2008年长沙市地铁1号BOSS公寓市场分析报告

地铁 1 号BOSS 公寓市场分析报告长沙拾方地产二零零八年六月三日 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1目 录前言第一章：长沙房地产市场分析第一节 长沙市经济发展状况第二节 长沙房地产市场政策环境分析第三节 长沙市商品房现状第四节 长沙市商业房产市场整体概况第二章 长沙市各大区域市场调查分析第一节 开福区楼盘市场调查分析第二节 天心区楼盘市场调查分析第三节 雨花区楼盘市场调查分析第四节 芙蓉区楼盘市场调查分析第五节 星沙楼盘市场调查分析第六节 岳麓区楼盘市场调查分析第三章 伍家岭生活广场二期专项市场调查第一节 在售竞争性产品基本情况第二节 项目竞争性产品推案量分析第三节 项目竞争性产品销售量分析第四节 项目竞争性产品价格分析第五节 项目竞争性产品个案分析第六节 长沙市同类型产品基本情况第七节 项目 SWOT 分析第四章 市场消费人群专题调查第一节 消费人群定位分析第二节 消费人群置业需求分析第五章 2008 年长沙房地产市场大势分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2前言在现阶段市场低迷，众多楼盘变相降价， “拐点论”和“慢涨论”相峙不分上下的情况下，为拨开层层迷雾，寻求市场真相，并为伍家岭生活广场项目（2 期）提供营销方案的决策支撑和针对项目的整合营销预见性策略提供科学依据，特于 2008 年 3 月 10 日至 2008 年 3月 27 日对伍家岭生活广场周边竞争项目和长沙市同类型项目进行了专题调查。本次市场调查手法以实地观察法及采访法和问卷调查法为主，从当地市场得到了大量的基础数据。本次市场调研的基本原则是“点面穿插，相互结合。围绕“点”展开有针对性的重点调查，并逐步将范围拉开。本次市场调查的重点是与项目目标客户群定位和价格制订有关的因素。为了确保市场调研的严密性、科学性，我们也有选择地对可能影响项目的外部条件进行了详细调查分析。拾方公司在摩天轮公司营销部的配合下进行了本次市场调查，并为摩天轮公司开发的伍家岭生活广场二期项目的营销推广和价格制定作出此篇市场调查报告，敬请摩天轮公司领导查阅和提出宝贵意见。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3第一章：长沙房地产市场分析第一节 长沙市经济发展状况一、基本市情长沙总面积 11819 平方公里，其中市区面积 556.33 平方公里；总人口 576.87 万人，其中市区人口 166.91 万人；全市土地总面积 1.18 万平方公里，市区面积 556.3 平方公里；东西长约 230 公里，南北宽约 88 公里。二、经济现状2007 年，长沙市全年实现地区生产总值(GDP)2190.25 亿元，比上年增长 16.0%，增幅同比提升 1.2 个百分点，在全国省会城市中增幅排名比 2006 年提升 5 位，增速为 1994 年以来的最高水平。在 GDP 总量中，第一产业实现增加值 138.80 亿元，增长 6.5%；第二产业实现增加值 984.83 亿元，增长 17.0%，其中工业实现增加值 771.56 亿元，增长 21.1%；第三产业实现增加值 1066.62 亿元，增长 16.5%。按常住人口计算，人均 GDP 达 33711 元，比上年增加 5729 元，增长 14.8%。全年城镇居民人均可支配收入为 12293.54 元，比上年增长 17.0%，扣除价格影响因素，实际增长 11.2%。长沙市各年国内生产总值（GDP）及增长率050010001500200025000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%GDP总 量 增 长 率GDP总 量 535 580 656 728 813 928 1296.66 1519.9 1888.14 2190.25增 长 率 12.90% 10.10% 11.30% 12.10% 12.70% 14% 14% 14.90% 24.20% 16.00%1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007数据来源:长沙统计局2003-2007 年是长沙市改革开放以来经济增长速度最快，发展质量最好的重要阶段。经济总量连续五年保持 14.8%以上的增速。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4近三年来,在全国 35 个中心城市中的排位中,长沙市由第 21 位上升到 16 位。目前长沙的 GDP 位居武汉、郑州之后列第三，但经济引擎的拉动力强劲，投资、消费和规模工业三大经济引擎都已进入稳定较快增长期，具备强劲的赶超能力。2007 年长沙市产业投资总额及增长率1008.82751.41 2431.614.50%17.80%14.30%01000200030000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%投 资 总 额 与 上 年 同 期 增 长投 资 总 额 1008.8 2751.41 2431.61与 上 年 同 期 增 长 4.50% 17.80% 14.30%第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业数据来源：长沙市统计局三、发展潜力“十五”时期以来，长沙市经济发展已经进入了新转型期的关键阶段。国家发改委新近公布的一项调查结果表明，以长沙为代表的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最具有发展爆发力的城市群。 进入 2007 年以来，长株潭一体化进程加快，长沙做为长株潭融城的核心，其发展速度和发展前景都不容小窥。在“融城”的大背景下，在“两型社会”的绝佳机遇中，在中部崛起政策的利好条件下，在渝沪高速公路、武广高速铁路的强力拉动下，作为经济发展的杠杆，长沙未来的房地产市场发展将会迎来一个新的高峰期。第二节：长沙房地产市场政策环境分析一、2003 年-2007 年长沙房地产市场政策近年来，长沙市房地产市场政策从土地、金融、财税等多个方面进行调控，注重供应与需求方的双重调控，并且起到一定的效果，尤其是 2007 年 9 月份房贷新政对于投资性购房的调控效果尤为明显。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。52003 年-2007 年长沙房地产市场政策一览表：2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年土地政策国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知国土资源部、监察部 71 号令（831 土地大限）1、停止别墅类土地供应； 2、严查土地违法国土资源部 39号令，付清全款方可领取国有建设用地使用权证金融政策关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 （央行121 号文件）1、央行 10 年来首度加息； 2、提高房地产开发资本金比例；1、央行提高个人住房贷款利率； 2、调整首付比例；1、央行提高人民币贷款基准利率； 2、提高首付比例1、央行提高人民币贷款基准利率 2、多套房贷提高首付与利率3、年内共九次上调存款准备金率财税政策 /1、调整房地产购买、转让税调整房地产转让税土地增值税清算行政法规 /1、 “新旧国八条” 2、七部委关于做好稳定住房价格的意见1、 “国六条” 2、 “国十五条”长沙经适用房管理办法出台调控目的控制投资过快增长控制投资过快增长，控制信抑制投机，稳定房价调整结构，抑制投机，稳定规范市场交易秩序、抑制投 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6贷风险 房价 资和投机由上表，我们可以把 2007 年政府出台的一系列政策和前几年相对比，可以看出，政府在今年房地产市场政策方面出台政策相对于前几年来说最多，而且涵盖的范围相对于前几年来说也更广阔和全面。可见政府整治和规范房地产市场的决心和政策方向。二、重要政策分析房贷新政策2007 年 9 月底，央行出台房贷新政（银发2007359 号） ，贷款购房首付及利率将随着套数增加而增加。例：购第三套房，首付提高到 45%，利率提升为 1.15 倍第二套房首付：40%利率：基准利率的1.1倍第三套房首付：45%利率：基准利率的1.15倍第四套房首付：50%利率：基准利率的1.2倍第一套房首付：30%利率：享受基准利率85 折各银行针对“第二套房”政策界定的不同银行贷款利率：银行 第二套房首付第二房利率第三套房首付第三房利率界定标准中国银行 4 成 基准利率 1.1倍5 成 1.15 倍 标准：凡是在征信系统中能查到有过房贷记录的，视做买第一套房界定第二套房以家庭（夫妻和未成年子女）为考察单位，如果其中一人已贷款买房，不管是不是婚前财产，都被定为第二套以上住房。工商银行 4 成 基准利率 1.1倍由省行根据个人资信情况审批标准：以家庭为依据，如果在工商银行贷款买房并还清房款的，第二次购房不视为第二套房，贷款的首付不提高。建设银行 4 成 基准利率上调10-15%5 成 不抵于第二套利率标准：以家庭为单位计算，人行征信系统中如果有房贷记录，但已结清房贷，再次贷款仍算首套房，夫妻中不管哪一个已经贷款买房，不管是不是婚前财产，若再次购房，就是：第二套房招商银行 4 成 1.1 倍 4.5 成 1.15 倍 标准：第二套房的界定以个人为单位，并推出：首套房贷结清后购房为第一套房，购买第二套房的市民，将不再能够办理固定利率房贷产品，对同一贷款人，一次购 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。7买三套以上住房的，将不予贷款新的房屋贷款政策以家庭为单位，在很大程度上抑制了炒房者的投资行为，减少了部分市场需求，但不影响市场刚性需求的增长。此项政策为本年度最重要的调控措施，对市场的影响非常明显，北京、深圳等大中型城市受此影响，房产市场迅速降温，市场观望气氛浓厚，成交量迅速下跌。三、政策环境对长沙房地产市场的影响1、对开发商的影响：a) 开发商利润越高，所交纳的税率越高，如何实现利润最大化成为关键难题；b) 各类资源向大型开发商倾斜，缺乏实力和品牌意识的开发商很难在市场上立足市场；c) 土地价格大幅上涨，国家落实土地增值税，开发商拿地更加慎重；d) 由于竞争激烈，对产品品质与服务越发关注。2、对消费者的影响：a) 对于投机与短期投资性购房有所压抑；b) 沿海城市高房价，使得长沙市场的价格洼地作用开始显现，生活在沿海的湘藉人士开始返湘置业，带动长沙房地产市场的房价和销售。3、对房价的影响：连续的调控政策初见成效，但是置业刚性需求的放大会使房价平稳上涨，但是随着金融政策的落实，观望氛围从沿海地区开始扩散现已波及到长沙，长沙观望氛围浓厚。4、对产品的影响：A、由于对别墅及低密度、大户型产品的控制，使这些高端大户型产品开始走俏市场，由于调控前拿地量较大，最近几年长沙市场并不乏别墅等高端产品，甚至是竞争极为激烈，因此其稀缺价值需几年后方能显现。B、城市中心土地资源的稀缺，房价升高使得消费者对于实用型，小户型产品需求开始明显增大。第三节、长沙市商品房现状一、房地产开发投资情况 展望 2007 年投资走势，长沙市的投资增长速度将在整体上将趋于平稳并保持稳定增长 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8态势。 首先，基础设施建设投资仍将保持较高的投入水平。2007 年，一批关系全局、影响深远的基础型、带动型重大建设项目正在或将陆续启动。如华电长沙电厂、抽水蓄能电站、武广客运专线长沙段、城市轨道交通、黄花机场扩建、火车南北货站迁建、长浏高速、金洲大道、霞凝港三期等，这对总体投资增速起到向上的支撑作用。长沙市的制造业投资也将有较快增长。国家对中部地区采取“两个比照”将正式启动，我省长株潭、衡阳等比照东北老工业基地改造政策，在先进制造业项目、增值税转型等方面将享受更多支持，长沙制造业投资必将保持较快增长。另外，服务业投资和农村投资将加速增长。2007 年，全年完成房地产投资 6784211 万元，比去年同期，同比增长 43%，按用途分类，住宅建设投资完成 5185729 万元投资总额，比去年同比增长 58.4%，其中，经济适用房投资额完成 127249 万元，与去年同期相比增长 7%；办公类建筑物业全年完成投资额113940 万元，与去年同期相比增长 12.3%；商业营业用房完成投资额 776483 万元，同比增长 9.7%2007年 全 年 房 地 产 完 成 投 资 情 况83%2%2% 13%商 品 住 宅 经 济 适 用 房 办 公 类 商 业 类数据来源：长沙统计年鉴二、长沙市商品房成交均价分析过去的 2007 年里，长沙市房地产市场价格，在整体上有一个大幅度的提升，各区的区域均价都有一定跨度的提升，其中开福区均价由 2006 年的 2496 元/上升到 3579 元/，同比增长 43.4%；天心区成交均价由 2798 元/上涨为 3056 元/平米，同比增长 9.2%；雨花区成交均价为 3439 元/平米，同比增长 20.71%；岳麓区成交均价为 2929 元/平米，同比增长 23.17%；芙蓉区成交均价为 3616 元/平米，同比增长 23.8% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地