贵阳观山湖1号房地产地块可研报告终稿113页－戴德梁行

2 1项目概述与贵阳市房地产市场总体发展概况 1.1项目概况论述 1.1.1项目背景 该 项目地块 即 金阳新区 2006 1号 地块 由开 发商 中国水电 建设 集团下 属中 环房地产贵阳分 公司 在 今年 4月底由挂牌出让方式获得土 地 使用权。 鉴于 目 前 金阳新区住宅项目 性质均 为经济 适用 房 ，开 发商 希望能够将此 地块 按照利润最大化 的 原则，进 行项目定位 ， 确 定物业 类型、 结 构 布局 及可行 性 分析 ， 将该 项目建 成 金阳新区商 品 房项目 ，最 终 达到销售 均价 在 3500元 /平 方 米 （建 筑 面 积 ）， 同时 将 打造成 新区的地标 。 1.1.2目标项目地块基本规划指标 本项目基本 规划指 标： 土 地面 积 ： 210.63亩 土 地 用 途 ：住宅 和 商业 土 地 使用权年 限 ： 40年 （商业） ； 70 年 （住宅） 容 积率 ： 1.8 绿 地 率 ： 40% 建 筑密度 ： 25% 限高 ： 100米 1.1.3项目基本概况 城市概况 3 贵阳 ， 贵 州省政治、 经济 、教育、文 化中 心 ， 既是我 国 西南 地区 重 要 的 中 心 城 市 之一 ， 也是西南 地区 重 要 的 交通通信枢纽、工 业基地及商 贸旅游服 务中 心 。 作 为 一座“山 中 有城 ， 城 中 有山 ， 绿带 环 绕 ， 森林围城 ， 城 在 林 中， 林 在 城 中 ” 的 具有高 原 特色 的现 代 化 城 市 ， 贵阳 享有“森林之城 ， 休闲胜 地 ” 的 美名 ， 曾被 评 为 “全 国 双拥模范城”、“全 国 卫生城 市 ”、“ 中国 优秀旅游城 市 ”、“ 中国 园林绿 化 先 进 城 市 ”；是 国 家“ 中 日 环 保示范城 市 ”、“ 国 家信 息 化 建设 试点 城 市 ”、“ 国 家 循 环经济 试点 城 市 ” 以 及 “全 国 绿 化 模范城 市 ” 。 博 得 了 “ 上 有 天 堂 ，下 有 苏杭 ， 气候宜人 属 贵阳 ” 的 美 誉 。 贵阳 全 市 辖六 区（ 云岩 区 、南 明 区 、 白云 区 、 乌当 区 、 花溪 区 、 小河 区） 、 一 市 (清镇 市 )、 三县 （ 修 文 县 、 开 阳 县 、 息烽县 ） ，土 地总面 积 8034平 方 千 米 ， 占 贵 州省 面 积 的 4.56%， 其 中 市区面 积 2403平 方 千 米 。 贵阳市 山林 面 积 419万 亩 ， 森林 覆盖 率达 35%。 市区 四周群 山 环 抱 、林 木苍翠 ， 有“林城之 称 ” 。 城 区 东起龙洞堡 ， 西 至百花 山 脉 、 阿哈 水 库 ， 南 起桐木岭 ， 东北至洛湾 ， 西 北至麦架 ， 包括 中 心 区 和 外 围 龙洞堡 、 二戈寨 、 小河 、 花溪 、 新 添 、 白云 、 三桥 、 金阳 八个 片 区 ， 面 积 约 495平 方 千 米 。 拥有 贵阳 高 新 技术开 发区 、 贵阳经济 技术开 发区 两 个 国 家 级 开 发区 和一 个 省 级白云 经济 开 发区 。 贵阳市 属 亚热 带 湿 润 温 和型 气候 ， 夏无酷暑 ， 冬无严寒 ， 阳 光充足 ， 雨 水 充 沛 ， 气候温 和 ， 四 季 宜人 ； 年 平 均 温 度 15摄氏 度； 最 高 温 度 为 32摄氏 度 （ 7月 ）， 最 低 温 度 为 零 下 5摄氏 度 （ 1月 ） 。年 平 均 降 雨 为 1200毫 米 ，年 相 对 湿 度 76.9%， 全 年主 导 风 向 北 偏 东 ，年 平 均 气 压 8935毫帕 ， 无 霜期 270天 。 天气 环境 质 量 保 持 国 家 二级 标 准 ， 声 环境 质 量 达一类 标 准 。主要 灾害 有 倒春 寒 、 秋 雨 低 温 、 冰雹 、 暴 雨 、 大风 和 酸 雨 ， 历史 上 凝冻 也是 灾害 之一 ， 现 已不多见 。 4 地理位置 贵阳市地 处 中国 西南 内 陆浅腹 、 贵 州省 中 部 云 贵 高 原 东 斜坡 地 带 ，即 贵 州省 中 部 偏 北 , 东 经 106 07至 107 07， 北 纬 26 11至 27 22之 间 , 境 内 山 峦 重 叠 ， 峡谷深幽 。 地 形 、 地 貌走 势 大 致呈 东 西 向延 展 ， 地势 起 伏较 大， 南 北 高 ，中 部 低 。 奇 特 的 喀斯 特 地 貌 大 量 分 布， 既有高 原 山 地 和 丘陵 ， 又 有 盆 地 、 河 谷 和 苔 地 ， 海 拔 872米 1659米 。 东 、南 与 黔 南 布 依族 自 治州 的 翁安 、 龙 里 、 惠 水 及 长顺 四 县 接壤 ， 西 靠安顺 地区的 平 坝 县 和 毕节 地区的 织 金 县 ， 北 邻毕节 地区的 黔 西、 金 沙 两县 和 遵义 市的 遵义 县 。 本项目地块（ 如 下 图 所 示 ）位 于 贵阳市 中 心 区 西 北 面 ， 市 级 行 政 中 心 以 南 ， 贵阳 一 中 金阳 校 区 以北 ， 临观 山 公 园 , 与 大 型 经济 适用 房项目 碧 海 花 园 隔 金阳 南 路 相 望 ； 项目 西 北 面金 朱路 以北 为新区 2006 2号 地块 (已 由 香港 新 世界 集团中 国 地产 通 过 挂牌出让获得 )； 项目 以 西 迎宾 大 道 以 南 为 即将开 建的 十 二 滩 公 园； 项目 向 东 观 山 公 园 附 近 为 一 占 地 94亩 的 拟 修 建 别 墅 区 。 项目地 理 位 置 : 区域自然与历史资源 金阳新区地 处 百花 山 脉 与 黔 灵 山 脉 之 间 ， 环 绕 观 山 水 库 ， 拥有山 环 水 抱 、 藏 风 聚 气 的 优 越 自 然 环境 ， 地势 平 坦 ， 其 建设 用 地 、 水 源 、交通、 地 质 等条件 优 越 。 金阳新区 土 地总面 积 为 102平 方公 里 ,适合 城 市建设的 一类 用 地 (坡 度 10%以 下 ) 有 40 5平 方公 里 ;二 类 用 地 (坡 度 大于 10%,小 于 25%)15 5平 方公 里 。 新区 水 资 源 较 为 丰富 ， 周 边 的 红枫湖 、 百花 湖 经 过几 年 的 治 理 ,水质 已 达 标 ,东 侧 地 下水 含 量较 大 ,可 开 发 利用 ;境 内 有 大 小 山 塘 水 库 30余 个 ,较 大 的 观 山 湖 、 金 华湖 、 十 二 滩 、 大 龙 井等 水 库 ,可 作 环境 用水。 新区 属 浅丘 洼 地 形 ,地 质 结 构 以 粘 土 、 碳 酸 5 岩 为 主 ,地基 承载力 在 118 200吨 /平 方 米之 间 ,地 质 结 构 能 满 足 工 程 建设需 要。 从 历史 上 来看 ,上 世纪 60年 代 初 期 ,贵阳市 就提 出要 在市区 北 郊 的金 华 、 阳 关 一带 建设新区的设 想 。 本项目所在地块 临观 山 公 园 ， 地块 内 果 树 、 松 林 等 天 然植 被 茂盛 ， 两 棵 上百 年 的 香樟树 ， 因 其 独 特 的 香味 和 不 可 复 制 的 绝佳 风水 而 深 受 当 地 人 的 尊崇 和 喜 爱 。 两 棵古树 和 地块 内 两 块 石碑 的 保 留 ，将 增加 该 项目 历史 文 化底 蕴 。 从 2001 年开 始 ， 金阳新区的 开 发建设 全 面 启动 ，由于 其 优 越 的自 然 地 理 条件 ， 已 成 为贵 阳市目 前 正 在 开 发建设的 城 市新区 。 交通配套 金阳新区 距 贵阳 中 心 区 仅 12公 里 ， 贵 黄 、 贵 遵 高 等 级 公 路 和 321、 210 国 道 呈 扇 形 辐射 全 区 。 发 达 的 航 空 港 、 铁 路 、 公 路等 各 种 交通 设 施 为金阳新区 提 供 了 优 越 的 外 部 交通 条件 。 新区的 西 北 侧 还 将 建 铁 路 西 环 线 和 车站 。 虽 然 本项目 所在地 段 设 有 29路 、 47路 、 70路 、 71路等 公 交 车站 点 ,分 别 通 往 市区（ 乘坐 公 交 车抵 达 市区 约 30分 钟 路程 ）、 白云 区 ， 但 现 阶段 从 新区 往返 市区 无 出 租车 可 供 搭乘 ,同时 区域 内公 交 车 发 车 行 驶频 率 较低 ， 新区 交通 状况 仍 有 待改善 。 目 前 从 金阳新区 通 往 市区 已 有 2条 快捷 通 道 ， 而 2年 后 即将开 通 的 第 3条 快捷 通 道 金 朱 西 路正 在 招 标 ，该 路 线 开 通 后 区域 内 交通 将 更 加 便捷 ， 同时也 将 带 动 该 区域房 地产市场的发展 。 6 1.2贵阳市总体经济环境与房地产总体发展趋势 1.2.1贵阳市总体环境经济发展趋势 地区生产总值 （ 图 1） （资料来源：贵阳市统计局） 近几 年， 贵阳市经济 一 直 保 持 稳步 发展的趋势 ， 从 图 中 可 看 出， 从 1997年 至 2005年， 贵阳市地区 生 产总 值逐 年 上 涨 ， 增 长 幅 度 虽 然 在 1998-1999年 和 2002年 有 所 下 降 ， 但仍 一 直 高 于 全 国国内 生 产总 值 增 长 率 ， 增 长 率 以 2%的 速 度 逐 年 递 增 。 过 去 5年中， 地区 生 产总 值 平 均 增 长 12.7%,比 2000年 翻 了 近 一 番 ； 其 中， 2005年 贵阳市 实 现 生 产总 值 525.62万 元 ,突破 500亿 元 大 关 ,比 2004年 增 长 14.60%, 人 均 生 产总 值 14934元 ， 比 上 年 增加 2251元 。 产业结构对比 (图 2) 0 10 20 30 40 50 60 2000 2001 2002 2003 2004 2005 第 一 产业 (%) 第 二 产业 (%) 第 三 产业 (%)（资料来源：贵阳市统计局） 197.51 219.55 237.59 264.81 302.75 336.37 380.92 443.63 525.62 12.4 11.6 9.7 10.6 11.2 11.3 13 13.7 14.60 8.8 7.8 7.1 8 7.5 8.3 9.3 9.5 100 200 300 400 500 600 199719981999200020012002200320042005 0 2 4 6 8 10 12 14 16 贵阳市 生 产总 值 (亿 元 ) 贵阳 增 长 率 (%) 全 国 增 长 率 (%) 7 2000年 2005年 贵阳市 三 次 产业结 构 比 重 变 化 情 况 如图 所 示 ， 不 难 发现 ， 其 比 重 由 2000年 的 9.0:48.8:42.2变 化 为 2005年 的 6.6:47.5:45.9,到 2005年 第 一 产业 和 第 二 产业比 重 分 别下 降 2.4个百 分 点 和 1.3个百 分 点 ,第 三 产业比 重 上 升 3.7个百 分 点 ， 第 一 产业的比 重 下 降 ， 说 明 贵阳市目 前由 农 业发展的 单 一生 产结 构 逐渐转变 为 多 种 经营 ， 农 业 并 不 占 主 导 地位 。 第 二 产业的比 重 下 降 ， 说 明 大 型工 业 企 业发展 不 能 有 效促 进 经济 增 长 ， 建 筑 业发展比 较 滞后 ， 第 三 产业 中 房 地产业 等 服 务性 行业的所 占 比 重 增 长 幅 度 较 大， 同 比 上 升 27.7 ,反映 了 这段 期 间 房地产业 等 服 务性 行业 促 使 贵阳 城 市 化进 程 逐渐 增 速 ， 持 续 发展的 良好 势态 。 人口发展状况 （ 图 3） （资料来源：贵阳市统计局） 2005年 末 ， 贵阳市 六 区 一 市 三县 总 人 口 为 353.09万人 ， 比 04年 末 增加 2.24 万人 ， 家 庭 人 口数 为 3.02人 /户 。 贵阳市 家 庭 结 构 包括两 代 人 一 个小 孩 、 两 代 人 两个小 孩 、一 对 夫妇 、 三 代 人 、 两 代 人 单亲 等 类型 ， 其 中主要 以两 代 人 一 个小 孩 为 主 ,近几 年， 其 所 占 比 例 均 超 过 50 ， 其 它 一 对 夫妇 、 三 代 人 、 两 代 人两个小 孩 、 两 代 人 单亲 所 占 比 重 分 别 为 15 、 14 、 7 、 4 。 随着 经济发展 和城 市 化进 程 的 加 快 ， 贵阳市 作 为 我 国 西南 地区 重 要 的 中 心城 市 、交通通信枢纽、工 业 基地及商 贸旅游服 务中 心 ， 其 政治 经济 文 化 、 科 教 中 心 的 功能将 越来越 突 出 ；同 时 ， 还 由于 其宜人 的 气候 ， 贵阳 将 会 是 外 地 人 选择 到 贵阳 工作、 学习 和生 活 重 要 地区 之一 。 人 口 的 增 长 ， 必 然 导致 对住房 、 娱乐 、休闲旅游 等 商业 和教育、 医 疗 等 需求的 上 涨 ,从而 拉 动 当 地房地产业的发展 。 这 将 加 大 住宅产 品 开 发 量 以 适 应 人 口 增 长 的需求 成 为 必 然 趋势 。 社会消费品零售总额 （ 图 4） 335.81 346.27 348.7 350.85 353.09 200 250 300 350 400 2001 2002 2003 2004 2005 贵阳市 人 口 （ 万人 ） 8 （资料来源：贵阳市统计局） 随着 经济 增 长 和 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ， 贵阳市 社 会 消费 品 零 售 总 额 （ 由 批 发 零 售贸 易 、 餐饮 及 其 它 行业 构成 ） 呈 现 逐 年 增 长 的态势 ， 2005年 社 会 消费 品 零 售 总 额 为 204.32亿 元 ,同 比 增 长 16.41%， 表 明 商业 快速 发展的趋势 ， 推 动 了 贵 阳市的经济 增 长 ， 也 促 进 了 房地产 尤 其 是 商业地产的发展 。 城市居民人均可支配收入、人均消费支出状况（图 5） （资料来源：贵阳市统计局） 近几 年 , 经济的 持 续 发展 使 贵阳市 人 均 可 支配收入 及 人 均 消费 支 出 逐 年 稳 步 上 涨 ， 2005年 全 市 城 镇 居民 人 均 可 支配收入 9928元 ， 比 上 年 增加近 千 元 ， 增 幅 10.45%。 收入 增 长 的 同时 ， 居民 消费 水 平也同 步 提 高 ， 2005年 人 均 消费 支 出 增 长 10.52%， 为 近几 年 来增 长 幅 度之 最。 根据 2006年 上 半 年 人 均 可 支配收入 （ 5789.14元 ， 同 比 增 长 11.7%） 、 人 均 消费 性 支 出 （ 4310.25元 ， 同 比 增 长 14.4%） 预 测。 2006年 全 年 居民 可 支配收入 和 消费 支 出将 继 续 增加 ， 表 明 居民 生 活 水 平 的 不 断 提 高 。 108.53 121.66 136.58 153.67 175.52 204.32 11.81 16.41 14.22 12.51 12.26 9.00 0 50 100 150 200 250 2000 2001 2002 2003 2004 2005 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 社 会 消费 品 零 售 总 额 (亿 元 ) 增 长 率 (%) 6,453 6,914 7,306 7,985 8,989 9,928 5550 5776 5801 6324 6912 7693 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 城 镇 居民 人 均 可 支配收入 (元 ) 人 均 消费 支 出 （ 元 ） 9 2000年 2004年城镇居民购房支出占总支出比例 （ 图 6） -400 100 600 1100 1600 2100 2600 3100 3600 4100 4600 5100 5600 6100 6600 7100 7600 8100 8600 2000 2001 2002 2003 2004 家 庭 总 支 出 （ 元 ） 购房 支 出 (元 )（资料来源：贵阳市统计局） 随着 经济发展 和 居民 生 活 水 平 的 提 高 ， 城 镇 居民 改善 居 住 条件 、 购房 支付 能 力 日 益 增 强 。 自 2003年 起 ， 贵阳 城 镇 居民 购房 支 出大 幅 上 扬 ， 2004年 同 比 增 长 1.37倍 ； 购房 占 总 支 出 比 例 达 4.8 ,比 2003年 增加 2.5%。 消费习惯 调查 资 料显 示 ， 2000 2005年， 在贵阳市 城 市 居民 八 大 项消费 性 支 出中， 食 品 支 出 所 占 比 重 （ 即 恩格尔系 数 ） 最大， 平 均 为 38 左右 。 根据 比 重 大 小 （ 取 平 均 值 ） 划 分 ， 其 余几 项分 别 为 教育文 化 娱乐 （ 16 ）、 衣 着 （ 10 ）、 医 疗 保 健 （ 6 ） 等 。 2005年， 在消费 支 出中， “ 穿 ” 的 增 幅 最大 ；“ 吃 ” 占 消费 性 支 出 的比 重 下 降 。 居民 人 均 购 买衣 着 类 支 出 914.17元 ， 同 比 增 长 三 成 以上 。 在 “ 吃 ” 方 面 ， 2005年 食 品类 支 出 占 消费 性 支 出 的比 重 较 上 年下 降 1.49 ； 与 此 同时 ， 居民 医 疗 保 健支 出 增 长 26.36%。 其 中， 人 均 保 健器 具和 滋补 保 健 品 支 出 为 44.96 元 ， 同 比 增 长 72.86%。 各消费 支 出 的 变 化 尤 其 是 居民 对身体 健康 的 更 加 重 视 说 明 贵阳 城 市 居民 生 活 水 平 正 逐步 提 高 。 1.2.2贵阳市房地产市场总体概况 相对全国其它省会城市，贵阳 城 市 占 地面 积 较 小 ， 城 市 人 口 容 量较 为 集中， 而 可供 开 发的 土 地 数 量较 少 ， 近几 年 城 市经济的发展 , 城 镇 化进 程加 快 ， 外 来 人 口 不 断涌入 ， 城 市 中 心 区 居民 外 移 ， 拉 动 了 住房需求 稳步 增 长 ， 房地产 开 发 开 始 呈 现 出 向 郊 区发展的趋势 。 同时 , 随着 贵阳 城 市建设的发展 和 投资 环境的 改善 ， 越来越 多 的 外 地 开 发商 抢 滩 贵阳 ，中国水电集团 、 香港 新 世界 地产 集团 、 北 京 保 10 利集团 、重 庆卓 越 房地产 开 发 公司 等 外 地 资 本的 进 入 ， 促 使 本地房地产市场竞争 加 剧 ， 另 一 方 面 ， 也 给 贵阳房地产市场 注入 了 新的 活 力 。 贵 州 大 学 房地产研究所 的研究表 明 ， 贵阳房地业 从 2005年 起 步 入 持 续 高 速 发展 阶段 ， 在新 阶段 ， 房产 企 业面 临 着 新的 机遇 和 挑战 ， 根据 业 内 人 士 对目 前 贵阳市的需求 量 预 测，今 后 几 年内 会 增加 1000多 万 平 方 米 的商 品 房 ， 这 表 明 贵阳市对住房的需求 仍 呈向 上 的 趋势 。 通 过 对 几 年 来 房地产市场 运 行 情 况的分析 ， 目 前开 发商 投资 和 消费者 买 房 都 日 渐 趋 于理性， 房地产市场 已 步 入健康 、 持 续 发展的新 阶段 。 从近几 年 相 关 经济 指 标可 看 出 （ 图 7）， 贵阳市 固 定 资 产 投资 总体 呈 现 稳 定 增 长 态势 ， 2005年 达到 343.54亿 元 ， 比 04年 增 长 17.19%。 随着 经济的发 展 ， 贵阳市房地产 投资规 模日 益扩 大， 2005 年 全 市房地产 开 发 完 成 投资 90.74 亿 元 ， 同 比 增 长 21.67%， 房地产 投资 占 固 定 资 产 投资 比 重 为 26.4%； 住宅 投资 55.24亿 元 ， 所 占 比 例 61%， 同 比 增 长 16.6%； 商业营业房 投资 9.05亿 元 ， 同 比 增 长 8.4%， 所 占 比 例 10%。 贵阳市 国 家 固 定 资 产 投资主要集中于 基本建设 、 市 政 等 基 础 设 施 项目 ， 这 为 改善 市 政 设 施 、优 化投资 环境 、 提 高 贵阳市经济 增 长 潜 力 打 下 了 良好 的基 础 。 进 入 2006年， 贵阳房地产 投资 继 续 呈 现 快速 增加 的趋势 ， 2006年 1-6月， 全 市 共完 成 房地产 开 发 投资 126.08万 元 ， 相 当 于 2005年 全 年 房地产 开 发 投资 的 1.4倍 ， 表 明 今年 以 来 房地产 开 发 投资 的 加 大。 固定资产投资 （ 图 7） （资料来源：贵阳市统计局） 2005年， 贵阳市房地产 开 发 完 成 投资 90.74亿 元 ， 同 比 增 长 25.3%， 房地产 投资 占 固 定 资 产 投资 比 重 为 26.4%。 从 各 类型 投资 来看 ， 住宅 投资 43.74亿 元 ， 同 比 增 长 10%， 所 占 比 例 48.2%， 办 公 房 投资 3.79亿 元 ， 同 比 下 降 13.1%， 所 占 比 例 4.2%， 商业营业房 投资 9.05亿 元 ， 同 比 增 长 8.4%， 所 占 比 例 10%， 其 它 投 113.65 155.42 187.96 241.87 293.15 343.54 61.20 74.58 90.74 50.03 43.33 31.05 27.32 27.88 26.62 25.30 25.44 26.41 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2000 2001 2002 2003 2004 2005 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 固 定 资 产 投资 (亿 元 ) 房地产 投资 (亿 元 ) 房地产 投资 所 占 比 例 (%) 11 资 34.16亿 元 ， 同 比 增 长 71%， 所 占 比 例 37.6%。 总体 上 房地产 开 发 投资 结 构 逐 步 趋 向 合理， 住宅 仍 然 是 目 前 贵阳 主要投资 的 重 点 。 房地产开发投资比例 10% 4.20% 37.60% 48.20% 住宅 办 公 房 商业营业房 其 他 投资 房地产 开 发 到 位 资 金 情 况 良好 ，开 发 企 业自 筹 资 金比 例 进 一 步 提 高 （ 图 8）， 2005年 全 市房地产 开 发 到 位 资 金 136.35亿 元 ， 同 比 增 长 19.9%； 其 中开 发 投资 自 筹 资 金 35.75万 元 ,同 比 增 长 22%。 2006年 1 6月， 金阳新区房地产 开 发 投资 额 达 9.94亿 元 ,同 比 增 长 91.7%。 15.89 15.88 27.26 29.40 35.75 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2001 2002 2003 2004 2005 房地产 开 发 投资 自 筹 资 金 (万 元 )（资料来源：贵阳市统计局） 商 品 房市场供需总 量 基本 平 衡 ， 销售 面 积 逐 年 增 长 12 总体 来看 ， 近几 年 贵阳市商 品 房供需总 量 基本 保 持 平 衡 。 2001 2005年， 商 品 房 销售 面 积 累 计 达 1374.63万 平 方 米 , 竣 工 面 积 累 计 1634.72万 平 方 米 。 竣 工、销售 面 积 的 增 长 反映 了 市场供需的 增加 。 2004年 商 品 房 竣 工 面 积 陡 增 48 ， 市场供 应 量 大 幅 增加 ， 2005年 竣 工 面 积有 所 下 降 ， 销售 面 积 仍 有 小 幅 上 调 。 虽 然 2005年 竣 工 面 积 下 滑 ， 但 根据 贵阳市 近 年 来 的经济发展趋势 ， 外 来 人 口 增加 、 房地产 投资 情 况（ 尤 其 是 外 来 资 金的 抢摊 ）、政 府 的 积 极引 导 和 推 动 （ 如 金阳新 区房地产 开 发 热 潮 ）、 旧 城 区 拆迁 改 造、 消费者对贵阳市房地产市场的 看 好 等 ， 预 计 未 来 两 年内 贵阳市商 品 房供需 还 将 持 续 上 涨 。 （ 1） 2001年 -2005年商品房竣工面积、销售面积统计 （ 图 9） 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2000 2001 2002 2003 2004 2005 商 品 房 竣 工 面 积 (万 平 方 米 ) 商 品 房 销售 面 积 (万 平 方 米 )（资料来源：贵阳市统计局） （ 2） 2001年 -2005年商品住宅竣工面积、销售面积 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2000 2001 2002 2003 2004 2005 住宅 竣 工 面 积 (万 平 方 米 ) 住宅 销售 面 积 (万 平 方 米 )（资料来源：贵阳市统计局） 2000年 2004年， 贵阳市商 品 住宅 竣 工 面 积 呈 平 稳 上 升 态势 ；到 2005 年， 虽 然 竣 工 面 积 下 降 ， 但 在 2005年 新 政 影响 下 销售 行 情仍 然看 涨 ， 说 明 住宅 13 市场 仍 处 于 平 稳 、 良好 的发展态势 。 2006年 1 2季 度 ， 商 品 住宅 竣 工 面 积 46.36万 平 方 米 ， 同 比 下 降 28。 9 ， 销售 面 积 135.81万 平 方 米 。 虽 然 上 半 年 竣 工 面 积有 所 下 降 ,但 住宅 开 发 投资 完 成 情 况与 去 年 同 期相 比 增 长 15.9 ， 同时 随 着 城 市 化进 程 的 加 快 、 旧 城 拆迁 改 造、 外 来 人 口 的 涌入 ， 未 来 住宅市场 将 持 续 健 康 发展 。 事 实 上 ， 商 品 房 外 销一 直 占 据 着 贵阳市商 品 房 销售 的 较 大 比 例 ， 2005 年 在 全 市商 品 住房 销售 对 象 结 构 中 （ 按 销售 套 数 划 分） ， 贵阳市 城 区 占 37.9%， 贵阳市 其 它 地区 占 29.1%， 省 内 其 它 地区 占 24.6%， 外 省 及境 外占 8.4%， 商 品 住 房 实 际 外 销 比 例 达到 33%。 （ 3） 2001年 -2005年商业营业用房竣工面积、销售面积统计 （ 图 10） 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2001 2002 2003 2004 2005商业营业 用 房 竣 工 面 积 (万 平 方 米 ) 商业营业 用 房 销售 面 积 (万 平 方 米 )（资料来源：贵阳市统计局） 商业地产的供需 情 况 以 2003年 为 拐 点 ， 2001年 2003年， 商业营业 用 房 竣 工 面 积 呈 快速 上 涨 趋势 ， 但 销售 面 积 逐 年 小 幅 下 跌 ； 2004年 2005年 竣 工 面 积 均 有 所 下 跌 ,销售 面 积 在 同 比 上 涨 66后 ， 到 2005年 又 回落 25 ， 2006年 上 半 年， 商业营业 用 房 竣 工 面 积 增 长 44.4%,这 些 数 据 表 明 商业地产市场发展 仍 存 在 不 确 定 性 因 素 ， 目 前 在贵阳市商业的发展 并 不 是 很 好 ，投资 商业营业 用 房 ， 短 期 回报 率 不 是 很 高 ， 具有一 定 风险。 商品房销售均价平稳上升 2004年 在市场需求的 有 力 支 撑 下， 贵阳市商 品 房 价 格继 续 呈 现 稳 中 有 升 的 态势 ，由于 2004年 金阳新区经济 适用 住房所 占 比 例 较 大， 加 上云岩 区 、南 明 区 中 低 价 商 品 房供 应 量 的 增加 ， 商 品 房 价 格 增 势 得 到有 效 控制， 全 市商 品 房 销售 均 价 为 2065元 /平 方 米 ， 上 涨 2.6%， 其 中 住宅 销售 均价 为 1752元 /平 方 米 ， 上 涨 2.8%， 商业营业房 销售 均价 为 6728元 /平 方 米 ，下 降 1.7%。 到 2005年， 全 市商 品 房 销售 均价 上 涨 到 2340元 /平 方 米 ， 同 比 增 长 13.3%， 其 中 住宅 均价 1925元 / 平 方 米 ， 同 比 增 长 9.9%。 2006年 1-6月， 商 品 房 平 均 销售 价 格 达 2553元 /平 方 米 , 同 比 增 长 16.4%， 比 二 季 度 增加 9个百 分 点 。 其 中， 商 品 住宅 平 均 销售 价 格 14 2190.65元 /平 方 米 , 同 比 增 长 13.8%， 增 幅 比 二 季 度 增加 0.9个百 分 点 ； 商业营 业 用 房 平 均 销售 价 格 为 8139.72元 /平 方 米 ， 同 比 增 长 10.1%， 总体 来 说 ， 近 3 年 全 市商 品 房 销售 均价 保 持 稳步 上 升 态势 。 存量商品房市场保持活跃，交易量价 齐 升 近几 年， 随着 经济发展 ， 外 来 人 口 的 增加 ， 贵阳市 存 量 商 品 房市场 较 为 活 跃 。 2000年 2005年， 贵阳市 存 量 房 交 易 面 积 分 别 为 20.6、 31.4、 37.6、 44、 85.6、 90.4万 平 方 米 , 2004年 同 比 增 长 幅 度 几 乎 翻番 ， 达 94.77%, 2005年 同 比 增 长 5.6%。 其 中， 存 量 住宅 套 数 和 面 积 分 别下 降 12.9 、 14 ； 存 量 商业营业 用 房 交 易 面 积同 比 增 长 2.6倍 。 存 量 房 交 易 均价 1550元 /平 方 米 ， 同 比 增 长 19.9%， 其 中 住宅 均价 1350元 /平 方 米 ， 同 比 增 长 19.8%。 截 至 2005年 ,全 市 存 量 房 交 易 面 /积 累 计 达 309.6万 平米 。 城市居民居住 水 平 提高 ,居住面积 逐 年 增长 2000年 贵阳市 城 镇人 均 住房 使用 面 积 为 13.3平 方 米 ,到 2005年 达到 16.27 平 方 米 ,年 平 均 增 长 0.59平 方 米 。 商品房 新 开工面积 逐 年 增加 1998-2005年 ,贵阳市商 品 房新 开 工 面 积 增 长 速 度 较 快 ,新 开 工 面 积 累 计 为 2000.16万 平 方 米 ,年 平 均 增 长 速 度 在 40%以上 。 自 2003年开 始 新 开 工 面 积 大 幅 增 长 ,涨幅超 过 100%,掀 起了 房地产 开 发 热 潮 ； 2005年 涨幅虽 有 所 下 降 ， 但仍 保 持 良好 势态 ， 说 明当 地房地产 投资开 发 继 续 保 持 活 跃 、 供 应 量 充足 ， 同时 ， 也 表 达 了 开 发商对房地产市场的 信心 。 2000年 -2005年商品房 新 开工面积统计 （ 图 11） 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2000 2001 2002 2003 2004 2005 新 开 工 面 积 (万 平 方 米 )（资料来源：贵阳市统计局） 15 2001年 -2005年商品房销售额统计（ 图 12） （资料来源：贵阳市统计局） 近 5年 ,随着 经济的 稳步 发展 和 房地产业的 快速 增 长 ， 贵阳市商 品 房 销售 额 大 幅 提 高 ， 2005年 销售 额 同 比 增 长 44 ， 反映 了当 地房地产市场的 旺 盛 需求 。 1.3金阳新区经济环境与房地产总体发展趋势 1.3.1新区总体建设成就 经济环境 “ 十 五 ” 期间 （ 2001-2005 年 期间 ）， 贵阳市 全 市地区 生 产总 值 年均 增 长 12.8%， 超 出 “ 十 五 ” 预 期 目标 0.8个百 分 点 ， 高 于 “ 九五 ” 年均 增 幅 1.4个百 分 点 ； 累 计 完 成全 社 会 固 定 资 产 投资 总 额 1221.94亿 元 ， 为 “ 九五 ”时 期 的 3 倍 ，年均 增 长 24.8%；全 市 累 计 实 现 社 会 消费 品 零 售 总 额 789.27亿 元 ， 是“ 九 五 ”时 期 的 1.75倍 ，年均 增 长 13.2%。 全 市 城 市基 础 设 施 不 断完 善 。 2005年年 末 市区 道路 总 长 度达到 1037公 里 ，公 交 运 营 车 辆 2163辆 ， 城 市 出 租 汽 车 2881 辆 。 城 市环境 保 护 工作 深 入 进 行 ， 不 断 加 大 环境 保 护 监 督 管理 和 执法 力 度；城 市 环境 质 量持 续改善 ， 生 态环境建设 扎 实 推 进， 到 2005年年 末 贵阳市 绿 化 覆盖 率 达到 40.98%， 人 均公 共 绿 地面 积 8.31平 方 米 。“ 十 五 ” 期间 城 市 居民收入 稳步 增 长 ， 人 均 可 支配收入 年均 实 际 增 长 7.8%， 生 活 质 量 明 显 改善 。 贵阳市 近 年 来 的 这 些 建设 成 就 ， 为金阳新区建设 创 建 了 良好 的 外 部环境 和 坚 实 的发展基 础 。 在贵阳市 委 、 市 政 府 的 政 策 支 持 下， 金阳新区的 开 发建设 于 2001年 10月 全 面 大规 模 启动 。 到 目 前 为 止 ， 区 内 “ 三 纵 六 横 ” 全 长 共 64公 里 的 主 骨 架 道路 和 配套 的 水 、 电 、 气 、通 讯 等 基 础 设 施 建设 已 完 成 并 投 入 使用 ； 市 级 行 政 中 心 已 投 入 使用， 并 于 2003年底 顺 利 实 现 了 五 大 班子 和 部分部 门 的 整 体 搬 迁 ； 2004年开 工 建设金阳 观 山 公 园、 金阳 中 心绿 地 、 金阳体 育 中 心、 金阳综 合 医 院 、 贵阳市 第 一 中 学 等 设 施 ， 基本 已形 成 独 立 完 善 、 配套 齐 全、 环境 优美、具有 较 强 吸 引 力 的 城 市新区 ， 吸纳 中 心 区 人 口 向 新区 疏散 。 今年， 金阳新区 将 建设基 础 设 施 及 公 建 配套 设 施 共 计 36个 项目 。 在 这 36 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 商 品 房 销售 额 (万 元 ) 增 长 速 度 (%) 16 个 项目 中， 新 开 工 项目 21个 ， 续 建项目 15个 。 包括 新区 至 老 城 区 第 三 条 快捷 通 道 金 朱 西 路 ； 配套 公 建项目行 政 中 心 三 期 、 金 麦花 园、 行 政 中 心 健 身 中 心 后 建 工 程 ；高 新区 城 市 道路 兴 黔 路 一 期 、 二 期 ， 兴 筑 东 路 二 期 、 三 期 ，开 拓 路 ， 金 工 路 ， 腾飞 路 ， 产业 路 以 及新区 17平 方公 里 路 网 完 善 、高 校 科 技 园 区 周 边路 网 的建设 等道路 建设项目 19个 。此 外 ，今年 还 将开 工高 新区 循 环经济建设项目 小 平 坝 河 工 程 、 马 路 河 截污 工 程 ， 碧 海 花 园 部分 绿 化 工 程 及金阳 污 水 厂 管 线 工 程等 。 1.3.2新区房地产市场总体概况 新区房地产市场总体 特 点 贵阳 属 多 山 地区 ， 近几 年， 随着 房地产 开 发 投资 的 不 断 增加 ， 贵阳市区可供 开 发的 大 面 积、 大规 模 地块 日 见 稀缺 ， 房地产 开 发 正 由中 心 区 向 周 边 地域 延 伸 扩 展 。 金阳新区 作 为贵阳 省政 府 倾 力 打造 的贵 州“ 浦 东 ”， 其 前 期 基 础 设 施 建设 不 断完 善 ， 营 造 了 一 个 较 好 的房地产 投资开 发 氛 围；通 过 历 年 来 贵阳市 政 府 及 有 关 部 门 的 支 持 ， 金阳新区建设 已 经 成 为贵阳市 城 市 化进 程 中 的 重 中 之重 ， 促 进 了 金 阳新区房地产市场 迅 速 、 健康 、有 序 的发展 。 从 2002年开 始 ， 金阳新区经济 适 用 住房的建设 全 面 启动 。 自 2000年 兴 起 金阳 开 发 热 潮 ， 政 府 对金阳新区 大 力 投 入 ,四 大 班子 整 体 搬 迁 , 金阳 已 吸 引 了 世纪 中 天 、 麒 龙 、 商 晔 、 金 龙 、元 龙 、 宏 业 等 二 十 多 家 知 名 开 发 企 业 进 驻 ，开 发商 纷纷 看 好 金阳的 开 发 前 景 。 随着 各房地产 开 发 企 业的 跟 进， 新 区 碧 海 花 园 的 全 面 热 销 以 及新区房 价 不 断 上 扬 ， 越来越 多 的贵阳 人 已 将 金阳 视 为 投资 热点 区域 和 居 住 首 选 区域 ； 近几 年 政 府 通 过 招 拍 挂出让土 地 ，进 行市场 运 作 ， 发展商住 、 商 办 等 商 品 建设项目 ，则进 一 步 刺激 了 开 发商的 投资 、 开 发 热 情 ， 可 以 预 见 ， 金阳 板 块在 今 后 几 年内 会 持 续 走 热 。 2002年 8月， 贵阳市 政 府 颁 布 了 “ 贵阳市 人 民 政 府 大 力 推 进 金阳新区经济 适用 住房建设 有 关 问题 的 意 见 ”。“ 意 见 ” 中指出 ： 从 2002年 至 2004年 间 ， 金阳 新区 以 建设 居民 经济 适用 住房为 拉 动 ， 共 建设 600万 平 方 米 至 708万 平 方 米 ， 可 供 6万 户 左右居民入 住 。 现 阶段 金阳新区所 有 楼盘 均 为经济 适用 项目 ； 在 2005 年 金阳新区 土 地 招 拍 挂 取 得 显 着 成 绩 的 情 况 下，今年， 金阳房地产 开 发 进 入 了 一 个 新 阶段 ， 更 多 数 量 的 土 地 通 过 招 拍 挂投 向 市场 ， 新 一 批 商 品 房 开 始 兴 建 ， 金阳 板 块的 开 发 出 现 一 个 新的 跨 越 ，即 从 经济 适用 房建设 阶段 走向 商 品 房 开 发 阶段 。 新区 土 地市场 交 易 情 况 到 2004年底 为 止 ， 金阳新区建设所需的 土 地 一 直 是政 府 以 划 拨 方式 供 给 。 2005年， 根据 金阳新区 规划 建设的需 要， 贵阳市 政 府 开 始 通 过 “ 招 拍 挂 ” 的 方 式出让 新区 土 地 。 在 05年 间 ， 新区 共 挂牌出让 了 七宗 土 地 ， 总面 积 近 927亩 ， 总 成交 金 额 达 6.14亿 元； 其 中最大 的 一 块 土 地为 574.373亩 ， 成交 总 价 达 3.6826亿 元 ，由 贵 州省元 龙 房地产 开 发 公司 和 宏 业房地产 开 发 公司 共 同 开 发 。 在 公开 招 拍 的 过程 中， 每 一 次招 拍 挂公 告 打 出， 几 乎 都 有 十 多 家 企 业 报 名 ， 其 中 不 乏 省 外 企 业 ， 例 如 一 块 占 地面 积达 94.95亩 的地块 , 17 就 由 成 都 金房 集团 以 6370万 元 的竞 拍 价 收入 囊 中。 2006年， 新区 拟 挂牌 出让土 地 3700亩 ， 其 中 森 活 林城 地块 3200亩 ， 总部经济地块 100亩 ， 新区商 务 地块 200亩 ， 其 它 地块 210亩；到 目 前 为 止 ， 已 有 7宗 土 地 共 2869亩 举 行 了 挂 牌出让 活 动 。 在金阳新区 通 过 挂牌 形 式出让 的 这 14宗 土 地 中，最 小 的地块 7.6 亩 ，最大 的地块 2505亩 ，由 香港 四 大财团 之一 的 香港 新 世界 以 12.54亿 元 竞 得， 项目 开 发 投资 达 100亿 元 。规划 地块 用 途 包括 商住 用 地 4宗 ， 商 办 商业 用 地 8 宗 ， 商住商业 用 地 1宗 以 及商 、 住 、 办 综 合用 地 1宗 。 新区的总部经济地块 ， 目 前 已 引入 了 黄 果 树 集团 、 金 元 集团 、 茅台 集团 等 大 中 型 企 业 入 驻 办 公，将 是 新区 聚 集 人气 ， 争 创税 收 的 黄 金 宝 地 ； 而 位 于 新区商 务 区的地块 ， 其 地 理 优 势 和 商业 价 值 均 很 明 显 ， 相 信也 将 是 众 商 家 青睐 之 地 ； 随着 今 后更 多 的商住 用 地 推 出， 在 未 来 两三 年内， 金阳房地产 开 发 ，将进 入 一 个 供 应 充足 的新 阶段 。 1.3.3新区房地产市场供需情况 自 2002年 首 个 住宅项目 碧 海 花 园 开 建 以 来 ， 金阳新区 到 目 前 为 止 有 两个 已 基本建 成 的楼盘 碧 海 花 园和 景怡 园 东 苑 ， 且 均 为经济 适用 型 住房 ， 其 它 楼盘 尚 在建设 中。 碧 海 花 园 位 于 新区 中 心 区 ,占 地 1 87平 方公 里 ,可 容 纳 1 2万 户 , 是一 个 生 态 型、 环 保型、 数 字 化 的住宅 片 区 ， 目 前 在 售 的 一 些 组 团均价 多 在 1500 元 /平米 左右 ； 而 建 筑 面 积达 54万 平 方 米 的 景怡 园 东 苑 的 价 格 则 高一 些 ， 销售 均 价最 高 超 过 2000元 /平 方 米 。整 个 新区经济 适用 房在 今年 1至 6月 份 的 销售 均价 为 1572元 /平 方 米 。今年， 新区 将 继 续 推 出 的 超 大