房地产策划全流程（万科）VIP

房地产策划全流程（万科）：前期策划阶段前期策划的整体流程万科前期策划整体流程：可行性研究项目研究1、宏观环境分析：经济环境、房地产市场环境、结论（发展趋势）2、项目价值分析：区位价值、项目资源3、竞争环境：同区位、同类型、同价位竞争项目，经典楼盘、成功案例4、潜在客户分析：研究对象、研究内容（得出调研结论）项目定位1、SWOT 分析：优势、劣势、机遇、挑战2、客户定位：客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位3、产品定位：内容、策略4、价格定位：竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景市场推广卖点提炼：地段、产品、附加值项目总体形象设计：形象支撑要素、形象表现要素推广费用预算:现场包装方案：制定销售策略：销售时机、销售次序、销售目标制定推广策略：低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格营销工作总体时间：5、经济效益分析：开发商、小业主前期策划整体流程流程1、市场分析             2、市场预测    3、收入、成本、费用预测   4、财务评估5、敏感性分析6、盈亏平衡分析7、风险评估前期策划分阶段一、可行性研究1、可行性研究的定义：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。2、可行性研究的作用：是项目投资决策的依据。是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下阶段规划设计的依据3、可行性研究的内容：二、项目研究项目研究的目的：宏观环境研究 经济环境 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） 重大事件及其影响（如北京 2008 年奥运会、上海 2010 年世博会） 城市经济状况（GDP、人均收入等） 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） 房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论：房地产未来发展趋势项目价值分析 区位价值分析产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等） 项目资源分析自然（山景、海景、湖景等） 、人文景观交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）竞争环境分析 同区位、同类型、同价位竞争项目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型  等。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究内容：同质产品供应总量产品特点价格客户研究方法：踩盘、小组讨论、问卷 经典楼盘分析     通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：产品特色（产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）推广手法（广告诉求、媒体运用、推广节奏等）销售策略其他成功因素研究方法：现场考察 + 小组座谈 成功案例分析通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：开发策略产品特色推广手法销售策略其他成功因素研究方法：案例分析潜在客户群研究以项目为出发点的定向研究 确定研究对象 确定研究内容得出调研结论 未来的市场状况1、2-3 年片区内供应量预测2、价格走势预测3、需求趋势预测4、客户消费趋势预测 可能的客户1、客户可能的区域2、客户层面3、购买力状况 可能的产品1、产品类型2、产品设计创新点3、可能的价格（总价、单价） 三、项目定位定义：即预期客户头脑里已有的想法！目的：SWOT 分析客户定位产品定位 产品定位内容定位描述设计要点 规划设计建议   总体规划建议   建筑风格建议   园林设计建议配套设施   功能配套建议   智能化建议   会所设施建议产品建议   建筑单体建议   户型、面积建议   户型配比建议   户型设计细节建议   装修标准建议社区服务建议   物业管理公司建议   物业服务内容建议 产品定位策略客户导向与市场导向相结合 领先型定位策略模仿定位策略 差异化定位策略 创新定位策略价格定位 价格定位的考虑因素： 竞争项目的价格定位 产品的特色 开发商的品牌 未来的市场状况 经济收益分析即在价格定位的基础上，结合项目的投资开发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。开发商 内部收益率（IRR）：投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。 净现值（NPV）：一