长沙 中鹰 黑森林 项目整体定位报告

为保障本次沟通的顺利进行，请您将通讯工具关闭或调至振动。Please closing your mobile，Thanks！,长沙“中鹰黑森林”项目整体定位报告,长沙新路标房地产销售代理有限公司2010年7月,PART 1  鹰派序PART 2  鹰派局PART 3  鹰派商PART 4  鹰派居PART 5  鹰派谋PART 6  鹰派术PART 7  鹰派括,目录 Contents,P1,鹰派序,从我们的内心开始这段旋律,融合万象形成先导区的板块图腾，在城市上空开始上演。,我们绝对相信，中鹰黑森林的诞生，,对于千年长沙来说，是真正划时代的事件。,300余亩，90万方的城中之城，,解读鹰派（WAR HAWK），起源于北美，一个广泛用于政治上的名词，即演讲派！马丁路德金，奥巴马的鹰派演讲：“I have a dream”震撼人心！鹰派精髓自由派！民主派！,让我们一起跟随“鹰派的胜利”开始这段旅途。,P2,鹰派局,从宏观市场与区域市场观望全局,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2009年房产宏观调控政策回顾,2009年01月，北京二套房贷政策放开，二套房贷比照首套房执行。北京市建委、市发改委、市财政局、市地税局等部门联合发文，购买二套房贷款的，比照执行首套房贷的政策。,二套房贷放开,2009年6月，银监会通知重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃第二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”,严控二套房贷,2009年11月28、29日，温家宝在上海、江苏考察工作时，提出保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。,温总理提出抑制投机性购房行为,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2009年房产宏观调控政策回顾,2009年12月7日中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给，中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持 力度。,中央经济工作会议增加普通商品住房供给,2009年12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。,调整个人住房转让营业税征免时限调整,12月14日，国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。,国务院提遏制部分城市房价过快上涨,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2009年房产宏观调控政策回顾,12月17日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期 缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。,打击囤地炒地：拿地首付不低于50%,12月18日，住房和城乡建设部召开全国住房和城乡建设工作会议，住房和城乡建设部部长姜伟新再次给出明确信号：遏制商品住房价格过快上涨，将成2010年房地产市场的调控重点。同时，将更加严格二套房信贷管理，抑制投资和投机性购房。,住建部提出遏制商品房价格过快上涨,12月23日，财政部规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的，免征营业税。,五年内住房转让全额征收营业税,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年房产宏观调控政策回顾,2010年1月7日，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。（简称国十一条）,促进房地产市场平稳健康发展,1月12日，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。,央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋,2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。,流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年房产宏观调控政策回顾,3月11日，国土资源部发通知（简称国十九条）：一、加快住房建设用地供应计划编制；确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地 二、促进住房建设用地有效供应,确保保障性住房用地供应 ;土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款最迟付款时间不得超过一年。 三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度 ；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查 。,强调房地产用地监管将开展突击检查,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年房产宏观调控政策回顾,3月18日，按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快 调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。,国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案,4月11日，中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。,银监会：银行不得对投机投资购房贷款,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年房产宏观调控政策回顾,4月14日，温家宝在召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。,国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%,4月13日，住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。,住建部加快保障房建设遏制房价过快上涨,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年房产宏观调控政策回顾,4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。坚决抑制不合理住房需求实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。加强对房地产开发企业购地和融资的监管。加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。,国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年房产宏观调控政策回顾,4月20日，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。,住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金,5月4日，住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源，积极扩大政府保障性住房的供应。,三部委联合下发通知加强廉租房管理,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年房产宏观调控政策回顾,2010年6月12，下一阶段，各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，坚决遏制投资投机性购房。,多部位官员称：坚定执行新国十条,2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点：这是央行今年第三次（2010年2月25日及5月1日分别上调了0.5个百分点）上调存款准备金率，调整后，大中型商业银行存款准备金率达到17%的高点。,再次上调存款准备金率0.5个百分点,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年调控新政出台的背景分析,1、地价、房价暴涨：2010年部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，仅2010年3月份全国70个大中城市的房价同比上涨11.7%，严重扰乱了房地产市场的正常发展。2、人民币升值压力大：近几年,日美等国不断地给中国施加压力,要求中国政府允许人民币升值。同时数量不少的国际资本"热钱"也拐弯抹角地来到中国,赌人民币的升值，大量热钱的涌入必将流入房地产市场，导致国家产生资产泡沫，严重威胁中国经济。3、通货膨胀越发明显：西南大旱、玉树地震、等自然灾害给农业生产带来压力，预期通货膨胀压力进一步提高，而“负利率”的出现，将会导致更多的资金进入房产市场进行投资、投行为，将更不利于经济的健康发展。4、国家经济面临转型：目前我国经济对房地产的依赖性特别严重，各种投资资金不断的涌向房地产，从长远来看，一个国家的经济的可持续发展是不能靠房地产来解决问题的，他不但消耗的资源非常大，而且一旦不能控制住就会产生泡沫，对经济发展起到相反的作用。那么只有科技的发达才是一个国家的经济基础。实际上也是国家对投资的一种引导。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年调控新政出台的背景分析,分析：从左表中可以看出，09年4月到2010年4月，房价同比平均涨幅高达5%以上，意味着在过去的一年里，房价已高达50%以上的平均涨幅，尤其值得注意的是，最近4个月的房价同比涨幅特别惊人，4月份更是创造了我国对房价月涨幅有统计（自2005年开始月涨幅统计）以来的新高。5月、6月分别为12.4%和11.4%。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年调控新政出台的背景分析,分析：从左表中可以看出，GDP从08年一季度10.6%到09年6.1%，再到2010年一季度11.9%，中国经济在全球金融危机的大背景下，走出了一个完整的”V”字型经济走势，其主要的依靠的就是国家固定资产投资的大量投入，尤其是房地产的开发拉大，从中亦不难看出中国房地产对经济的重要性，但一季度过高的GDP增长率，也充分表明中国经济存在一定的“虚胖”过热现象，而这正好是此次宏观调控新政出台的重要背景之一。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年调控新政出台的背景分析,分析：09年CPI和PPI都比较稳定，但进入2010年以来，CPI和PPI均出现较快增幅，尤其PPI的涨幅较大，后期将对CPI造成极大影响，使得货币存在极大的贬值风险，正是充足的流动性和“负利率”使得大量投资性购房的者涌入市场，使得一季度房价出现快速上涨局面。过高的通货膨胀导致此次国家出台严厉的宏观调控政策。,2010年5月份PPI：7.1%，CPI为3.1%,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,2010年房产调控新政关键词分析：,（1）促进房地产市场平稳健康发展国家出台政策的目的是要促进房地产市场平稳健康发展，稳定房价，防止过快上涨，遏止投机性买房。事实上中央政府的真实意图是保增长、促稳定，并不希望房价大幅下跌，给金融带来风险。（2）调控新政中强调的是部分城市在部分城市房价翻倍增长的同时，比如北京、深圳、上海、广州的房价。长沙的平均房价只增长了20%，属于正常范围内，可以说长沙房地产市场才刚刚起步，价格一直比较低，也处于一种健康，平缓的增长，所以长沙的房价没有泡沫。我们可以跟其他省会城市做个比较，如湖北的武汉、陕西的西安、四川的成都、江西的南昌以及重庆等地，这些城市都是二线城市，经济上不比他们差，有些甚至还比不上长沙，但房价却比他们差个档次。长沙真正的发展，只是从08年开始实施长株潭一体化后，加快了城市的发展步伐，现在 的长沙正处于高速发展的起步阶段，房地产发展更是经济的重中之重。而北京、上海等城市房价已经到了一个非常离谱的地步，大部分已经超出了普通老百姓能承受的范围，打压是必然的。（3）首付款比例不得低于30%2008年金融危机之前，购房者首付比列一直是为30%，这以政策只是恢复，门槛没有根本性的改变。（4）保障性安居工程建设保障性住房一直是政府安居工程建设的标志，它所针对的群体为低收入家庭，而真正的商品房就算降价30%，这部分群体依然买不起，住不起，所以刚性需求还是没有得到打压。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,本轮房产调控新政的本质：,主要目的：1、遏制房价快速上涨；（稳涨）                 2、抑制投资、投机需求，避免对刚性需求造成伤害；                 3、少数高房价城市房价进行一定幅度的回调。坚决遏制部分地区高房价！确保房地产行业健康稳定的发展！房产新政的主要目的不是打压房地产业，是对我国整体经济的发展一种保护，为经济结的逐步转型打好基础。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,近期国家宏观政策松动的几个细节表现,（1）5月13日，温家宝总理在天津考察时表示，当前当前国民经济继续回升向好，但国内外形势仍然极其复杂，宏观调控面临的两难问题不少，必须冷静观察、沉着应对，深入研究新情况、新问题，全面落实已经出台的各项政策措施，坚持实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，保持经济平稳较快发展。（2）5月15日，国税总局声明地方政府无权制定房产税征收范围，即地方政府对房产税征收范围没有解释权；（3）5月21日，国家发改革委否认将出台更严厉的房地产调控政策，国家发改委产业研究所所长助理称三年内免谈房产税；（4）5月24日，国家发改委声明，三年内免谈房产税的说法不代表官方立场。（5）今年房地产调控政策实施以来，加息呼声比较大，但近期一直未见加息，可见政府对未来经济走势的不确实性仍然比较担心；（6）目前，绝大部分地方政府并未出台具体的地方调控细则，可见在房地产调控的政策上，地方与中央仍然存在一定的分歧。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,后市判断,（1）我们认为楼市调控政策短时期将进入政策冷静期政策出台一个多月以来，部分大城市出现了量大跌价小跌的现象，房价上涨过快基本得到控制，这也是政府出台政策的初衷，但目前欧洲的债务危机再次对世界经济增长产生不确定性，甚至有二次探底的可能，在这种背景下，宏观经济面临两难的选择，而目前房地产在中国经济中仍扮演支柱型的角色，因此我们认为，楼市调控政策短时间内政府将进入一个观望期。（2）刚性需求仍然存在，对心理预期将大于市场变化目前来看，25-45岁是住房消费的主要群体，其中25-35岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性，我国的人口结构决定了未来15年，住房的需求会相当旺盛。虽然买家会因为房贷门槛的增加等新政的影响呈现一段时间的观望，但观望并非减少了需求，需求仍然存在。且长沙整体房价不高，涨落也不可能很大，政策对购房者心理预期将大于市场变化。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,后市判断,（3）房产基本面仍就乐观，长期看涨随着高铁开通，两型社会建设，城际铁路的铺设，长沙将不再是长沙人的长沙，而是湖南的长沙，甚至全国的长沙，低廉的交通成本，将使珠三角的产业转移进程加快，长沙经济也将迎来一个快速发展和上升期，从而导致投资市场从一线城市向二线城市的转移，向长沙转移，外来人口也会迅速的增加，带来大量的资本，加之刚性需求的存在，城市化、融城步伐的跟进，城市建设发展大的基本面不变，地产十五年向好毫无悬念，因此我们认为此次政策只是阶段性政策，从历史经验来看，07年高峰期买房的人现在并没有亏。（4）供求矛盾没有得到基本解决从目前长沙房地产市场现状来看，土地供应仍然非常紧张，由于外来有资金实力的大开发商相继的到长沙拿地，比如万科、保利、恒大等，他们拿的地以大块为主，少则1000亩，多则几千亩，长沙本土的开发商拿地却非常紧张，很多开发公司应拿不地而无法运营，这样直接导致地价上涨，而大开发商拿到地以后并不是一次性开发完毕，只是一小块一小块的开发，加之08年金融危机后至09年上半年，大部分开发商人处于一个开发的观望期，而随后市场基本上消化了之前开发的所有房源，这次政策的出台，开发商又将处于一个观望期，这也将导致长沙的供应量短时间内很难上来，房价的上涨和下跌最终还是取决于供应量，一旦供应量上不来，房价肯定仍将比较坚挺。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,中国式房地产调控的认识：总结,什么才是主导中国房地产市场走向的根本力量？（1）房地产供需才是决定中国房地产市场方向的根本力量中国经济已经走上市场经济的发展道路，那么市场经济的规律就没有办法不遵守，也无论大家愿不愿意，这都是无法改变的现实。中国城市化改革推动的刚性房地产需求和房地产供应之间的矛盾关系，决定着房地产市场的根本走势。因为这种供求关系到今天为止都表现为房地产供应满足不了市场的需求，所以过去的10年时间，大家看到的是货真价实的房地产价格上涨，虽然在政策调控下，也有阶段性的下跌，但总体趋势依然上涨，这就是房地产来自市场的原生力量。在中国中央政府是一级开发商，地方政府是二级开发商，房地产企业只不过是三级开发商，没有开发商不想赚钱。同时，城市化是人的精神鸦片，只要有能力的人都会向大城市涌，“这是人性决定的”。因此，如果从中长期来看，房价下跌只能是个幻象，除非城市化进程结束，除非国家不再做开发商。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,中国式房地产调控的认识：总结,什么才是主导中国房地产市场走向的根本力量？（2）政策调控只是决定中国房地产市场阶段性走向的外部因素由于我国独有的政治体制，房地产政策调控对市场影响比较大，但政策调控完全属于房地产市场的外部因素，绝对不是内在因素，房地产市场影响到宏观经济、通货膨胀、社会和谐等，这些因素导致的房地产调控始终是外部因素，既然是外部因素，所以不会影响到根本方向，也就是只能起到阶段性调控房地产市场走向的作用。房地产仍是朝阳产业，但生产方式、供应市场将发生改变中国楼市的非理性繁荣有其独立的经济驱动力，即城市化的趋势下的人口流动与货币流动，所以楼市的非理性繁荣将在城市化基本完成之时才会终止。可以预见的时间窗口是20202030年。加上未来几十年内，中国经济的增长空间还非常巨大，这样的背景下，无论是居住层面需求还是商业地产层面的需求，都将持续增长，因此，房地产未来1015年内仍将是朝阳产业。但房地产的高速发展亦带来了一些问题，比如生产方式落后、资源和能源严重消耗、低收入家庭购房难题等，因此房地产供应市场将会打破目前以“商品房市场为绝对供应的局面。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,09年中部六省人均GDP与房屋均价统计（单位：元）,2010年一季度长沙市新建商品房成交均价为4078元/，同比增长14.11%，其中住宅成交均价为3832元/，同比增长16.87%；长沙市内五区新建商品房成交均价为4539元/，同比增长14.58%，其中住宅成交均价为4242元/，同比增长17.52%。,Who? 谁是竞品？由于长沙一线江景资源的稀缺，而最好的江景房在河西，让我们一起去看看长沙的江景房。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,曙光泊岸锦园项目地址：河西潇湘大道湖大天马校区旁，占地面积：83.79亩，建筑面积：141733.46平米，总套数：751，容积率：1.67，绿化率：43.5%，开发商：长沙天亚房地产开发有限公司、湖南天马房地产开发有限公司2期正在发售，一房一价，7000-12000元/平米。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,凯乐国际城项目地址：长沙市湘江大道326号，占地面积：46400.27平米，建筑面积：25万平米，总套数：1106，容积率：4.59，绿化率：35.25%，开发商：湖南盛长安房地产开发有限公司在售房源60平米一房、90平米二房和130平米三房，均价8200元/平米，,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,芙蓉国(暂定)项目地址：书院南路与涂金路交汇处西北角建筑面积：70万平米，开发商：长沙市芙蓉实业有限公司，兴旺集团此项目将在明年初开工建设，与本项目隔江相望，在产品类型及地理位置与“中鹰黑森林”有类似之处，我们将密切关注此项目，为开发商提供有利信息。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P2,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派局,长沙新路标房地产销售代理有限公司有完善的市场数据库，会后我们将为贵公司提供整个长沙市的2010上半年市场资料，因为时间有限，这里就就不进行一一阐述。,P3,鹰派商,商业定位、推荐商业品牌,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,本项目商业部分集中于大型商场部分，呈东西狭长状分布，共2层，总建筑面积约2.7万。,建议该商业部分定位为国际大品牌连锁商家进驻的综合型大超市。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,大润发流通事业股份有限公司由润泰集团于1996年在台湾投资成立，以最直接、最生活化的方式 为消费者服务，网罗优秀的经营管理人才，运用电脑化营运系统，快速地在台湾展店，目前在全台已成立了24个服务据点，为顾客架构出完整的全台服务网络。 1997年更在中国上海成立上海大润发有限公司，藉由成功的台湾经验进军大陆，在华北及华东地区已成立超过100多家分店。（长沙现有2家店）选址、建筑要求：1、土地：面积在30亩以上（约20000平米）为佳。2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约3040万左右。4、建筑物以20000平米为最佳，楼层最好不要超过二层。5、停车面积至少：机动车10000平米（室内、外均可）约300个停车位，自行车2500 平米3500平方（室、内外均可）。6、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米。商场的楼板荷载600kg/平米，收货区、库存区需要1000kg/平米。,大润发超市,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,成立于1959年，是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运 零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。（长沙现有3家店） 选址、建筑要求：1、地理位置要求：开在十字路口。十字路口成为家乐福选址的第一准则。同时还要交通方便，满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各种交通要素的通达。这里人口密度要相对集中；附近要有两条马路的交叉口，其一为主干道。该区域还要具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位，非机动车停车场地2000平方米以上。2、建筑要求：占地面积15000平方米以上，且最多不超过两层，总建筑面积2万4万平方米。建筑物长宽比例10：7或10：6。 3、商圈半径：公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。 4、灵活适应当地的特点：家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这种灵活选址原则， 同时增强了家乐福在同类商业的竞争优势。 5、租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同（通常是20年-30年）。,家乐福（Carrefour）,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,沃尔玛是美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售企业。截至2009年5月，沃尔玛在全球14个国家开设了7900 家商场，员工总数210万人， 每周光临沃尔玛的顾客1.76亿人次。沃尔玛是全球500强榜首企业。沃尔玛1996年进入中国，经过十多年的发展，截至2009年5月7日，已经在全国共89个城市开设了 146家商场，包括沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态，同时拥有好又多 35%的股权和好又多102家门店，在华创造了超过70,000个就业机会 。 （长沙已开3家店）选址、建筑要求：1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内需达到12-15万人；2、须临近城市交通主干道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；3、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。4、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；5、层高不低于5米。对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上；6、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；7、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米；8、正门至少提供2个出入口，免费外立面广告至少3个；9、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位；20个以上的免费货车停车位；10、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期。,沃尔玛,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,以上三个商家中，以大润发在长沙的拓展意愿最为强烈，其盈利能力亦属最强，在购物环境营造方面稍高一等。以上例举的三个商家均为国际大品牌连锁机构，可与多家商家衔接洽谈，不论最终哪家进驻，对项目价值的整体提升都将起到至关重要的作用。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,本项目在地块的东北角、临湘江位置拟建4.6万的酒店式公寓。建议投资一家国际（国内）知名品牌酒店进驻的高星级酒店。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,国际知名酒店管理公司合作方式,目前，国际酒店管理集团采取的方式基本上是采取委托经营、特许经营和直接投资等三种方式。（特许经营是目前世界上非常流行的一种管理模式，业主的所有权和经营权分开。） 举例：在厦门。十大国际酒店管理集团中，已经有超过半数在厦门生根开花。而在厦门市场上的几家国际大型酒店管理集团基本上采取的是委托经营和特许经营，很少是直接投资或带资管理。国际知名酒店管理公司参与的厦门酒店：厦门温德姆和平里国际大酒店厦门海景皇冠假日酒店的“管家”洲际饭店厦门索菲特酒店“管家”法国雅高集团京闽中心的“管家”最佳西方喜来登的“管家”喜达屋万豪酒店的管家万豪希尔顿酒店管家希尔顿,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,国际知名酒店管理公司喜达屋集团,【公司简介】：喜达屋酒店及度假村管理集团(纽约股市代号：HOT)是全球最顶尖的酒店及旅游公司之一，在80个国家拥有740座物业及11万名员工。喜达屋是一个集业主、管理和特许经营于一体的酒店及度假村集团，旗下有多个享誉全球的物业品牌：瑞吉、豪华精选、喜来登、威斯汀、圣-瑞吉斯、W、至尊金选等九个享誉全球的酒店品牌。特许经营41.8，委托管理28.5，带资管理及其它29.7。 【合作要求】：1.甲方要提供项目位置，设计等相关资料。2.由乙方派专业人员对项目进行实地调查，对项目进行评估并提出相关建议。3.待乙方考察后，如双方都有意向合作，即可探讨合作相关事宜。【联系方式】：联系电话：0085227241062 （香港）电子邮箱： ,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,国际知名酒店管理公司万豪国际集团,【公司简介】：万豪国际集团是世界上著名的酒店管理公司和入选财富全球500强名录的企业。万豪国际集团创建于1927年，总部位于美国华盛顿。万豪国际集团目前拥有18个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过2700家，年营业额近200亿美元，多次被世界著名商界杂志和媒体评为首选的酒店业内最杰出的公司。万豪国际集团于1997年进入中国酒店业市场，并于此后快速发展。目前，万豪国际集团旗下的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店、万豪酒店、万丽酒店、万怡酒店和华美达酒店共6个酒店品牌在中国经营的酒店达39家，以及目前正在筹建中的酒店7家。 无论在中国还是全球，万豪国际集团以其出色的服务水准、先进的设施和技术居于世界酒店集团之首，赢得了公众的广泛赞誉和客户的高度信任及拥戴。【合作要求】：1.甲方要提供给乙方项目位置，设计规模以及简单的规划介绍等相关资料。2.乙方根据甲方所给资料做出相关分析，再决定合作与否。3.待双方都同意时再商讨合同以及相关费用等事宜。【联系方式】：联系电话：01065989966     传真号码：01065989960电子邮箱： ,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,国际知名酒店管理公司希尔顿酒店集团,【公司简介】：希尔顿国际酒店集团(HI)，总部设于英国的希尔顿集团公司旗下分支，拥有除美国外全球范围内“希尔顿”商标的使用权。美国境内的希尔顿酒店则由希尔顿酒店管理公司(HHC)拥有并管理。希尔顿国际酒店集团经营管理着403间酒店，包括261间希尔顿酒店，142间面向中端市场的“斯堪的克”酒店，以及与总部设在北美的希尔顿酒店管理公司合资经营的、分布在12个国家中的18间“康拉德”(亦称“港丽”)酒店。它与希尔顿酒店管理公司组合的全球营销联盟，令世界范围内双方旗下酒店总数超过了2700间，其中500多间酒店共同使用希尔顿的品牌。【合作要求】：1.首先由甲方提供项目的相关资料给乙方。2.待乙方决定有合作意向后再进行后续相关事宜。【联系方式】：联系电话：02123216888      传真号码：02123216999,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,国际知名酒店管理公司洲际国际酒店集团,【公司简介】：洲际集团成立于1946年，是亚太地区及全球最大并拥有最多酒店品牌的酒店管理公司。在100多个国家里拥有、运营及管理的酒店有3,500多家，酒店客房超过54.5万间。其旗下的主要酒店品牌包括：洲际酒店及度假村，皇冠假日酒店及度假村，假日酒店及度假村，快捷假日酒店。在亚太地区，洲际酒店集团在23个国家经营160多家酒店。洲际酒店集团是一家英国公司，每年接待超过一亿五千万客人。是为旅客提供客房为主的，并拥有有限的餐饮设施。全国洲际酒店目前共有11家，分布在北京、青岛、香港、重庆、阿坝藏族羌族自治州、上海、沈阳、福州、马鞍山等城市。【合作要求】：1.由甲方提供相关基本资料给乙方，经乙方充分考虑后给予答复合作意向。2.如双方都有合作意向再作进一步的合作洽谈。【联系方式】：联系电话：02128933388,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,国际知名酒店管理公司香格里拉酒店集团,【公司简介】：“香格里拉”是香港上市公司香格里拉（亚洲）有限公司的品牌，该酒店集团隶属于马来西亚著名华商-“糖王”郭鹤年的郭氏集团旗下。香格里拉一向注重硬件设施的豪华舒适，加上亚洲人的殷勤好客之道，成为适合亚洲人文化的知名酒店品牌。香格里拉已是亚洲区最大的豪华酒店集团，且被视为世界最佳的酒店管理集团之一，在无数公众和业内的投选中，均获得一致的美誉。 香格里拉酒店是第一个开酒店管理业带资管理先河的酒店集团。【合作要求】：1. 甲方先将项目有关资料发送到乙方，资料包括地点，位置，规模以及发展商等基本资料。2. 由乙方充分考虑后再决定是否参与合作，如有意向再作进一步的细节探讨。注：该公司业务要求重点在于省会城市。【联系方式】：联系电话：0085225993000     传真号码：0085225993613,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,其他全球十大酒店管理集团,雅高国际酒店管理集团Accor1967年，成立于法国,1957年，成立于美国,1946年，成立于美国，全国单一品牌最大酒店,1939年，成立于美国，美国中档酒店王者,1945年，成立于美国，丽晶、丽笙、丽柏、丽怡等品牌,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,华天集团 /华天酒店,【公司简介】：湖南华天大酒店股份有限公司是一家以酒店业为核心，以房地产与旅游为两翼，誉满三湘、比肩国际的现代旅游服务企业，是湖南省旅游企业首家上市公司，湖南省首家五星级酒店。    华天酒店托管总资产近100亿，拥有高星级与经济型酒店80余家；华天连锁酒店遍布湖南14个市州及北京、上海、武汉、郑州、长春、南昌、海口、西宁、呼和浩特等全国主要中心城市；作为我国酒店业的“湘军”，公司荣膺“中国饭店业集团20强”、“全球饭店集团300强”， 并连续多年获得“中国饭店民族品牌先锋”的称号。来湘客人和湖南各地市民都把去华天酒店消费看成是一种身份和地位的象征。【合作要求】：1.首先由甲方提供项目的相关资料给乙方。2.待乙方决定有合作意向后再进行后续相关事宜（与民营企业一般采用托管模式）。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P3,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派商,通程大酒店,【公司简介】：通程国际大酒店由湖南省首批上市公司长沙通程控股股份有限公司投资修建，是湖南省首家严格按国际五星级标准建造的豪华酒店。酒店自1998年开业至今，一直致力于服务体系的完善，并秉承“贵在真诚、贵在内涵、贵在永恒”的服务理念和“专业、职业、勤实、创新”的工作方针，始终如一地为每一位宾客量身打造满意加惊喜的服务。近几年，依托通程国际大酒店良好的品牌基础，通程集团在酒店业态开始了稳健、能动地拓展。2003年，五星级生态休闲度假酒店同升湖通程山庄酒店开业。2004年，通程又向长沙“老字号”酒店麓山宾馆输出管理，进一步丰富了酒店板块的业态。2007年，五星级城市休闲酒店即通程温泉大酒店进军宁乡，打造长沙大河西先导区的地标式建筑。【合作要求】：1.首先由甲方提供项目的相关资料给乙方。 2.待乙方决定有合作意向后再进行后续相关事宜。3.通程大酒店目前酒店业对外拓展比较少。,P4,鹰派居,户型建议、户型配比、车位建议,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P4,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派居,A,B,C,D,布局不合理      面积不合理       采光通风不佳        异形结构较多,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P4,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派居,A,B,C,项目本土化调校方案（一）,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P4,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派居,项目本土化调校方案（二）,A,B,C,D,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P4,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派居,户型设计小结：本项目自然景观优势明显，配备德国技术高性价建材、智能化系统等，绝对是长沙首屈一指的高端住宅项目，对应城市高端客群，户型定位因以130左右三房、150左右四房、160-180左右五房为主力户型。由于建筑外围结构现已确定，要设计出以上几种面积的房型，且功能布局、舒适性等各方面趋向合理，几乎无可能。在现有建筑外围结构下，无法提出合理的户型配比建议，除非打破现有格局！,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P4,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派居,通过阳台造型美化外立面，使其形成弧形,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P4,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派居,建筑呈围合状，使其形成弧形。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P4,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派居,不使用弧形结构，纯板式简介明快型。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P4,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派居,户型设计建议：1、二梯二户、或二梯三户板式结构设计；2、避免出现异形结构；3、观景阳台的大范围设置；4、三房以上大户型为主，可考虑少部分二房。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P4,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派居,车位配比建议：,车位配比需根据户型配比做详细规划，整体车位配比还需根据最后定稿的总建筑面积做具体核算。,P5,鹰派谋,项目定位、客群分析、品牌策略,长沙中鹰黑森林项目位于岳麓区潇湘南大道西侧，紧邻靳江河北大堤，小区北面临猴子石大桥南辅道。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P5,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派谋,项目技术指标：项目用地面积约324亩，总建筑面积 863324，其中住宅建筑面积564823，商业建筑面积26923，酒店式公寓45741，幼儿园建筑面积2136，地下车库建筑面积223701。项目建筑密度18.01%，总绿地率62.1%,容积率3.84。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P5,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派谋,项目SWOT分析优势  (Strength)：1、江景豪宅！项目两面临江，东面为湘江，南面为靳江，湘江风光带就在40米开外，中间仅隔潇湘南大道。项目南面与1100米长、80米宽的靳江河风光带连成一体，且处同一标高，就是项目的后花园，江景资源少有，是长沙城的绝版。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P5,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派谋,项目SWOT分析优势  (Strength)：2、环境优势岳麓山景、靳江河北大堤、湘江水景，70亩中心森林绿化景观和丰富的临水资源，将社区生活带入一种全新境界。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P5,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派谋,项目SWOT分析优势  (Strength)：3、品牌优势中鹰黑森林品牌影响力巨大，项目以“森林生态、德国品质、科技健康”著称全国。在长沙势必有着大量的品牌追随者。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P5,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派谋,项目SWOT分析优势  (Strength)：4、品质优势该项目邀请了世界著名建筑大师德国KTP公司考夫曼先生进行项目定位、规划设计。项目追求健康、环保、节能建筑理念，建筑外墙岩棉保温厚实，达80-100mm，1-20层外挂石材，20层以上采用真石漆，断桥铝三层隔热LOW-E玻璃落地窗，中央户式直流变频空调，中央户式新风、户外铝合金卷帘，同层排水系统，雨水回用系统，小区集中智能安保系统。浙江、江苏开发商，精工筑家，在长沙拥有极好的口碑。,“中鹰黑森林”项目整体定位报告,P5,鹰派的胜利,War Hawk's Victory,鹰派谋,项目SWOT分析机会