楼宇智能专业的实验实训

楼宇智能专业的实验实训智能小区安全防范系统A停车场的安全措施停车场的安全措施为保障物业使用者及从业人员的人身安全，避免发生不必要的以外，物业管理公司需要在危险作业区或易于发生危险的场所设置明显警示标志，并制定有效的防范措施。典型案例

万先生从某大厦停车场开车驶出。大厦室内停车场共有八层，万先生的车停在5楼，车场出口在2楼。万先生开车顺着车道一路拐弯，当车转到离出口不远的弯道上，万先生一不留神，撞在弯道拐角处，撞损了墙角，车也撞坏了。车场保安拦住万先生，要求赔偿车场损失。万先生也非常气愤地想管理公司投诉。称管理公司在停车场未设“小心转弯”的警示标志，安全措施不当，因此自己不仅不应赔偿车场损失，管理公司还应赔偿自己的撞车损失。案例分析小区或大厦易于发生人身安全隐患的地方主要有：电房、高空、墙、煤气房、BTM室（自动气体灭火系统）、停车场、施工场地等。对这些地方物业管理公司应制定响应的防范措施。如，建立管理制度、完善指示标志、加强人员管理等。其中指示标志是规章条文的浓缩，以最简短的文字或图样简洁有效的表达管理意图和服务理念，是管理公司做常采用的防范措施。例如可根据场地及工作性质，设置危险标志：特殊房间标志（如“电房”、“煤气房”、等）、作业标志（如“正在清洗”、“正在施工”、“高空作业”等）、管理标志（如“请勿攀爬”、“非工作人员请勿进入”等）、警示标志（如“地滑请小心”、“有毒”、“高压电”等）。停车场属于较易发生事故的危险区域，为防患与未然，物业管理公司应采取必要的安全防范措施。一是制订完善的停车场管理制度；二是在停车场内设立各种指示灯、防撞和防滑设施，划分人、车行道，分进、出车辆道，设立路障等；三是在高危路段设立警示标志，时刻提司机注意安全驾驶；四是建立应急措施，一旦发生安全事故，要迅速有效的处理。案例所诉管理公司在车道拐弯处已设置了“坡陡弯急，小心驾驶”的标志牌，不过牌挂在出口处最后一个弯道墙壁上，离万先生出事车道尚有几米车程。3.

通知入车口当值人员。4.

如车口岗接通知后应向客人作出适当指引。（十）

水浸1.

立即报告当值主管或监控中心带班主任及领班。2.

尽快使用就近防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。3.

通知并协助有关人员排水。4.

耐心向客人解释劝慰，尽量为客人解决水浸带来的实际困难。楼层警钟引起的恐慌设备维修保养和定期测试是保证设备正常运行的基础，为顺利完成这些工作，管理公司一般会安排在非办公时间进行，尽量减少对用户的影响，但有时也不得不安排在工作时间。为此，物业管理公司应做好充分的准备，在工程前通知受影响的用户，向用户解释原因、工程进度及受影响程度，请用户做好准备。

典型案例

9月28日，某大厦业务管理公司按照计划对13~23楼自动报警系统进行测试。负责测试的工程部员工是刚入职的新员工，不太熟悉操作程序，致使大厦楼层警钟一起发出了刺耳的鸣声。很多用户以为大厦发生火警，惊慌失措，四处逃生，场面十分混乱。虽然管理公司发生误报后，马上通过消防广播向用户说明情况，可仍有几位用户向大厦管理公司投诉，其中一家用户公司负责人称，当时正与几位重要客户在办公室内洽谈生意，警钟误响给客户造成极恶劣的影响，严重影响了该公司的对外形象，要求管理给予解释。

案例分析

消防系统保养测试是设备设施管理的一项重要内容，任何一点微小的漏洞，都可能酿成人身、财产的重大损失。如2001年10月广州某综合市场发生大火，在救火时发现投资50万的消防设备无法启动，以致造成几百万的经济损失。因此物业管理公司要定期对消防报警系统、喷淋灭火系统进行检查检测，以保证设备设施良好的使用状态。

对消防系统保养测试前，物业管理公司应提前向用户发通知，防止用户产生不必要的惊慌。

处理方式

物业管理公司在接到投诉后，即出书面函向所有受影响的用户解释原因。首先对因工作不细出现误报表示歉意，然后向用户解释消防测试工作的重要性，最后管理公司表示以后的测试中将做好充分的准备，并事先通知各用户，确保不再发生类似情况。

预防措施

1.

充分考虑和估计管理公司设备保养测试可能的影响和后果，做好充分的施工前准备，力求将影响面降至最低。

2.

施工前发文通知可能受影响的楼层或用户，通知用户做好准备。

3.

如测试出现差错或影响面的预计的广，应通过公共广播系统紧急通知受影响的用户。

4.

管理公司应加强员工的技能培训，确保员工能迅速熟练地完成工程测试。

5.

管理公司在宣传栏中，可向用户介绍消防测试及设备保养的重要性。

制度参照

一、消防设备运行规定

1.

监控中心保安员负责监控室内消防设备（报警系统、BTM系统、联动柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。

2.

如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程部进行维修处理。

3.

当值保安员要负责监控室的清洁工作。保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

4.

工程部根据设备保养规定和消防设备保养合同，对消防进行日常维护保养。

5.

工程部和保安部每月定期对大厦消防系统进行模拟检测试，确保消防设备处于正常状态。

6.

消防系统如因维护或其他原因，要暂时改变消防系统的状态（如手动/自动等），应由工程部书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保大厦消防安全。

二、消防报警信号处理程序

1.

消防监控中心当值保安员收到消防报警信号或电话报警时：

（1）

用对讲机通知巡楼保安员即使到现场核实；

（2）

向当值主管报告，讲清报警地点；

（3）

将监控镜头定在报警楼层监视，并将情况及时向当值主管报告。

2.

巡楼保安员或管理员接到消防监控中心当值保安员呼叫后，以最快速度感到报警地点核实。

（1）

报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。

（2）

报警地点在写字楼单元内，先按门铃，向用户简要说明理由后，进入报警地点检查。

（3）

报警地点在商场内，与商场管理人员一起进入报警地点检查。

（4）

报警地点在停车场内，与停车场管理人员一起进入报警地点检查。

（5）

报警地点在写字楼单元且上锁，即使报告当值主管，并留守注意观察，等待当值主管到场后决定是否破锁进入检查。

（6）

报警地点在商场独立商铺内且上锁，即使报告当值主管和商场当值负责人，留守现场观察，等待当值主管和商场当值负责人到场后决定是否破锁进入检查。

3.

当值主管接到消防监控中心保安员报告后，即使带领机动人员以最快速度赶到报警地点现场检查。

（1）经到报警地点现场检查，确认属误报，即时通知消防监控中心当值保安员复位，若进入写字楼单元内、商铺内、停车场内检查，需向用户解释清楚，致歉后方可离开。

（2）报警地点在写字楼单元内或商场独立铺位且已上锁时，若观察到有明火或烟必须破锁进入现场检查，排除险情后加锁，并通知用户。

（3）经现场检查确认为火警后，按初期火警处理程序处理。

4.

消防监控中心当值保安收到当值主管指令后将信号复位,并做好记录。

三、工程测试及保养等通知样本

（1）

关于测试消防警铃的通知

各用户：

为确保大厦消防系统的正常运行，我公司定于2月20日（星期日）上午9~12时对大厦进行消防联动测试。届时，各楼层的警铃均会响数次，请各用户听到警铃响不必惊慌，不便之处，敬请原谅。

特此通知。

大厦管理公司

XX年X月X日

（2）关于测试部分楼层烟感的通知

各用户：

为确保本大厦消防设施性能完好，我公司定于以下时间对部分楼层公共地方及用户室内的烟感设备进行保养检测，具体安排如下：

时

间

检测楼层

2002年1月8日

1~5楼

2002年1月9日

6~10楼

届时，我公司工程部人员及有关专业人士需进入各单元内进行有关测试工作，不便之处，敬请原谅。

如对上述安排有任何问题，请与我公司工程部联系，电话：（略）

特此通知。

大厦管理公司

XX年X月X日楼宇智能技术1.楼宇自动控制系统的设计、开发、研制、安装、调试及配套集成

2.楼宇系统的方案设计、