新时期零售企业商业地产的经营方式

新时期零售企业商业地产在创新经营方式的过程中，可以按照自身的发展特点和经营创新需求，积极引进订单地产、加盟出租、整买零卖、地产扩张、联营出租等经营方式，在打造更多经营发展优势的同时，促使自身效益的良好发展，增强零售企业商业地产市场竞争力的同时，促使国民经济的发展进步。一、商业地产的发展现状目前商业地产的发展速度很快，但是，也开始发生零售业下行的问题，很多企业在转型发展的过程中也面临着规划融资问题、转型升级问题等等，不利于商业地产的良好发展。传统零售房租成本有所提升，甚至已经比销售增幅高，零售企业也呈现出业态老化的现象，市场缺少一定的增长动力，这对商业地产、零售企业都造成了一定的影响。二、零售企业和商业地产的关系近年来商业地产快速发展的过程中，衍生出很多的住宅地产行业，很多国外的商业地产也开始进入到我国的地产领域中，使得开发经营向着多元化的方向发展，通过租售结合、出租不出售等形式经营，甚至开始采用零售企业的经营方式促进商业地产的经济效益发展。从实际情况来讲，商业地产本身就是地产商与零售企业共同进行经营的一个载体，两者之间需要在签订契约进行合作的情况下，按照共同利益之间的联系，产生一定的合作关系，预防出现风险问题的同时获取更多效益。从本质层面而言，商业地产就是利用商业化的形式在地产行业中获取一定的利润，零售业态的销售形式可以在商业地产与零售企业相互合作的情况下，利用各种合作方式获得较高的经济效益，二者之间有着相互促进、互相合作的关系。三、零售企业商业地产的运营模式（一）订单地产对于订单类型的运营模式来讲，就是进行商业地产运营程序的局部改良优化，也就是在地产开发之前明确具体的商家，结合商家的要求实现有关项目的规划任务，例如：大连万达集团就采用了订单式的零售企业商业地产的运营模式，和沃尔等连锁企业之间利用签订长时间合作协议的方式，创建了战略联盟的关系，在项目开发之前和合作企业之间相互谈判，吸引商业巨头进驻其中，此类零售企业在进驻商业地产行业之后，为了更好地抢占市场，势必会优先解决选址困难等各种问题，这样在订单式捆绑性地产开发的情况下，除了可以发挥零售企业的优势，还能促使开发项目的良好建设与发展。与此同时，在采用订单式运营模式的过程中，还能打破传统运营局限性，将零售企业商业地产的所有工作相互联系，避免出现地产开发、零售之间相互脱节的现象，在一定程度上还能减少经营过程中的成本，合理进行成本的控制。从大规模的零售企业发展来讲，订单地产运营模式，主要就是资本和商业相互联合的新型模式，在地产商的帮助下能够更好地解决选址问题、物业建筑问题等等，有着促使企业发展、扩张的良好作用[1]。（二）加盟出租此类模式主要就是零售企业寻求适合进行开发的地址，以长时间承租形式或者是购进土地形式、购进房屋的形式等，将垫面出租给相关的加盟店，通过差额获得一定的利润。例如：麦当劳公司在我国的第一家分店就开设在北京东单、长安街的接口位置，是黄金地段，是20世纪八十年代末期入驻的，此阶段人们还没有充分认识到土地的价值，之后在对网附近进行改造的过程中，麦当劳因为土地超前获得到很大一笔补偿款，此时人们才察觉到麦当劳在房地产方面的投资眼光。在采用加盟出租模式的过程中，可以将第一债权人的权利转让给零售企业，使其可以具有在银行中获取贷款的资格，这样除了能够应对加盟者在开店过程中出现的资金短缺问题，还能促使零售企业经济效益的提升，对房地产进行控制，还便于相关的零售企业开展受许人的管理工作。在零售企业租赁店铺之后，通过名牌筹码降低店铺价格，对店铺进行出租的过程中，通过商业地产专业性的分析方式等提升价格，这样可以增加活动空间。为了可以将加盟出租方式的作用充分发挥出来，在采用此类经营模式期间，应遵循一系列的要点，首先，为加盟商提供专业的店铺选址服务，通过三个月到六个月左右的考察，明确店铺的地址和城市规划发展是否符合，会不会因为市政或是周围的原因出现动迁现象，会不会被列入到城市规划红线等等，这样才能保证选址的科学性，以免出现选址不良或是不合理的现象。其次，编制相应的经营程序，统一店面的具体摆设规则要求，合理设置具备一定竞争力的商品，这样才能吸引更多加盟商的注意力，使得加盟商在品牌效应的作用下，更好地参与到其中，使得零售企业商业地产的加盟出租模式持续性、长远性的发展应用[2]。（三）整买零卖从整买零卖运营模式的本质层面来讲，就是零售企业商业地产经营的过程中，直接参与到商业物业的选址活动，利用资产和开发商之间强强联合，在项目开发的最初阶段就要和开发商之间相互创建开发商的退出机制，获得在建设完成以后的资产处置权，之后利用产权分割类型的销售方式，也就是部分自己持有，统一性的进行经营。例如上个世纪末期颐高集团就进行了电脑城与卖场的整买零卖，先购买产权或者是自主性建设项目，之后进行产权分割的销售，取得了良好的经营效果。从具体的情况而言，整买零卖经营模式在应用期间，零售企业可以购置或者是联合开发等形式获取相关项目的产权处置权，将其作为基础兼顾商业运营、物业资本运营的模式，在进行商业经营的同时，还可以进行房屋的售卖和管理，此类模式受到投资人的青睐。并且在整买零卖经营的过程中，可以强制性的利用返租合同进行约束，通过大业主的身份来运用资本杠杆，在一定程度上能够促使商业活动的稳定经营，促使投资人能够理性的进行投资，获取相应的回报[3]。在采用此类经营模式的过程中，应重点关注以下几点：1．在将资产介入到有关地产开发过程的前期阶段，就要合理的设置开发商退出机制，使得开发商在整体的资本投入之后，可以获取到较为合理的回报。2．可以采用物业资产部分销售形式、物业抵押的形式、经营类型贷款的形式、引进信托投资形式等等，对前期阶段的资产投入进行合理的平衡，以免因为前期的资产不平衡出现项目开发和零售的问题。3．长时间的持有一部分物业，剩余的其他物业都可以利用产权分割的方式进行销售，并且开展统一性的经营活动，利用持续性的经营来获取到更多的商业利益，促使物业的增值，并且可以为投资人提供更为合理的回报。（四）地产扩张地产扩张经营模式主要是零售企业大范围、大批量的进行商业用地的购买，利用出租方式或者是自用的方式等减少成本，获取到更多的效益，同时还能借助土地增值来形成企业扩张的良好经营业态。此类模式在应用的过程中，能够为零售工作带来很多的现金流，在一定程度上可以满足地产行业在现金方面的根本需求，甚至于能够形成商业地产的高利润、高现金流之间互补的良好效应，并且在商业地产发展的过程中还能将零售企业的长处发挥出来，增强经营工作的水平。值得一提的是，在使用地产扩张经营模式的过程中，应完善有关的经营战略，首先，借助零售企业自身优势准确、专业的判断商业地产情况，再借助零售现金流大批量的购置商业用地。其次，通过购置的商业用地增值来促使企业资本扩张[4]。（五）联营出租此类经营模式就是零售企业在开发商一方整体性进行店铺的租赁，之后将多余场地出租给其他的商家，赚取一定的利润，不仅可以提升自身效益水平，还能更好的规避风险问题。在采用此类模式期间，应该注意的是：首先，尽可能选择商业中心的位置，整体性地进行承租，然后对其进行统一性的规划和管理。其次，将经营的区域划分成为自主经营部分、出租部分和联合经营的部分，对于自主经营的部分来讲，自主性的使用，出租的部分则出租给其他的商家，联合区域则是零售企业和商家之间共同性地进行经营和管理，共同获取效益、承