房地产企业税收风险管理研究

房地产企业的税收包含多个方面，因而所产生的财务和税务数据也是非常多的。这一状况直接给房地产企业税收风险管理带来了一定的挑战性，需要在风险管理的过程中考虑到税收数据的复杂化和多样化。同时，国内不少房地产企业存在偷税和漏税的行为，也给税务监管方面带来了工作上的难题。因此，有必要在新时期加强房地产企业税收风险管理，并做好税收监督，完善基础的税收风险管理机制，保障房地产行业的健康发展。一、房地产企业税收的主要风险点(一)房地产企业开发环节的税收风险点1.成本核算方面的准确性问题成本核算本身是房地产企业开发阶段的重要内容之一，相对而言，这一内容出现风险的可能性是最大的。在目前的房地产企业开发阶段，许多企业都出现成本核算数据造假的情况，妄图通过一些虚增成本数据来逃避税收，再加上房地产开发有一定的期限性特征，这期间往往会受到多种因素的影响，因而相应的成本核算也较为复杂。一些房地产企业还会涉及较多的配套设施，因此，往往会选择在工程完工之后才展开成本核算，由于所涉及内容较多，核算难度也会随之增大。面对这些状况，房地产企业税收风险管理应当着重关注成本核算环节[1]。2.电子税务数据存在不规范现象现如今，越来越多的企业开始实施电子化办公，电子税收也逐渐映入人们的眼帘，其能够迅速完成税务数据填报，整个税务申报环节也较为方便快速。但从目前状况来看，不少房地产企业所申报的电子税务数据都存在一定的问题，比如，基础的会计科目出现混乱状况、记账时间不准确、科目填写不正确等。之所以会出现这些状况，主要原因在于房地产企业税收管理人员缺乏对电子税收的准确认知，对相关计算机软件的应用不太熟悉，以至于电子税务数据填写会出现不规范问题，直接影响到了税务申报结果。3.个人所得税代扣代缴流程不完善房地产的运营方式本身较为特殊，所涉及的财务活动环节也较多。在开展房地产建设的过程中，一般会有工程队伍直接承包建设工作，那么必然需要给这一部分人员发放工资，并做好个人所得税的代扣代缴工作。但对于其中的一部分临时工而言，他们本身不属于公司的正式员工，且存在一定的流动性，那么在对这些人员展开个人所得税代扣代缴工作时，便容易出现流程不完善的现象，不仅不会开具一些正规发票，也没有将这一部分人的工资实时纳入企业劳务报酬当中。这一状况无疑给房地产企业税收管理带来了一定的风险性[2]。(二)房地产企业保有环节的税收风险点1.土地信息登记不符合相关规定要求在房地产企业的税收项目当中，城镇土地使用税本身属于其中非常重要的一种，而对于这一税收项目的缴纳，需要有相应的土地信息登记作为基础，但有不少房地产企业并没有按照相关规定要求展开土地信息登记工作，导致税务缴纳的延迟，也给税务管理带来了一定程度上的风险。在电子税务系统的逐步完善下，已经可以扫描到哪些企业没有及时进行缴纳税务，如果房地产企业被查出存在延迟缴纳税务的行为，那么必然会受到一定处罚。2.房屋房产税延迟缴纳的风险性在房地产的房子建设完工后，除了交付给业主的房子，其他房子都需要出租或者自用处理，而这一部分房屋也会有相应的房地产税收，需要做好房屋信息登记，并按照相关标准来展开税务缴纳。但从实际状况来看，不少企业忽略了这一部分税务，不仅没有对相应的房屋进行登记，也没有缴纳相关税务。因此，为了加强房地产企业税收风险管理，必然需要着重关注出租和自用房屋的税务问题，做好相关信息登记，否则将会受到严厉处罚[3]。二、房地产企业税收风险的主要形成原因分析(一)房地产企业财务活动的复杂性对于房地产企业而言，本身经营的产品较为特殊，主要是以土地和建筑物为经营对象，通过对房屋建筑物的加工改造和销售，来达到盈利的目的。从经营性质上来看，房地产经营与一般的商品和劳务是完全区别开来的，开发形式也呈现出了复杂多样化的特征，与我们生活中常见的其他行业表现出了巨大的差异性。房地产企业的财务活动需要涉及到房地产建设和销售的各个环节，在每个环节的处理方式也有一定的差异性，因而会对财务人员形成一定的素质要求。如果财务人员不具备较高的专业素质，那么便很难处理好财务和税务。面对房地产企业财务活动的复杂性，财务人员必须具备相应的房地产知识，能够准确、合理地分析税务数据，正确开展税务核算和申报工作。无论其中的哪个环节出现数据方面的问题，都会导致不同程度上的税收风险，因而必须需要加以重视。(二)房地产行业税收机制的多变性相比于其他行业，房地产行业具有一定的特殊性，所涉及的业务非常广泛，对应的税务种类也相当多。在对不同税务展开处理时，所需要遵循的机制方法也有一定差异。同时，我国针对房地产行业所出台的税收政策较多，且存在多变性，很容易随着房地产行业发展环境的改变而发生变动。在这种形势下，一旦房地产企业无法妥善处理好不同税务，那么便容易产生税务风险。(三)房地产企业管理层缺乏税务风险防范意识现如今的许多房地产企业在税务方面都没有形成良好的风险管理认知，也没有重视税务风险防范，进而造成企业所有人员都没有认真对待房地产企业税收风险问题，缺乏相关知识，认为只需要做好基础的财务核算和税收申报变没有问题了。事实上，房地产企业税务风险可能来源于各个方面，仅仅做好财务核算是远远不够的，还应当深层次关注税务流程，做好事前的税务风险预防和中期的税收监督工作，并在后期对整个税收展开工作检查。这需要整个企业上下集体形成良好的税收风险防范意识，并认识到风险管理的重要性[4]。三、加强房地产企业税收风险管理的主要建议(一)合理运用大数据技术展开纳税工作结合当前国内房地产行业的发展状况来看，近些年涌现出的房地产企业数量非常可观，且不同房地产企业的发展规模也不一样，除了一些我们所熟知的大型房地产企业，也分布着许多规模较小的房地产企业。由于自身规模较小，因而相应的管理措施也不是特别成熟，更加难以合理开展税收风险管理工作。对于这一状况的改善，可以选择合理运用大数据技术，使得房地产企业税收风险管理逐步融入大数据当中。一是可以加强税收风险管理工作，二是能够提高税务缴纳的准确性。大数据的应用相当广泛，而且具有智能化的特征，将其应用到税收风险管理工作中的时候，可以完全覆盖到不同的房地产建设阶段，并结合不同阶段的财务管理状况，具体性地解决和应对税收管理工作中的风险。(二)切实完善现有税收风险防范管理机制在应对税收管理的相关问题时，房地产企业必须要遵循相关法律法规，做好基础的税收风险管理知识培训，主动分析税务缴纳过程中容易出现问题的风险点，从而做到有效的税收风险防范管理。同时，房地产企业应当从大的方向出发，切实完善现有税收风险防范管理机制，从根本上提高自身的税收风险防范能力，不断加大成本核算阶段的税收监督力度，尽可能避免税收风险的出现。(三)构建科学的房地产税务风险评估机制房地产企业的税收问题完全覆盖了从开发、建设到完工交付的三个阶段，因而在实际的税收风险管理当中，也需要结合这三个阶段来具体对待税收问题。为了有效评定不同阶段的风险程度，房地产企业可以尝试着构建科学的税务风险评估机制，采用定量的方法展开税务综合考察，严格确保数据的真实有效性。一旦发现税收数据存在问题，需要及时进行纠正。首先，房地产企业内部可以组建一支主要负责对税务风险展开评估的队伍，如果缺乏内部组建条件，那么也可以从外部聘请一些优秀的高素质专业人才，由他们进行税务风险分析评估，从而了解风险程度以及威胁性；其次，房地产企业应当优化税务信息收集体系，确保所有信息数据的准确性，避免出现税务数据造假的情况；最后，房地产企业有必要结合自身的税务状况持续优化风险评估机制，准确覆盖房地产建设工作的各个阶段，做好预警和防范工作，及时发现风险并加以有效处理。四、加强房地产企业税务风险管理的具体实践措施(一)拓宽税务风险管理途径，加强部门之间的交流合作通常而言，房地产企业的税务管理涉及到了非常多的工作内容，且包括了多种多样的税务类型，无论采用哪一种计税方式，都需要由专业人员展开纳税申报。在这一状况下，如果房地产企业规模较小，缺乏专业性较强的税务管理人员，那么便可以将税收风险管理交由外部税务事务所。在房地产项目的规划初期，税务管理人员应当将主要的风险关注点放在契税和耕地税方面，而到了中期的施工阶段，则需要关注印花税和营业税。在这其中，一些房地产企业会通过会计手段来调整营业税，从而达到延长现有资金的目的。在房地产项目预售和完成阶段，税务风险管理需要着重关注房地产企业所得税和营业税，并且也需要了解这一过程中的房产税以及附加税等。为了确保税务风险管理能够有效开展，还应当加强企业部门之间的交流合作，做好房地产企业与税务部门之间的沟通联系，及时了解房地产行业税收政策的变化，进而降低税务风险。(二)准确分析税收实际状况，适当调节税收筹划房地产企业税务风险管理的有效开展，必然会涉及到相当多的财务活动和管理人员，因而在对税务风险进行预防控制时，需要充分结合税务实际状况来进行，并对相关的税收筹划数据加以分析研究，发现标准数据与参考数据之间的差异，随之做好税务方面的监督管理。如果税收风险是由于人为因素导致的，那么还需要结合企业的现有制度进行调节，以达到顺利转移税收风险的目的。如果税收风险是由于税收政策变化的原因导致，并给企业带来相当大的税收负担，企业财务管理人员需要及时快速做出反应，适当调节现有的税收筹划。如果税收风险是由会计核算方面的问题导致的，那么需要对相关数据进行审查，充分了解哪一部分的数据核算出现了问题，并要求税收管理人员重新核对税务数据，避免造成更大的税收风险[5]。(三)强化企业守法意识，坚决做好诚信纳税现阶段，国内房地产行业的发展整体较为稳健，而在国家实施全新的住房制度后，很多城市都出现了房源供大于求的状况，使得房地产企业所能获得的利润远远高于社会平均利润率。对此，政府必然需要采取一定的措施平衡其中的利润差异，因而针对房地产的税收政策也在逐步完善和调整当中。但也有一部分房地产企业为了从获得更多的经济利益，没有按照相关政策来完成纳税工作，甚至开始出现偷税漏税行为，进而导致了一定的税务风险。为了避免这一状况的发生，房地产企业应当引以为戒，强化自身的守法意识，引领企业的所有人员形成良好的纳税认知，坚决做好诚信纳税，杜绝偷税漏税行为。(四)优化企业内控机制，针对性设置税务管理岗位房地产企业在加强税收风险管理时，应当紧密结合税务政策，从根本上防范和控制税务风险，积极贯彻国家的相关税务政策。首先，要树立企业法人的税务治理观念，提升管理层在税务风险防范中的指导作用，明确不同岗位的职责；其次，房地产企业应当针对性地设置税务管理岗位，尽可能配置专业素质较高的税务管理人员，并做好日常的税务风险管理培训工作，逐步提高税务管理人员的专业素养；再次，房地产企业要结合税收政策的变动来不断优化风险防范和管理机制，做好税收风险管理责任的细化，一旦出现税收风险，能够第一时间加