朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目可行性研究报告

北京小红门房地产开发有限责任公司朝阳区小红门乡龙爪树村土 地 一 级 开 发 项 目可行性研究报告国信招标集团有限公司2010年7月朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目可行性研究报告目 录第一章 总论 .1一、项目概况 .1二、项目开发主体 .1三、地块规划指标 .1四、报告编制依据 .2五、编制原则 .3六、主要结论 .3第二章 项目实施背景及必要性 .4一、建设背景 .4二、必要性分析 .6第三章 开发对象基本情况及自然条件 .9一、项目用地情况 .9二、土地基本情况描述 .9三、自然条件 .9第四章 投资环境与市场研究分析 .12一、项目所在区域情况 .12二、区域投资环境及市场分析 .12三、区域开发优势分析 .18第五章 土地一级开发方案与进度安排 .19一、征地方案 .19二、拆迁工作方案 .22三、市政建设方案 .24四、供地方案 .24第六章 环境和生态影响分析 .26一、环境和生态现状 .26二、评价适用标准 .28三、生态环境影响分析 .33四、生态环境保护措施 .42五、环境影响评价结论 .44第七章 土地开发成本及资金筹措方案 .47一、土地开发成本估算 .47第八章 综合效益分析 .50第九章 风险分析 .50第十章 结论及建议 .51朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目可行性研究报告1第一章 总论一、项目概况1、项目名称朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目2、项目开发单位北京小红门房地产开发有限责任公司3、项目负责人本项目具体负责人为 XXXX（联系电话：）二、项目开发主体北京小红门房地产开发有限责任公司成立于 1996 年，注册资金：1000 万元，法定代表人：袁国立，注册地址为：北京市朝阳区南四环东路 63 号。北京小红门房地产开发有限公司经营范围为：“一般经营项目：房地产项目开发；销售商品房” 。经北京市朝阳区人民政府批准，作为小红门乡绿化隔离带用地前期开发主体，组织开展土地前期开发工作。主要工作内容为办理征地、拆迁和大市政建设等手续，组织实施征地、拆迁、大市政基础设施建设等前期开发工作，申请土地开发验收等。三、地块规划指标根据？的批复 （？号） ，北京小红门房地产开发有限公司作为朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发开发主体，组织实施本项目土地一级开发工作。本项目用地规划性质为？用地、公共绿地，总规划用地面积？朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目可行性研究报告2公顷（其中建设用地？公顷，公共绿地？公顷，道路用地？公顷） 。详见表 1-1。表 1-1 本地块用地规划指标表序号 用地性质 用地面积（公顷）1 建设用地2 公共绿地3 道路用地4 合计四、报告编制依据（1） 中华人民共和国土地管理法 （2004.8 修订版） ；（2） 中华人民共和国城乡规划法 （2007 年） ；（3） 中华人民共和国环境保护法 （1989 年） ；（4） 中华人民共和国森林法 ；（ 5） 中华人民共和国土地管理法实施条例 ；（6） 国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 ；（7） 土地开发整理标准（中华人民共和国国土资源行业标准 TD/T10111013 2000，含土地开发整理规划编制规程、土地开发整理项目规划设计规范、土地开发整理规划项目验收规程）； （8） 北京城市总体规划（2004 年2020 年） 、 北京市绿化隔离地区绿地系统总体规划 ； （9） 北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ；（10） 北京市人民政府印发关于加快本市绿化隔离地区建设意见的通知 （京政发200012 号） ；朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目可行性研究报告3（11） 朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 、朝阳区土地利用总体规划（20062020 年） ；（12）其他有关规定和标准；（13）项目单位提供的其他相关资料。五、编制原则以落实城市总体规划，改善城市生态环境，统筹城乡发展为导向，从龙爪树村实际情况出发，坚持因地制宜，讲究实效，以解决龙爪树村土地一级开发、利用、整治、保护中的实际问题为出发点和归宿。主要遵循以下原则：（1）协调城市发展与环境保护、生态安全的关系，增强与培育城市生态系统服务功能，促进社会经济的可持续发展；（2）节约集约利用土地，提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）土地资源的可持续利用；（5）与上级规划及部门规划相衔接，提高土地开发的科学性； （6）法律允许，工程技术可行，经济上合理。六、主要结论朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目可行性研究报告4第二章 项目实施背景及必要性一、建设背景1978 年改革开放以来，随着我国经济高速增长和城市化进程加快，城市用地规模快速膨胀。从 1978 年到 2006 年间，全国城市化率由 17.9%上升到 43.9%（其中北京、上海两大城市的城市化率分别达到 84.3%和 88.7%） ，城市总数由 190 个增加到 661 个。城市建设用地面积由 1981 年的 6720.0 平方公里增长到 2003 年的 28971.9 平方公里，平均每年新增城市建设用地约 1011 平方公里。城市的快速扩张带来了一系列城市问题，如城乡矛盾、环境恶化、交通拥堵、市容脏乱、住房紧张、粮食危机等，同时造成基础设施的巨大需求和能源的浪费，严重威胁到我国社会的和谐与稳定。在这样的情况下，我国一些大城市逐渐认识到绿化隔离带对于抑制城市蔓延扩展和促进生态环境保护的重要作用。目前我国一些城市密集地区和大都市圈，如北京、上海、珠三角地区等城市和地区，已开始借鉴国外城市经验，尝试将环城绿带的建设纳入到城市规划的编制和管理当中，并取得了一定的成效。绿地系统规划建设是生态文明建设的主要组成部分，是落实国务院批复要求和深化北京城市总体规划（2004 年2020 年） 的重要内容，是建设“人文北京、科技北京、绿色北京”的基础平台之一。完整的城市绿地系统是人与自然和谐的主要纽带，是城市空间布局结构中不可或缺的构成要素，是建设生态健全、可持续发展且宜于居住城市的最基本要求，是保护自然资源，保护生物多样性的物质载体，是历史文化名城的延伸与发展。绿地系统规划是在遵循人与自然和谐共生的基本法则前提下，将各类自然元素全面统筹，构筑合理空间结构；科学配置，建立完善功能系统，综合协调，提出均衡用地规模；集约布局，满足适宜服务半径；将历史、文化元朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目可行性研究报告5素与“自然元素”紧密融合，体现城市文化特征。北京城市总体规划 1958 就战略性地制定了北京的绿化隔离带，2000 年，北京市人民政府下发了北京市人民政府印发关于加快本市绿化隔离地区建设意见的通知 （京政发200012 号） ，明确提出“加快本市绿化隔离地区建设是进一步落实北京城市总体规划 ，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和首都经济社会可持续发展的一项重要工作” 。 北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 、 朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 、 朝阳区土地利用总体规划（20062020年） 都将绿化隔离地区建设作为重点任务加以推进。按照北京城市总体规划（2004 年2020 年） 和北京市绿化隔离地区绿地系统总体规划总体要求，北京市域绿地系统从整体空间上分为山区、平原区和城市建设区三个层次。其基本结构为：山脉平原相拥、三道生态屏障、平原林网交错、城市绿楔穿插，西北挡、东南敞、廊道与圈层相结合，点、线、面、环相结合，功能与生态相结合的绿地系统结构。朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目可行性研究报告6龙爪树村隶属于朝阳区小红门乡，南四环东路以北，是北京中心城中心地区与边缘集团之间的“第一道绿化隔离地区” 。按照市区两级政府的统筹安排，本项目拟对现状用地进行土地一级开发，通过对绿化隔离地区的建设，提高土地的有效利用率。充分发挥绿化隔离地区的区位优势，调整产业结构和企业布局，加大基础设施建设力度，加快城市化进程的步伐，推进旧村改造、新村建设和环境的综合整治，理顺管理体制，促进农民生产和生活方式向城市化方向转变，提高农民的生活质量。二、必要性分析1、履行各级规划，促进首都可持续发展的需求北京城市总体规划（2004 年2020 年） 将绿化隔离地区建设作为北京市中心城调整优化的重要任务，并明确了“绿化隔离地区要以绿化和生态环境建设为前提，严格控制城市建设规模，有效引导经济发展方向，全面实现城市化” ， “第一道绿化隔离带应建设成为具有游憩功能的景观绿化带和生态保护带。对现状保留单位提朝阳区小红门乡龙爪树村土地一级开发项目可行性研究报告7出合理的调整改造方案，分期实施。控制开发强度，加强空间整合和环境整治，把建设用地外围的绿色空间划定为永久性绿地。 ”市委书记刘淇同志非常关心绿化隔离地区建设，多次前往朝阳、丰台、海淀相关区域实地调研，并强调“开拓思路，勇于探索，依托绿地提升产业，在保护生态环境的基础上，大力发展现代服务业、文化创意产业、绿色产业，实现区域的可持续发展要加大城乡结合部的环境整治力度，加快绿化隔离带建设。 ”。北京作为我们伟大祖国的首都，是全国的政治中心和文化中心，也是向世界展示我国改革开放和现代化建设成就的重要窗口。不断提高城市生态环境质量，是党中央、国务院赋予北京市的一项重要任务，也是全市人民孜孜以求的希望，本项目所在区域为绿化隔离带地区，加快项目实施，是落实国务院批复的北京城市总体规划的一项重要措施，也是改善首都城市生态环境的一项重大工程，对于促进首都经济和社会可持续发展具有非常重大的意义。2、促进城乡统筹，推动城市化进程北京市绿化隔离地区涉及 6 个区县的 28 个乡镇和 4 个国有农场，总人口超过 80 万，其中农业人口 22 万。从这一基本情况出发，绿化隔离地区建设必须充分考虑人民群众的实际利益和城乡经济发展的客观要求。绿化隔离地区地处城乡结合部