物业管理方案

物业管理方案小区全套物业管理方案第一部分前言〔省略〕第二部分物业管理的整体构想与创优规划住宅社区作为建设开发“东方城市系列〞的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本〞不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关怀，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对东方明珠城社区物业管理的整体状况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。一、管理思想公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。二、管理组织公司将建立一支年轻化、专业化，高素养、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神必需求。2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下〞。5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。三、管理特色及革新点公司保持“业主至上、服务第一〞的宗旨，“全方位管理、多功能服务〞的管理手段。1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱〞，了解业主必需求，解决业主反映的问题。3、关注业主生活质量的提升，倡导“以业主为圆心〞的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。四、创优规划〔一〕、近期工作目标第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；第二年内，创市物业管理示范住宅小区；第三年……保市优、创全国物业管理示范住宅小区；〔二〕、实施方案1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组使命。2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。3、做好日常工作记录，注意资料的积存、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。5、建立“服务明星〞评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备一、管理机构模式东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、修理部、环境科。组织结构图二、管理人员的配备管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，天天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化〔阳台摆花〕和庭院绿化进行指导。治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；修理工：7人，负责社区的房屋及设施设备的修理、养护。三、管理人员的选用与考核、培训计划〔一〕、管理人员的选用要求分类岗位使命条件备注管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派综服科科长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派保安科科长全面负责社区安全管理和车辆管理希望对你有用。好运。小区物业管理方案为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法强化居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提升物业管理水平，依据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法强化居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提升物业服务水平为宗旨，进一步强化居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。二、目标和范围〔一〕目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时修理，修理及时率达到90%。2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、强化业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。〔二〕范围：对全市执行物业管理的244个住宅小区进行排查。依据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。三、工作内容〔一〕完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快公布实施《沈阳市物业管理规定》，依法强化我市物业管理活动的监督管理。〔二〕全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承当起责任，按照规划制定和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门使命，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时修理，年底前房屋修理责任要全实到单位、到个人，修理及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。〔三〕加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。一是强化物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区执行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的〔含5万平方米〕的新建住宅区，必必需采纳公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县〔市〕房产行政主管部门的批准下可以采纳邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，激励业主大会采纳招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《〔前期〕物业服务合同》和《业主〔临时〕公约》，关于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。二是严格物业管理企业的资质检察。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，强化物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提升物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》状况，对物业管理企业和物业管理项目经理，执行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提升管理服务水平。同时，强化对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理〔物业管理处主任〕进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正。前言***作为***集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作展开的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅〞。***市立青物业管理将以高起点、高标准、严要求的标准来展开工作。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷〞的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适〞的一面，以满足其“生理上的基本必需求〞。安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务，公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全必需求〞的必需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊〞、“以人为本〞的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的必需求〞。优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分合计和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“交际〞和“自我价值实现〞的必需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。第一部分***物业管理简介一、公司简介….二、公司总经理介绍…….三、企业管理理念及服务理念依据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采纳以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家〞便是其核心体现。2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的必需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素养的培养和业务技能的提升；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条合适企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也必需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系〔ISO9001:2000〕、环境管理体系〔ISO14000〕、职业健康安全管理体系〔GB/T28001-2001〕一体化管理体系无疑是最正确选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来确保我们服务产品的完美性。“真切付出、心灵交汇〞是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。财务部：1、负责依据“管理会计〞的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表〞。2、负责日常账务工作的实施与管理。3、负责对外财务相关工作的衔接。第二部分***物业管理目标及策划方案通过对“***〞的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：一、***管理处组织构架及各部门使命：部室主要工作使命：总经理：1、对董事长负责；2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策，报董事长批准后实施；3、按“权责利〞相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；4、主持新的经营项目的开发；5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；6、保持员工充分参加实现公司经营总目标内部工作环境；7、对公司组织构架进行策划；8、确保公司内各部门/各岗位的使命、权限及其互相关系得到规定和沟通。办公室：1、对总经理负责；2、人力资源管理工作〔含人员的招培训工作〕；3、内外进行沟通；4、内外公文的处理及档案的管理工作；5、后勤确保工作；6、公司库房的管理工作。***管理处：1、对总经理负责；2、负责***的前期介入策划、实施工作；3、负责***的接管验收策划、实施工作；4、负责***的业主入主的策划、实施工作；5、负责***的管理和服务的策划、实施工作；6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规按时间和渠道加以传递。二、人员配备状况：1、总经理：1人。2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。3、财务部：2人，其中经理1人〔兼会计〕、出纳1人。4、***管理处：33人。其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人，水电工〔含强弱电〕4人，电。★关键性内容1、项目的整体设想与构思；2、组织构件与人员配置；3、费用测算与成本控制；4、管理方式、运作程序及管理措施。实质性内容1、管理制度的制订；2、档案的建立与管理；3、人员的培训与管理；4、早期介入与前期物业管理服务内容；5、常规物业管理服务综述；6、管理指标；7、物资装备；8、工作计划等。★1、组织经营、管理、技术、财务人员参加物业管理方案的制订；2、对招标物业项目的基本状况进行分析，收集相关信息及资料；3、依据招标文件规定的必需求内容进行分工、协作；4、确定组织构架和