戴德梁行-厦门海富中心项目租赁策划方案

戴德梁行厦门海富中心项目租赁策划方案海富中心项目租赁策划方案致联发集团有限公司DTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司商业部（写字楼代理）2008年07月07日目录10厦门宏观经济概况311厦门简介312厦门经济发展状况313厦门产业结构研究9614厦门市城市规划研究7141总体规划7142五缘湾片区规划915小结1520厦门写字楼市场分析1621写字楼区域分布1622各片区供应体量及价格1623客户类型及比例分析1824鹭江道、夏禾路片区1825湖滨南片区2126湖滨北片区2327莲板片区2528江头片区2829东部新兴商务区30210小结3430问卷分析3531问卷说明3532客户背景分析3533客户需求分析3834东部新兴商务区前景分析4035物业硬件配套的需求倾向4640项目分析5241项目介绍5242项目SWOT分析54421优势54422劣势55423机会55424威胁56PAGE1海富中心项目租赁策划方案425项目优化（SO）策略57426项目规避（TW）策略5750项目定位5851客户定位58511进驻行业分析58512企业规模分析62513区域分析62514小结6352分户定位64521分户原则64522户型分隔建议64523楼层控制建议6853价格定位69531物业分析69532市场因素分析70533投资回报分析71534价格定位7260项目推广执行7361总体推广原则7362推广策略7363租赁执行7631推广准备工作632推广阶段划分及核心内容78633价格策略80634宣传推广83635租赁细则84PAGE2海富中心项目租赁策划方案10厦门宏观经济概况11厦门简介厦门位于福建省东南部，陆地面积1565多平方公里，海域面积300多平方公里。是一个国际性海港风景城市。全市户籍人口16724万人，常住人口为243万人。厦门行政区域划分为1同安区、2翔安区、3集美区、4海沧区、5湖里区、6思明区。如图所示12厦门经济发展状况GDP连续几年来，国民经济保持稳定健康快速增长，连续几年增幅保持在16以上。厦门国民经济延续良好的发展势头，国民经济的稳定健康发展为厦门写字楼租赁市场提供了一个良好的发展环境。0408年度厦门市GDP亿元13751500171162103088317100016350500160152004200520062007Q12008GDP增长数据来源厦门市统计局PAGE3海富中心项目租赁策划方案工业生产总值工业仍是推动经济增长最活跃的因素，占GDP的比重约50。近几年来，厦门工业生产总值保持稳定增长，增幅保持在2025之间。0408年度工业生产总值亿元28373000302444250025209717292000201500156871000105005002004200520062007Q12008工业生产总值增长数据来源厦门市统计局固定资产投资0407年，厦门固定资产投资增幅保持在较高水平，平均增幅约为45，06年达到最高水平，达665。08年一季度，受国家宏观政策调控影响全市固定资产投资呈现出低速增长态势。一季度共完成全社会固定资产投资16439亿元，比去年同期增长62。0408年度固定资产投资总额亿元928100070608006625060040402303054002016420010002004200520062007Q12008固定资产增长数据来源厦门市统计局PAGE4海富中心项目租赁策划方案房地产投资0407年，厦门房地产投资同样保持高速增长，平均增幅达到56，其中06年和07年增幅超过60，是厦门房地产投资爆发期。受宏观政策等影响，房地产投资在经历06、07年两年高速增长后，08年一季度增长幅度大幅下降。投资增长的回调有利于厦门房地产市场的长远发展。0408年度房地产开发投资总额亿元400100346803002146020040110915810020002004200520062007Q12008房地产开发投资增长数据来源厦门市统计局对外经贸厦门对外经济贸易始终保持快速增长态势，04年08年一季度外贸进出口总额增幅呈上升趋势，发展势头良好。对外经贸的快速增长，促进了相关企业的快速成长，扩大了其对办公物业的需求。亿美元0408年度外贸进出口总额5003539830400328252862413002015200105101005002004200520062007Q12008外贸进出口总额增长数据来源厦门市统计局PAGE5海富中心项目租赁策划方案13厦门产业结构研究三大行业占工业总产值比例较大，占767。但三大行业中，除电子行业是厦门写字楼物业的主要客户之一外，化工行业和机械行业中租用岛内办公物业的企业较少。厦门三大支柱行业为电子行业、机械行业和化工行业。全市工业三大支柱行业的统计资料显示08年15月三大支柱行业共完成现价工业总产值92972亿元，现价同比增长219，高于全市规上工业现价同比增幅19个百分点。三大支柱行业产值占全市规模以上工业的767，对全市规模以上工业增长的的贡献率为827，拉动规模以上工业增长179个百分点。其中电子工业15月完成现价工业总产值42267亿元，现价同比增长262，高于全市规模以上工业现价同比增幅62个百分点；机械工业15月完08年度三大行业各占工业总值比例成现价工业总产值33313亿元，现价143同比增长286，高于全市规模以上工业现价同比增幅863个百分点；只有349化学工业表现较差，化学工业15月完成现价工业总产值17391亿元，现价同比增长仅为31，低于全市规模以275上工业现价同比增幅169个百分点。电子行业机械行业化工行业0608年度三大行业生产总值亿元9221000865715800569600423416358333400174200020062007152008电子行业机械行业化工行业数据来源厦门市统计局PAGE6海富中心项目租赁策划方案14厦门市城市规划研究141总体规划根据厦门市城市总体规划（20042020年）显示城市性质以建设我国东南沿海中心城市为总体发展目标，以建设海湾城市、港口风景旅游城市为发展核心。厦门城市总体规划修编纲要，作为厦门市所有规划的龙头，今后厦门总体发展策略为“优化本岛，整合湾区，拓展同安和翔安东部”。规划期限修编纲要中规划年限为2004年至2020年，其中近期2004年至2010年；远期2011年至2020年。人口规模从发展规模上讲，厦门的总人口规模为270万人，其中城市人口规模为210万人。到2020年，厦门的总人口规模为330万人，其中城市人口规模为290万人（含高校在校生20万人）。厦门本岛城市人口规模控制在100万人左右。一心两环，一主四辅城市格局修编纲要提出，建设未来的组团式海湾型城市，海岛与海湾组团组合式空间布局结构将是“一心两环、一主四辅八片”PAGE7海富中心项目租赁策划方案“一心”即厦门本岛中心城；“两环”围绕杏林湾、马銮湾和东屿湾为主之环西海域发展区；围绕同安湾、东坑湾为主之环东海域和同安湾发展区；“一主”即厦门本岛主城；“四辅”海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城；“八片”海沧辅城的海沧和马銮组团，集美辅城的杏林和集美组团，同安辅城的大同和西柯组团，翔安辅城的马巷和新店组团。综合来看，主城与辅城由海域分隔，辅城之间由海湾、自然山体分隔，辅城的组团之间也由海湾、自然山体或防护绿廓分隔，总体形成与自然生态环境配合较好的规划布局结构模式。六大城市中心职能厦门城市中心等级结构为“单心多核”的模式，具体分布为“一主两副三次”的等级机构。厦门本岛城市主中心职能市级行政、商务、文化、会议和展览中心；海沧城市次中心职能综合性分区配套服务中心；PAGE8海富中心项目租赁策划方案西部马銮湾城市副中心职能市级水上运动中心，地区级商贸中心、文化中心为主；同安大同城市次中心职能综合性分区配套服务中心；东部翔安城市副中心职能市级体育中心、地区级商贸中心、文化中心；杏林湾城市次中心职能综合性分区配套服务中心。142五缘湾片区规划五缘湾概况五缘湾片区位于厦门岛东北部，规划的范围为县黄路以东，仙岳路以北，环岛路五通至墩上段的西南，规划区总面积为1256平方公里，区内开发后拥有近2平方公里的内湾。五缘湾的总体定位五缘湾是都市与海湾亲密对话的国际化人居典范，是集生态居住、高端养生理疗、水上运动休闲、文化娱乐、旅游商务、高新技术研发为一体的复合型城区。五缘湾规划示意及模型图PAGE9海富中心项目租赁策划方案五缘湾片区功能区划分环湾中心区环湾中心区是钟宅湾最具特色的核心区域，是人与水最亲密对话的空间。中心区临湾滨水带将是一条长8公里的连续不间断的环湾步行道、旅游电瓶车、自行车道；它将沿线三个五星级酒店、特色商业街、音乐厅、国际游艇俱乐部、以水上运动为主题的湿地公园等大型公共设施有机地联系在一起。该区用地面积约4193公顷，其中水域199公顷，建筑面积661万平方米，容积率016。五通商务区位于钟宅湾东北部，用地面积约494公顷，总建筑面积1108万平方米，容积率224。五通商务区是钟宅湾重要的对外城市形象展示区，以商务酒店、商务办公、企业会所、国际游艇俱乐部为主要形态，穿插商务广场和公园，形成综合商务服务平台。运动休闲带与商务办公区以环湾路分隔，支路以尽端式通向水岸，从而保证临PAGE10海富中心项目租赁策划方案水地块的亲水性。通屿生态居住区位于规划区南部，环湖里大道与仙岳路所夹之东北区域。该区用地面积约1347公顷，建筑面积约1923万平方米，容积率143，是高容积率住宅的集中区，由通屿居住区、坂美居住区两部分组成。配套公共设施均位于两个居住区的中部。区内设置有大型商业服务中心，北部紧邻以及以水上运动为主题的湿地公园。国际健康养生区位于钟宅湾规划区的南部，用地面积约652公顷，建筑面积503万平方米，容积率06年12月，主要建设路网框架、环湾中心区、墩上居住区、五通商务区的基础设施及公共配套。启动片区内学校、医院、变电站、垃圾转运站、公厕、停车场、公交始末站等配套设施建设。第二期为2006年3月2007年6月，进行软件园区、温泉居住区区内基础设施及公共配套建设。第三期为2006年6月2006年12月，进行健康养生区区内基础设施及公共配套建设。第四期为2006年12月2007年12月，进行通屿生态居住区区内基础设施及公共配套建设。第五期为2007年1月2008年6月，进行钟宅民俗旅游区区内基础设施及公共配套建设。目前，五缘湾片区已建成项目或部分建成项目主要有五缘湾大桥、五缘湾商务运营中心写字楼、五缘湾商业街一期、湿地公园和帆船港等。再建续建项目仍有40多个。五缘大桥五缘湾商业街五缘湾商务运营中心湿地公园PAGE14海富中心项目租赁策划方案15小结厦门宏观经济运行保持良好发展势头，体现厦门经济活力，为厦门写字楼物业发展提供良好的发展平台。五缘湾片区高标准的统一规划，及目前片区的建设进程，为项目长期经营提供了有利条件。PAGE15海富中心项目租赁策划方案20厦门写字楼市场分析21写字楼区域分布厦门写字楼分布如图所示，呈现东西分布特点，西部为传统商务区，是厦门目前主要商务区，由鹭江道、夏禾路、湖滨南、湖滨北、莲板和江头共6个商务区组成。东部为厦门新兴商务区，由观音山、软件园和五缘湾3个商务区组成，目前除软件园已投入使用外，其他两个尚未启用。东部新兴商务区将是厦门未来写字楼供应主要区域。22各片区供应体量及价格根据对各片区主要商务写字楼进行统计，厦门目前主要商务写字楼供应总量超过500万。其中西部传统商务区总供应量约为163万，东部新兴商务区总供应量约为340万。预计目前厦门可供出租写字楼面积将达到220万，包括观音山启动区约51万；五缘湾约40万；软件园二期空置的约70，约90万；西部传统商务区尚未入伙的项目共约35万。其中主要供应集中在东部新兴商务区，未来市场消化压力巨大。价格方面，西部传统商务区鹭江道平均租金约90100元/月，其中国际银行大厦最高达150元元/月，是厦门目前的核心商务区。其他传统商务区平均租PAGE16海富中心项目租赁策划方案金为4050元/月和5070元/月这两种价格区间。东部新兴商务区由于商务氛围尚未成熟，其目前租金在20元/月左右，最低的有10元/月。厦门各商务区供应量及租售价格表体量区域平均租金元/总量近期入市量鹭江道、夏禾路约65万16958690100湖滨南约25万520004050湖滨北约30万225006070莲板约35万1000004555江头约8万5560观音山1384万51万售80009000软件园1636万20五缘湾40万40万1030合计505万125万PAGE17海富中心项目租赁策划方案23客户类型及比例分析通过对厦门鹭江道、湖滨南、湖滨北、其他4莲板和江头这5个片区，16栋主要写机械制造3字楼客户的统计分析，得出客户分类构房地产9成如图所示，厦门主要客户类型为进出专业服务16化工6口贸易（18）、专业服务（16）电子及高科技14和电子及高科技类（14）、其次为工贸实业11物流（12）、金融（9）和地产类物流12（9）客户。进出口贸易18金融9作为厦门三大产业之一的机械制造及05101520化工类客户并不占多数，主要是由于此类客户为生产型行业，办公场所临近或与生产场所在同一物业内。此外，此类企业对于办公成本的控制较为严格，不愿意承受远比厂房贵出数倍的租金。因而这两大行业在厦门本岛商务区租赁办公物业的数量较少，主要为其业务部门或与其相关的代理机构。24鹭江道、夏禾路片区现有供应统计片区内各主要写字楼物业体量得出，片区主要写字楼的总供应量约65万，片区是厦门写字楼供应最为集中和商务氛围最为浓厚的区域，片区各主要写字楼体量如下表所示。片区作为厦门发展最成熟的商务区，集中了厦门物业档次较高的办公物业，其中国际银行大厦、银行中心及建行大厦为目前厦门写字楼标杆项目。PAGE18海富中心项目租赁策划方案鹭江道、夏禾路片区各主要写字楼体量表项目名称国际银行大厦建行大厦国贸金海岸第一广场钻石海岸总建筑面积115000545865618571000133406（）未入伙未入伙项目外观项目名称海滨大厦海光大厦鸿升大厦亿力大厦银行中心总建筑面积2102441100289174600063747（）项目外观片区租售价格通过实地调研得出，片区租售价格普遍在60元/月以上，平均约为90100元/月，是厦门整体租赁价格最高的片区，片区各主要写字楼平均租金如下表所示。其中国际银行大厦和银行中心是厦门租金最高、空置率最低的出租型物业，其平均租金分别为150元/月和140元/月，空置率在5以下。PAGE19海富中心项目租赁策划方案鹭江道、夏禾路片区各主要写字楼租售价格表项目名称国际银行大厦建行大厦国贸金海岸第一广场钻石海岸租售价格1501208090未定22000（元/月）项目名称海滨大厦海光大厦鸿升大厦亿力大厦银行中心租售价格7060556070140（元/月）客户分析通过整理该片区各主要写字楼物业水其他2牌，对片区各行业客户类型进行分类统机械制造4房地产计分析得出，片区各行业客户比例如右5专业服务13图所示。化工4电子及高科技12片区客户类型主要为物流24、进工贸实业9出口贸易18、专业服务13、金物流24融9及工贸实业9类。其中，物进出口贸易18流类客户比例较大。金融90102030片区标杆物业国际银行大厦物流类客户占37，银行中心物流类客户占29。片区内物流类客户扎堆，是由于厦门有关进出口报关的政府部门主要集中在该片区，物流企业为方便业务办理，自然首选该片区物业。另外，片区物业中，档次达到甲级标准的出租型物业只有国际银行大厦和银行中心，因此，国际品牌PAGE20海富中心项目租赁策划方案物流企业如马士基等均选择入驻此类物业，也一定程度上拉升了片区高档物业的租金水平。25湖滨南片区现有供应通过统计片区主要写字楼体量，片区供应总量约为25万，片区各主要写字楼体量如下表所示。片区物业档次较低，以中档物业为主，如基金大厦、鸿翔大厦和金源大厦等在电梯配置、公共部分装修、楼层高度等方面标准均较低，只有立信广场项目的各种硬件指标达到中高档项目标准。湖滨南片区各主要写字楼体量表百脑汇科技光大银行项目名称立信广场基金大厦鸿翔大厦金源大厦大厦大厦总建筑面积525156286333000128513600050400（）未入伙项目外观PAGE21海富中心项目租赁策划方案片区租售价格片区商务氛围相对较弱，体量供应较小，物业整体档次较低，区内各项目租金较低，主要集中在40元左右，各物业之间档次及租赁价格差距较大。立信广场是该片区租金最高的物业，但由于其烂尾的历史背景、物业分散出售、入市较晚、租金相对偏高等原因，出租情况并不理想，空置率约为55。湖滨南各主要写字楼租售价格表百脑汇科技光大银行项目名称立信广场基金大厦鸿翔大厦金源大厦大厦大厦租售价格19000907030404050（元/月）客户分析通过统计分析片区主要写字楼水牌得其他3出，片区各行业客户比例如右图所示。机械制造4房地产7片区客户类型主要为进出口贸易专业服务1924、专业服务19、工贸实业化工813及电子高科12类。其中，进电子及高科技12出口贸易类客户比例较大。工贸实业13物流5片区标杆物业立信广场进出口贸易类进出口贸易24金融7客户占19，专业服务类客户占17。0102030PAGE22海富中心项目租赁策划方案26湖滨北片区现有供应通过统计片区主要写字楼体量，片区主要写字楼供应总量约为30万，项目整体档次为中低档，其中只有中闽大厦档次较高，该物业在电梯配置、公共空间装修、空调配置、楼体结构等方面标准在厦门属中高档水平。湖滨北片区各主要写字楼体量表项目名称中闽大厦宏泰中心茗芳大厦中信惠扬大厦总建筑面积22500700002760014196（）未入伙项目外观项目名称新港广场兴业银行大厦商业银行大厦外贸大厦总建筑面积28000403002112829450（）项目外观PAGE23海富中心项目租赁策划方案租售价格片区由于在位置上靠近市政府，周边物业租金整体较高，以6070元为主，片区各主要写字楼物业租售价格如下表所示。其中中闽大厦由于档次较高，租金达到100元，租赁情况较为良好，只有两层整层和少量单元空置，且客户以租用半层为主，主要为本地民营中大型企业。片区其他物业如兴业银行大厦和税保大厦出租率均较高，在90以上。湖滨北片区各主要写字楼物业租售价格表项目名称中闽大厦宏泰中心中信惠扬大厦外贸大厦租售价格90100未定653540（元/月）项目名称新港广场兴业银行大厦税保大厦其它租售价格457560（元/月）PAGE24海富中心项目租赁策划方案客户分析其他4通过统计分析片区主要写字楼水牌得机械制造2出，片区各行业类型客户比例如下图房地产16所示。专业服务9化工7片区客户类型主要为房地产16、电子及高科技12进出口贸易15、金融12、工贸工贸实业12实业12及电子高科12类。其中，物流10金融、工贸实业及电子高科类客户比进出口贸易15金融12例相当，约各占12。05101520片区标杆物业中闽大厦进出口贸易、房地产、物流、金融和工贸实业类客户比例相差不大，均在14以上，最高为17。27莲板片区现有供应通过统计片区主要写字楼体量，主要写字楼总量约为35万，各主要写字楼物业体量如下表所示。片区也是厦门写字楼主要供应区域，早期的项目主要有国贸大厦、邮电广通大厦、鸿运大厦、汇腾大厦和莲富大厦等，片区早期供应项目，除国贸大厦中高档项目外，其他档次均较低。近期新入伙项目磐基中心在电梯、装修、层高及用材等硬件设施方面是目前厦门标准最高的物业，也是厦门首个提供提升地台的写字楼物业。PAGE25海富中心项目租赁策划方案片区尚未入伙的物业有新景世纪城，总供应量约为100000，预计将与08年末或09年初推出市场。莲板片区各主要写字楼物业体量表项目名称鸿运大厦新景世纪城邮电广通大厦莲富大厦总建筑面积100000315004169240000（）未入伙项目外观项目名称磐基中心国贸大厦汇腾大厦亿宝大厦总建筑面积30290600002180327592（）项目外观PAGE26海富中心项目租赁策划方案租售价格片区早期的物业租金水平整体较低，以4050元为主，片区各主要写字楼项目租金如下表所示。早期物业国贸大厦曾是该片区龙头，租金达70元；新入市的项目如磐基中心和改造后的鸿运大厦裙楼写字楼项目由于其档次较高，较大幅度的提升了其租金水平，鸿运大厦为8595，磐基中心达120元，磐基中心以其高标准的硬件配置将成为厦门写字楼的新焦点。莲板片区各主要写字楼项目租售价格表项目名称鸿运大厦新景世纪城邮电广通大厦莲富大厦租售价格50/8595135005536（元/月）项目名称磐基中心国贸大厦汇腾大厦亿宝大厦租售价格120706040（元/月）PAGE27海富中心项目租赁策划方案客户分析其他5通过统计分析片区主要写字楼水牌得机械制造3出，片区各行业类型客户比例如图所房地产10示。专业服务20化工7片区客户类型主要为专业服务电子及高科技1720、电子高科技17、进出口贸工贸实业13易15、工贸实业13及房地产物流3进出口贸易1510类。其中，专业服务类和电子及金融7高科技类所占比例较大。0510152025片区标杆物业国贸大厦以进出口贸易、电子及高科技和化工类客户为主，分别占17、16和15。28江头片区现有供应片区写字楼供应较少，总供应量约8万，各项目体量如下表所示。片区内物业国泰大厦体量相对较大，约37万，但档次较低；财富广场项目体量不大，总建筑面积为25500，为片区最档次最高的物业，财富港湾项目为裙楼商业改写字楼项目，总体量小，但单层面积较大，近3000/层。PAGE28海富中心项目租赁策划方案江头片区各主要写字楼物业体量表项目名称东方财富广场财富港湾裙楼国泰大厦总建筑面积（）255101000037200项目外观租售价格片区早期项目国泰大厦租金较低，约为40元，财富广场档次较高，租金达75元，但出租情况一般，只有约50的出租率，财富港湾则刚入伙，出租率约为25。片区由于商务氛围不浓厚，租金水平较高，物业出租情况不理想。片区各主要写字楼租售价格如下表所示。江头片区各主要写字楼物业租售价格表项目名称东方财富广场财富港湾裙楼国泰大厦租售价格（元/月）758040PAGE29海富中心项目租赁策划方案客户分析通过统计分析片区主要写字楼水牌得其他7机械制造0出，片区各行业类型客户比例如图所房地产23示。专业服务9化工7片区客户类型主要为房地产23、电子及高科技12进出口贸易21和电子及高科技工贸实业912类客户。其中，房地产和进出口物流2贸易类所占比例较高。进出口贸易21金融9片区高端客户如香港嘉富高洋行、阿里0510152025巴巴、盛世豪森（中国）机构等，选择进驻片区标杆物业财富广场项目。29东部新兴商务区观音山商务运营中心观音山国际商务营运中心位于厦门本岛东部，西邻环岛次干道（五石路），东接环岛东路，北至鸡山，南至香山，隔海与金门岛相望。营运中心与国际会展中心、国际会议中心、国际奥林匹克网球中心、国际五星级酒店及香山国际游艇俱乐部相连接。PAGE30海富中心项目租赁策划方案观音山商务运营中心规划用地434万平方米，总建筑面积为1384万，拟建设61栋高层和小高层写字楼。其中启动区位于商务营运区中部靠环岛路一侧，总建筑面积为510044，将于2008年末前投入使用。目前启动区物业已被凯门贸易公司、中国特步公司，福建亿力电力公司等跨国公司和大型企业120多家企业认购。另外，总建筑面积超过80万平方米的企业自建区中，七匹狼、九牧王、鸿星尔克、天守、安踏、虎都、荣盛、康利、特步等也开始进入施工。进驻观音山商务区的企业，思明区政府会给予有一定的优惠政策，同时对企业设置了较高的门槛，有大量有意进驻厦门商务区的企业被拒之门外，给其他商务片区写字楼物业提供了市场机遇。入驻观音山企业可享受的具体优惠政策优惠对象新引进入驻思明区的企业，注册资本金不低于500万元税收归属思明区，年创地方级税收（地方级税收包括增值税的25、企业（个人）所得税的40、营业税、城建税、印花税、房产税等地方税种收入,下同）100万元以上。原注册在思明区的企业,且在思明区外有两个以上生产经营场所,区外企业税收汇总在思明区缴纳占20以上,企业新增注册资本500万元,比前三年平均新增地方级税收100万元以上。对通过挂牌竞得土地建设写字楼且符合第1或第2条款的企业，从用地合同签订之日起二年内建成的,其中45层以上高楼放宽期限另行研究，企业购买和租用其写字楼的，可同等享受以下优惠政策。PAGE31海富中心项目租赁策划方案本优惠政策所指的税收均不含本辖区的房地产税收。享受优惠符合市级营运中心条件的，可按市级规定的优惠政策执行。对购买观音山商务营运中心区写字楼的企业，可按规定的购买面积及返还标准给予返还奖励。对租用观音山商务营运中心区写字楼的企业，可按规定的租用面积及补贴标准给予相应的租金补贴。进驻营运中心区的企业，可同时享受本辖区出台的贷款担保、子女就学、中介奖励、纳税表彰、财政贴息等优惠政策。对新引进一次性整栋购买观音山商务营运中心区开元国投开发建设的写字楼的企业，根据相关标准，给予适当优惠。对购买整栋写字楼的企业本身自用面积及其引进符合条件的企业可同等享受14条款所规定的优惠政策。厦门软件园二期厦门软件园二期（产业区）位于厦门前埔北区，距厦门会展中心约数百米，二期项目周边有山（虎仔山）、城（岭兜小区、前埔北区、会展中心）、湖（湖边水库）、海（东海之滨），地理位置十分优越。并有环岛路、莲前大道、吕PAGE32海富中心项目租赁策划方案岭路等城市主干道环抱。项目总用地1063平方公里，总建筑面积16364万平方米，建筑密度215，绿地率55，共有60栋写字楼已全部竣工。由于园内物业体量大，且有入园优惠政策，园区物业租金较低，约为20元/，但目前园区物业出租率较低，只有约30。五缘湾商务营运中心五缘湾商务营运中心位于环岛路西侧，西临环湾路，南临五通生态居住区，总用地面积约12万平方米，规划建成海湾商务新区，目前10栋中高档写字楼已接近完工，总建筑面积40万平方米，将于2008年全部投入使用。片区只有一栋小体量物业入伙，各项配套设施尚未完善，片区商务氛围尚未形成，物业租金较低，目前该入伙物业租金为1030元之间。PAGE33海富中心项目租赁策划方案210小结厦门写字楼总供应量超过500万，其中近期新增供应约1250000，若计算软件园尚未出租的写字楼面积，预计目前厦门可供出租写字楼面积将达到220万，市场压力非常大。厦门写字楼物业由于区位及档次的差异，租金水平差距较大，主要的租金区间为6090元。由于高端物业供应不足，档次较高的国际银行大厦、银行中心和磐基中心等物业的租金要明显高于其他物业达到120160元。厦门主要客户类型为进出口贸易、专业服务和电子及高科技类、其次为物流、金融和房地产类客户。其中，物流、金融类客户主要选择各片区最为高端的物业，进出贸易类客户在各栋物业中均占据较大比例。PAGE34海富中心项目租赁策划方案30问卷分析31问卷说明此次问卷调研目的是了解厦门市各行业客户对办公物业的需求偏好，主要包括对需求面积，租金承受能力，设备设施及配套要求，其次是对项目所在的五缘湾片区的认知及前景判断。本次调研问卷的发放是根据各商务片区的商务地位、物业档次及体量进行分配。其中鹭江道、夏禾路片区占问卷数量的34，湖滨北占26，湖滨南占11，莲板占13，江头占6，关系客户占10。本次调研，问卷的发放及回收合理，问卷统计的结果可参考性较高。32客户背景分析该部分问卷的设计是为了分析目前厦门租赁写字楼客户行业背景、公司规模、租赁面积、租金情况及对物业的满意程度等，为本项目的客户定位、租金定位及楼层划分和分户等做参考。1）受访企业行业类型其他99本次调研的随机样本中，以物流、金融、机械制造00进出口贸易和电子及高科技类客户为房地产55专业服务44主，分别占209、198、187和化工11电子及高科技143143，样本与厦门主要的客户类型相工贸实业55符。反映出受访者正确回答问卷的可信进出口贸易187物流209度较高。金融1980510152025PAGE35海富中心项目租赁策划方案2）受访企业资本性质69264受访客户中民营企业占448，其次为外资企业占264，第三为港澳台资企448业，占138。13880国企民营中外合资港、澳、台资外资3）受访企业规模受访企业中，50人以下的小企业共占300人以上8260，51100人的中小型企业占201300人12271，101300人的中大型企业占101200人3547，300人以上的大企业占82。51100人2712150人435通过随机采样反映出，厦门的企业以中20人以下165小型企业为主，包括大量在厦门设立分01020304050公司及代表处的企业；中大型企业主要由国有和外资企业组成。4）受访企业办公面积1400平米以上717011400200受访企业目前使用办公楼的面积主要501700平94为201300平米271、301500平301500平188米188、7011400平米20，201300平271101200平即租赁面积大约为整层的1/6，1/4和118100平米以下591/2，其中以1/6和1/4层的为主。051015202530PAGE36海富中心项目租赁策划方案5）受访企业办公场所来源方式114受访企业目前的办公场所886是租赁，114为购买，租用办公楼是厦门企业的首选。886租赁购买6）受访企业对所驻办公场所满意程度144211认为目前所驻办公场所很好的客户占100688，反应客户对厦门办公楼素质比较认同，认为较贵的客户占755，反544映大多数客户认为厦门写字楼租金偏高。很好，且便宜很好，但较贵一般，但便宜一般，且较贵7）受访企业所驻办公场所不满因素受访客户对目前办公场所不满的前四其他16租金115项分别为停车、餐饮配套、电梯和租楼层高度00餐饮配套158金。公交配套38物业管理82停车230其中停车问题是目前厦门办公物业面空调71周边环境66临的最严重的问题，绝大多数办公物业档次/外观71电梯153配置的停车位严重不足，且解决此问题0510152025的难度较大。PAGE37海富中心项目租赁策划方案通过以上分析，本次调研的客户主要呈现以下特点9租赁办公物业的主要客户为物流、金融、进出口贸易和电子及高科技类客户，分别占209，198，187和143，占全部客户类型的737；9企业规模以2150人，51100和20人以下的中小型企业为主，分别占435，271和165，占全部受访企业的871；9租用的面积以201300平米，301500平米，7011400平米及101200为主，分别占271，20，188，和118；9受访客户认为停车位、电梯及餐饮配套的配置不足是目前厦门写字楼物业面临的主要问题。33客户需求分析该部分问卷设计是为了分析客户在选择办公物业时考虑的主要因素、首选区域、需求面积及租金承受能力等。作为本项目在楼层户型划分、租金定价等做参考。8）受访企业选择办公场所的主要考虑因素客户在选择办公物业考虑的因素前四实用率57项分别为地理位置、档次形象、租金或外观造型16环境景观57售价及配套设备。同行业集中37地理位置221客户在选择办公物业时，地理位置及档物业管理水平90租金或售价197次形象是两个最主要因素，地理位置优配套设备111越、档次形象好的物业，租金及出租率档次形象213均明显高于其他物业。0510152025PAGE38海富中心项目租赁策划方案9）受访企业更换办公场所，倾向于选择的区域有49客户倾向于选择轮渡思北片五缘湾片区52区，是多数客户的首选区域，其次是滨观音山片区31火车站莲花SM片区63北和滨南片区。倾向于五缘湾及观音山湖里片区31片区的客户只占少数，只占52和富山片区1031。滨南片区104滨北片区219轮渡思北片区49010）受访企业意向选择的办公场所的0204060面积在新需求方面，选201300平方的客1400平米以上169户比例稍高，为225，其他选1007011400157平米以上的客户比例相差不大，在501700平124301500平1691217之间。201300平225101200平124即除需求1/6层的客户稍多外，需求100平米以下341/8，1/4，1/2及1层的客户比例大致0510152025相同，约为15。11）受访企业目前可接受的租金范围140元以上76121140元114客户可接受的租金范围主要集中在101120元7681100元21581100元215，6180元165，6180元1655160元127这三个价格区间，与5160元1274150元63目前厦门传统商务区写字楼物业主要的3140元762130元76租金区间6090元相符。反映客户在更20元以下13换物业时不希望支付更高的成本。0050100150200250PAGE39海富中心项目租赁策划方案通过以上分析得出，本次调研的客户需求倾向呈现以下特点9区位、档次和租金是客户选择办公物业时首要考虑的三大因素；9客户主要还是倾向于选择传统的商务区轮渡思北片区，其次是湖滨北及湖滨南片区，占受访客户的813，新商务区吸引力很小；9客户倾向的物业面积需求为201300平米的占225，301500平米和1400平米以上的均占169，7011400平米的占157，501700平米和101200平米的均占124；9客户可接受的租金区间主要为81100元的占215，6180元的占165，5160元的占127，121140元的占114，其他区间均占7左右。34东部新兴商务区前景分析该部分问卷设计是考察厦门写字楼租赁客户对东部新商务区的认知度、对其发展前景的信心及对其租金的期望值等。作为项目推广定位及租金定位的参考。12）受访企业对厦门新商务区开发计划的认知程度受访客户中知道厦门新商务区五缘湾67及观音山商务区占绝大多数，反映厦门122新商务区的知名度较高。233578知道观音山片区知道五缘湾片区都知道都不知道PAGE40海富中心项目租赁策划方案13）受访企业对厦门新商务区开发计划可行性的认知大部分客户对五缘湾及观音山商务区五缘湾片区的可行性认为一般，需待市场检验，80但只有少部分客户认为不可行。253新商务区的市场认知度较高,但对其开发可行性普遍持审慎观望态度。667较可行一般，需待市场检验不看好观音山片区26273701较可行一般，需待市场检验不看好PAGE41海富中心项目租赁策划方案14）受访企业对厦门新商务区主要优势的认知五缘湾片区客户普遍认为，厦门新商务区的主要优势在于统一规划，发展起点高；环境其他16租售价格70景观；政府支持及商务规模效应。较高的物业档次47未来核心商务区109政府支持163片区不具租金价格及交通配套优势。商务规模效应140统一规划、发展起点高248交通条件23环境景观186051015202530观音山片区其他07租售价格30较高的物业档次30未来核心商务区67政府支持185商务规模效应111统一规划、发展起点高296交通条件59环境景观215010203040PAGE42海富中心项目租赁策划方案15）受访企业对厦门新商务区主要劣势的认知五缘湾片区租售价格32新商务区的主要劣势交通不便；新写字楼物业集中供应13区人气不足；远离主要居住区及业务发展前景不确定77业务联系不便97联系不便。交通不便368新区人气不足226依据相关城市发展经验总结,以上劣周边配套71远离主要居住区116势需要直至片区逐步发展成熟后才能010203040改善。观音山片区租售价格25写字楼物业集中供应13发展前景不确定88业务联系不便75交通不便302新区人气不足252周边配套94远离主要居住区151010203040PAGE43海富中心项目租赁策划方案16）受访企业对厦门新商务区未来地五缘湾片区位的认知发展前景不明朗325对新区的未来地位，有约1/3的受访普通商务区125客户认为发展前景不明朗，有约1/4次中心商务区238的受访者认为将成为次中心商务区，有主要商务区域163约1/4的受访者认为将成为商务核心厦门商务核心150区。010203040市场认同片区的规划,但对片区的发展信心不足。观音山片区发展前景不明朗333普通商务区115次中心商务区269主要商务区域115厦门商务核心167010203040PAGE44海富中心项目租赁策划方案17）受访企业对五缘湾片区租金的期望值五缘湾片区有322的受访者期望五缘湾目前的121以上09租金在4150元之间，有223的期望101120元21在3140元之间，188的期望在81100元326180元385160元之间。5160元1884150元3223140元223由于新商务区尚未成熟，且交通不便2130元89利，租金过高，客户难以接受。20元以下78010203040超过70的受访企业期望五缘湾片区租金在50元以下。18）受访企业对观音山片区租金的期望值观音山片区有246的受访者期望五缘湾目前的121以上12租金在4150元之间，有213的期望101120元1981100元41在5160元之间，184的期望在6180元1523140元之间。5160元2134150元2463140元184接近80受访者期望片区租金在602130元81元以下。20元以下52051015202530PAGE45海富中心项目租赁策划方案通过以上分析得出，本次调研客户对东部新兴商务区的认识特点如下9多数受访客户了解新商务区的开发，新商务区在规划、景观及政策支持上占有优势，但在商务氛围及交通上弱势明显，需要通过有吸引力的租金及其他优惠措施和完善的配套设施来吸引客户；9受访企业有322期望五缘湾租金为4150元；223期望为3140元。35物业硬件配套的需求倾向该部分问卷设计是为了分析客户对写字楼物业硬件配套设施的需求倾向，作为本项目自身硬件配套水平评价的参考。19）受访企业对办公场所配套设施的关注程度电梯、停车位是客户最为关注的配套设施。反映出厦门目前办公楼电梯及停车位的配置不足的问题。大堂118洗手间88停车位228通讯网络169空调162电梯2350510152025PAGE46海富中心项目租赁策划方案20）受访企业倾向采用的空调系统分户中央空调是客户首选，其他类型只占少数。其他22无所谓43分户中央空调750传统中央空调130分体空调5402040608021）对空调提供分户计量、分户计费的要求要求分空调户计量、分户计费的空调客户占739，239的客户表示无所谓。提供分户计量及控制的中央空调的物业将较受客户欢迎。23923739是否无所谓PAGE47海富中心项目租赁策划方案22）受访企业对24小时空调的需求对于办公室的24小时空调，有接近4391391成的客户表示无所谓，和2成的客户表示不要求。217是否无所谓23）受访企业对提升地台的需求有442的受访客户表示要求设置提349升地台，349的受访客户表示无所442谓，只有209的受访客户表示不要求。表明设置提升地台比较受客户欢迎。209是否无所谓24）受访企业对目前停车问题的认知101有517的受访客户表示经常遇到停车难问题，382的受访客户表示偶尔遇到停车难问题，只有101客户表517382示无停车难问题。是，经常是，偶尔否PAGE48海富中心项目租赁策划方案停车难是目前厦门写字楼物业的通病，如能很好解决停车难问题的写字楼物业，将对客户形成较大吸引力。25）受访企业对物业建筑风格的倾向739的受访客户表示希望租赁现代130风格的办公物业，接受传统庄重及标新130立异风格的客户较少。现代风格是办公物业主流形式，目前厦739门办公物业以现代风格为主。现代风格传统庄重标新立异26）受访企业对外墙形式倾向玻璃幕墙是受访客户最喜欢的外墙形无所谓140式，占受访客户的558，其次是石材铝合金形式。其它23仿铝板（涂料）12厦门五缘湾及观音山商务区新供应的石材铝合金267写字楼亦是以玻璃幕墙为主，少量物业采用石材铝合金。玻璃幕墙5580102030405060PAGE49海富中心项目租赁策划方案27）受访企业对大堂装修风格的倾向11725的受访客户追求宽敞明亮的大11堂装修风格，253的受访客户追求豪253华大气的装修风格。大堂装修应尽量追求宽敞明亮，并达725到较高的档次，以展现项目的形象。宽敞明亮豪华大气无所谓其他风格28）受访企业对卫生间配置方式的倾向483的受访客户表示希望配备独立卫生间，326的受访客户表示无所谓，只有191的客户表示希望配备公326共卫生间。但目前市场供应的写字楼以483配备公共卫生间为主。191卫生间不是客户选择物业时重点考虑的因素，而公共卫生间可以有效利用核独立卫生间公共洗手间无所谓心筒等难以利用的位置，因此配备公共卫生间比较符合办公物业的设计理念。PAGE50海富中心项目租赁策划方案29）受访企业对厦门新商务区写字楼所提供商业配套服务的倾向多功能会议厅80公用会议室31中西餐及银行是受访客户表示希望厦西餐172门新商务区可以提供的主要商业配套中餐261服务。休闲商业103银行249新商务区写字楼应重视餐饮及银行等商务中心103的商业配套服务，方便客户办公及生051015202530活，以吸引客户入驻。通过以上分析得出，客户对物业硬件配套的需求倾向特点如下9电梯及停车位是客户在选择物业时最为关注的配套，而目前客户认为厦门物业普遍存在停车难问题；9客户对物业配置分户计量中央空调，楼体采用现代化设计风格及外墙采用玻璃幕墙的倾向性较高；9客户认为厦门东部新兴商务区物业应重视中西餐、银行、商务中心等配套服务。PAGE51海富中心项目租赁策划方案40项目分析41项目介绍海富中心项目位于厦门岛东北部的五缘湾商务运营中心，通过环岛路可以快速便捷的到达市区及机场，通过翔安隧道和厦门大桥可以便利连接岛外的翔安、集美、同安等岛外各区。五缘湾是厦门新规划开发的集商务、高档住宅及高新技术园区为一体的复合型城区。由于五缘湾商务运营中心是该区域开发的启动区，目前区域开发还较为滞后。项目经济技术指标用地面积1567171建筑面积7588214办公面积5430361标准层面积约1350停车位397个层高38米PAGE52海富中心项目租赁策划方案项目设备设施电梯两塔楼各6部外墙中空双层钢化LOWE玻璃配花岗石及铝合金窗框幕墙空调采用美国“约克”机组，新风系统中央空调项目施工情况公共部分装修，项目计划于2008年8月1日入伙。PAGE53海富中心项目租赁策划方案42项目SWOT分析421优势品牌优势，本项目由建发股份公司投资，联发集团代理运营，两家公司均属厦门知名实力型企业，并在厦门开发了多个高品质的房地产开发项目，在业界拥有较高的知名度和美誉度，依托建发、联发的品牌进行项目推广，容易获得客户的信任，有利于项目的租赁经营。区域开发的政策优势，五缘湾区域是厦门未来一段时期内开发的热点区域之一，随着五缘湾开发