华联深圳城市山林商业业态定位建议(doc 8)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。为您我做到华联城市山林FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1华联城市山林商业业态建议一、南山商业市场状况1、南山商业物业市场现状近年来，南山区依靠科技、物流、旅游等支柱产业的持续高速增长，在深圳特区的经济发展中占有重要地位。2005年，南山区实现国民生产总值（GDP）820亿元人民币，约占全市GDP的四分之一，在深圳市六个区中居于首位；而未来的南山将建设成为深圳乃至珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，产业结构不断优化，南山已经由深圳昔日的边缘化地区成为深圳经济、社会、文化、科技、教育等诸多方面当仁不让的主角。这种产业结构的优化同样在房地产方面有所表现。南山区房地产的发展，无论是开发量还是销售量，在深圳的六大行政区域中都是独领风骚。全市商品房销售统计数据显示，2003年、2004年南山以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军，而在2005年因关内土地供应紧张及关外宝安、龙岗的崛起南山尽管让出了第一的宝座，但在关内仍然占有重要地位，供应量达122万平米，消化量达157万平米，房价更是一举突破8700元/平米，涨幅高达3565。大量高尚住宅涌现而出，带动片区居住人口的高速增加。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业发展和商服市场带来了更大的机遇。2、消费群与消费水平目前南山缺少办公和商业较为集中的大型CBD，而一些目的性消费场所主要集中于东门、华强北等传统商业区域，因此造成了南山的常驻人群基本上按照南山居住、福田上班、罗湖消费的“三点一线”模式生活。南山的居住人口多为罗湖、福田、南山高新科技园的白领或金领，文化水平普遍在大FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。为您我做到华联城市山林FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2专以上，年龄主要集中在2540岁之间，人口素质居深圳各片区之首，这是深圳其它商业区所无法比拟的资源优势。随着时间的推移，他们的消费成长潜力较大，尤其是西部通道开通后，大量内地的旅游人口会选择南山作为往来迪斯尼的“桥头堡”和“驿站”，特色旅游消费及相关配套如餐饮、酒店、休闲、购物等将会成为南山最具发展潜力的恶行业之一。南山区还会成为继罗湖、福田之后又一个港人聚集区，大量港人的涌入将会大幅度提升南山房地产售价、租金，从而进一步增加南山的消费群体并带动南山的消费力。3、商业布局南山目前已形成了六个有代表性的商圈，分别为以沃尔玛、人人乐、海上世界为核心的蛇口商圈，以铜锣湾百货、沃尔玛为核心的华侨城商圈，以禾丽名城及特色街铺为核心的东滨路商圈，以家乐福、天虹为核心的南新路商圈，以天虹商场、人人乐为核心的西丽商圈以及以海雅百货、友谊城为中心的南山商业文化中心区。这些商圈在目标消费群体、服务功能方面均有所不同，其商业市场的发展成熟度也有所不同这几个区域同级中心，分担着南山中心的各种功能，如蛇口商圈立足海洋服务，华侨城商圈突显旅游功能，南新路商圈则满足中等收入阶层的需求，西丽商圈则服务于制造业。但是南山由于片区缺乏规划合理的商务商业核心，商圈影响半径和销售半径都较小，商业网点分散，并且基本处于无序状态。而且片区中的商业物业基本为裙楼、底层或者街铺商业，缺少大型的纯商业物业，总体上商业规划分散，规模较小，目前从规模上难以形成具备规模及可以同华强北、东门相抗衡的大型商圈。但受深圳经济特区中心区西移战略的影响，罗湖人口呈下降趋势，福田住宅潜在供应也将越来越少，居住人口向南山迁移的动力越来越大，为南山商务物业的开发扩容，催生南山商务物业的发展提供了巨大的发展机遇。4、商业业态目前南山市场各种商业业态并存，以下几类在目前的南山商业市场经营状况较好FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。为您我做到华联城市山林FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3超市目前南山超市的经营状况普遍较好，主要以提供市民基本生活必需品，辐射范围较小。南山的超市从规模和布点的密度已经接近饱和，各品牌超市在南山都设有分店，经营手法较为成熟。百货南山区现有的百货具备一定的规模，但随着商品流通的加快及许多新型业态的兴起，使其逐渐丧失了货全价廉的优势。因此南山的百货业需细分消费市场，顺应潮流时尚，开发时尚消费的时尚百货。家电专业店由于家电的商品品种越来越多，逐渐从百货中剥离出来，发展成为一种新型业态，利用其专业齐全的家电商品牌、营销渠道和完善的售后服务的优势，成为南山颇具发展潜力的业态。数码、小家电类及科技含量较高的家电商品品种不多，发展空间较大，另外还需提升家电专业店购物的舒适度。餐饮、休闲由于租金的优势，南山的餐饮普遍单店面积较大，又因为居民来自全国各地，没有真正的主流餐饮，川、湘、粤菜等各菜系百花齐放，肯德基、麦当劳、比萨等洋快餐都受到南山人的欢迎。而在2007年后，南山将会另有有3个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的购物中心建成并投入运营，以综合城市服务的功能，满足消费者的集中消费及娱乐需求，充分满足南山人的多方位购物需求。5、商铺租售价格近年来南山首层商铺的平均租售价呈年年上升的趋势，同时因地段的不同而差别很大。南山目前商铺售价平均在35万至45万元/左右。后海商铺售价在3万与5万元/之间，一些人气相对较旺的地段，如现代城梦想家园首层商铺的售价超过5万元/平方米，新街口广场临东滨路的部分街铺售价达到6万元/平方米，学府路、创业路的商铺价格最高，为7万至9万元/。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。为您我做到华联城市山林FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4但高售价并没有带来高租金回报，南山首层商铺租金普遍在80200元/平方米月，低于罗湖、福田的同类区域。比较南山的商业地段，目前被普遍看好的是后海和蛇口后海因为地处南山的商业文化中心而投资潜力较大，租金也在日趋看涨中，普遍商铺租金在160200元/月左右，更有部分新商铺的租金已上涨至180250元/月；而蛇口因为西部通道的利好因素，商铺的租价也在看涨中，目前是200300元/月。即便是商业氛围已十分成熟的学府路商铺，租金也仅在300400元/月左右。总体来说，南山商铺的售价及租金相对于东门、华强北整体上偏低。6、集中商业租赁价格（部分）商场名称地理位置面积（）楼层租金（元/）国美南山店创业路与后海大道交汇处37001F、2F约45顺电东滨店东滨路，人人乐超市旁。40001F、2F约50人人乐学府店学府路，深航飞行员公寓裙楼90001F、2F、3F42南山创景名店海雅百货后，天悦园裙楼100001F、2F、3F60儿童世界南山店青春家园裙楼50001F、2F48友谊城南山店创业路，保利城裙楼167501F、2F、3F65岁宝万象店桂庙路，万象新园裙楼300001F、2F、3F42沃尔玛鸿洲文鼎店深南大道西，鸿洲文鼎裙楼1F、2F38常兴时代广场（天虹商场）常兴路与桃园楼交汇处约320001F、2F、3F、4F、5F约55蔚蓝雅苑（怡丰家居）后海大道30001F、2F、3F60FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。为您我做到华联城市山林FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5现代城（铭可达）南油大道70001F、2F、3F45港湾丽都（人人乐）前海大道约90002F25雅仕荔景苑南油大道62001F、2F55南山商场数量众多，发展速度较快，各大商场的租价平均在5060元/平米月，二层以上租赁价格更低，商业旺地一般在3540元/平米月7、总结从调查中可以很明显的看出街铺均价达到4万元/平米左右，租价在200元/平米月左右；而集中式商业租金首层一般在60元/平米月左右，二层以上租金递减，为35元/平米月，租售价格远低于罗湖区东门与福田区华强北平均租售水平；集中式商业规模较大，多数为5000平方米以上的大型商场，建筑层数以三层四层为主。南山区主要的商业设施集中分布在南新路北段和南油大道南段，交通便利、人气旺盛是这两个地段的共同特征，另外南新路是南山传统商业中心，其地位是不可动摇的，而随着“南山中心区”的东移，南油大道已逐渐成为南山新一代的商业黄金地段，吸引了众多商家落户这里，此外随着西部通道的建设即将完成，东滨路沿线商业价值也正在逐渐走高。二、城市山林商业业态建议1、商业指标本项目商业总面积达1471695平米，其中规划超市面积486814平米、酒楼FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。为您我做到华联城市山林FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6247109平米，另有270781平米临街铺位。（数据来源城市山林查账报告）2、业态规划1）集中式商业业态本项目从目前来看周边配套不足是项目较大的劣势，从项目商业前期规划方面超市将在一定程度上解决项目配套不足的问题，对项目一期、乃至二期的销售均将起到较大的促进作用，中原建议引入品牌超市商家经营，完善项目配套的同时，利用品牌商家的品牌及永续性经营促进项目整体形象的打造；前期商业规划的问题点在于项目的酒楼设置一方面项目周边工业十路沿线已有一定数量的酒楼经营，在一方面，本项目酒楼的设置无益于完善项目的配套不足，并且另一方面，“酒楼”的设置在一定程度上对项目的形象树立不利。同时，考虑到本处商业空间的面积，并结合前文“南山市场商业业态概况”，中原建议本项目本处商业空间用途改为“家电专业点”，专营数码、小家电类及科技含量较高的家电商品。一方面周边市场本业态存在空白，同时可与超市经营形成互补；另一方面该处空间面积相对较小（仅247余平米），可基本满足该业态的需求，如可能，可适当放弃部分首层临街铺位，适当增加该商业空间使用面积，经营更为灵活。2）临街铺位商业业态临街铺位商业业态较为方便规划，重点考虑与集中式商业形成业态互补及完善项目配套，参加下图。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。为您我做到华联城市山林FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。7休闲类精品店、KFC品牌店与超市互补经营，丰富项目商业业态；新鲜果蔬店位于小区入口，利于发挥铺位的最