20151124_合肥和昌肥西地块定位报告.ppt

1、Poly - Yaohai E1501 plots preliminary positioning Report,和昌肥西地块前期定位与营销策略,安徽中原事业1部 2015.11.23,总建面：24万方 地块性质：商住用地（肥西产证） 商业用地：18890，楼面价1556元/，容积率4.0 住宅用地：44010，楼面价2490元/，容积率2.5,项目核心经济指标解读,中等开发商规模，无规模优势 非城市核心区域，配套设施不健全 土地成本压力不大 商业用地性质，商业指标占比绝对高于周边竞品,PART.1.,商业开发方向研究,商业研究的3个维度：,：区域商业发展如何？缺什么？需要什么？ ：消费客群是

2、谁？客群的消费习惯及需求？ ：企业开发商目标？项目自身条件是否满足？,【区域未来发展研判】合肥发展空间由市中心向西南方向呈阶梯状外拓，本项目所在区域是合肥西南方向发展的第三发展梯队，区域发展处于起步的阶段，从市政规划角度，后期存在良好的发展契机。,随着城市发展，区域空间逐步向西南方向推进，呈阶梯状外拓； 主要依托繁华大道、玉兰大道为发展动脉，房地产市场快速发展； 本案所处板块，市场刚刚起步，区域发展相对滞后；,第一发展阶段：翡翠路片区，受老城区外扩影响最为直接，发展较早，区域较为成熟，代表项目中环城； 第二发展阶段：玉兰大道以东区域，近年随着繁华大道的贯通，目前区域房地产市场快速发展，住宅项目

3、纷纷入市，代表项目文一名门绿洲、禹州天玺； 第三发展阶段：玉兰大道以西片区，及目前项目所在区域，市场处于初步发展阶段，代表项目本案；,区域发展阶段：,【区域商业发展现状解析】随着区域的发展，整体形象有所提升，人居环境得以改善，但区域配套尚不完善，目前商业氛围较差。非商业核心区，区域商业密度相对较低，住宅底商是主要的商业物业形态。,繁华大道、玉兰大道的全线贯通，提升了区域交通便捷性，使得区域形象有所改善，随着各项目的相继开发，改善了人居环境； 项目所处板块市场较滞后，处于初步萌芽状态，人居环境要素目前有所改善，但整体形象不尽人意； 项目周边多是陈旧的居民小区或是厂房，商业、商务氛围较差；,地块周

4、边商业研究半径,项目商业核心辐射圈：项目周边三3公里区域 项目商业次核心辐射圈：项目周边5公里区域,华南城,港澳广场,中环城,太平洋,地块周边3公里主要商业情况,区域内商业以底商+街铺为主要商业形态，业态定位主要以餐饮+社区配套零售为主，商业分散，三公里范围之内无集中式商业中心。,地块周边5公里主要商业情况,地块周边5公里主要商业中心共有4个，目前中环城和港澳广场在营业，物业组合形式以集中式商业+街区为主。在售的太平洋森活广场以规划以集中式商业+街区+公寓为主，目前在售公寓。华南城的商业模式为大型商贸物流类商业。,繁华大道板块横向商业研究,以繁华大道为主轴，形成了以明珠广场、中环城为核心的商业

5、中心。中环城往西10公里内暂无商业中心出现。中环城成为繁华大道西段的商业消费中心。从整体城市商业密度来看，中环城以西的繁华大道板块，亟需心的商业中心出现。,根据相关资料推算，未来区域常住人口三年内达16万，五年内达20万，根据国际一般标准人均商业面积1.2平方米计，片区未来可容纳的纯商业体量为25万方。商业开发存在一定的市场潜在需求。,地块周边3公里常驻人口分布情况,注：以上为人口发展为预估量，按照每户4人估算,庞大的潜在消费群里支撑,区域商业辐射客群初判,核心消费群体：项目周边3公里内的常驻居民和厂区客群 主要消费业态：家庭生活日常消费、特色餐饮、生活配套、休闲娱乐,次核心消费群体：区域周边

6、5公里内的常驻居民 主要消费业态：特色餐饮、休闲娱乐、生活配套。,补充消费群体：区域外居民与区域流动人口 主要消费业态：特色餐饮、休闲娱乐为主。,日常生活用品消费依靠本区域的住宅商业满足，购物需求、特色餐饮区域内无法满足，驱车中环城为首选，对区域生活配套的现状不满。,典型客户访谈 年龄：24岁左右 籍贯：六安 购买物业：繁华逸城业主 职业：厂区员工（格力公司） 购买意图：自住 其他：首次置业，考虑工作区域内项目，上班方便；工厂上班，对价格要求相对较高，希望后期居住的地方购物生活等方便，但同时考虑后期结婚、孩子等上学问题，置业时较为犹豫。,来自合肥格力公司，目前居住格力厂区宿舍,客户来源：御府来

7、访客户 访谈日期：20151115,典型客户访谈 年龄：28岁左右 籍贯：肥西小庙镇 购买物业：名门御府业主 职业：公司上班（洛瑞特药业公司） 购买意图：自住 其他：首次置业，已经结婚，目前工作稳定，前期一直未购房，现考虑购买3房，置业考虑学区以及区域环境等因素，希望居住地距离城区交通方便，对未来发展前景更为关注。,来自高新区，目前在堰湖山庄居住,客户来源：御府来访客户 访谈日期：20151116,潜在客群消费习惯与需求访谈,客户需求深度访谈：区域缺乏城市界面，期待周边可以有新的商业中心，可以给整个区域带来新的发展契机。改变区域目前无购物中心的现状。,典型客户访谈 年龄：26岁左右 籍贯：肥西

8、 购买物业：名门绿洲业主 职业：企业单位（青松集团） 购买意图：婚房自住 访谈：置业在这里主要是因为房价比较低，不过生活的便利性确实令人担忧，周边连个大型商场都没有，如果想逛逛大超市还要跑到中环城，是比较麻烦的。洗完未来可以有大的商业体出现,来自合肥青松集团，目前居住繁华逸城,客户来源：名门绿洲来访客户 访谈日期：20151115,典型客户访谈 年龄：32岁左右 籍贯：经开 购买物业：二次置业、投资 职业：个体户 购买意图：投资 访谈： 第二次置业，主要用于投资，由于现有部分项目均无商业，因而对项目的配套发展较为关注。将有集中商业的项目作为主要投资，同时对开发企业的品牌影响比较看重。,来自经开

9、区，目前在中环城居住,客户来源：名门绿洲来访客户 访谈日期：20151116,潜在客群消费习惯与需求访谈,客户需求深度访谈：对投资该区域的商业表现出浓厚的兴趣，同时看好区域发展，更倾向于投资类物业产品，对区域目前商业配套不满意，希望出现大型商业中心。,典型客户访谈 年龄：46岁左右 籍贯：合肥 购买物业：绿洲商铺意向客户 职业：个体户 购买意图：投资 其他：客户本人一直在经开明珠广场做生意，对繁华西路沿线较为熟悉，一直在区域内寻找有价值的投资类物业产品，更倾向于大型城市商业类似的投资商业。,来自经开区 目前居住明珠广场,客户来源：绿洲商业认筹客户 日期：20151116,典型客户访谈 年龄：3

10、8岁左右 籍贯：肥西桃花镇 购买物业：绿洲商铺意向客户 职业：个体户 购买意图：自营、投资 其他：本人居住在柏堰工业园区域，希望繁华西路柏堰区域有大型商业出现，考虑购买一套面积在60左右的商铺，后期用于出租或自营，对价格关注较高。,来自高新区， 目前新华阳光国际,客户来源：绿洲商业认筹客户 访谈日期：20151116,潜在客群消费习惯与需求访谈,16,孩子没有地方娱乐,家庭购物 无处可去,周边 无商场,除了小饭店 无特色餐饮,买菜都 不便捷,想去逛超市跑很远,离城市生活 有点远,诉求：缺少大型社区生活配套、家庭购物消费地,住宅底商 唯一消费地,有消费人群，有消费需求 西南区域百姓亟盼可以满足社

11、区居民家庭生活消费需求的商业中心出现,地块位置一级主干道沿线，交通便捷，昭示性较强，土地条件优质，总建面24万方，总建面7.5万方的商业体量，具备发展成为区域商业中心的先天条件，即区域商业中心,7.5万方的商业体量，足以支撑本项目成为区域商业中心的先天条件。,本体条件解读,本项目可发展的方向：通过对客群需求、区域发展、企业实力及本体条件的研究，判定本项目打造区域商业中心一般标准需求，建议本项目的开发方向为,以“社区居民家庭消费”为主导的区域商业中心,商业发展方向及占位,区域商业新中心，社区居民家庭消费的集中地。,本项目是区域商业市场的补缺者，成为改变区域居民消费习惯的,区域商业邻里中心,项目商

12、业整体定位方向,“邻里中心”这个概念产生新加坡，是在社区商业的基础上进化而来的. “邻里中心”集社区服务、公众服务以及商业服务等多种服务功能于一体。一般配备社区活动中心、文化中心、生鲜超市、药店、诊所、银行、通信、餐饮等12项基本服务功能。苏州的邻里中心发展成为典型代表,邻里中心商业释义,商业定位案例借鉴苏州方洲邻里中心,项目基本概况：方洲邻里中心总建筑面积2.9万方，在保持原有居住配套功能的基础上，有机的整合餐饮、休闲、娱乐、购物等多项功能，成为满足家庭消费需求的一站式新型社区商业中心。,外部环境分析：位属政府重点的湖东中央生活区，常住人口约10万人，规划30万人口。拥有庞大的消费人口支撑，

13、地处主干道交汇处交通便利。,区域属性：方洲邻里中心位于湖东核心区域，为政府重点开发湖东中央生活区； 交通属性：地处园区主干道方洲路与星塘街交汇处，交通便利； 周边商业环境：周边小区无底商配套，紧邻华润商场形成了良好的商业集聚效应； 消费群支撑：周边2公里约10万常住人口；,商业定位案例借鉴苏州方洲邻里中心,分层功能定位：湖东区域邻里级商业服务中心，业态规划以社区服务型业态为主，是集购物、休闲、餐饮、教育培训为一体的一站式中端消费场所。主力店万宁超市、生鲜超市。肯德基,1F：以购物、餐饮、社区服务为主，包含邻里生鲜超市、礼安医药、肯德基、好利来、万宁超市等 2F：以休闲购物为主，多为女士服装、化

14、妆店，多为中低档服装鞋帽品牌。 3F：儿童消费及教育服务为主，多为儿童消费及培训机构如巴拉兔、秀童年等儿童消费品牌,商业定位案例借鉴苏州方洲邻里中心,内部业态配比：零售购物业态占比54%，餐饮业态占比16%，社区服务业态占比14%，较传统的居住配套商业而言，其以购物为主的零售业态占比相对较高.,商业定位案例借鉴苏州方洲邻里中心,销售招商模式分析：自持与销售的比例为6:4，盒子商业全部自持，街区商业部分自持。自持部分由开发商统一招商运营，销售部分可自营或带租约购买。铺位分割主力面积100-200。,A、B为开发商自持三层物业，约占总体量的60%，开发商统一招租不支持自营。 C/D/E/F/G为带

15、租约销售的二层物业，约占总体量的30%，在满足业态规划的情况下，这一部分可自营可包租。 铺位分割：A200-500；B50-200；C-G100-300。,商业定位案例借鉴苏州方洲邻里中心,邻里中心成功运营的必要条件分析,重点解决问题,商业物业形态建议,本案商业,= 商业街+集中商业+商办公寓,商业物业形态组合建议：,集中式商业前期自主招商统一运营。 商业街全部小铺分割对外出售，减少商业后期的自持运营风险。,商业各物业规划示意图,约50m,约350M,繁华大道,购物中心 约1.5-2 万方,商业街,商业街,商业街,商业街,商业街,商业街,商业街,商办公寓 约3.5 万方,商业街约2万方,恒山路

16、,集中式商业后期运营存在一定的规模优势 商业街后期直接对外出售，体量尽量做大 商办公寓骑在商业盒子之上，属于补足容积率产品，溢价空间有限，后期重点打造可上升为现金流产品。,商业各物业形态体量建议,商业定位研究|商业功能定位,市场空白点,项目区域大环境,项目定位,社区型消费中心,缺乏集中式的商业中心,区域商业邻里中心,商业功能,餐饮美食,社区生活配套,休闲娱乐,家庭零售消费,风情商业街,邻里购物中心,+,商业运营策略与业态建议,商业运营阶段,业态招商重点,第一阶段,1,第二阶段,2,第三阶段,3,购物中心：以社区消费为导向，在开业初期引进偏目的性消费的业态入市，同时配套适当生活配套类零售，以满足

17、现阶段周边人群需求 街区商业：以特色餐饮为招商核心倾向，配合部分社区生活配套类商业业态,区域商业发展氛围成熟后，商业业态可进行再次调整，引入部分特色商业业态，增加项目个性化内涵，提升项目商业的整体竞争力,购物中心：项目逐渐成熟，区域商业氛围改善后，可适当增加一些零售类，娱乐休闲类业态，从而丰富商业业态类型 街区商业：适当增加部分街区零售业态，补充部分个性化体验业态,邻里购物中心/业态组合建议,主力店业态招商建议引进大型生活卖场,本项目吸引周边客群的主力业态（必不可少 内资卖场：8000-12000，如永辉、世纪华联等 结合项目商业体量及地理位置，建议引进一家在合肥影响里较大的大型生活类卖场，为

18、项目打造区域商业邻里中心奠定基础，为邻里中心必备业态,次主力店业态招商建议大型社区生鲜超市,本项目吸引周边客群的次主力业态。有效吸引周边消费客群的邻里中心必备业态 使用面积：800-1000，靠近社区主次出入口附近，或商超负一层 结合项目及周边客群需求，建议引进一家较知名的生鲜超市，为项目打造社区商业中心奠定一定基础，并吸引周边客群消费。,邻里购物中心/业态组合建议,次主力店主要业态指标个人护理类品牌直营店,本项目吸引周边客群的次主力业态 使用面积：300-500，靠近商业中心三层左右，人流量叫集中区域区域 结合项目及周边客群需求，建议引进一家较知名的护理超市，吸引周边年轻客群消费，促进商业部

19、分人气，为加分业态,品牌建议：,邻里购物中心/业态组合建议,次主力店主要业态指标知名快餐连锁品牌,本项目吸引周边客群的次主力业态 使用面积：200-300，商业中心主入口位置，提升商业整体氛围与调性。品牌带动作用，对项目整体的招商和运营影响力较大。为核心加分业态,品牌建议：,邻里购物中心/业态组合建议,风情商业街/业态组合建议,2018年10月1日,2016年2月1日,2018年2月1日,2018年5月1日,商业开业,商业试营业,商业交付,招商启动,关键动作： 商家对于建筑要求的搜集与初步洽谈、招商相关物料筹备、确定招商助力商家、招商政策的确定、招商的洽谈工作、一系列招商签约仪式的举办,关键动

20、作： 交付工作、商家装修筹备、装修标准、统一装修完工时间、商业运营制度及标准、商业管理制度及服务内容、招商商家完成至少70%,关键动作： 交付工作全面完成、交付工程问题全线解决、试营业促销政策、试营业消费者导入,关键动作： 开业活动筹备、商业展示筹备、开业促销政策、商业会员制度及办理、商家运营指导工作,招商前置，贯穿始终，明确商业运营节点及计划安排,商业整体开发节奏铺排建议,【公寓市场定位】,宜居宜商型SOHO公寓 前卫、时尚的现代生活、办公空间,定位诠释： SOHO公寓：户型面积较小，即使单价较高而总价仍然较低，投资门槛低 可居住可办公的小户型的出现，使自由职业者、创业阶段的企业或居家办公的

21、企业和个人等客群能够提供更适合的生活、办公地点，更能在本案充分享受到综合体社区的全方位服务和便利，定将拥有工作与生活的双重乐趣。 根据全案定位，后期做部分做快捷酒店。,主力客户 办公客户：创业型企业，规模较小企业，可于家庭办公的企业和个人等。 自住客户：在区域周边工作的企业白领阶层，刚参加工作不久的公务员、企事业单位职员等；考虑小面积、低总价的首次置业年轻人是构成本案SOHO公寓的自住主要客群。 投资客户：充分考虑到本案能带来的长远收益，有独到投资眼光的投资人群。 辅助客户：其他自用或投资人士,【公寓客群定位】,公寓层高建议略高于住宅标准即可，3.0米-3.2米，如果不装中央空调，则需合理设计

22、室外空调位，避免使用中对楼体外观的破坏。建议将功能空间划分为40-60平米单位，每个单位内设置独立卫生间、厨房，其余按大空间处理，由客户根据实际需要自行隔断。同时厨卫做精装修，厨房可主要按西式厨房风格功能进行装修。具体户型配比建议如下：,户型装修需注重实用性和个性化。,【公寓产品打造建议】,精装型SOHO公寓,PART.2.,住宅物业发展建议,物业规划建议/物业组合建议,2.5容积率之下可能出现的3种物业组合形式,方案一：纯高层 大园林、阔景观的产品模式，快速去化，资金回流,方案二：洋房+高层 高层为现金流产品、洋房拔升项目调性,方案三：高层+小高层 差别化的市场定位，同时保障现金回流速度,物

23、业规划建议/物业选型原则,重点围绕区域属性、客户属性、去化速度、经济测算等方面，对本案物业选型进行研判。,各物业形态去化情况,溢价能力是核心重点,区域客户属性研究,指标限制是落地前提,区域发展时间较短且价值迅速提升，区域客群构成演变迅速； 客群构成的预判，是项目未来发展环境的重要支撑；,高品质、高速度、好口碑，拥有良好的产品溢价能力，成为区域标杆项目,住宅作为商品属性，供需市场机会是产品量价实现的宏观环境； 板块价值演变释放的潜在机遇的预判，是项目物业发展的背景；,项目住宅单方土地成本2490元/，综合成本约5490元/，区域主流产品目前价格6100元/，如何最大化实现利润是重点；,西南区域目

24、前分为三个板块，经开核心区板块、桃花工业园板块、肥西结合部板块，经开区板块受政府规划支持，发展较早，且已由较早的纯刚需逐渐发展为品质改善，本地块所在的桃花工业园板块，目前以纯刚需、品质刚需为主；,品质刚需、品质改善 现西南片区发展较为成熟的板块，刚需及品质首改客群为主；政务区外溢对生活环境和品质要求较高的客群；周边收益较好的厂区客户等；融科城、华邦观筑里、绿城玫瑰园等项目的入驻，吸收了大批此类客户；,刚需、刚改主导 西南片区新兴发展住宅板块开发较晚，发展较慢，产品线逐渐丰富，由绝对刚需逐渐发展为由刚需、刚改客群为主导；,物业选型原则/区域属性解读,经开核心区板块,桃花工业园板块,肥西结合部板块

25、,刚需、刚改主导 上派县级楼盘，产品相对单一，以刚需、刚改客群为绝对主导；,教育资源：东冠小学、桃花中学 医疗资源：安医附属医院(芙蓉路与翡翠路交口，相距较远) 交通资源：繁华大道、玉兰大道、芙蓉路等多个交通主干道；地铁7号线方兴大道站站点； 商业配套：中环城商圈、繁华逸城商业及各个项目社区商业；,周边配套不成熟，但未来规划前景较好： 项目周边目前医疗、商业等较为欠缺，除了个别老小区之外，多为在售楼盘，生活氛围相对较弱，但未来规划较完善，区域醇熟形成需一定时间。,物业选型原则/区域属性解读,肥西客户周边厂区市区尤其是经开区外溢客户,物业选型原则/客户属性解读,价格区位户型生活配套学区交通,物业

26、选型原则/客户属性解读,外地客户： 项目会吸引部分舒城、庐江等外地客户,肥西客户和工业园区客户： 经济能力较低，价格敏感度较高，但关注居住品质，区域前景，孩子教育等问题，选择靠近成熟区域板块且性价比较高区域；,市区外溢客户： 有一定居住情结和工作缘，关注地段、配套、价格，并且看好区域的发展前景,本项目住宅产品客户初判,物业规划建议/市场物业形态,片区内目前在售的住宅物业形态均为洋房+高层，高层为主力，洋房拔调性，高低配为核心物业组合形式。,产品规划建议/竞品分析（信地华地城）,整体形象上：项目远离高压线，周边环境较好，项目分两期开发，高层+洋房物业类型，加上其品牌优势，项目整体形象调性较高；

27、产品上：信地华地城在售高层产品户型单一，仅86、98两个户型，但好在户型设计合理，客户接受度较高；在售洋房户型在126-133，品质感较高； 销售价格上：高层均价6600元/；洋房均价8000元/； 形象展示：信地华地城无论是在销售中心、样板房通道打造、楼体外立面展现、园林设计等方面，展示较高端，较大程度上拔高了给客户价格心理预期；,核心竞争力：品牌+产品+展示,产品规划建议/竞品分析（禹州天玺）,整体形象上：项目靠近高压线楼栋较少， 60万方英伦生活大城，分两期开发，商业配套较足，自带0.2万方农贸市场，后期业主生活便利；但近期受禹州天境扥项目交房问题影响较大； 产品上：禹州天玺在售高层，主

28、力户型为103（边户）与88（中间户），在售楼栋皆为一梯两户，户型结构较好，产品优势明显； 销售价格上：高层均价6300元/； 形象展示：目前禹州营销中心位于沿繁华大道上的商铺，其英伦风格引人注目，展示形象良好； 核心竞争力：性价比+产品,产品规划建议/竞品分析（名门绿洲）,整体形象上：西南片区首个37万方绿色生态社区，项目由18栋高层，8栋多层洋房及11栋商业组成 ，项目自带幼儿园。但由于受较多的高压线影响，溢价能力较差； 产品上：文一名门绿洲高层主力户型84-88，面积跨度较小，受户型设计影响，边户去化良好，中间户去化困难；洋房销售均价6800元/，性价比较高，近期去化速度较好； 销售价格

29、上：高层均价6100元/；洋房均价6800元/； 形象展示：目前文一名门绿洲开放两个营销中心，相较繁华大道上其他两个项目，形象展示品质感略弱； 核心竞争力：价格,物业规划建议/户型配比及销售率,区域市场表现：区域市场产品70%的产品面积在100以下。部分120以上产品去化存在一定的难度,区域市场表现：高层去化主力面积区间在85-110，畅销总价区间在50-70万之间。以2+1小三房和大3房产品为主,物业选型原则/畅销面积与总价,客户特征：单价敏感、总价承受能力有限、经济能力一般、整体受教育水平一般，刚需特质明显。 市场特征：110以下产品供销两旺。,客户心理 价格天花板,单价承受能力： 700

30、0元/,主力总价区间：50-70万,高层去化表现：片区内项目高层销售情况较好，除去太平洋森活广场外，区域项目高层去化情况良好，沿繁华大道主要项目月均去化均在70套/月，整体来说。,物业选型原则/去化速度解读,洋房去化表现：片区在售洋房较少，且在售洋房溢价力低，去化速度慢，以高赠送为溢价条件；,备注：华地城洋房开盘推售48套，截止目前销售12套，且多为内部员工或关系户订房，由于价格较高，客户接受度低，实际销量较差；,物业选型原则/去化速度解读,11F小高层去化表现：片区无小高层产品，从合肥整体小高层去化表现来看，小高层为稀缺产品，与高层相对溢价能力在5%-25%不等，市场接受度及去化速度良好。,

31、物业选型原则/去化速度解读,方案一：纯高层产品 以快速走量为原则，按照成交均价6500元/计算，结合项目经济指标，预估可做9栋高层产品,物业选型原则/各物业类型经济测算,总货值约7.02个亿,物业选型原则/各物业类型经济测算,总货值约7.29亿,方案二：高层+洋房 高层以快速走量为原则，洋房提升项目整体调性，高层按照成交均价6500元/计算，洋房以成交均价7500计算，结合项目经济指标， 9栋6.5F洋房+8栋30F高层,总货值约7.34亿,方案三：高层+小高层 差别化的市场定位，同时以快速走量为原则，30F高层按照成交均价6500元/计算，11F小高层以成交均价7000 /计算计算，18F高

32、层以成交均价6700 /计算，结合项目经济指标，16栋11F小高层+6栋30F高层,物业选型原则/各物业类型经济测算,竞品物业形态均为洋房+高层， 高层去化速度相对较优 洋房溢价能力与去化速度均不看好。,客户价格最敏感， 区域刚需属性非常明显， 肥西进城置业及项目周边厂区客户为主。,本项目物业类型选择依据,16年中开盘，17年底清盘的速度目标,住宅产品为本案的核心现金流产品，对销售速度要求较高,分析小结,客户需求+区域属性+去化速度+经济测算,物业类型建议：,最优物业组合方式：小高层+高层,选择小高层的产品复合差异化市场竞争的原则，同时可保证去化速度，后期对于小高层产品重点打造可提升产品溢价能

33、力。,小高层（11F）,高层（30F）,物业规划建议/规划布局示意图,11F小高层区,30F高层区,项目户型配比建议,户型规划建议/高层(89-100）,T4板式产品：立面平整，采光、通风效果佳，三房朝南，高赠送。,中间户客厅与次卧空间可调整为双阳台形式；,边户南侧主卧可设置270度转角飘窗，多功能空间；,户型规划建议/小高层(85-120）,T2户型结构：电梯双开门，分离式双核心筒式设计，公共区域面积零浪费,房间内，每户赠送有飘窗和阳台，更大程度减少公摊，同时增加了房间的舒适感，让人住进去倍感轻松。,产品建议/立面风格建议,项目的高层建筑采用新古典主义风格，阵列感较强，底部三层石材结构，上部

34、为真石漆，色调统一；,法国园林具有典型的都周古典主义气质，通常气势宏大，多为庄园或宫廷式花园。构图形式为规整的几何对称式，有明显的中轴线。,法式园林的植物种植大多修剪为各种整齐的几何造型，多种植被的合理运用，可将成本控制在合理范围内。,法式皇家园林风格：简约大气，利于成本控制好,产品建议/内部园林建议,PART.3.,项目整体发展战略与定位,项目产品组合支撑,和昌地块,【住宅】 繁华之上，区域精品,【公寓】 财富投资办公中心,【商业】 生活购物的最佳去所,风情商业街区,【街区】 西南首席家庭情景式商业街区,SOHO公寓,邻里购物中心,精品 住 宅,住宅是本项目的现金流产品，以销售速度为核心，考

35、虑到这个片区住宅市场未来的发展，注重产品附加值的提升，注意差异化竞争格局的打造。,住宅产品占项目的综合体的比例比较多，对本项目的综合价值的实现的影响很大，是本项目的现金流产品，在一定程度上给予程度上的重视，保证项目整体的资金的正常的运转。,住宅产品,商业产品,做为本项目的最耀眼的明星产品,在形象和利润上给项目最大的支持，同时有效区隔区域竞争关系，建成后将成为片区商业消费集中地，同时有效提升住宅溢价,名门绿洲说：我是“37万绿色生态抗霾社区” 信地华地城说：60万方经开品质大城，开启幸福生活之旅 禹州天玺说：60万方英伦风格大城 海德公馆说：“世界绿地首创，全净化科技住宅” ,我们要对客户说什么

36、？,颠覆区域商业格局 重塑西南区域商业中心,【项目整体发展战略】,本项目适宜发展改变片区形象的城市综合体项目，能有力提升片区综合性服务的功能，符合企业开发目标及城市发展方向,城市综合体,区域商业中心,项目整体定位,大合肥时代和昌引领合肥西南， 以“西南区域商业中心”的高度定义项目,客户实体需求,区域振兴要求,区域内客户希望品牌开发商能够来此板块内开发商业综合体模式的多功能城市建筑形态。,改变区域现有居住、生活休闲环境，区域发展大提速迫在眉睫！,项目占位,以差别化的竞争优势及绝对领导者地位占位市场，引领政务西南板块商圈升级。,项目定位意义解读,项目定位意义之于合肥 - 改变城市区域格局 大合肥城

37、市西拓多中心、多元化空间发展 项目定位意义之于区域 - 成为崭新的区域中心名片 改变区域现有的消费方式 开启区域综合体生活的新纪元,以“西南区域商业中心”高度定义项目,和昌重新定义合肥西南板块 繁华大道不止于中环城 城市向西无限可能,【项目形象演绎】,备选案名： 和昌都汇城邦 和昌繁华中心 和昌中心城,案名建议,和昌西城汇,引领合肥西南 再定区域商业中心,Slogan导入：,和昌西城汇,PART.4.,赢销策略建议,推售策略,价格策略,推广策略,展示策略,活动策略,营销铺排,形象差异占位综合体起势,渠道行销为王一夜倾城,展示策略升级惊艳区域,Q:如何建立本项目差异化的区域影响力?,活动事件造势

38、区域轰动,形象差异占位，综合体立势,形象标签:中心化、商业化,1,我是谁？,明确角色，重点炒品牌,和昌品牌发布会升级西南精彩生活,关键词： 家庭化、时尚、情景式亮相,活动释放主要内容： 1、和昌的品牌介绍，旗下产业介绍等 2、和昌关于项目规划的产品介绍 3、城市综合升值潜力、投资价值阐述,我是谁？,明确角色，炒区域商业,2,区域综合体发展论坛,利用名人效应及政府公信力，重点宣传区域商业规划及综合体发展及投资价值论坛,我是谁？,明确角色，炒综合体概念,3,系列主力店签约仪式,在每个阶段,取得的招商成果都通过签约仪式的形式,进行广泛高调的宣传,让客户可以动态的了解整个项目的进程和并对未来生活拥有美

39、好的想象,大型超市入驻签约仪式 XX品牌主力店入驻签约仪式 ,营销中心,营销中心前广场 （景观示范）,商业街情景示范区,商业街情景示范区,休闲洽谈区,样板房建议放在营销中心接待大厅楼上，做2个主力户型的样板房 营销中心前，留出一定的面积的前广场，用于做景观展示和异性精神堡垒 营销中心后设商业街情景展示区，作为洽谈区的延伸，营销休闲商业氛围,展示策略/展示功能分区建议,营销中心,区域商业综合体展示策略,纯正体验、独一无二的区域商业综合体,围墙展示,六大展示,楼体展示,园林展示,营销中心展示,看房通道展示,样板房展示,区域商业综合体展示策略,主力店品牌灯箱精神堡垒,和昌西城汇综合体效果图异形围挡,区域商业综合体展示策略,繁华大道沿街绿化带灯光,区域商业综合体展示策略,沿街卡通玩偶,区域商业综合体展示策略,和昌中心城星巴克水吧、湖景开放式水吧,区域商业综合体展示策略,示范街区展示橱窗