某市百盛商城步行街双首层产品设计修改方案(doc 13)

步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）1百胜商城项目产品规划设计（步行街双首层产品设计修改方案）XXXXXXX项目咨询有限公司2004年1月10日步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）2一方案背景提要11本方案是基于原2003年12月份的规划设计方案基础上，进行增加容积率，实现更大投资利润率。2004年1月4日开发方华业房地产公司、策划营销代理方和建筑设计方，就如何增加容积率，增加销售面积的问题进行了初步磋商。12秉持认真负责的项目精神，以项目总体定位、市场竞争优势及为开发商创造最大的科学利润为出发点，由项目小组召集项目总监、市场总监、设计总监、策划总监召开了项目规划修改综合研究分析的研讨，对项目产品规划提出新的构思要点，有助于实现修改的目标及今后的营销推广。待开发方华业房地产公司审核后，可作为与项目建筑规划沟通文件和设计指导性文件。步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）3二方案规划设计的目标21直接目标此次产品规划设计修改方案是通过增加容积率的办法，增加建筑销售面积，实现更多利润的目的。22通过规划设计修改方案，全面支持项目西南民族岭南建筑风格、城市标志性建筑群的理念；23通过规划设计修改方案，建成集精品步行街、综合商场一体的超大型情景商业中心，强调商业建筑风格、强调商业休憩景观、强调情感消费，营造出商城鲜明的商业文化主题及氛围，成为亮化工程城市名片；24形成商城规划、建筑外立面、民俗景观的和谐统一，达到商业环境营造效果与投资利润的合理平衡。步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）4三增加容积率修改方案的方向31方案一上面加2层住宅面积的设计方案可行性初步评估311增加利润550万元通过在原来3层半建筑上加建2层的方法，可以增加12000住宅销售面积，实现增加利润为12000（1000元/住宅销售均格550元/砖混结构建筑成本）550万元。312方案导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数3121住宅楼层增多，影响了步行街的商业氛围，对以商业定位的项目营销概念造成极大的障碍。解决思路夹层住宅楼的内置生活阳台设计，尽量避免晾晒衣服等影响街景，可以起到一定的缓解作步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）5用。影响价格综合评定对原商业销售面积的影响参数为150元/。150元/13000原商业面积195万元3122100多米长的街面，增加了视觉的狭长、压抑感。解决思路丰富外立面的装饰造型如屋檐、窗檐、窗台等错落、和多采用弧型的建筑造型，破呆板感。影响价格综合评定对原商业销售面积的影响参数为50元/。50元/13000原商业面积65万元影响价格综合评定对原住宅销售面积的影响参数为80元/。80元/12000原住宅面积95万元3123对单元住宅的居住舒适度的影响参数。步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）6解决思路顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决5层和半层的舒适感。影响价格综合评定对原住宅销售面积的影响参数为20元/。20元/12000原住宅面积24万元313方案一产生的理论利润550万元（195659524）170万元方案一评估结论风险太大，没有实现预期目标。32方案二一层架空建成大型商业空间，上面保持原三层半步行街的方案评估321增加理论利润1150万元保持原来3层半步行街建筑，整体架空1层建大型商业空间的方法，可以增加9290商业铺面销售面积，实现增加利润为9290（2000元/铺面销售均格750元/框架结构建筑成本）1150万元。步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）7322导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数3211整体加高一层商场后，影响了步行街首层概念的商业价值。解决思路地面0往一层商场下08M台阶，往步行街首层上35M台阶，可以起到双首层作用。影响价格综合评定对原商业销售面积的影响参数为300元/。300元/7500原商业面积230万元3212对单元住宅的居住舒适度的影响参数。解决思路顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决4层和半层的舒适感。影响价格综合评定对原住宅面积均价的影响参数为50元/。50元/12000原住宅面积60万元步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）8323方案二产生的理论利润1150万元（23060）850万元方案二评估结论方案可行。四方案二的总平规划设计41规划目标增加商业面积，实现增加投资利润。42设计方法421在原来产品设计的基础上，整体架空一楼做室内步行街。422通过大码头台阶、小缓坡下沉等高差的处理，1、2层双首层的概念，提高2层商业价值。步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）9423创新室内步行街概念，采用新型理念的造景方式，由1层室内步行街的景观树延伸到二楼，解决室内步行街的绿化、采光、通风等问题，最大限度的提高了其商业价值。步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）10总平图步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）11剖面图五绿化造景精神51让1层大面积的商业空间活起来，最大限度提高其商业价值，并尽量缩短销售周期，是我们这次规划设计目标。如果按照传统的商场式铺面路线，本项目1、2期的商场面积将达到2万，这对先天商业氛围不足的本项目地块来讲无疑是雪上加霜。52引景入室、引光入室、通风入室的设计思路引导下，我们创新了室内步行街的概念，通过打破采光天窗步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）12让景观数从1层延伸到2层露天步行街，将很好的解决了传统商场的困境。同时，可以考虑在1层排水系统上的设计，在部分不影响商业人流的景观处展露出来，如遇