石家庄写字楼调研报告201308.ppt

1、石家庄写字楼调研报告,（2013年）,一、石家庄经济与写字楼市场发展分析,（一）石家庄经济发展分析2011年石家庄市全年全市实现生产总值4082.6亿元，比上年增长12.0%。全年全社会固定资产投资3106.6亿元，比上年增长28.5%，其中固定资产投资（不含农户）3027.0亿元，比上年增长26.0%。全年石家庄居民人均可支配收入20534元，比上年增长12.3%，年末全市常住人口1027.98万人。全年社会消费品零售总额完成1663.0亿元，比上年增长18.0%。按经营统计，城镇消费品零售额完成1301.7亿元，增长18.6%；乡村消费品零售额完成361.3亿元，增长15.6%。全年市区居

2、民消费价格指数比上年上涨5.7%，其中食品价格上涨10.0%。,（二）石家庄写字楼发展状况,石家庄写字楼市场开发的历史很短，也就10年左右的时间。2004年位于石家庄市中心的东方新世界开启了石家庄写字楼的营销时代。随着石家庄投资环境的改善和外来企业的不断进入，政府在基础设施建设、石家庄绿化等方面做了大量整治工作，为石家庄写字楼市场带来了巨大的发展空间。2008年，随着经济危机的影响，房地产市场也受到了很大波动，写字楼市场也受到相当大的影响，许多项目的销售几乎处于低谷。2009年，随着刚性需求释放、一些政策的推动，写字楼市场开始回温，这点表现在一些写字楼项目销售情况及价格趋势方面，例如中铁商务大

3、厦、万象天成等一些项目都出现火热销售局面。,石家庄写字楼供需状况分析,目前石家庄写字楼形式主要呈现商务式写字楼、商住两用式写字楼以及酒店式写字楼三分天下的格局。石家庄写字楼市场长期被商住混合写字楼占据，但是随着国内外知名企业等需求高档写字楼服务的企业进驻，石家庄写字楼市场逐渐从混合型向专业化发展，有实力的企业将选择更专业、服务品质更高的专业化商务式写字楼。近几年随着商业综合体的出现，写字楼与酒店、购物中心、公寓等不同形式建筑组合在一起，形成一个有机的结合体，因为公寓、酒店可以带动写字楼的租金，反过来写字楼里面的客户可以拉动购物中心的消费，提高整体项目的价值，完全是互动的，此种商务式写字楼近1，

4、2年发展趋势非常迅猛。目前写字楼市场经营方式分为三大类：自主经营，对外招租（如开元国际中心），公开出售（如苏宁环球、中铁商务大厦）、租、售结合。,石家庄代表性写字楼,一、长安区融通财金大厦长安公馆东胜广场嘉和广场二、裕华区中铁商务广场万达广场三、桥东区佳地佳座滨江商务大厦勒泰中心新源NASA开元国际中心四、桥西区金正海悦天地万象天成苏宁环球五、其他军创国际,融通财金大厦,位置：中山东路与谈固东街交口角开发商：河北福安房地产开发有限公司产权：40年总建面：5万楼层：1栋26层高层，1-5层为商业，6-22层层高3.25m，22-26层6mLOFT。标准层面积：1440面积段：70-300现售价：

5、9000-11000元/交房标准：公区精装修，办公区简装房源状态：2012年底交付使用电梯：西子奥的斯4（1350KG）空调：分户中央空调，地热采暖物业费：5.8元/平方米月网络地板：无市场定位：5A级写字楼,项目总结,优势融通财金大厦地处石家庄商业主干道中山东路，坐拥谈固商圈，辐射建华、白佛、高新三大商圈。交通便捷，出行方便项目周边配套设施齐全，银行，超市举步就到楼体为框架结构劣势车位相对不足电梯服务的面积过大，等梯时间会较长入驻客户主要为省内小型金融、贸易、工程企业,先天下,位置：中山东路与育才街交叉口西南角开发商：开元房地产开发有限公司产权：50年总建面：楼层：26层标准层面积：1200

6、面积段：300-600-1200现售价：元/当时售价：6500元/平米交房标准：公区精装修，写字间简装电梯：5部空调：中央冷暖空调，分户计量，市场定位：公寓、写字楼综合体,项目总结,优势地理位置优越，地处省会CBD中央商务区核心腹地交通便捷，出行方便项目周边配套设施完备，高端酒店，写字楼林立纯钢结构楼体，抗震等级高众多国内、省内知名企业入住劣势车位相对不足电梯数量少，等梯时间较长,嘉和广场,位置：长安区中山东路与谈固西街交汇处开发商：河北广垣嘉和房地产开发有限公司产权：40年总建面：22万建筑高度：100M楼层：。标准层面积：面积段：现售价：6270元/交房标准：公区精装修，办公区毛坯房源状态

7、：2014年底交付使用电梯：奥的斯9部空调：分户自行安装，采暖为地板采暖物业管理及物业顾问：戴德梁行网络地板：无市场定位：5A级写字楼,项目总结,优势位于石家庄主干道中山东路，交通便捷，出行方便项目周边配套设施齐全，银行，超市举步就到项目业态较丰富（5A写字楼、精装公寓、群楼商业）劣势由于正在做地下部分的结构工程，具体设备设施信息不多，还无法做出判断,东胜广场,位置：长安区中山东路36号开发商：河北东丽房地产开发有限公司产权：40年总建面：30万楼层：标准层面积：面积段：现售价：元/交房标准：公区精装修，租区毛坯房源状态：2014年底交付使用电梯：空调：分户中央空调，地热采暖物业顾问：DTZ、

8、CCI网络地板：无市场定位：5A级写字楼停车位：1000个,项目总结,优势依附于城市商业中轴线中山东路。隔街相望石家庄市最大的公交枢纽站，17条公交线路汇集之地，交通便捷。项目建筑三面临街，近300米长主干道展示面大。劣势车位相对不足电梯服务的面积过大，等梯时间会较长,长安公馆,位置：长安中山路与谈固西街交口东南角开发商：河北豪名房地产开发有限公司产权：40年建筑结构：框架剪力墙建筑布局：一至四层为商业，五至二十六层为3米层高设计，为兼顾办公和居住功能的两栖公寓楼层：26层。标准层面积：880面积段：40-80-120-440-880现售价：6700元/交房标准：公区精装修，办公区简装房源状态

9、：2013年上半年交付使用配电负荷：按100W/设计通讯：按每3平米设置一个语音及数据点和2个信息端口配置空调：分户中央空调，地热采暖物业公司：河北恒辉物业公司网络地板：无市场定位：公寓写字楼,项目总结,优势本项目在12F设计为综合功能区，设有餐厅、会议室(内设视频会议系统)、商务中心、配送中心、棋牌室、健身中心等较齐全的辅助设施，使租户不出楼就可享受便捷的服务。交通便捷，出行方便项目周边配套设施齐全，银行，超市，医院散布周边楼体为框架结构劣势车位相对不足户型偏小，不利于大公司使用,中铁商务广场,位置：裕华路与平安大街交叉口东南开发商：中铁置业集团有限公司产权：40年总建面：7.6万结构：主体

10、钢筋混凝土结构，外墙为双层中空LOW-E玻璃幕墙：写字楼规模：2栋写字楼，分为A、B塔，A塔28层，B塔26层，A座5-11层定位为高档商务酒店。标准层面积：A塔780、B塔1400层高：4米电梯：A塔5部，B塔6部三菱电梯空调：中央冷暖空调物业管理费：12.5-14元/平方米月交房标准：精装修停车位租金：370元/月租金：2.5元/平方米月物业管理公司：中铁第一太平市场定位：5A级写字楼,十二至十九层平面图,项目总结,优势中铁商务广场坐拥裕华路迎宾大道黄金地段，升值空间广阔交通便捷，出行方便建筑采用框架结构，整层空间可自由分割，灵活组合国际5A级智能化高端写字楼，11部高速三菱电梯，大幅提升

11、办公效率建筑立面采用现代风格，外墙以玻璃幕墙为主，简约、明快，同时又符合绿色办公和节能环保的要求。辅助设施较齐备（地上1-2层为高档配套型裙楼底商；3-4层定位于会议会展中心、商务宴会厅、培训中心等商务配套功能；A座5-11层为高档商务酒店）劣势地下两层停车场，设计车位近350个，车位相对不足绿化率较低,万达广场,位置：槐中路建华大街交叉口开发商：大连万达写字楼产权：40年总建面：5万楼层：26层标准层面积：2067电梯：9部三菱（客1600KG7部，货1000KG2部）租金：3元/平方米天物业管理费：15.5元/平方米月交房标准：公区精装，办公区毛坯空调：中央空调市场定位：集商业、住宅、写字

12、楼、公寓综合体,项目总结,优势依附城市综合体，打造写字楼高档产品。地理位置较优越，交通便利。综合体项目自身配套齐全。劣势社区较大，交房时间不统一。,佳地佳座,位置：中山路与平安大街交口北行500米路东开发商：河北佳地房产开发有限公司写字楼产权：40年总建面：6万楼层：27层标准层面积：1200电梯：10部交房标准：公区精装，办公区毛坯空调：地源热泵中央空调市场定位：集商业、住宅、写字楼、公寓综合体,项目总结,优势24小时热水，确保商务尊崇服务。地理位置较优越，交通便利。进出楼宇、电梯、入户门都需持卡进入，避免闲杂人员干扰。汲取迪拜帆船酒店设计元素，外形优美。在裙楼顶层设计了1300平米开放式空

13、中花园，营造出一个与建筑和谐共生的绿色生态共享空间。附设的700平米阳光运动会所，为客户工作之余提供了挥汗健身的场所。劣势对应大体量的办公面积，电梯数量略显不足。每层办公面积偏小。,滨江商务大厦,位置：休门街与中山路交口开发商：河北滨江房地产开发有限公司产权：40年总建面：15200楼层：19层标准层面积：850层高：3.5m电梯：3部（2客1货）上海永大(1050kg)面积段：80-138售价：9800元/物业管理费：6.4元/月交房标准：公区精装修，租区简装空调：大金户式中央空调市场定位：集公寓、写字楼综合体,项目总结,优势地理位置较优越，交通便利。写字间内带卫生间、西式厨房，便于公寓办公

14、两面兼顾。劣势电梯荷载偏小，高峰期易拥堵。每层办公面积偏小。冬季无市政采暖入户。,勒泰中心,位置：桥东区中山东路39号开发商：勒泰房地产开发有限公司物业管理：戴德梁行产权：40年总建面：62万（其中LOFT4.1万，标准写字楼7.5万)写字楼高度：LOFT179M,标准写字楼212M楼层：LOFT29层，标准写字楼46层标准层面积：LOFT1900,标准写字楼2000层高：LOFT5.6M，标准写字楼4M电梯：各10部奥的斯（客梯8部，货梯2部，分高低区，低区3.5M/秒；高区6M/秒）售价：LOFT21000元/标准写字楼19000元/元/交房标准：公区精装修，租区毛坯空调：开利中央空调通讯

15、：有网络地板市场定位：5A写字楼,项目总结,优势整个项目功能组合与业态组合完整且丰富（酒店、高档公寓、商务会所、购物中心、餐饮娱乐中心）地理位置优越，交通便利。是真正意义上的5A写字楼。写字楼硬件条件好。劣势标准写字楼电梯服务的面积过大，会造成写字楼满租后等候时间过长。每层办公区分租户数过多（19户），造成每户面积过小。,新源NASA,位置：大经街以东、中山东路北侧开发商：新源发房地产开发有限公司产权：40年总建面：2.5万楼高：100M楼层：1栋写字楼，7-23层为写字楼标准层面积：1431面积段：6户型（110-270）现售价：13000元/电梯：5部通力（货梯1部），3M/S空调：制冷、

16、采暖实现分户计量交房标准：公区精装修，租区毛坯项目状态：部分租户进入正在装修，销售中市场定位：5A写字楼,项目总结,优势整个项目功能组合与业态组合完整且丰富（公寓、写字楼、购物中心）地理位置优越，交通便利。是真正意义上的5A写字楼。在办公楼7层设置智能会议室，提供会议单元、大屏显示、摄像跟踪、录像录播、音响扩声等各种会议功能所需。停车场设置立体停车位，并在石家庄首家设置立体停车位引导系统。进入写字楼需通过门禁系统的甄别，闲杂人员无法进入办公区。标准办公楼层设置有残疾人专用卫生间。劣势写字楼规模较小。,开元环球中心,位置：中山东路322号西临东大街，南临方北路开发商：河北开元房地产开发股份有限公

17、司产权：50年总建面：17.8万楼高：245M楼层：53层（5-23层为写字楼共19层）标准层面积：1600标准层高：4.5M物业管理费：18元/月/租金：4元/天电梯：写字楼12部（4M/S）通讯：有网络地板交房标准：公区精装修，租区毛坯项目状态：已竣工正在二装市场定位：石家庄地标,项目总结,优势是一栋集酒店、商务、商住及餐饮一体的高档钢结构综合体，总高度245米，为河北省最高的高层建筑作为石家庄市政府规划的中央商务区(CBD)核心，周边行政、金融、交通、旅游、购物、休闲氛围成熟，是石家庄市核心的商务舞台和商圈领地。是真正意义上的5A写字楼。裙房4层，写字楼为5-23层共19层，酒店及酒店式

18、公寓24-53层。劣势停车位只有500个，使用起来偏少。,金正海悦天地,位置：桥西区裕华西路和中华大街交口西南角开发商：石家庄金正房地产开发有限公司产权：40年总建面：33万（写字楼7.2万）楼高：166M楼层：38层（9-38层为写字楼共28层）标准层面积：2300面积段：12户型（85-220）标准层高：3.6M售价：12800元/物业管理:戴德梁行电梯：写字楼10部(含2部货梯，4M/S）通讯：无网络地板交房标准：公区精装修，租区毛坯项目状态：主体已封顶正在内外装修市场定位：5A写字楼,项目总结,优势地理位置较优越，交通便利。硬件标准高（9.9米挑高近800平方米大堂，标准层面积大）。辅

19、助设施较齐全（2F西式自助餐厅，3F大宴会厅，4F同声传译会议室及VIP专属房间，5F星美影院，7-8F商务健身休闲中心）。指纹、密码、TM卡三种开门方式，安全基数高。1200个停车位满足现代办公需求。劣势每层办公区分户过多，面积偏小。开发商出售不持有，不便于保证写字楼的保值增值。,万象天成,位置：桥西区裕华西路15号河北艺术中心西临开发商：河北天成企业集团产权：40年总建面：17万（写字楼2.6万）建筑高度：99.7M楼层数：写字楼25层，6-25层为写字楼标准层面积：1300标准层层高：3.5M物业管理费：6.5元/月/（公寓3.5元/月/)。交房标准：公区精装修电梯：6部西子奥的斯（1部

20、货梯），客梯1600KG、货梯1350KG项目现状：全部售馨入住市场定位：公寓,写5A写字楼,商铺综合体,项目总结,优势地理位置优越，市政配套齐全本项目紧邻裕华路和中华大街，交通便利与省艺术中心连为一体，文化氛围浓厚极富张力的纯银质感外立面，现代、时尚、动感，具有强烈的视觉冲击力，堪称石家庄真正的地标性建筑整个项目气势宏大，300平米电子显示屏树立项目东南拥有5000平米国际化主题空间花园景观劣势项目偏西，尚不不是最繁华地段，周边商业，住宅氛围不是很浓厚离火车站较近，人员复杂绿化率较低容积率很高车位只租不售,苏宁广场,位置：桥西区中山路与公里街交口开发商：石家庄苏宁房地产开发有限公司产权：40

21、年总建面：13万（写字楼8万）楼高度：200M楼层：45层层高：725层3.6M净高2.7M；2645层4M/净高3M标准层面积：1400面积段：8户（136-1400）电梯：14部奥的斯高速电梯当时售价：13000元/。物业公司：深圳开元国际物业管理有限公司交房标准：公区精装修项目状态：今年年底或明年上半年入住市场定位：超5A写字楼,项目总结,优势地理位置较优越，交通便利。硬件标准高（11.2米挑高双大大堂、所有外租区预留光纤及网线，全部实现光纤入户、针对楼梯前室设置报警点与监控系统联动）。辅助设施较齐全（写字楼专享商务会议中心）。劣势每层办公区分户面积较小。开发商出售不持有，不便于保证写字

22、楼的保值增值。项目紧邻老火车站，周边环境较嘈杂。,军创国际,位置：桥西区中华北大街50号开发商：河北军创企业集团产权：40年总建面：4.5万楼层：25层标准层面积：1500面积段：168-595现售价：8000元/交房标准：精装修销售周期：2004-2005年市场定位：5A写字楼,项目总结,优势地理位置优越，位于桥西CBD商圈，交通便利。配套齐全，为石家庄首家总部级写字楼。建筑立面较为新颖，局部采用退台式设计；本项目整体定位较为合理，均为成熟、实力较好的大公司量身定作。劣势本项目设置停车位较少，整体售价较高；本项目楼体进深过长，采光面较小，需靠照明支持。总结：该项目于2004年11月开盘，于2005年12月入住，现写字楼已全部售馨，现行价格8000元/左右，现由物业公司负责代租，出租率98%，租金2元/天/。,石家庄写字楼目前状况分析,目前石家庄区域内写字楼发展情况为，最高端的是甲级写字楼，真正称得上5A智能化的写字楼基本还在建设当中，未来1-2年内会陆续竣工入住，且这些高档写字楼基本均处在市中心的几个主要商圈内。谈固所在区域写字楼市场的需求份额不是很旺盛，本项目2公里范围内，目前竣工入住的硬件条件最好的是融通财金大厦，目前正在建造中或拟开工建设的号称5A的写字楼还有