深圳安诚北环香蜜湖翰园项目发展建议

安诚 香蜜湖项目项目发展初步建议香蜜湖香蜜湖楼盘事件薄楼盘事件薄2000年 东海花园2002年 水榭花都2003年 熙园2004年 香蜜山2005年 水榭花都三期中旅国际公馆二期九万三周边楼盘周边楼盘争相登场争相登场占地面积： 78679.12M2 建筑面积： 201270M2开盘时间： 2004-5-1 入住时间： 2005-1-31容 积 率： 2.15 总 户 数： 1200主力户型：大三房（ 129M2 135M2）楼层状况：以 18层一梯三户板式单位为主，辅以部分 24-33层高层单位销售均价： 8500元 /M2香蜜山建筑类别： 10栋多层、小高层占地面积： 66904.90M2 建筑面积： 139244M2容 积 率： 2.07 总 户 数： 710停 车 位： 864 绿 化 率： 58.60%主力户型：四房二厅（ 165M2 183M2）， 占 75销售均价： 9000元 /M2（ 预计）香域中央新天国际名苑占地面积： 16596.10M2建筑面积： 103069.44M2容 积 率： 5.22绿 化 率： 52.32%开盘时间： 2002-3-31 竣工日期： 2002-12-30总 户 数： 469 停 车 位： 500楼层状况：由 2栋 12层和 2栋 32层组成，共 469户主力户型：四房、五房销售均价： 8000元 /M2振业翠海花园占地面积： 43000M2 建筑面积： 178000M2总 户 数： 567 停 车 位： 381开盘时间： 2000-5-1（一期） 2002-9-15（二期）入住时间： 2001-2-28（一期） 2003-10-26（二期）楼层状况： 4栋 31-32层容 积 率： 4.13主力户型：五房销售均价： 7200元 /M2总论：总论：传统的豪宅片区该区域项目规模较大主力户型面积偏大建筑类型以小高层、高层为主区域新盘销售价格大多在 8000元 /M2以上熙园的大气 水榭花都的开扬 公馆的静谧 香蜜湖片区香蜜湖片区低密度豪宅之风低密度豪宅之风 2005年，香蜜湖风起云涌 谁与争锋？9万 3地块项目建筑经济指标占地面积： 93,544M2建筑容积率 1.4总建筑面积： 131,000M2其中：住宅 127,650M2中海、信和携手以总价 9亿 5千元竟得，楼面地价高达 7442元 /M2。该项目预计于 2005年 10月推向市场。水榭花都三期建筑经济指标占地面积： 54,414M2建筑容积率 :1.84总建筑面积 126,988M2总户数 :473户 停车位 :682个6栋 28-30F高层。以 180M2-300M2的大户型为主 ,辅以 90M2-140M2的中小户型。其中 90M2设计为两房，并赠送约 10M2的挑高阳台，将成为三期畅销户型。该项目预计 2005年年中推向市场中旅国际公馆二期建筑经济指标占地面积： 53,530M2总建筑面积： 158,779M2总户数 :946户该项目以板式结构为主，户型主要集中在3房 , 4房。预计 2005年年中推向市场自然资源的日渐稀缺较为完善的片区配套高尚生活片区形象“9 万 3” 带来的片区遐想 纯静 的、城市的、自然的、健康的、高贵的 香蜜湖值得期待项目分析及定位香蜜湖香蜜湖你在哪里？你在哪里？香蜜湖片区从地域上的划分，是由深南大道、新洲路、北环路以及侨城东路所合围的大片地区，包括安托山东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田五个街坊。香蜜湖农科中心区位图熙 园水岸 新天 水 榭 花 都中旅国际公馆香 蜜 山香域中央翠海花园本项目项目 SWOT分析优势该区域可供应土地面积越来越少地块方正，便于规划劣势北环、香莲立交、莲花西路对其的噪音污染项目紧临高压线项目北面就是塘朗山墓地项目东、南面被已建楼盘包围，出行交通不便。项目规模较小机会整个香蜜湖房地产市场销售火热片区 “九万三 ”的启动将极大引起市场轰动威胁周边大规模、高档楼盘竞争较多v金地香蜜山 城市山居纯粹生活城市山居纯粹生活片区新贵高档山居楼盘项目形象档次定位楼盘规模较大配套设施齐全山景、国际网球中心金地发展商品牌支撑v联泰香域中央联泰香域中央 物集天华物集天华 ,集聚中央集聚中央片区核心高档居家楼盘联泰品牌支撑有效规避噪音影响开阔双组团设计楼盘规模较大片区核心位置v万科温馨家园 早期中档居家楼盘早期中档居家楼盘v振业望郡 原生大宅原生大宅万科品牌支撑良好园林景观 围合式创新设计户型方正，实用性价比较为突出后期高层物业管理费的降低依托片区独特景观资源优势 ,分析在售楼盘档次定位 ,结合本项目自身地块特点 ,有效规避劣势 ,于规划 ,建筑风格 ,户型等方面有所创新设计 , 本行建议本物业 定位为 :项目户型定位2003年前 2003年120M2以下 60% 14%120 150M2 22% 36%150 210M2 13% 39%210M2以上 5% 11%香蜜湖片区 2003年前后面积比例对比预计未来香蜜湖片区的户型仍将以中大面积单位为市场主导！本项目由于所处的位置离北环较近，且项目规模较小，容积率较高。因此户型设计应注重于突出其实用性及户型创新，建议本项目户型设计比例及卖点创新为：户 型 面 积 比 例 卖 点 创 新二房 75 85m2 15% 隔层送大露台小三房 90 110m2 45% 落地凸窗、部分夹层大三房 120 140m2 25 入户花园、隔层阳台四房 150 160m2 15% 跃式、入户花园、露台户型推荐1层 2房夹层户型效果图3.9米1层 2房夹层户型赠花园送夹层户型推荐三房二厅，入户花园，南北通透，主卧 270度落地窗，弧形线条，视野开阔 二房二厅一卫赠送落地凸窗项目客户定位客户类型 需求特点 引导方向中高层管理人员收入较高且相对稳定，对居住品质要求相对较高，崇尚健康、自然的生活方式 香蜜湖