房地产销售案场精细化管理

案场精细化管理项目准备阶段的精细化管理1-1-1售楼处的功能选择及布局1-1-2客户组织1-1-3接待流程的设计售楼处的功能选择及布局1、售楼处是楼盘展示形象（特别是工地没有建设或工地建设中）整个楼盘的形象、需要表述的外部特征主要是靠售楼处进行视觉的表达。2、售楼处是销售团队长期工作的场所，提供一个舒适的工作环境，对于员工也是一种福利3、售楼处往往是认筹，开盘，看房团参观等销售行为的重要场所，售楼处的布局对于销售动作的执行会起到事半功倍的作用。视觉形象员工福利销售工具为什么要讲究售楼处售楼处的作用

体现项目的特征，调性体现开发商的实现能力及建设实力成为未来的社区标志营造气氛，促进成交

我们从售楼处在市场出现的形式及位置来进行分类，可以分为项目现场售楼中心、项目场地以外或异地临时租用的售楼处、商场及房交会展区售楼处、网络虚拟售楼处四大类。现场售楼中心会所售楼处临街商铺售楼处临建售楼处外场售楼处门市售楼处宾馆售楼处展会、商场售楼处网上售楼处房交会商场展区售楼处售楼处的功能

选择及布局常规售楼处内部

所需要具备的功能概况1、客户洽谈功能：洽谈是最基本也是最原始的功能，从最早的一张座子，3-4把椅子发展到组合沙发+茶几的客厅布局模式，每一部的升级也是销售模式改变的见证2、销售接待及轮排功能：同洽谈功能一样，接待及轮排功能也是最原始的功能，一方面是客户接待层面的，一方面是销售管理层面的3、模型展示功能：随着销售方式及行为的进步，各个开发商及销售公司越来越重视项目的模型表现及模型区的展示功能。更多的注重视觉冲击对客户的影响。4、裱板展示功能：作为模型展示的辅助产物出现，由于模型虽然有很强的视觉冲击力，并能具象的展现项目特征，但往往模型过于理性，裱板作为展示的辅助物而产品。其更多的希望通过感性的文字或画面的表达来帮助客户更多的感受到楼盘的特质。5、建材功能展示区：随着市场竞争的激烈，同时随着建材设备的日渐升级，环保材料、节能材料、新材料、新工艺的运用越来越多。售楼处越来越多的开辟建材展示这一区域，通过图文实样等手段，丰富展示物品。具象的展示项目建材。6、儿童游乐区：这是一种人性化的表现，也是很多卖场借鉴了国外商场，超市等营业场所的功能，专门开辟用于儿童活动的区域，便于父母可以有更多时间和精力了解项目。7、贵宾接待/视听功能区这是在洽谈区上的一种升级，在装修定位上会更接近于会所包间的配置，甚至有些贵宾区配有专门的酒吧、雪茄吧、红酒吧、影院等功能8、室内样板房有些项目现场工地不具备样板房条件，或工程进度和销售进度间差异较大，会在售楼处内建设样板房。售楼处的规划影响售楼处规划的因素：产品的类型项目的特点永久建筑/临时建筑已有商铺/专门建设项目的定位客层的定位售楼处的功能分区模型区洽谈区销控区裱板区签约区财务区常规分区特殊分区建材展示区影音视听区贵宾接待区儿童活动区吧台区售楼处的规划客户参观动线的设计销售动作流程规划与售楼处空间的关系各功能空间的显与藏在规划中同时结合：售楼处的外观1、售楼处门头2、售楼处立面3、售楼处的指示系统案例-浦江华侨城案例-布局辅助功能在二层：由贵宾厅兼影音厅，财务，售后，签约。4大区域构成从总体上，售楼处1层主要满足客户日常接待需求。并作为项目形象展示的主要空间场所在特殊空间规划上，希望售楼处的高端外事活动（如政府领导参观），客户签约活动。放在相对封闭和单独的空间进行，减少与接待区的互扰。常规功能在一层：由模型，洽谈区，电视墙（取代传统裱板区）、控台区、水吧、卫生设施。6大区域构成

单体模型区

规划模型区普通洽谈区同模型区、柜台去、电视墙之间的联系十分直接，便于客户在此空间内走动。互动模型区和洽谈区普通来访客户在该区域能够完成所有讲解及推荐动作。动态显示屏CF展示对比比例对比比例

广州富力某售楼处

巨幅互动式显示屏能够直观的表现项目的各类信息，包括区位，交通，配套等。动态展示模型与裱板需阐述的信息。

可以借鉴的模型区布局方式

总体模型和洽谈区单体模型、总体模型、裱板区、洽谈区规划重点：模型区与裱板区互动关系密切单体模型应对总体模型有放大或解释作用洽谈区与模型区应靠近，便于客户走动，避免多动线的相互干扰销控区应能整个鸟瞰模型区，裱板区，洽谈区，能了解到现场状况总体模型洽谈区洽谈区洽谈区裱板区办公区域销控区有问题的案例认购区、水吧认购区、开放签约区、水吧规划重点：开放签约区可以设计成多用途区域可以设置为一个“藏”的区域简单的动线使客户能有安定感配合水吧的设置，能提高客户的舒适感封闭签约区、贵宾厅及内部办公区规划重点：封闭签约区的规划有利于解决争端客户相对私密的区域，使客户能与外界隔离，减少互扰贵宾区设置位置要能体现出身份感，同时内部家具需考虑周到内部办公区往往简单装修，设计位置应隐蔽，避免破坏售楼处整体调性

贵宾区形同虚设如果作为签约区，由太开放，且缺少相应的隔断有问题的案例

售楼处导视系统导视系统规划重点：如在非主干道路上的售楼处，应特别注意导视系统的设置路口空旷地带是设置导视系统的首选阵地导视系统需连贯，明了，易懂售楼处内部动线规划客户进场动线洽谈区客户动线销售人员接待动线进入签约区动线进入2F贵宾区动线

多动线避免干扰有显露在外和空间也有私密交流的空间售楼处开盘空间运用外场等候区选房区财务审核突发问题处理或作战指挥部客户组织客户组织项目开盘成功项目销售成功目标和结果的桥梁？客户组织每个项目经理的核心目标？开盘前，进行有计划的客户组织明确销售目标测算需求来访量设定回笼节点进行客户筛选拟定媒体覆盖计划测算需求来访量：

依据项目所在的区域客户构成的特征客户的消费习惯历史的成交数据项目的特征如：闹市区，市郊，郊区，商业成熟区域，欠发达地区。。。如：联排、小高层、多层。。。如：多次置业，熟悉购房，首次置业。。。如：地域、区域同类楼盘来人、来电、成交等比例值项目的定位测算需求来访量：

测算

根据前页所述，修正数值如：来电转来人率：来电2.5：来人1来人转认筹率：来人2：认筹1认筹转大定率：认筹1.4：大定1销售目标200套CABC280认筹量280套B560来人560组A1400来电560来人1400来电客户构成渠道、媒体区域客户：外区客户：其他客户：45%40%15%直投派发账单巡展电视网络活动客户资源区域客户外区客户纵向和横向的结合：垂直象限代表数量（成果）水平象限代表时间跨度数量时间（周）直投派发账单巡展电视网络活动客户资源报纸红色代表来电线灰色代表来人线总户数10幢800套80000平米首批推出计划A2幢160套16000平米B3幢240套24000平米C4幢320套32000平米客户积累情况

来访

意向

认筹

A839组699组304组B1259组1049组456组C1678组1398组608组客户积累与推案关系表设计客户回笼的节点：错误的观念：客户转换的比例值，并不是任其自然发生的。要控制值在一个恒定的区间内发展，需要进行相关的业务动作的跟进。可以唯我所用的客户回笼时机：样板房公开售楼处落成项目出地面4层单体、整体模型项目资料、cf片vip登记。。。。。。进行客户筛选：灵活运用报价进行客户筛选：通过报总价范围圈定客户通过报周边（区域）价格试探客户通过报单价（均价）范围排摸客户通过报单一价格区间筛选客户280认筹量560来人1400来电总结200套成交目标目标根据目标测算来电需求来人需求预判来人构成测算媒体、通路根据投放周期根据投放通路投放媒体广告利用回笼环节利用回笼道具完成客户回笼客户回笼设计筛选标准结合回笼环节提供意向客户客户筛选客户组织接待流程的设计销售流程销售流程已经成为房地产销售的基本动作，如何使之更精细，对项目的销售更有帮助为什么要重视销售流程？因为销售流程是服务的保障。因为销售流程是提高销售率的保障。销售流程-行为行为分为四种：纯行动性购买提示式的行动诱导性冲动有计划的冲动销售流程的准备动作：销售流程中

动作要点1、认识产品、面积、采光、座落、景观等等2、熟悉环境，编列答客问A、模型区询问（了解）需求

1、面积2、房数进行地点解说B、幻灯箱、裱板区（交通示意、地理位置、重大工程及城市规划）介绍产品优点介绍都市规划（即远景）强调本产品的优点询问购买者其他基本资料C、样品屋（建材展示）强调本产品内部优点（建材、规格、规划）询问购买者其他基本资料D、说明书（销售资料）分析对方的职业、收入、个性E、推荐.二攻一原则分析对方喜好了解/分析购买预算F、价目表（议价程序）G、压迫下定第一次H、压迫下定第二次常规销售流程主动迎客交换名片裱板区、灯箱区（小区大环境、小环境介绍）样板房或工地带看洽谈区洽谈区深入洽谈带客户至财务室付定金约定签约时间、产权人数、复印证件网上定单送往产品详述、确认产品模型区（产品介绍、初步锁定产品）下定联系客户再次确认签约时间网上签约来访流程：辅助销售的在于这个环节体现服务的环节贯穿整个流程销售循环迎客我们将由专业的销售人员以诚恳的态度、热情的微笑至售楼处门口欢迎您的到来，并为您做全程引导服务！裱板区我们的销售人员将耐心细致的为您介绍项目地段及周边发展潜力！模型区我们的销售人员将耐心细致的向您介绍项目整体规模、大致分布情况及配套设施等！洽谈区我们的销售人员将引导您入座，递送上茶水饮料，并与您做深入洽谈！带客看房我们的销售人员将带领您直观感受项目工地、样板间，并做详细介绍！为了您的安全，至工地现场需佩戴安全帽！送客我们的销售人员将亲自送您至售楼处门口，并欢迎您的再次莅临,并目送离开来访接待的精细化要求-提升服务形象确定签约时间客户至售楼处正式签约解答客户疑问客户确认核对个人信息打印合同复印相关证件客户签约业务员再次确认合同带领客户至财务室付款财务开具发票业务员复印发票、合同签约前一天致电客户再次确认签约时间提供样本合同供客户查看再次确认是伐有遗漏处，专案女专同时确认带领客户至售后服务处缴费缴纳登记费用并开具收据提醒客户将所有发票收据保存好便于产证办理带领客户至银行签约处与银行信贷员沟通，进行贷款签约签约完成，送客送客户至售楼处门口，道别常规签约流程签约流程：提前1-2天提醒您携带签约相关资料及首付款项；提前预约贷款银行或置业担保公司；销售流程中的技巧声音的技巧笑容的技巧文字的技巧交谈的技巧销售流程中

的技巧声音的技巧：谈吐是增加人望、产生好印象、更是感化、说服之匙声音的节奏强于弱：高：问不容发，回答对方的部题（速度快、反映快）中：配合对方的调子，寻找时机，使对方配合我的调子低：隔着合适的时间，以木讷一语，清清楚楚的说稍微拉低：》边说边加强语气销售流程中

的技巧声音的间隔：

推动主要话题，整理言辞和想法给接收者有回答或发问的机会促使彼此趋于接近，进而合一引起听者的好奇心逼使对方有所决断声音间隔的五个作用：笑容的技巧：

当我们跟每个人碰面，一定先相互注视，那一瞬间的表情足以决定一切，因为表情显露了那个人的内心。而销售人员在于如何透过笑容，表达自己的诚意。生活中的情况：帮你的销售人员，调出一个真诚的笑容。文字的技巧：学会用文字（书信）传递精神：

书信表达了你的诚意，表达了你有异于其他销售人员的信号。加深同时建立好的印象。**总经理钧鉴：感谢您百忙中抽空前来参观，使我们有机会向您推荐本公司的项目，在短短的参观及交谈过程中，我们深深体会到您平易近人的态度及敬业精神，您领导一个庞大的企业，在商场上拥有极高的知名度，尤其您白手起家的精神，更令人肃然起敬，您的成功是必然的，因此能与您认识是我们的荣幸。：在今天的社会里，房地产的领域已经超越了遮风避雨，它是一种安全保障的象征，同时也是一种专业与个人身份的表现，以总经理丰富的人生阅历及经验，定能体会它的真义，希望透过我们的努力，本着公司系统健全的制度，高度专业化的服务精神，不论你在何时，何地均能享有物业的保障。关于XX细节，有不明了的地方，我们可以进一步再跟您联络与报告，务必让您满意，更希望您在XXX项目购买的过程中能有保值、增值、通胀性的对抗。有健康的身体才是商场制胜的本钱，提醒总经理在日理万机之余，还是得特别注意您的身体。敬祝神采飞扬书信（例）：昨天蒙您百忙之中抽空前来售楼处，不胜感激，虽然短短时间交谈可以感受您对工作投入与提拔后进之心，让初入社会的我倍感温暖，希望下次还能有向您请益的机会。敬祝万事如意，神采飞扬。短信（例）：交谈的技巧：

说话的时候发音正确，措辞得当，是显示你的教养程度

反比例：说话的效果是与时间的长短成反比率关系的，没有效果的话不必多说

减少劳动，尽量夹进具体例子

变化自如，自己想强调的话，通常都会说的很慢

如何积极认定对方的价值，就成为对方欢迎与否以及交谈起劲与否的关键

你是不是集中精力倾听对方说话流程可以帮助到什么：1、扩大来人接待效率2、提升项目品质3、更好更全面的展现产品力4、控制业务员执行的节点5、刷选客户6、促进成交销售流程流程的其他作用：1、用流程来管人2、用流程规范动作3、用流程控制质量4、用流程控制细节5、辅助销售管理都灵广场美格菲会所景观商业街景观商业街样板区导游式的流程设计：

注重对于各个展示面的表述标准化的对各个细节进行阐述流程设计中强化社区特点—以展示为目的浦江华侨城

流程设计所解决的核心问题：1、来访量巨大，但又必须符合项目体现服务的要求2、客户跨度大，来访客户承受力水平差异大3、核心销售团队人员有限，无法做到每客必陪4、同行或业内参观量巨大，且必须保证服务质量星河湾的流程

来电流程客户来电来电专员接听

了解渠道告知交通路线简单了解需求告知参观时间汇总资料至经理

统计总量分配至客户经理明确去电计划资料至客户经理

感谢致电了解客户需求安排参观时间星河湾的流程来电接听环节进行专人接听的安排：1、解决电话不在销售卖场内的问题2、有效解放客户经理，使其不需兼顾电话接听环节3、进行客户的初步筛选，对于承受能力很低的客户，进行分流4、先获取客户信息，在客户经理回电前，有时间进行客户基础情况的了解5、参观时间的告知，能帮助销售经理了解近期来访高峰，并作出应对准备星河湾的流程

来访流程客户来访客户经理陪同介绍实地参观洽谈阶段预约客户

由讲解专员讲解产品客户经理进行补充了解客户需求

客户经理陪同进行产品推荐

客户经理深入洽谈完成逼定动作参观客户客户专员进行介绍客户专员带领入园参观非预约客户客户专员进行介绍

由讲解专员讲解产品销售经理安排人员接待了解客户需求实地参观

客户经理或专员陪同进行产品推荐洽谈阶段

客户经理深入洽谈完成逼定动作送客星河湾的流程来访环节讲解专员，客户专员，客户经理的分工1、解决客户经理少而参观客户多的矛盾2、做到不同性质的来人，以不同的人员应对3、强化管理项目信息介绍的关节，有效控制项目信息的标准化4、客户专员作为辅助客户经理工作的岗位，有效分担客户经理的工作强度5、自由参观的模式，简化各个环节工作人员的作业标准6、用工作人员的数量来进行工作漏洞的弥补，随时补位—以流量接待为目的接力式的流程设计：

注重各个节点的衔接注重各个节点的岗位设置各个展示点配置专人介绍浦东星河湾项目准备阶段的精细化管理1、定战略3、缴成果4、宣事迹5、总结经验案例浦东星河湾浦东星河湾

项目概况地块北至白莲泾，东至锦绣路，西至中心河，南至浪水浜。基地总用地面积约23万平方米，总建筑面积约47万平方米。其中小学和幼儿园总占地面积约2.4万方，建筑面积约1.4万方，商业街总建面2.1万方，超白金五星级酒店包括酒店、会所、体育馆等。整个社区分三期开发，布局结构动静有序，虚实相生、环环相扣。小学幼儿园商业街超五星级酒店一期二期三期浦东星河湾

产品特征

浦东星河湾一期推出户型面积在220-600多平米之间，主力户型面积都在200-300多平米的大三房、大四房。并均为套房设计。汇聚全球顶级资源的社交场所，为业主搭建一个全面提升生活质量、事业发展、自身修为的高端价值平台。浦东星河湾项目定位星河湾，中国最高端生活与社交平台在这里，这样的故事还有很多。。。。。。1、一期323套房源一次性全推出，推量大并需确保项目热销；2、项目所在地段非传统意义上的豪宅地段，地段不被市场认同；3、都是大面积产品，单价总价都较高，属于千万级以上门槛；4、星河湾在上海首次亮相，知名度与品牌影响力都不足。浦东星河湾营销面临的问题：万人看星河湾核心营销策略解决来人问题根据超高总价构成的超高端公寓的转定率，反算来访需求客户组织分解解决之道渠道营销推广事件50+250人的超级团队京、沪、惠三地同步推介会至少100家资源机构合作100万高端数据积累易居八大资源整合1个超级展示现场1个销售基地（8.8前）易居CRM销售系统平台支持新闻炒作策略第一财经战略合作广告整合方案星河湾跨界招聘会大师杯马球赛高尔夫巡回赛8月8日核爆中国波士，倾城之夜中国高端地产峰会建国大业南中国启动仪式……四维模式事件

首次登陆上海房展会星河湾跨界招聘会慈善晚宴胡润十周年大师杯马球赛荷兰银行理财论坛高尔夫巡回赛奢雅品鉴晚宴

8月8日核爆中国波士，倾城之夜中国高端地产峰会建国大业南中国启动仪式

……

星河湾京、沪、惠三地同步推介会至少100家资源机构合作乐居会100万高端数据积累易居系统资源整合渠道推广新闻炒作策略第一财经战略合作50家主流媒体广告整合方案推广媒体推广1、第一财经战略合作2、新闻炒作五路攻势3、广告集中投放攻势第一财经战略合作五项合作：全国高尔夫精英挑战赛波士堂三周年庆典

CBLA活动（中国最佳商业领袖）平面媒体投放（专题+硬广）电视广播投放（高收视率栏目投放）第一财经战略合作方案

由第一财经主办、易居中国作为全年合作伙伴、星河湾特约献映的2009年度高球盛事——“易居中国•第一财经商界精英高尔夫挑战赛”于7月3日在北京叠泉乡村高尔夫俱乐部挥杆启程。

第一财经传媒有限公司董事长、总经理高韵斐与易居中国董事局主席周忻以及星河湾地产副总裁梁上燕女士共同出席并做简短发言，并举行了第一财经与星河湾战略合作的签约仪式。

CBLA广告集中投放攻势“围”“追”“堵”“截”Step1：圈定客户Step2：追寻客户Step3：积聚客户Step4：销售目标达成销售数据解读技巧销售数据解读技巧销售数据有哪些？来电来人成交总量累计量渠道需求区域动机关注点总量累计量渠道需求区域动机关注点意向度未购因素职业总量累计量家庭构成均价均面积落点区域职业购买因素销售数据对于销售有何帮助？来电数据：产品印象媒体效果广告主标目标客户构成来人数据：来人数据：各媒体的转来人率主打信息与客户需求的匹配度客户来源与定位的差异客户构成的特点客户需求与产品的差异客户需求落点客户对于价格的反馈客户购买&未购买的因素成交数据：均价与目标的差异成交落点对于未来价格走势的影响客户地图成交客户会聚的特征如何解读销售数据1、培养对于数据异动的敏感度如：周来人量通常为25组，但是突然出现的异常。是否能及时寻找原因2、学会运用同类数据短期内的对比如：上周数据与本周数据的变动关系，上周单项最高权重与本周数据最高权重的变化3、学会看累计数据与当周数据的比例差异累计数据是大样本统计，有减小误差的作用，通过比例值的比对帮助找原因4、利用交叉分析寻找原因部分数据有交叉性，可以找出问题5、绘制客户地图统计汇总表实例类别及选项数据类别数据内容累计与当周数据的比较当周数据与上周数据的比较来人数据和成交的比较单个表单的数据解读：累计和当周的组合，看比重变化上周和当周的组合，看瞬时变化成交和来人的组合，看转换率变化例如：50-55成交年龄的比重开始加大是不是主推产品面积放大，总价变高是不是媒体导向发生变化是不是人群结构发生变化媒体渠道客户区域客户年龄客户需求客户层次来访时间交通工具来访人群来访人群家庭结构总价预算楼层需求家庭结构面积需求购买目的付款方式客户意愿询问重点统计汇总表实例数据解读案例一、客户属性分析二、交叉分析三、典型客户描述****项目，12月6日开盘，截止至12月25日所有房源售罄共计认购联排43套，叠加47套WHO我们的客户是谁？WHERE我们的客户来自哪里？WHY我们的客户为什么购房？WHAT什么是我们的客户所关注的？WHICHChannal我们的客户是通过什么渠道知道项目？客户属性分析WHO（客户特征）WHO（资产级别）WHO（老业主）浦东塘桥1组占1%闵行金汇1占2%闵行春申2组占2%；闵行古美1组占1%；闵行华漕12组占13%；长宁古北4组占4%长宁天山1组占1%长宁中山公园1组占1%长宁虹桥5组占6%静安区静安寺1组占1%徐家汇1组占1%徐汇田林1组占1%卢湾打浦桥1组占1%浦东陆家嘴1组占1%青浦共计6组，占7%，赵巷、新城各2组，徐泾、重固各1组闵行七宝19组占21%；A9长宁新华路2组占2%宝山共康1组占1%宝山大华1组占1%奉贤南桥1组占1%虹口大连路2组占2%黄浦人民广场2组占2%普陀长寿路3组占3%普陀曹杨32组占2%松江洞泾2组占2%杨浦五角场1组占1%闸北大宁1组占1%闸北火车站1组占1%自住投资投资

自住

皆有长宁北新泾2组占2%居住区域WHERE（生活区域）浦东2组占2%闵行18组占20%；长宁区13组占14%静安区2组占2%徐汇5组占6%卢湾区1组占1%黄埔区2组占2%普陀区3组占3%青浦10组占11%杨浦区1组占1%工作区域宝山2组占2%奉贤1组占1%外地21组，占23%虹口2组占2%松江5组占6%闸北区2组占2%WHERE（工作区域）WHY（购房动机）WHAT（购房关注）WHICHCHANNAL（认知渠道）交叉分析购买动机资产级别居住工作

区域工作性质置业情况万科老业主私家车级别年龄投资自住联排叠加联排叠加客户属性

家庭结构++++维度一维度二维度三维度四30-40岁44%

二口之家22%

三口之家30-35岁33%

小太阳之家45-50岁44%

三代同堂33%

35-40岁41%

45-50岁70后新贵35-45岁68%

多套公寓

首置别墅1000万

以上500-1000万

左右500-1000万

左右500万

左右33%

非首置别墅66%

多套公寓

首置别墅22%

非首置别墅56%

多套公寓

首置别墅44%

非首置别墅44%

1套公寓

首置别墅56%

多套公寓

首置别墅38%

20-30万56%

30万以上29%

20-30万63%

30万以上56%

20-30万44%

30万以上78%

20-30万11%

30万以上居住

七宝、华漕

虹桥赵巷、外地工作外地、青浦、

浦东41%

9组朗润园

2组红郡

2组兰桥

1组优诗美地21%

2组城花

红郡假日

兰桥华尔兹

优诗美地

各1组33%

2组城花

1组红郡22%

1组城花

1组朗润园76%私营业主15%私企中层45%私营业主32%私企中层

24%

国企事业单位67%私营业主22%国企事业单位44%国企事业单位33%私营业主

22%

私企中层居住

七宝、华漕

古北、虹桥赵巷、外地工作闵行、长宁

外地居住

七宝、华漕

北新泾外地工作闵行、长宁

外地居住

七宝、华漕

北新泾外地工作闵行、长宁

外地维度设定关注点：认可万科品牌，大虹桥发展，别墅立面品质，只选择联排，因为认为联排物业形态增值空间大于叠加。关注点：认可万科品牌，大虹桥发展，别墅立面品质，空间尺度，附送面积，选择下叠居多是因为下叠总价低且地下室写入产证，方便以后出手。联排自住客户典型特征：年龄+家庭结构+置业情况+居住工作区域+工作性质1、30-40岁，2人居住，已购买多套商品房或别墅，现居住工作在闵行及青浦附近的私营业主及企业中高层2、30-40岁，三口之家，孩子学龄前，首置别墅，现居住工作在闵行及青浦附近的私营业主及企业中高层典型特征分析（自住类）关注点：认可万科品牌，物业，建筑风格，考虑总价因素及实际生活需求，不需要过大空间，工作在附近，动线较方便。叠加自住客户典型特征：年龄+家庭结构+置业情况+居住工作区域+工作性质+私家车级别1、30-35岁，三口之家，首置别墅，孩子学龄前，现居住工作在闵行七宝一带，事业单位中层管理者，私家车价值20万左右2、45-50岁，三代同堂，首置别墅，现居住在长宁虹桥、北新泾一带，事业单位中层管理者，私家车价值20万左右关注点：认可企业品牌，物业，建筑风格及小区规划，期望生活居住品质提升，属于再改类型，由于居住人口相对较多，对于房间数及空间要求更高，因而大都选择上叠。工作在附近，认为大虹桥发展会带来较为方便的交通及配套。开盘组织开盘组织是对开盘当日的销售进行进行计划及组织：开盘组织灵活运用卖场空间合理组织开盘流程设计压迫环节学会运用“群众”斗“群众”的方法

灵活运用卖场空间

尽量在现有的卖场中规划开盘活动

对于卖场空间尽可能的合理运用

灵活运用卖场空间外场等候区选房区财务审核突发问题处理或作战指挥部合理组织开盘流程

购房客户和未购房客户不相交（利用信息不对称策略）

每条动线只有一个作用，或进或出，不能相合并

保持选房区域的私密性，避免选房区过于开放（便于进行调整和销控）

等候区配置餐点，延长客户的等候时间及耐心

等候区井井有条，留住客户；选房区制造混乱，迷惑客户外场等候内场等候选房等候选房区销控区财务区审核区签单区发呆区闷客户压客户设计压迫环节学会运用“群众”斗“群众”的方法在开盘过程中，销售已经站在较强势的地位。如果手段运用不熟或不当，容易引起客户的激励反抗。所以开盘环节，销售应该给客户的感觉是完成例行工作，而用过引导客户的方法，让客户与客户间形成牵制作用。如：开盘组织排队，一定有客户提出疑问。销售的任何答复都会让客户觉得反感学会让客户帮你说话，让大部分人帮你解决小部分人客户动线外场停车区域电瓶车接送客户至大堂1F1F大堂客户礼仪接待确认客户身份（新老）引导客户至二楼二楼接待客户进行模型讲解、样板房参观及预约登记客户经理陪同或发放即时贴和参观须知进行样板房参观付筹客户告知参观后前往相应选房区（8月4日－BF）（8月5日～8月7日、8月8日－2F）未付筹客户告知参观后前往2F咨询案例

浦东星河湾12456125导示水牌样板房户型水牌总平图停车牌7地下停车场指示牌停车牌264533停车牌门岗电瓶车泊客处电瓶车泊客处电瓶车泊客处电瓶车泊客处外场维护停车1停车2停车3停车4停车51F:接待引导区咖啡吧·客户休息区电梯B1封闭1~2F运行大堂电话接听客户迎接往BF楼梯设检查岗（已付登记金客户）8月4日已付登记金客户前往BF等候区8月5日～8月7日、8月8日已付登记金客户前往2F等候区2F:接待讲解区模型介绍区板房参观登记（水吧）·资料发放&登记统筹指挥部财务室·8月8日新增客户收筹·签约收款尚未完工开放应急处理&签约区（突发事件解决）第二、三批客户等候区25人/间，约100人，约30~40组51～80号认购等候区2认购等候区3认购等候区481～150号151～210号叫号预备区16～22号叫号等候区210～15号销控板销控台选房区9桌叫号等候区11~9号思考区财务区审核区认购等候区（第一批）用餐区12:30开始第一批BF:认购选房区认购等候区123～50号茶歇区填写区资料预案：如8月8日认购客户过多，则在用餐区撤餐后休息等候地点总负责人功能区域负责人联系方式岗位人数岗位任务要求名称人数星河湾酒店地下一层(认购选房)臧建军：王莉萍：李莉：胡珀：高伟东：认购等候区门口

礼仪4问候、引导保安22BF整层维护秩序朱青玲（销）

红缨队3客户登记、引导认购等候区1（23~50号）于晴（销）

红缨队2配合客户经理安抚客户、问题答疑客户经理1客户安抚、问题答疑保洁2保持现场整洁饮品区Kevin

酒店服务人员4提供饮料，并保持供应量（供应时间：9:00～20:00）叫号预备区（16~22号）高伟东（销）

客户经理2叫号，引导、填《房源意向单》选房区胡珀（销）

客户经理9有经验的客户经理进行客户逼定填表区红缨队10复印跑单思考区李莉

销控区赵成刚（统筹）

客户专员4根据销控指令，分发《认购书》信息录入（科耐系统）客服经理4根据销控指令，分发《认购书》黎胜（销）

审核并盖章调配人员2审核并盖章审核区Linda（服）

客服经理6资料审核、系统录入、定单发放黄慧敏（服）

咨询提交区Linda（服）

公证2公证业务财务区

财务经理4诚意金转定金、定金收取黄慧敏（服）

客户专员4跑单复印8月8日星河湾酒店B1层认购选房区人员分工及安排关于开盘前的客户落位为什么要重视客户落位？客户落位是为了帮助项目平衡去化。加入价格测试的落位可以帮助修正面市价格准确的客户落位对于开盘销售引导及开盘销量预估作用重大关于开盘前的客户落位如何来做客户落位？不同区间由于信息释放不同所以，所获得的落位意义不同开盘一房一价报价单价段报价总价区间报价意向金根据客户的原始意向进行落位了解客户在没有价格干扰的情况下的需求落点可根据落点分布，对产品的基准价格进行调整开盘一房一价报价单价段报价总价区间报价意向金根据客户的承受能力进行落位了解客户客户对项目的可支付能力客户可支付能力的了解对于落点转换的帮助较大开盘一房一价报价单价段报价总价区间报价意向金更为接近一房一价的单价段报价可以开始运用不同层次及选择抽样的方式进行更准确的客户落位加强对于A类忠诚客户的价格试探及落位落位结果可以辅助进行最后的价格调整开盘一房一价报价单价段报价总价区间报价意向金客户落位表1意向金落位图客户落位表2客户落位的工具及形式：房号45号302室45号401室42号402室42号301室面积169.5177.17单价210.69王001王002218.48总价

王015房号

45号301室42号302室王002面积174.74186.16单价

总价

房号45号102室45号101室44号101室43号101室42号102室42号101室地上面积192.11184.68168.13168.13197203.54地下面积109.42104.3190.5590.55109.54108.55单价

陈003王001范005范006王031

张004陈020

张008周017陈024

总价范023

陈025叶009

案场执行管理2024/5/15140销量的前提除了精准的策划外，执行力也是十分重要的因素客户导入销售循环客户接待客户管理成交推动重视来电接听来电来访成交来电来访成交许多楼盘的销售数据中来访数远大于来电数来电接听并转化来人是来人导入最核心的途径重视来电接听项目没有电话，或没有公布过电话项目没有做过宣传广告对于来电的敏感度很低，或不重视来电是来人导入的有效途径之一已经历过来电流程，建立在产品信息一定了解基础之上意向级别更高对于来访时间有更好的控制和锁定，对于来访接待有提前的准备和安排因此，我们需要重视来电、珍惜来电和关注来电有效途径意向级别控制来访对于来电我们需要关注什么来电精细执行

3个数据值得关注留电率来电转来人率来电转来人周期产品的吸引力留电率邀约时间的锁定留电技巧力度客户对接听人的认同邀约的力度跟进的力度跟进的及时和力度总结归纳：提高3个核心数据，接听说辞、规范流程、留电动作、回访动作、信息记录需要被设计、训练和强化。如何提高来电3个核心数据留电率来电转来人率来电转来人周期1、做1分钟、2分钟、3分钟的产品和卖点提炼训练，增加产品亮度；2、加强留电、邀约意识、方式、技巧的专题训练，增加留电率和到访率；3、增加来电互动训练，给于受关注的感受，降低戒备加强认可，易实现留电、邀约和印象深刻；4、做意向分级，对于意向较好来电除留电外可留地址和e-mail，邀约还需锁定时间和接待人；5、及时、准确来做表单填写，建议专门、独立的留电记录表；6、来电后短信跟进，1-2天后电话跟进……，达到实现来人的目标；来电接听优化训练目前呈现的主要问题：1、现场流程短，意向平平以及观光比例高；2、被界定为意向或有望成交客户的比例低，

即来人意向比低；3、首次成交、短期成交概率降低；4、来人再回笼率低、来人成交比低；分析原因（仅从业务接待执行来考虑）逼、杀定快、狠、准的执行还不够首次来访的接待质量还有待提高客户管理维护还是缺乏系统、持续、有效的方法技巧做好的基础成熟、稳定一支训练有素且富有战斗力和执行力的团队目前呈现的主要问题首次来访接待质量的提高产品讲述（说辞）互动沟通核心信息了解产品实景体验（样板房带看）需求研判产品推荐及时的总结和跟进完整精细化销售流程的全过程解决首次来访接待质量提高的问题产品讲述（说辞）是否树立足够的产品高度是否表述清晰产品的卖点突出高度和卖点是否还有扩展延伸说辞结合