广东湛江徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划

广东湛江徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划020914454648495166676869707172一、策划篇分析研究1格局立足区域发展探寻价值导向2困局审视内外问题看清项目难点3破局发现机会优势寻找突破方向二、策划篇发展定位1总体定位2形象定位3市场定位4发展策略三、规划篇总体布局1基地分析2功能结构3土地利用规划4道路工程规划5旅游交通组织规划6景观分析7景点布局规划8旅游服务设施规划CONTENTS目录四、规划篇分区规划1策划思路2项目框架3总平面图4鸟瞰图5分区一丝路小镇旅游服务中心6分区二大汉港文化体验区7分区三龙龟湾海洋游憩区8分区四财富港国际度假区9特色系统五、运营篇运营实施1营销策划2开发时序3游客量预测4投资估算5新农村建设747576777893116121125131136137138141I广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【前言项目背景】【基地区位】基地位于广东省湛江市徐闻县南山镇，距城区10公里，位于粤海铁路北港码头西侧。徐闻位于中国大陆最南端，是大陆通往海南岛的必经之路。徐闻至湛江150多公里，15H（高速）2H（国道）徐闻至海口18海里，2H（轮渡）【重大机遇琼州海峡跨海大桥】选址首选西线方案连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角。设计分上下两层，铁路桥设计时速为160公里，公路桥设计时速为100公里，总投资约1400多亿元。进展工程日前已正式向国家发改委申请立项，将争取在2012年左右开工建设，2020年建成通车。意义建成后，驾车跨越琼州海峡只需20分钟，徐闻将由边沿城市变为沟通广东与海南的枢纽城市。千年丝路第一港中国大陆最南端II广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【前言项目背景】【面积】约2000亩，另7501500亩填海指标【位置】徐闻县南山镇【现状】大汉三墩景区、头墩、二墩、三墩、玉树临风基地内有仕尾村（将整体搬迁），周边有二桥村和南山下村始发港、湿地、盐田前言规划范围III广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划徐闻，一座被遗忘的重要城市徐徐而闻，再闻天下IV广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【规划篇】【运营篇】【策划篇】一、分析研究1格局立足区域发展探寻价值导向2困局审视内外问题看清项目困境3破局发现机会优势寻找突破方向三、总体规划1基地分析2功能结构3土地利用规划4道路工程规划5旅游交通组织规划6景观分析7景点布局规划8旅游服务设施规划二、发展定位1总体定位2形象定位3市场定位4发展策略四、分区规划1策划思路2项目框架3总平面图4鸟瞰图5分区一丝路小镇旅游服务中心6分区二大汉港文化体验区7分区三龙龟湾海洋游憩区8分区四财富港国际度假区9特色系统五、运营实施1营销策划2开发时序3游客量预测4投资估算5新农村建设策划篇分析研究1格局立足区域发展探寻价值导向11立足国家战略12立足海南国际旅游岛13立足广东旅游经济发展14立足湛江旅游经济发展15立足徐闻旅游经济发展16小结2困局审视内外问题看清项目难点21基础环境之困22交通条件之困23文化旅游之困24小结3破局发现机会优势寻找突破方向31寻找市场机会32发掘资源价值33探寻开发模式02广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究1格局立足区域发展探寻价值导向】11立足国家战略海洋世纪，国家战略环抱的徐闻二度“开海”徐闻21世纪，中国转身向海，徐闻千年机遇2008年1月，广西北部湾经济区发展规划，重要国际区域经济合作区。2010年1月，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，世界一流海岛休闲度假旅游胜地。2011年7月，广东海洋经济综合试验区发展规划，我国提升海洋经济国际竞争力的核心区。新世纪的海洋战略将催生徐闻的全新辉煌。【中国沿海战略布局示意图】三子落定，中国海洋经济“蓝图”初现2000多年前，海上丝绸之路始发港汉徐闻港在今徐闻县原五里乡的二桥、南湾、仕尾的半岛形岬角一带，是“海上丝绸之路”最早的始发港。“欲拨贫，诣徐闻”，世界级的海上丝路曾造就徐闻的一度繁华。【海上丝绸之路线路示意图】03广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究1格局立足区域发展探寻价值导向】12立足海南国际旅游岛末端变枢纽，徐闻跃升粤琼旅游合作桥头堡【跨海大桥带来的机遇】3倍客源的市场共享湛江4小时经济圈人口超6000万，珠三角人均GDP超7000美元，为海南拉近一个强大的城市圈客源市场。同时也把2000多万的海南游客和来自全国的置业客群拉入徐闻半小时交通圈。徐闻是联系两区最紧密的一站不论是区位还是粤琼旅游合作的主导方向，徐闻都具有无可替代的优势。【海南旅游万千宠爱下的隐忧】市场发展存在瓶颈，缺乏深厚的旅游腹地和稳定的城市圈市场消费基础人群，旅游产业相对单一。【广东旅游最大客源地的二元】中国首个旅游改革综合试验区，海南的三大国内客源市场之一（17）。旅游中强东西弱。【粤琼旅游合作日渐升温】琼北湛江区域旅游合作组织2007年11月成立，包括海南的海口、文昌、琼海、儋州、定安、澄迈、临高7市县与广东湛江、雷州、徐闻3市县。广东海南战略合作框架协议2010年12月底签署，两地共同制定区域旅游合作规划，优势互补、客源互换、市场互动，推动特色鲜明的海洋主题类旅游项目，构建具有国际竞争力的海洋特色旅游观光带。琼北旅游圈海南省广东省04广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究1格局立足区域发展探寻价值导向】13立足北部湾国家湾区，湛江为环北部湾旅游圈重要支点2009年9月11日，北部湾旅游发展规划通过国家旅游局评审。范围包括中国广西沿海、海南省西部、广东雷州半岛及越南北部沿海地区。总体定位与地中海、加勒比海等相媲美的世界顶级滨海旅游目的地。产业定位北部湾区域国民经济的战略性支柱产业。空间布局一核两圈四极五轴，其中环北部湾旅游圈是构建北部湾国际旅游目的地的主体。湛江母港型旅游城市，建设成富有雷州历史文化底蕴、南国风光、滨海特色的现代化城市，中国南方大港和环北部湾经济圈中心城市。徐闻重点旅游县。05广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究1格局立足区域发展探寻价值导向】14立足广东省海洋品牌文化，徐闻助力广东蓝色旅游【海上丝绸之路广东文化第一品牌】海上丝绸之路发祥地广州、徐闻、阳江、潮汕等海上丝绸之路的港口。中国海洋文化的典型代表开放、多元的海洋文化，广州为2000年来唯一长期不衰的港口，徐闻为海上丝路最早始发港。【海洋经济广东经济发展新引擎】广东省十二五规划把东西两翼发展成为全省新的经济增长极，重点发展特色文化游、滨海度假游。广东海洋经济综合试验区定位我国提升海洋经济国际竞争力的核心区。空间一核两极三圈四带粤桂琼海洋经济合作圈对接北部湾经济区和海南国际旅游岛，重点加强滨海旅游等方面的合作。【徐闻广东黄金海岸】海岸线长400公里，占广东省的1/10。人均海岸线长055米，是全国人均的20倍，广东省人均的4倍，湛江市人均的2倍。徐闻湛江粤桂琼海洋经济合作圈粤港澳海洋经济合作圈粤闽海海洋经济合作圈06广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究1格局立足区域发展探寻价值导向】15立足湛江市文化滨海区位，徐闻发动湛江旅游引擎湛江发展现状规划经济广东的经济欠发达地区，三产比重214336二三产业为重要方向，南部为旅游产业重点区域旅游资源分布一心两带三片总体定位南中国海洋度假休闲旅游中心，以高端滨海旅游为龙头，以文化与旅游结合为特色，以特种旅游为亮点的全域国际旅游目的地。重点开发区域“一心两极”，即湛江市旅游业中心，吴川旅游业增长极、徐闻旅游业增长极。空间布局“一心两带三板块”。历史文化旅游板块以雷州和徐闻为中心，是通往海南的必经之路，是湛江市旅游开发的亮点区域，也是海南国际旅游岛客源外溢的重要吸引力源。区域主要产业发展方向湛江商贸、信息、金融、旅游、物流、科教、临港工业等吴川加工业、商贸、旅游产业廉江加工业、商贸产业遂溪物流、商贸产业安普加工业、商贸产业雷州雷州历史文化旅游产业徐闻临港工业、物流、旅游产业湛江市产业规划一览表湛江市旅游规划空间布局图湛江市城镇体系规划20032020年产业空间布局图07广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究1格局立足区域发展探寻价值导向】16立足徐闻县蓄势待发，海洋旅游撬动徐闻新篇章【旅游刚刚起步过境通道】产品初级中国大陆最南端、大汉三墩旅游区、白沙湾、贵生书院、包宅村游客稀少95为过境游客，2010年过境700万人次；以徐闻为旅游目的地的游客主要来自湛江，年游客量40万，仅占湛江总游客量的3。地产发展本地市场为主，房价30004000元/平方米，高层居多，安粮项目为首个海景楼盘。2006年1500湛江、徐闻近年游客量（万人次）100050002007年2008年2009年2010年湛江游客徐闻游客【坐拥绝佳资源海洋、生态两张牌】中国大陆最南端；中国大陆架浅海域面积最大珊瑚礁群；中国古代“海上丝绸之路”最早始发港；中国最大菠萝生产基地，面积达25万亩；中国南珠最大生产基地，年产量达14吨；中国最大汽车轮渡港口海安港；中国最大火车轮渡码头。【价值发现跃升巨头聚集岸线】海航集团罗斗沙，海上桃源铁牛集团康体休闲玉带城，100亿元新新集团阳光海岸，160亿元超人集团大汉三墩08广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究1格局立足区域发展探寻价值导向】17小结1海洋世纪，国家战略环抱，徐闻二度开海2南望海南国际旅游岛，跨海大桥将徐闻推为粤琼旅游合作桥头堡3西邻北部湾国家湾区，湛江为母港型旅游城市，徐闻为重点旅游县4东处广东海洋经济综合试验区粤西经济增长极，重点发展特色文化游、滨海度假游5徐闻为湛江旅游引擎，大汉三墩为徐闻乃至湛江旅游第一品牌徐闻迎来历史性机遇，海上丝绸之路始发港这一世界级品牌资源将大放异彩，书写徐闻历史新辉煌，发动湛江旅游新引擎，构建广东旅游新亮点，打造海上丝绸之路文化旅游朝圣地。09广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究2困局审视内外问题看清项目难点】21基础环境之困本地市场局限，关注珠三角、关注过境客、关注海南客深圳中山清远佛山惠山汕头广州东莞阳江珠海江门韶关湛江1284106202010年广东省各市人均GDP（万元）徐闻酒店情况现有星级数量酒店名称准四星1杏磊湾三星1聚雅酒店准三星14世外桃源大酒店、金马大厦、冠达宾馆、冠达宾馆、冠达宾馆、金涛酒店、你想会所、嘉兴会馆、清水湾酒店、新宝华、城东住宿、聚兴住宿、芯成酒店、安逸住宿在建准四星1星河湾酒店区域2010年人均GDP比较全国4200美元广东省7013美元全国的167倍湛江3015美元全国的72，广东的43徐闻1500美元全国的36，广东的21，湛江的50【城市经济基础较弱】湛江为广东欠发达地区，徐闻为湛江的欠发达地区，徐闻人均GDP仅1500美元，还处于观光旅游阶段。【旅游服务配套较差】无高星级酒店，严重缺乏高品质的会议设施，缺乏规范的旅游管理，旅游要素配置严重不完善。地域经济旅游低位起步，徐闻旅游要大发展，本项目要成功，绝对不能仅仅依赖本地市场，必须1）市场向外，充分注重区域可能的强势客源地；2）做强自己，吸引外部客群。10广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究2困局审视内外问题看清项目难点】22交通条件之困现状通达性为重要制约，海口和湛江为现实的启动市场徐闻外部重要交通现状示意图航空、铁路基地外部重要交通现状示意图公路【航空较长时间内远程客导入受限】距离湛江机场2小时车程，未来机场搬迁，距离更远；距离海口美兰机场2小时航程加40分钟车程。【公路自驾客和团队客导入受限】珠三角至徐闻8小时车程，湛徐高速只通达徐闻县城，徐闻县城至基地的道路等级低，路况较差，且近年内无整修计划。【铁路粤海铁路游客导入功能有限】现为客货混装，通海口，未来将客运集中到海安港，此处为纯货运。通达性的制约严重影响项目发展，一方面，湛江和海口为较现实的启动市场另一方面，未来必须改善交通条件，拓展市场空间11广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究2困局审视内外问题看清项目难点】22交通条件之困规划据重大交通进行动态定位，先广东，后海南重大规划交通预计进展琼州海峡跨海大桥申请立项阶段，最快2012年开工，2020年建成通车，届时，海口至徐闻20分钟雷州半岛滨海大道时间未定，约在跨海大桥前建成湛徐高速公路延伸时间未定，尚处于意向阶段广东西部沿海高速铁路茂湛段2009年开工，2012年通车；深茂段2011年底开工，2014年建成通车，届时，湛江至珠三角2小时琼州海峡跨海大桥为项目带来巨大利好，但价值实现期限较长，海南成为大规模的客源分享地在中远期；广东西部交通条件不断改善，珠三角为近中期可预期的现实重点市场。琼州海峡跨海大桥路线示意广东西部沿海高速铁路路线示意12广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究2困局审视内外问题看清项目难点】23旅游吸引之困有学术影响但缺旅游吸引，关注资源的旅游价值市场化【盛名世界影响】丝绸之路世界上规模最大的文化线路遗产，社会影响大（十年申遗之争、奥运会开幕式、亚运会奖牌）。广东海上丝路发祥地，相关港口最多、年代最齐的省。大汉三墩2001年被确认为海上丝绸之路最早始发港。【载体感知性弱】1993年和2002年发现大量汉代生活遗址，文物都保存在县博物馆，没有标志性遗存建筑。与海上丝绸之路相关的史籍记载以汉书地理志中一段文字为主。【旅游初级吸引】大汉三墩景区年游客量10万人次，简单观光。广东海上丝绸之路旅游约13个城市有海上丝路遗址，仅广州就有20多处，但旅游知名度都并不高。结合资源特点、市场需求和区域发展等，发掘资源的价值；结合区域环境和自身条件，寻找合适的模式和路径，释放资源的价值。广东海上丝绸之路相关遗址或景点分布图13广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究2困局审视内外问题看清项目难点】24小结问题1区域经济旅游基础低位起步，项目如何发展解决方向市场向外，充分注重区域可能的强势客源地；做强自己，吸引外部客群。问题2外部交通条件限制可进入性，游客如何导入解决方向视交通情况动态定位从交通现状看，先海峡和湛江；从交通规划看，先广东后海南。问题3海上丝绸之路始发港有学术影响缺旅游吸引，优势如何发挥解决方向结合资源特点、市场需求和区域发展等，发掘资源的价值；寻找合适的模式和路径，释放资源的价值。【研究市场】关注湛江、广东珠三角和海南三大市场，发现趋势与机会；【研究资源】发掘基地资源特点与价值，打造具有市场竞争力的产品体系；【研究模式】选择适合基地条件的文化资源开发模式，打造具有可行性的旅游精品。解决三大问题，必须要14广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】31寻找市场机会311湛江市场趋势休闲观光、旅游需求加速释放，美食是重要需求2004年04001000140020080060012001600湛江近年游客量（万人次）501569688775891115114152006年2009年2005年2008年2007年2010年040206010503070湛江游客旅游产品偏好情况山水风光类文物古迹类海岩海滩类饮食烹调类文化艺术类节庆活动类生态农业类科普类医疗保健类【居民旅游需求进入快速释放期】2010年湛江人均GDP3857美元，进入休闲度假阶段；居民人均消费性支出288706元，增长145；2010年居民平均每户外出旅游117人次，增长158；美食和休闲需求为主。【游客休闲观光是主流】客源以珠三角及大西南为主；山水风光、文物古迹以及海滨资源为游客最偏好的。自驾游客偏好观光与休闲。小区域性市场，市场整体处于发展期，需求释放日渐加速，休闲观光为主。15广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】31寻找市场机会311湛江市场机会高位起步，在热点区域做滨海文化度假品牌旅游处发展阶段高等级景区主要集中在湛江市区，高等级较少，4A2个，3A6个；生态类型为主，滨海型较少，文化型很少。旅游地产刚起步数量少、规模小、能级偏低，无别墅，无高品质度假区。正进入大项目时代未来5年将有超过300亿元的旅游项目投资，大部分为综合型项目，其中50的项目集中在湛江市，85的投资集中在徐闻，80为滨海型项目。湛江3A以上景区分布图湛江旅游度假规划项目分布图在近期，在湛江，高品质度假区存在即是成功；滨海度假投资热潮即将兴起，综合型是趋势；高位起步，在焦点中树立品牌。规划项目规模产品类型预计开业时间湛江镇江康赛欢乐世界15亿元，3000亩主题公园2015年湛江永恒之珠游艇俱乐部35亿元五星级酒店、游艇2013年湛江霞山渔人码头10亿元，216公顷综合型2015年湛江特呈岛旅游度假村45亿元综合型2015年湛江如意岛旅游区5亿元，3000亩滨海度假2015年吴川吉兆湾5亿元滨海度假2013年雷州鼓文化主题旅游度假区32亿元主题酒店2013年徐闻大汉三墩旅游区30亿元综合型滨海度假2015年徐闻阳光海岸160亿元，5000亩综合型滨海度假2015年徐闻南海玉带城100亿元，5000亩综合型滨海度假2015年16广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】31寻找市场机会312广东市场趋势休闲旅游成刚需，省内家庭自助游潜力巨大出游次数消费者情况5次以上多为已婚有小孩的消费者，且个人和家庭的月收入在36009400元之间4次以下多为年轻、未婚的消费者2009年广州居民出游次数2009年广州游客消费行为特征旅游消费行为短线游中线游旅游动机首先都是为了休闲放松时间安排13天，大多为周末47天，年假为主目的地选择省内为主，对特色要求较低国内游和东南亚旅行方式自助游为主，跟团跟团为主，部分自助旅游伴侣人越多越好，家庭、团队等三五亲朋好友结伴景点/目的地偏好前三名为温泉、海滩和漂流。其次是宗教景点和主题公园前五名为云南（18）、四川（16）、上海和北京（12）、海南（11）2009年广州居民旅游花费水平旅游花费省内游省外游港澳游出国游跟团游2000元4800元8001500元7000元自助游1400元4100元28005300元14000元2009年全国及广东旅游次数及平均总花费对比旅游统计指标区域值对比出游次数全国14次6倍广州87次消费者旅游人均总花费全国5354元24倍广州13000元数据来源国家旅游局2009年国内旅游抽样调查综合分析报告、益普索市场咨询公司2009年广州旅游消费者研究报告、2010年珠三角旅游消费者研究报告。17广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】31寻找市场机会312广东市场空间机会区域发展不平衡，粤西旅游提升空间巨大【规划目标】打造“六区一带”旅游新格局珠三角都市旅游区粤东客家旅游区粤东潮汕旅游区粤西滨海旅游区粤西西江旅游区粤北生态旅游区沿海旅游产业带来源2011广东省旅游工作会议关于“优化旅游发展新布局”的相关内容。【市场供给空间格局】空间格局2/3集中于珠三角，粤北次之，粤西、东高品级景区较少。产品类型珠三角以都市休闲旅游为主，主题公园类景区与高端休闲度假产品突出，内陆以自然山水为多。滨海旅游较少。空间格局主要吸引物景区数量（4A以上）代表景区珠三角以广州、深圳为核心的城市休闲为主，集聚主题性景区与高端休闲度假产品57（4个5A级）深圳华侨城（5A）、广州长隆（5A）、深圳观澜湖（5A）、珠海圆明新园北部山区集聚山水观光与休闲产品19韶关丹霞山、云浮六祖故里、粤东以滨海休闲与农业生态度假为主，5（1个5A）梅州雁南飞茶田（5A）、汕头南澳岛粤西5阳江海陵岛大角湾、湛江湖光岩北部山区粤西珠三角粤东广东4A以上景区分布图18广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】31寻找市场机会312广东市场产品机会做滨海，做精品，做高端【广东省高品质景区（4A以上景区）】以城市旅游为主城市旅游发达，主题公园突出，内陆以自然山水和温泉度假为多。滨海旅游较少。【广东省滨海资源】中国海岸线最长的省份，占全国1/3以上，且综合性岸线资源为主。【广东省滨海旅游（13个滨海旅游示范区）】起步早但水平低缺乏规划，开发粗放，产品特色不足，缺少知名品牌同质化且缺特色主要以大众海滩为主，缺文化内涵。缺高品质项目，中高端市场流失海南和海外。综合型项目较少含高端地产的综合型旅游度假项目较少，不过正在出现，高端滨海度假产品目前尚处于开发建设阶段。广东滨海旅游示范区分布图有资源、有需求、有政策、缺产品，现阶段是进军广东高端滨海旅游的最佳时机。类型数量类型数量山水观光与休闲度假24温泉度假17文化旅游23滨海旅游10主题公园6农业休闲度假6广东4A以上景区情况19广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】31寻找市场机会312广东市场产品机会商务会议是重要市场，湛江将从盲区向重区转变珠三角商务会议需求基数大且将持续增长20多万制造企业，且将逐步从制造经济转向总部经济。目前商务会议需求集中在3小时交通圈内90以上的商务旅游项目在此范围，且1/3含温泉。湛江将进入广州2小时交通圈广东西部沿海高速铁路2014年通车，届时，湛江至广州仅需2小时。市场湛江是承接珠三角产业转移的重要站。资源湛江滨海和温泉资源丰富。湛江将进入广东商务会议旅游阵营。广东省内最新商务游项目空间分布情况梯队城市数量占比第一梯队惠州22个378江门15个第二梯队清远、广州分别9个449佛山、阳江分别7个东莞、肇庆分别6个第三梯队深圳、河源、中山、珠海、梅州、韶关24个173第四梯队其它（含湛江）0个0广东省商务会议旅游产品空间格局图数据来源广东和平国旅国际商务会奖中心20广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】31寻找市场机会313海南市场机会1低价格、好环境和近海口，度假置业是基地对接海南的重要方式空间主要集中在海口和三亚，东线基本被“圈地”完毕，逐渐向西线和中部拓展。企业在海南的全国性房企超过100家，以央企和大型民企为主，投资总额超过1000亿元，土地储备在100万平方米以上的企业有20多家。价格供不应求，今年6月，海口均价9491元/，三亚月签约均价30729元/。产品海景是重要基础，同等海景条件下，项目规模和产品特色为竞争点。客群80来自岛外，东北、环渤海和长三角为主。需求投资、养老和度假为主，关注旅游资源、生活气息、区域价值和投资价值。海南旅游地产价格格局图海南旅游地产项目格局图凭借战略价值、宜居环境、1/3的价格和滨海土地资源，海南旅游地产市场外溢有望成为本项目的重要市场。21广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】31寻找市场机会313海南市场机会2联动海口，海峡及文化显优【海南旅游的问题】1）有亮点，不均衡海口、三亚集中了海南6成的游客量和8成的旅游收入；南热北冷，省会海口几为旅游通道。2）有影响，缺腹地96的游客来自岛外。3）有自然，缺文化“印象海南岛”失败，现有产品自然观光为主，旅游缺失灵魂。【琼北旅游圈的优势】琼北旅游圈包括海南省内的琼海、文昌、儋州、定安、澄迈、临高和广东湛江等8个市，2007年建立大琼北旅游联合体。1）文化海南36的国家文保单位集中在海口，徐闻的海上丝路文化是琼北旅游圈的有力补充。2）海峡中国的三个海峡中最适合开发海峡游的一个，且有广东与海南岛两大支撑。以文化优势补充海南，以区位优势互动海口，加强以海口为中心的琼北旅游圈的发展，将获海南与湛江的双赢。2010年海南省两市过夜旅游占比情况市区游客量旅游收入海口28528三亚341542合计626822海南各地景区到访率海南游客到游目的001716510017251观光休闲度假探亲、访友、商务文化及其他海口市三亚市五指山市文昌市琼海市万宁市定安县澄迈县詹州县乐东县琼中县陵水县672921122广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】31寻找市场机会314小结1【湛江】机会滨海度假投资热潮即将兴起，本项目可高位起步，在湛江旅游的热点区域做品牌；趋势市场整体处于发展期，休闲观光、旅游需求快速释放，适合作为项目前期的基础市场。2【广东】机会1粤西海洋文化旅游空间巨大，海上丝绸之路是有力支撑；机会2进军高端滨海旅游最佳时机，做滨海，做精品；机会3商务会议是重要市场，湛江将进入珠三角2小时交通圈，从会议盲区向潜在重区转变；趋势休闲旅游成刚需，省内家庭自助游市场巨大。3【海南】机会基于琼北旅游圈，联动海口，海峡和文化显优；机会大空间、低价格、好环境和近海口，徐闻为南海旅游地产下一站。湛江前期基础市场，以品质滨海休闲打开市场，广东（珠三角）长期战略重点，先期填补商务会议市场空白，长期注重家庭市场，海南联动海口，以海峡旅游启动，并共享度假置业市场。23广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】32发掘资源价值321自然资源梳理全国宜居榜眼，稀有海洋生态，琼州海峡之滨【宜居环境】湛江“北有青岛、南有湛江”（邓小平）空气质量全国第2宜居指数全国第2建成区绿化覆盖率全国第4中国海鲜美食之都数据来源全国城市环境管理与综合整治年度报告（2008年度）、2009年中国城市品牌价值报告徐闻永无工业【滨海生态】基地罕见而丰富的滨海景观稀有景观头墩万年泉，二墩神龟石，三墩生态“鸟巢”，还有万年石莲、牡蛎花滩；基地数百年红树林85亩，湿地568亩，温泉资源等。【海峡区位】徐闻大陆最南端，琼州海峡北岸基地千年的天然港口24广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】32发掘资源价值322文化资源梳理涛声抚岸徐徐来，丝路开港天下闻雷州文化汉港文化名人文化红色文化民俗文化雷州半岛本土文化代表，包括雷州音乐、雷剧、雷歌、雷州方言等。汉代海上丝绸之路始发港，汉代生活遗址、万岁瓦当等文物。苏轼、李纲、寇准、汤显祖等名人遗迹和故事。解放海南岛的出发渡口密布与徐闻海岸线上，具有特殊历史意义。丰富的本土民俗风情，包括内陆的乡村风俗和沿海的渔家风俗。“涛声震荡，曰是安得其徐徐而闻乎”发展至今，徐闻最具特色的文化包括雷州文化、汉港文化、名人文化、红色文化、民俗文化等。25广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】32发掘资源价值323资源价值分析汉代海上丝绸之路始发港为核心资源，养生环境为重要基底价值评价指标/资源资源因素市场因素开发因素综合价值适宜开发产品稀缺度影响力需求度竞争力产品力盈利性自然资源宜居环境养老度假、生态度假滨海生态滨海游憩与休闲三墩景观特色观光海峡区位海峡旅游人文资源雷文化文化观光与体验汉港文化文化体验、海洋旅游名人文化红色文化民俗文化文化观光与体验26广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】32发掘资源价值324核心资源价值深入分析释放汉港的外部关联价值，共建徐闻琼州海峡国际旅游度假区海上丝绸之路始发港属性海洋港口、航线等文化丝绸、风情等本项目角色徐闻旅游开篇和引擎中国海上丝绸之路旅游亮点旅游市场滨海旅游为主，海上旅游缺乏周边资源琼州海峡中国唯一的热带海峡，东西长约80公里，南北平均宽为295公里，我国最适合开展旅游的海峡。徐闻珊瑚礁国家级自然保护区中国大陆沿岸唯一发育和保存的现代珊瑚岸礁。最南端、罗斗沙、新寮岛价值徐闻乃至湛江海洋旅游整合者；临近海域（乃至东南亚）海洋旅游参与或组织者。琼州海峡国际旅游度假区27广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】32发掘资源价值324核心资源内涵分析元素古港、航路、风情、财富海上丝绸之路的兴衰形成秦汉时期海上丝路形成（始发港徐闻）发展三国隋朝陆上丝路被战争所阻，海上丝路迅速发展繁荣唐宋两代造船、航海技术的长足发展，海上丝路成为对外交往的主要通道。转变明清时期明清闭关锁国，海上丝路走向没落汉代海上丝绸之路的主要文化东南亚异域风情途径越南、泰国、缅甸、印度、马来西亚、斯里兰卡等，吸收外来文化，从而形成与内陆地区相异的文化精神。中国航海文化汉代的海上丝绸之路经南海，通过马六甲海峡在印度洋航行，东方古国航海黄金时代的到来。大航海时代铸就了无数个中国古代航海家。各国物品交易中国的丝绸、香料、瓷器、茶叶、金、银、五金、书籍等流向西方，琉璃、猫眼石、明珠、象牙、香料、宝石、水晶、玛瑙等货物流入中国。繁荣海港文化谚曰“欲拨贫，诣徐闻”，徐闻也成了汉代时期最为繁华的市井。文化元素提炼东南亚风情冒险精神财富交流汉代古港最古老的海上航行汉代海上丝绸之路28广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】32发掘资源价值323小结自然资源宜居环境（宜居指数第2、空气质量第2、海鲜美食之都）为最具价值的自然资源适合发展养老度假、美食休闲；稀有滨海景观（生态鸟巢、万年石莲、牡蛎花滩、神龟石）适合发展特色观光、滨海生态度假；滨海生态（温泉、滨海湿地、滩涂等）适合发展滨海游憩和休闲娱乐；海峡区位适合发展海峡特色旅游。人文资源汉港文化、民俗文化、雷州文化等，其中海上丝绸之路始发港文化为最具价值的人文资源；汉港文化核心元素提炼古港、航路、风情和财富，此为文化旅游产品需重点展现的内涵。释放海上丝绸之路始发港的价值，发展海上丝路文化旅游和海洋旅游，打造核心产品充分发挥宜居环境、三墩景观优势，发展滨海度假、特色观光，打造重点产品发挥滨海生态和文化优势，发展滨海游憩、民俗观光与体验，丰富产品体系。29广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式331历史文化旅游产品开发模式打造手法具体特色代表案例1博物展示以仿古建筑或移植古建筑为主要吸引物，静态展示的室内或户外博物馆。故宫、泰国古迹城2情景体验通过建筑、人物、语言、美食、街市、表演、庆典等活态的呈现，原汁原味的体验。日本日光江户村、清明上河园、夏威夷波利尼西亚文化中心。3文化演艺水幕电影、实景演出、歌舞演艺等，感官刺激与艺术享受。杭州宋城4主题游乐传统文化元素融入到现代主题游乐之中。常州春秋淹城乐园5主题商业将现代的商业业态注入到古代建筑之中，如主题乐园、古代情景购物、风情娱乐、主题酒店等多种业态，综合化多样式体验。澳门渔人码头文化型旅游产品的开发模式情景体验文化演艺主题游乐主题商业博物展示30广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式332博物展示型案例泰国古迹城大规模原貌再现泰国历史上著名的建筑，世界最大的户外博物馆位于距泰国曼谷30公里的北榄府，是一个集中泰国名胜古迹景观的主题公园，许多景物是按照11比例建造，号称“世界最大的户外博物馆”。建造者是维里亚帕家族的一位泰籍华人禄威里益攀（中文名林国华）夫妇，出于对泰国历史和建筑艺术的热爱建造的，属于私人财产。占地面积1920亩时间1963年开始建造，目前还在不断修建新的景观投资10多亿泰铢（1963年1美元等于208铢）核心产品116个泰国著名古代建筑，所包含年代横跨泰国历史上的十五个世纪之久。31广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式332博物展示型的适用条件分析博物展示型区位市场辐射城市经济水平展示项目文化底蕴所在城市文化底蕴占地面积投资者投资额旅游级别自然资源经营情况上海世博园城市副中心全国各国文化54平方公里政府主导286亿苏州河北京故宫城市中心全国历史遗迹072平方公立政府主导5A无武汉黄鹤楼城市中心湖北省历史复原04平方公里政府主导882万（1981年）5A长江西安大唐芙蓉园城市副中心中部地区历史复原1000亩曲江文化产业集团13亿5A无南京阅江楼城市副中心长三角历史复原031平方公里政府主导4000万（1999年）4A长江陕西历史博物馆城市副中心中部地区文物展示65000平方米政府主导4A无西安秦始皇兵马俑博物馆城市近郊全国历史遗迹02平方公里政府主导5A无甘肃省博物馆城市中心甘肃省文物展示100亩政府主导无南京明孝陵城市中心长三角历史遗迹17平方公里政府主导5A紫金山敦煌莫高窟城市近郊全国历史遗迹政府主导山石苏州拙政园城市中心长三角历史建筑52000平方米政府主导5A园林水系结论主要适用于具有强势的历史文化遗迹的项目博物展示型项目多属于强势的历史遗迹或文物展示，与城市经济发展水平、区位、自然资源关系较少；新建的博物展示型项目多基于历史遗址，且多位于历史文化底蕴较深厚的城市，城市经济发展水平较高；博物展示类型由于涉及文物保护等，由政府主导的项目居多；企业主导较少，一般为复原新建类。32广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式333情景体验型案例1日光江户村通过还原生活环境和古代人物演绎的故事环境，塑造江户时代真实的生活场景位于日本枥木县日光市，重现了江户时代（16031867）的商家、民宅、武士住宅风貌的主题乐园。已开发的部门有150栋各式江户时代建筑。在街市不仅可以观赏各式特色古建筑，还能看到忍者、商人、大人、小结、侍从等来往、表演于街市；街市布满了餐厅、商店、工艺礼品店等；在剧场里可以观赏到会隐身法的特工表演、忍者屋的动作剧、有1300年历史的华丽水艺等各种表演。占地面积达495万平方米，开发面积165万平方米时间创建于1986年，并于当年开村接待游客游客量高峰年接待游客达120万人核心产品建筑观赏、戏剧表演娱乐、体验体验观光美食剧场【名胜观光】日本桥、忍者怪怪亭、监狱、火警瞭望台、平民消防队、铁匠展【体验游戏】射箭场、投镖游戏、手里剑道场、屋形船、变身体验【戏剧观赏】不同文化主题、现场表演，6个剧场分别为大忍者剧场、传统文艺剧场、传统文化剧场、两国戏院、北町奉行所、冲天猫剧场所。【街市人物】在街市中穿行、表演故事，还有忍者在飞檐走壁33广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式333情景体验型案例2清明上河园等比例复原清明上河图，动态呈现鲜活的历史博物馆清明上河园位于开封城西北著名的龙亭湖风景区，按照11比例复原宋代著名画家张择端的清明上河图的大型宋代历史文化主题公园。是我国中原地区集休闲、度假、观光、娱乐为一体的大型主题公园。占地面积759亩，一期工程510亩，二期工程249亩总投资一期工程总投资11亿元，二期工程总投资8600多万元开发周期1992年7月开始开工建设，并与1998年10月建成对外开放；二期工程于2003年9月份动工，2005年9月建成并开业迎宾游客量自2005年，共接待游客近500万人次，旅游总收入超亿元景区分为民俗文化、市井风情和皇家园林、古代娱乐两大主题区产品类型大型宋文化主题实景演出大宋东京梦华历史文化旅游景区宋代科技馆、宋代名人馆、宋代犹太文化馆、张择端纪念馆民俗风情旅游景区休闲度假旅游景区趣味娱乐旅游景区核心产品生态环境旅游景区34广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式333情景体验型案例2丰富多彩的情景模拟是其核心特色民俗文化表演包括民俗表演、民间小吃、手工工艺3种类型古代情景模拟包公迎宾、王员外招婿、女子马毬建筑观光桥、阁、门、榭、宫、坊、院等多种类型的宏伟建筑表现皇家园林。大型水上实景演出大宋东京梦华，投资135亿，全剧共70分钟，由700多名演员参与演出。35广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式333情景体验型的适用条件分析情景体验型区位辐射城市经济水平体验项目文化底蕴所在城市文化底蕴文化来源占地面积投资者投资额旅游级别自然资源游客情况天津滨海航母城市副中心军事文化挖掘演绎（人造开发）538平方公里企业4A海开封清明上河园城市副中心宋朝文化挖掘演绎（人造开发）510亩企业19亿5A湖、水系杭州宋城城市副中心宋朝文化挖掘演绎（人造开发）486亩企业不详4A钱塘江西双版纳泼水节城市中心多区域民族文化当地政府西藏城市中心多区域宗教文化当地高原蒙古风情园城市近郊民俗文化当地（人造开发）1万亩企业45亿4A标准草原柳州侗族多耶节县城中心多区域民族文化当地政府结论适用于民俗、历史文化突出的经济欠发达区域或需要凸显某种文化的经济较发达城市。分为“人造开发型”与“原著体验型”；“人造开发型”多在经济较发达，有文化底蕴但不够凸显的区域，通过情景体验进行提升和丰富；“原著体验型”多在少数民族风情浓郁的区域，往往经济不发达。36广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式334文化演艺型案例宋城千古情杭州1996年1999年杭州游客量2260万人次大型歌舞秀起步阶段文化与科技高度融合世界三大名秀之一印象海南岛海口2009年2009年海口游客量672万人次实景演出井喷期内涵缺失，创意贫乏上座率低于3037广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式334文化演艺型的适用条件分析文化演绎型区位辐射城市经济水平展示项目文化底蕴所在城市2010年游客量（万人次）投资者导演占地面积投资额自然资源项目游客情况宋城千古情城市副中心杭州文化6580（万人次）企业黄巧玲6000万无张家界天门狐仙城市近郊土家民俗1150（万人次）企业梅帅元19880平米12亿山印象刘三姐城市近郊丽江风情2246（万人次）企业张艺谋100亩7000万山、水大宋东京梦华城市副中心宋代文化3469（万人次）企业梅帅元200亩135亿湖、水系井冈山城市近郊红色文化405（万人次）企业梅帅元10万平米1亿山希夷之大理城市近郊神话传说1297（万人次）政府陈凯歌13万平米25亿水库印象丽江城市远郊民俗文化910（万人次）企业张艺谋20万平米25亿雪山印象海南岛城市中心热带风情736（万人次）企业、政府张艺谋10万平米18亿无印象普陀城市近郊宗教文化2139（万人次）政府张艺谋105亩2亿山禅宗少林音乐大典城市近郊宗教文化670（09年）（万人次）企业梅帅元600亩115亿山黄山徽韵城市中心徽韵风情2545（万人次）企业段建平9000平米7000万无结论适用于成熟的旅游景区或旅游热点城市。成熟的文化演艺型项目重游率较低，留客力大于引客力，对旅游发展基础的要求较高，多为城市旅游的提升型产品；经营情况与项目所在区域或城市的旅游发展有密切联系，与区位、城市经济关系较小；由于主要为大型实景演出，多具有一定的自然山水资源；项目演绎文化与所在区域文化一脉相承，强行植入的外来文化较少。38广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式335主题游乐型案例春秋淹城中心遗址保护，外围旅游开发【位置】江苏省常州市武进区【开发周期】2008年11月开始建设，2010年4月29日正式对外开放【淹城遗址规划的六大功能区】淹城春秋乐园淹城春秋遗址公园淹城传统商业街坊淹城野生动物世界淹城春秋文化拓展区宝林禅寺【游客量】2011年春节期间，2012万人次2011年五一期间，15万人次【核心产品春秋乐园】国内首个以春秋文化为主题的梦幻乐园占地1000亩，投资10亿元39广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究3破局发现机会优势寻找突破方向】33探寻开发模式335主题游乐型案例动与静、观光与娱乐、日与夜等多种方式演绎春秋元素文化观赏型项目诸子百家园，占地7万多平米，静态展示为主。互动演艺性项目烟雨春秋，大型水影秀，每晚一场，每场50分钟。主题游乐性项目占地54万平米，春秋元素与现代游乐器械结合，“孙武点将台”、“伍子胥过昭关”、“歌舞升平”、“烽火连天”等。40广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战