城市功能日益完善。通过大力实施“城市化推进”战略，校区、常州工学院、建东学院等三所高校，公办民营常州国际学校教学成绩斐然，占息服务等城市功能日趋完善。常州市的西北部，地处常州西环线与北环线交汇处，238、338省道穿境而过，紧靠长江黄金水道，南临京沪铁路、沪宁高速公路和312国道，是历史悠久、人文荟萃之地。早在南北朝时，就出了齐梁两位开国皇帝及十三位皇帝。清朝中后期，以费伯雄、马培之、巢崇山、丁甘仁为代表的孟河医派创造了“吴中名医甲天下，孟河6孟河镇规划：设施齐全，目前已有包括台湾、香港和韩国等地区和国家的进区企业80多家。万美元，实际利用外资198.5万美元。，目前建有中学3所、小学7所、卫生院1所、心建医院。执法模范乡镇。里。2004年，全镇实现国内生产总值(GDP)25.2亿元，完成工业总产值73.58亿元，实7500万美元；农民人均收入已经达到6800元。交通纵横交错，省道338线、重化一路、新港中路、创业路、新业路等横穿全镇东西。河、澡江河连接长江——老运河，距常州机场、沪宁高速公路、常州火车站均不足空于一体的独特的立体交通网络。圾处理中转站、水厂等一批源头企业已经启用；新型居民住宅、商贸服务、文教卫生、赏、憩歇的好去处。新岱路、新四路、新六路、沪宁高速公路、藻江河等贯穿全境。亿元，新批合同外资6288万美元，实际利用外6亿元，农业总产值达到0.96亿元，农民纯收入达7407元。业集中区已建成面积3800余亩，自1999年12月正式启动以来，共投入基础设施建设资金2.6亿元，已形成“七通一平”的投资硬环境。截止2004年底，共引进企业76总投资超过8亿元。逐步形科勒公司拥有世界先进的发电机和发动机生产制造技术，普利司通是名列世界五百强的企业。该镇还以政府和采用民资或农村经济组织投入的方式来开发标准厂房，集约使用土地，量高、投入产出潜力大的企业使用标准厂房。目前，新桥工业集中区5万平方米的标准厂房已全部利用，引进企业达7家，盘活存量土地70余亩。农业经济稳步增长。该镇大力推进高效农业、特色农业建设，发展了甜玉米、奶牛、芦荟等市农业博览会金奖、常州市第五届名优农产品。在高速公路北的叶家村段创建的农业示范园，总面积70.53公顷，总投资500油、特种水产、花卉苗木、食草禽兽、经济林果“五大产业”。文化发达，科教先进。新桥中学为江苏省三星级高中、常州市省标市级重点中学；新桥小学为江苏省实验小学；新桥中心幼儿园通过“精致幼儿园”的建设，形成特色幼儿园。新桥镇文化站为省三级文化站。区“新型小城镇”、“教育先进乡民得天独厚的区位优势。薛家镇是常州市高新技术开发区的延伸和继续。2003年常放型经济蓬勃发展。工业集中区累计引进外资企业27家，内资企业81家，协议总投集中区的工业占全镇工业总产值的65%。资近20亿元，2005年计划投资11.7亿元，其中60%用于基础设施建设。沪宁高速公路、新岱路、薛冶路、春江路穿越南北。镇级公路七纵七横，自成一体；水电、燃气、快速推进，镇区居住人口占全镇总人口的35%以上。高速发展的工业经济。近年来，薛家镇党委、政府十分珍惜千载难逢的发展机遇，镇经济总量的50%以上；引进投产的内、外资企业更是以跨越式速度发展。全镇工业经济欣欣向荣，正以前所未有的速度高速发展。去年，镇党委审时度势，为适应薛家经济和社会的和谐发展，提出了花三年时间，把薛家镇建设成为常州市的“工业强镇、财政大镇、人居名镇、文明城镇”的战略目标，并把薛家镇未来几年的愿景描述为“布局合理、生态协调、设施完善、功能齐全、环境小城镇，成为常州改革开放的形象和标志”。仅20公里。境内有民航常州机场和沪宁高速公路罗委会。罗溪镇拥有良好的工业基础，工业已成为全镇经济发展的支柱。全镇现有工业企级火炬计划项目4项，国家级技术创新项目5项，国债项利用外资1410万美元，完成外贸出口额1058万美元。公害蔬果基地2个和草莓、番茄、黄瓜3个无公害产品；服务业形成了机电设备市场、苏国际塑化城专业市场的进区建设，将对全镇第三产业结构优化起着十分重要的作用。建成江苏省实验小学。罗溪镇是江苏省卫生镇、江苏省“双拥”工作先进乡镇、江苏省群教先进乡镇。E、西夏墅镇地处常州市西北，南靠沪宁高速公路，距常州高速公路西道口(常州罗墅湾道口)3公里；紧临常州机场，距机场4公里；北依长江，距国家一类开放口岸——常州港10公里；省级公路(常州大外环和212国家级公路覆线)穿越镇区。全镇2平方公里，总人口3.94万人，下辖15个行政村、2个集镇居委会。2004年，全镇完成国内生产总值5.38亿元；全社会固定资产投资12亿元；工业总产；财政收入5834万元。“三新科技园”为主体的特色高效农业；常州西北地区最大的墙地砖市场也已初具规模。工业集中区以来，按照高标准配套、全亩，企业一期总投资21亿元，注册资本3.3亿元。我镇园区先后被评为江苏省乡镇工业小区和常州市重点工业园区之一。长77.43％；已售面9.15％；平均销售率45.76％。区域内主要以小高层、高层为主，花园洋房、别墅是产品亮点。从面积上看，区域供应平均面积为117.94㎡。2005年，区域平均成交价格为3697.76元/平方米，比上年增长9.08％。今年民政局统计资料，今后几年常州城区每年将有8000－10000户新人需要登记结婚。假设有5000户购买100㎡的新房子，那将每年消化50万㎡的新商品房。条件人员2005年常州在岗普通工人收入突破17000元，预计今年将有15%的增长。居民收入提高了自然就会消费，大多数人最根本的需求就是房子，置业将成为他们消费的首选。新北区的大力发展、青龙工业园的快速建造、武进的撤县变区等等，使得常州市区的范围不断扩大，增加了附近农民的收入，勾起了他们圆城市人的梦想。员2005年常州拆迁量基本和去年相同，全市拆迁面积270万㎡，城区大概有6000多户拆迁。假设有3000户购买100㎡的新商品房，那将消化30万㎡的新商品房。户全国整体房地产市场的蓬勃发展，常州房地产市场的稳定快速发展，给很多人带来赚钱的机会。不光越来越多的本地个人资金投资房地产，还有大量的外来资金涌入常州房地产市场。创业人员常州第三产业的快速增长，带来全国各地的生意人来此淘金，他们需要先解决居住问题才能更大精力投入事业中去。现在大学生普及，常州每年都吸收5000名大学生投入到常州的各项建设中去，他们中大多数都是外地人，自然会在常州安家置业。比例分析投资客户购房人员比例投资客户结婚夫妻结婚夫妻创业者拆迁人员改善居拆迁人员条件者条件者者决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。消费者买房的第一步：明确购房目的；——无数遍地问自己：为什么要买房？——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？给子女给子女投资投资婚给父母4%改善居住23%基保值保值常州房地产市场分为五大片区，消费者选择意向从高到低依次是：钟楼区、天宁区、城中区域、新北区、武进区。钟楼区天宁区城中区域新北区武进区钟楼区天宁区城中区域新北区武进区系列1新北区受政府政策的大力倾向，一些规划中的公园、绿地、体育场、道路、学校、医院等配套设施的布局建设为房地产项目开发提供了明显的利好。成为购房者最满意的片区。城中区域由于属于老城区，目前开发量较少，购房者的需求未能充分挖掘，随着该片区大量项目的上市，该片区消费者的购房积极性将会大幅度提高。70㎡以下160㎡以上4.1%0.1%%通过对常州整体消费群体的分析，我司总结了以下几个特征：消费行为有一定跟风现象，有着羊群效应，如排队买房、随政策选择区域等。消费者较容易接受新事物，如对小高层、高层的快速接纳。消费者对教育、配套要求较高，如对学区房的选择，以及为小孩教育舍得花成本。消费者超前消费意识较强，如购房消费中贷款占了很大的比重。的区域，以便尽快适应周边的生活习惯。费力情况分析调研日期：2006年3月24日——3月25日；调研区域职业划分公务员由于私营业主在区域消费能力较强，因此在调查中主要选择私营业主，其次由于本项目今后将主要以刚性需求为主，因此本地居民也是此次调查的主要对象。23004023004025002500以上 区域调研年龄层次划分28%21%18%16%7%0－2526－3031－3536－4041－4546－5050以上年龄划分客户占了总。孟河镇房价区间调查情况0下2000人数销售价格较低，调查结果表明其价格区间在1500——2300元/㎡之间。房型面积选择独栋别墅联体别墅高层小高层选择物业类型%0%5%10%15%20%25%30%议还是以开发成本较低，市场较容易接受的多层建筑开是开发。区域房型面积调查26%20%70以下71－9091－120121－150以上区域置业动机调查此在以前当地居民几乎没有购过房。因此当地居民几乎都是首次置业。是否会选择孟河镇的物业43%是是否起来，所以目前的不景气也将得到改变。三、项目开发经营可行性分析(以下分析均为预测值，仅供参考)依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。亩，因此必须对地块进行整体规划。B、分期实施。该项目开发总建筑面积预计达79920㎡(预计容积率在1.2左右)，预计总投资约6000万元人民币左右(按土地成本60万/亩计算)，如此大规模的投资，期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。行自主开发。※项目公司购置该地块所需成本较低(相对市中心而言和优惠的政策)。※项目地块所处的特有的区位优势及市场前景(周边有中心医院以及市民广场等公建配套)。地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。公司在常州房地产业界的知名度。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。建筑面积分摊系数表(以下数据均为预估值)公共分摊面积住宅建筑面积金额(元)1002程费3,8153建安工程费1942,4922.19%567,8237用6213.11%81,4529合计元。公共建筑面积住宅建筑面积 (含商业部分)建筑类别建筑 (㎡) (建面)数 (栋) (㎡)数 (预估)4339061%32110394套1707124％6120142套墅711310%1022032套套35565%2排12029套71130100%//597套型销售均价汇总表型建筑面积 (元/平米),000,90054,6000,400㎡/建筑面积40%28617㎡1260%42513㎡1860000000÷79920=750.75元/㎡61157919÷79920=76