企业改制中土地使用权处置及土地资产评估探讨

北京大学硕士学位论文企业改制中土地使用权处置及土地资产评估探讨姓名：徐国飞申请学位级别：硕士专业：人文地理指导教师：冯长春19990801摘 要r 企 业 改 革 是 我 国 当 前 建 立 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 的 项 重 要 内容 ，是由计划经济向市场经济转变的重要环节 ，企业改制就是要明确企业的产权关系 ，权责分明 ，政企分开 ，科学管理 。而企业改制的首要内容就是理顺企业资产 ，明确产权关系 。土地作为企业生产的一项重要资产及资源 ，由于早期的无#、无限期划拨土地使用制度 ，造成土地资源的严重浪费和大量土地资产流失 。80年代末的土地使用权制度改革为后期企业改革及企业改制奠定了基础 ，同时 ，企业改革也为土地使用制度改革提供了契机和更加迫切的要求 。土地作为企业的一项重要的生产资料和资产伴随着现代企业制度改革和土地使用制度改革 ，表现得越来越重要 ，对于土地使用权处置方式的研究和探讨是一项#具有现实意义的工作 。本文通过对我国建立现代企业制度过程中土地使用权处置问题的分析研究 ，从处置方案的介绍到各方案的分析比较以及现实存在的问题 ，逐一进行了论述 ，指出土地使用权处置的关键是土地产权和土地资产的显化 ，其中土地产权明晰是核心问题 ，是企业土地使用权处置的根本框架 ，产权明晰 、资产显化是优化土地资源配置 、合理利用土地的重要手段 。k章首先讲述了企业改革的内涵 ，并论述了当前我国企业改制中i!地使用权的处置及存在的问题 ，指出合理理顺土地产权 、显化土地资产价值 、合理优化利用土地 ，是企业改制中土地使用权处置的重点问题 。文中以较大篇幅论述了如何建立土地使用权处置方式的“年租制 ”，并深入探讨了土地使用权处置中土地资产的显化问题 ，以及对该类土地资产进行估价的具体应用及其与土地使用权处置的关系等问题 。文章最后选取一企业改制实例加以分析介绍 ，实际提出了建立现代企业制度过程中的土地使用权处置方案建立“年租制 ”。分析了年租制的理论基灿和建立年租制的具体内容 ：包括租金的测算及收取 、年租制的适用范围等 ，最后对年租制的可行性及现实意义作了相应分析 。得出结论 ：企业改制中的土地使用权处置方案应采用年租制为主 ，出让制为辅的处置方式 。关 键 词 ： 现 代 企 业 制 度 企 业 改 制 土 地 使 用 权 处 置 年 租 制土 地 资 产 评 估AbstractsEnterprisereformisveryimportantcontentofestablishingthesocialismmarketeconomysystemcurrentlyinChina，andalsoaveryimportanttachefromplannedeconomytomarketeconomyEnterprisestrypped-downmusthaveexplicitenterprisepropertyrightrelations,rightanddutyclearly,governmentandenterprisedetachly,managementscientifically.Thechiefcontentofenterprisestrypped-downistoarrangeenterpriseandexplicitpropertyrightrelations.Landisimportantassetsandresourceofenterpriseproduce,owingtolandusesystemwithnopayandwithoutday，landresourceiswastedbadlyandalotoflandassetswashedaway.Intheendof1980s，thereformoflandusesystemestablishedthebaseforthelaterstageenterprisereform,atthesametime,enterprisereformprovidedthechanceandstringentrequireforthereformoflandusesystem.Astheimportantproducemeansandassetsgoingwithreformofmodementerprisesystemandlandusesystem，landbecomesimportantmoreandmore，Theresearchanddiscussondispositionmodeoflanduserightisrealismwork.Bywayoftheresearchandanalysisofdispositionoflanduserightintheestablishingofmodementerprisesystem，theintroduceofdispositionproject,analysiscompareofdifferentprojectsandexistentproblemsinrealityarediscussedonebyone,andalsopointsoutthatthekeyofdispositionoflandusesystemistomakelandpropertyrightandlandassetvisible,amongthemperspicuityoflandpropertyrightisthecoreissue,alsoisthefundamentalframeofdispositionofenterpriselanduseright.Perspicuityoflandpropertyrightandvisibilityofassetareimportantmeansofconfigureoflandresourceanduselandinreason.Thepapernarratesconnotationofenterprisereformfirstly,anddiscussthedispositionoflanduserightanditsproblemsinthereformofenterprisecurrentlyinChina3andalsopointsoutthatarrangeoflandpropertyright,visibilityofJandassetandoptimizationoflanduseareemphasesissueofthedispositionoflanduserightHowtoestablishdispositionmodeoflanduseright-“system of rentinayear”isdiscussedinabiglength.Visibilityoflandassetsinthedispositionoflanduseright,embodyapplicationaboutappraisaloflandassetsandthedispositionoflanduserightandsoonareIIIalsodiscussedthoroughinthispaper.Intheendofthepaper,weselectaexampleofenterprisestrypped-downintroduced?andbringforwardthedispositionmodeoflanduserightintheestablishingofmodementerprisesystemestablishing“systemofrentinayear”，andanalysethetheoryfoundationof“systemofrentinayear”andembodycontentofestablishingof“systemofrentinayear”includingthecountandacceptofrent，applicationrangeof“systemofrentinayear”andsoon.Inthelast,feasibilityandrealismmeansof“systemofrentinayear”areanalysedcorrespondlyWedrawaconclusionthatthedispositionprojectoflanduserightshouldgivepriorityto“systemofrentinayear”，givesecondtoremisesysteminthedispositionmodeoflanduserightofenterprisestrypped-down.Keywords：modernenterprisesystemdispositionmodeoflanduserightenterprisestrypped-downsystemofrentinayearappraisaloflandassetsIV前 言“建立现企业制度，是发展社会化大生产和市场经济的必然要求，是我国企业 改革的方向。” W党的十一届三中全会以来，我国企业改革大体经历了扩大企业经营自主权，实行 利润留成和两步利改税；贯彻中华人民共和国公司法实行厂长负责制，推行承包 经营责任制，租赁制，促进所有权和经营权两权分离；转换企业经营机制，推动政府 职能转变等阶段。通过各种经营方式的改革，调动了企业的积极性，增强了企业的活 力，取得了一定的成效，为企业进入市场奠定了基础。但是现代的市场经济的运行规 律是：一切的商品和全部的生产要素，都进入市场，市场机制在资源配置中起基础性 作用：企业是独立的法人实体和市场竞争的主体，产权明晰，政府调控市场，市场引 导企业；现代市场经济是法制经济，企业依法经营，政府依法管理。现代企业的特征是：一是产权关系明晰，二是企业拥有法人财产权，三是出资者 按投入企业的资本额享有所有者的权益，四是企业按市场规律组织生产经营，五是建 立科学的管理制度。现代企业制度的建立一方面为企业改革指明了方向，另一方面也 暴露出了许多国有企业改革过程中的矛盾与困难。土地作为企业的一项重要的资产与 资源，对土地使用制度的改革首先为建立现代企业制度创造了必备的环境条件，同时 企业所进行的现代企业制度改革又为进一步深化土地使用制度改革提出了新的课 题，提供了良好的契机。把建立现代企业制度的国有企业制度改革与土地使用权制度 改革有机地结合起来，统一于建立有中国特色的社会主义市场经济的总目标