厦门幸福密码项目市场报告(终稿）42页-2007年

2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317891 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用目录目录第一部分 枋湖板块环境分析 第二部分 2007年 15 月区域商品房市场分析 第三部分 项目辐射区域市场分析第四部分 竞争楼盘调查分析 第五部分 项目分析 第六部分 价格定位 7- 22 37- 40 30- 36 23- 29 3 4- 6 2 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用第一部分 枋湖板块区域环境分析 未来 5年，厦门市岛内开发的重点将移至东部 根据 2005年提出的东部分区规划，本岛东部片区被规划确定为厦门岛新开发的生态型山水新区，属未来高档次、高品位的城市副中心。未来 5年，厦门市岛内开发的重点将移至东部，从西海域转向东海域，从老城区转向新城区。 东部区域城市中心区滨北区域厦禾路区域城市次中心枋湖片区位于厦门本岛东北部，规划总用地面积 315公顷，居住人口约 4万人。 根据该片区的功能构成与现状用地条件，将形成以下规划结构：一轴金尚路总部经济带，金尚路城市绿廊两片金尚路片区分为东西两个生活区六区东西两片生活区被分割为六个生活小区。 3 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用第二部分 2007年 15 月区域商品房市场分析2007年 1-5月 2006年 1-5月 同比房地 产 开 发 投 资 91.88亿 元 67.26亿 元 36.6%房地 产 竣工面 积 104.32万 106.89万 -2.4%房地 产销 售面 积 146.95万 147.10万 -0.1%房地 产销 售 额 94.72亿 元 86.03亿 元 10.1% 房地产投资回稳，商品房销售略有下降 与去年同期相比， 2007年厦门房地产开发投资增长了 36.6%，房地产投资回稳。受商品房竣工面积下降和股市火爆、房价上涨及居民投资渠道增多等的影响，商品房销售面积略有下降。但因房价仍持续上涨，房地产销售金额同比增长 10.1%。 4 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 房价持续上涨， 成交均价稳中有升从商品房住宅成交均价上看， 2007年初至 5月份期间各区域房价总体呈上升趋势，全市商品房住宅均价达到 9113元 /。岛内房价在 3-5月连续保持在每平方米万元以上，且至 5月份仍呈上升趋势； 2007年的岛外房价更是一路飘升，均价已达到 6656元 / 。纵观厦门市近期各区域地产状况，湖里区涨幅最大， 1月份均价仅为 7887元 / ，而到 5月份均价却已过万，月均增幅 6.8% ，房价直追思明区。5 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用2007年 1-5月份，厦门全市商品房住宅共计成交 117.5万平方米，月均成交 23.5万平方米。 2006年曾一度低迷的湖里区楼市， 2007年奋起直追，随着新盘的不断推出，截止至 5月销售量达到 21.8万平方米，月均成交量 4.4万平方米。 思明、海沧领跑楼市 6 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用金尚片区枋湖片区 东 部区域城 市 次 中 心项目所属区域 东部区域（枋湖片区）第三部分 项目辐射区域市场分析7 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 金尚 枋湖片区主要楼盘汇总表项 目名称 地址 项 目 规 划 户 型配比 价格情况 销 售率 备 注万科 金域蓝 湾思明区 吕 岭路以南，洪文路以 东总 占地面 积 55657.22 ，总 建筑面 积 166971.660。容 积 率 3.0。共 900套，其中，一期共 368套。两房 95三房 132-140四房 180均价 13000元 / 左右 93%品牌美宅，湖 边 水 库 ，东 南 亚风 情上 东 美地（洪福花园）思明区 吕领路与 环 湖里大道交 汇处的西南 侧总 占地面 积 17371 ， 总建筑面 积 29555. ，容 积率 1.6。 3栋 18层 ，其中多层 一 栋 （底下 3层为 商 业）；小高 层 两 栋 （2#1819层 ， 3#11层 ）。共有住宅 160套。户 型有一房、两房、楼中楼；面 积 范 围 在50282 ，其中：楼中楼 100户 、一房 20户、两房 40户未售， 预计 均价11000元 / 未售美式田园 风格，整体 规划性 强联发 欣悦园湖里区园山南路总 占地面 积 41431.07 ，总 建筑面 积 92900 。共有 11跃 12层 建筑八 栋 ， 总户 数 664套，梯位 设计为一梯两 户 、二梯三 户 及二梯四 户类 型。一房 170户 ，两房 132户 ，三房320户 左右，219 复式 30户。最低价 约 9000元 / ，均价 10500元 / ，其中， 42 起价 9853元 / ，楼 层 差价 80、 100、 130元 / 不等，朝向差价在 100300 元 / 。36%现 代 围 合式景 观 空 间设计绿 化率高， 环 境 优 雅。8 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用阳光翠庭（ 东 海山庄）湖里区金湖路金龙 客 车 正 对 面总 占地面 积 16365 ， 总 建筑面 积 34312.24 ， 3栋 9层 ，其中一期 纯 住宅共 166套，一梯两户设计 ，二期商住。一期二房 约96 ，三房127139 起价 7120元 /，均价 9000元 / 。楼 层 差价100元 /88% 入 户 花园禹洲 香滨 城金尚路与金湖路交界总 占地面 积 26169.027 ， 总建筑面 积 89580m， 8栋 15层 ，纯 板式 设计 。90 110-150 的 错层 三房未售 ,预计 9000元 / 以上 未售空中庭院、入户 花园、品牌楼 盘湖 边 美苑仙岳路与 县 黄路交叉的西北 侧 ，西 邻 金山小区总 占地面 积 8163.68 ， 总 建筑面 积 23643.74m； 3栋 12层， 纯 板式 设计 ，共 224套87.8 110.9 起价 8500元 / ，最高价 13000元 / ，楼 层差价 100元，朝向差价 300元，均价 12500元 /80%挑高 4.98米，板式 结 构，湖边 水 库 ， 观 景电 梯禹洲 高HOUSE金尚路北段，DELL对 面总 占地面 积 8163.68 ， 总 建筑面 积 27932.58 m； 3栋 89层 ，共 248套90122 的三房、四房起价 8650元 / 售完 挑高 5米， 纯 板式 设计水晶森林 湖里区双十中心新校区 门 口正 对面总 占地面 积 44853.91 ， 总 建筑面 积 188093.13 ；梯位 设计为 一梯两 户 、二梯三 户 、二梯四 户 ， 总户 数 933户 ，共 18 幢 1113层 。单 身公寓 45 ，两房 80-90 ，三房 105-150价格未定 ， 预计约为 9000-10000元 /未售西班牙 现 代 简约 主体 风 格。营 造都市森林的有氧空 间环境。9 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用碧湖嘉园 枋湖南路南 侧 ，双十中学附近总 占地面 积 26746， 总 建筑面 积 79300 ；共六 栋 14层 建筑896套住宅，两梯四户设计 ，其中二期531套。一房 约 33 ，两房 77-113 ，三房 109-140均价 9000元 / 以下， 层差价 100元 / 55%中庭 设计为 大型休 闲 广 场古 龙 居住公园枋湖 东 路与枋湖北路交叉口北面总 占地面 积 60309， 总 建筑面 积 111353 ；共 10栋 小高 层 ，一 层 架空。梯位 为 一梯两 户 、一梯三 户设计 ， 总户 数 为 552户。大 户 型 设计 ，面积 范 围为 ：151.28164.33起价 8700元 / ，均价9650元 / ，最高价10600元 / ，楼 层 差价100元 /80.65%错层跃层设计 ，大 户 型 设计 ;纯 高档住宅楼康 桥 圣菲 莲 花 龙 山南路总 占地面 积 5688 ，总 建筑面 积 16853.27 ；容 积 率： 2.8三房 159 ， 166 ，楼中楼 212， 225 ，起价 11280元 / ;最高价15000/ ；楼 层 差价 80 200元；朝向差价 200 400元；均价 12300元 / 。 车 位售价 15 20万 /个74.4高 层 住宅典范，意在打造厦门 首席高 层 低密度豪宅。假日 江南雅筑金尚路与金山西路交叉口200米总 占地面 积 3649.860 ， 总 建筑面 积7663.220m；容 积 率1.56； 2 幢 3-11层，共 43套两房两 厅 （ 96），独立庭院 3层住宅（ 144.3 、180 、 215 ）均价 16800元 / 75%园林小区 ;带花园及空中露台10 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 项目所在区域 东部区域（枋湖片区）n 目前，东部住宅所属区域主要为莲前路沿线、金尚路沿线、金山小区及正处于开发期的枋湖片区，住宅价格与厦禾区域、滨北区域存在着一定差距。n 目前片区内主要在售的楼盘 10个，总供给量超过 82.93万平方米，楼盘开发整体体现出集中化。n 厦门中医院分院的建设、双十中学高中部落户枋湖等加快了东部片区的开发进程，使东部区域生活配套得到了逐步完善。n 当前东部区域新开发项目拥有规模较大，社区配套完善，景观较好等特点，这预示着新区独特优势逐渐显现，东部区域和西南部区域的价格差距正在不断缩小。n 随着江头商贸中心的崛起、观音山商务区和枋湖商贸区建设、因钟宅湾和湖边水库的规划开发而涉及钟宅、后坑等村庄的迁移，这一系列都显示出政府对东部区域投资和开发力度的加强，该片区域价值将实现大跨度提升。11 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 金尚 枋湖片区 住宅市场概况金尚 枋湖片区主要楼盘供给量、消化量及存量表n 总供应量 82.93万平方米，存量 54.4万平方米；n 建筑形态以小高层为主，多层、高层、别墅项目供给较少；n 由于东部区域部分区块属于改造片区，项目占地和建筑规模较大。当前总建筑面积在 10万平方米以上的有 3个，为万科金域蓝湾、古龙居住公园、水晶森林；总建筑面积在 5-10万的有 3个，为联发欣悦园、禹洲香滨城、碧湖嘉园；总建筑面积在 5万以下的有 4个。12 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 金尚枋湖板块主要在售项目分布图禹洲 高 house 水晶森林碧湖嘉园联发 欣悦园阳光翠庭康桥圣菲万科金域蓝湾上东美地湖边美苑假日江南雅筑禹洲香滨城本案古龙居住公园近年来，随着岛内可开发地块的不断减少，政府的发展重心移向了东部，枋湖片区成为了未来几年岛内新的热点开发区域。随着城市建设的向东推进，枋湖片区已悄然间发生巨变。 13 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 金尚枋湖板块主要在售项目价格、规划及配套情况表项 目 价格（元 / ) 规 划 配 套联发 欣悦园 10500 11跃 12层 ，共八 栋 ，共 900套 人工湖及独立商 场古 龙 居住公园 9650 10栋 小高 层 ， 36栋别 墅，共 552套 大型人工湖及 长 廊湖 边 美苑 10700 3栋 12层 、共 224套 阳光翠庭 9000 3栋 9层 ，共 166套 碧湖嘉园 10300 6栋 14层 共 896套 禹洲香 滨 城 预计 9000 8栋 15层 游泳池、羽毛球 场 、休 闲 广 场 、儿童乐 园康 桥 圣菲 12000 单栋 20跃 21 ，共 78套 5000 的前庭后院，游泳池、儿童游乐 园万科金域 蓝 湾 13000 7幢 30余 层 高的板式建筑 15000 的商 业 配套和一所 约 1800 的幼儿园 上 东 美地 预计 11000 1栋 多 层 、 2栋 小高 层 ，共 160套 人工湖， 长 廊水晶森林 预计 9000-10000 18栋 11-13层 ，共 933套 亚马逊 主 题 园林 14 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 金尚枋湖板块主要在售项目户型区间表项 目 一房 (m2) 二房 (m2) 三房 (m2) 四房 (m2) 复式 (m2)联发 欣悦园 42 74-108 112-130 190古 龙 居住公园 103-157(错层 ) 245-257湖 边 美苑 87(挑高 ) 106(挑高 ) 阳光翠庭 96 127-139 碧湖嘉园 33 77-113 109-140 禹洲香 滨 城 90 110-150（ 错层 ） 康 桥 圣菲 159-166 212-225万科金域 蓝 湾 95 132-140 180 上 东 美地 50 90 135-140 282水晶森林 45 80-90 105-150 15 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 金尚枋湖板块主要在售项目户型配比图n 整体而言，东部区域在售项目主要以三房为主，三房及以 上户型占到总数的 63.4%；其中三房占 38.7%，四房占 16.5%，复式占 8.2%；n 二房主力面积在 80-100平方米，如：联发欣悦园、阳光翠庭等；n 三房主力面积在 110-150平方米，如：禹洲香滨城、湖边 美苑等；n 四房面积在 160-180平方米，如：万科金域蓝湾等；n 复式面积在 200-280平方米，如：古龙居住公园、康桥圣菲等。单位： %16 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 区域主要在售项目销售率对比表n 06年开盘的项目销售率都已超过 50%；n 区域升值潜力大，各楼盘销售速度快；n 在未来的两三个月内，将会有三个楼盘陆续开盘；n 万科金域蓝湾依托有利位置及自身建筑设计、优化环境等方式，销售情况好，均价达 13000元 / 。17 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 区域主要在售楼盘客群情况据厦门市国土资源局 2007年最新公布的数据显示，厦门市购房人群分布为：1、厦门本地购房者约占 43.62，主要为首次置业者及为改善当前居住条件的购房者 .2、外地购房者约占 56.38%，其中主要以福建省内(闽南、龙岩、三明、南平）的客户为主，约占总量的 39.79%，他们中许多人在厦门经商或与厦门有较为直接的经济来往，主力需求以三房为 主，部分有落户的要求。3、在上述客户群体中，投资客群占到 20以上，他 们主要看重目前东部区域房价较低，升值空间较大。18 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 项目周边商业情况分析区域位置 业态 种 类 营业 面 积 租金情况 空置情况 区域分析枋湖 东 路沿街店面：服 饰 、餐饮 、食 杂 店等35-50 ,100-200 不等35-50 为 100元 /50-200 为 50-90元 / 不等基本无空置该 片区以自建房沿街店为 主 ,无 规 划金尚小区内街店面：机 电类、汽 车 服 务 、食 杂店等30-80 40-60元 / 8%左右片区首个 规 划小区，配套好，井然有序一元花园沿街店面：房 产 中介、餐 饮 等 15-50 80-150元 / 5%左右该 片区逐 渐 被人 们 所接受，商 业 氛 围 大幅回升金山小区 主要 经营 生活用品、餐 饮 等25-55 不等 40-50元 / 7%左右 商 业 氛 围 一般19 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 项目周边二手房价格及租金情况分析小区名称 售价（元 / ） 户 型 月租金（元 /月） 面 积 （ ）建群花园 7000三房 1300-1600 120二房 1100-1400 90一房 800-1000 55彩虹花园 7200-7300 三房 1800-2000 115二房 1500 89金尚小区 8000-9000三房 2000 140二房 1400-1500 95一房 1000 76一元花园 8000 10000 二房 1500 80联发 新天地 10500 三房 2000 130幸福生活 9000三房 1500 110二房 1300 90一房 1000 4920 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 项目周边商业及二手房总结n 区域内商业氛围较淡；n 区域商业以底层店面为主要形式，主要经营二手房中介、餐饮、食杂店等；n 枋湖片区商业目前主要以自建房底层店为主，面积小、业态杂乱、无规律；n 店面面积主要集中在 25 50平方米；n 租金为 50 100元平方米，转让费为 3.5 5万元；n 区域内二手房销售价格为 7000 9000元平方米；n 二手房租金，一房： 800 1000元平方米，二房： 1400 1600元平方米，三房： 1800 2000元平方米，二手房租金也因区域内房价的提升而略有涨幅；21 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用 金尚 枋湖片区市场总结1、 良好自然景观（山、海、湖）是近年来东部区域得到热捧的一大原因之一，随着政府对该片区域规划的逐渐深入及湖里区政府的迁移，未来该片区域升值潜力巨大。2、项目主要分布在金尚路沿线、吕岭路沿线及枋湖片区；3、主要在售项目：总供给量超过 82.93万，现存量 54.4万左右。4、产品主要以小高层为主，少量多层、高层及别墅；5、主力户型为 110 150平方米的三房；6、单价主要集中在 9000 11000元 /平米，总价集中在 90 120万之间；7、整体销售情况较好，畅销产品主要以 130平米以下、总价 90万以下的房型为主；单位面积 160平米以上，总 价 120万以上的房型消化速度较慢；8、客户群体主要以厦门及福建境内置业者为主，厦门本地购房者主要为首次置业及为改善居住条件的二次置 业者；以上客群中其中投资者占据一定的比例，主要是因为东部房价目前相对较低，升值潜力较大。22 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用第四部分 竞争楼盘调查分析项目名称： 联发新悦园项目地址： 湖里区园山南路物业类型： 小高层绿 化 率： 40%容 积 率； 2.08项目规划： 总占地面积 41431.07 ，总建筑面积 92900 ；共八栋 11跃 12层建筑，总户数 900户；公摊 16%。户型配比： 一房 170户，两房 132户，三房约为 320户，210219 复式楼中楼约为 30户。价格情况： 最低价约为 9000元 / ，均价 10500元 / ，其中 42 起价 9853元 / ，楼层差价 80、 100、 130元 / 不等。朝向差价 100300 元 / 。周边配套： 行政办公、商业中心、文化娱乐、银行、农贸市场、医院、电信等，并配置中学、小学、幼 儿园（托儿所），其中区内配套有人工湖和独立商场。项目分析： 位处枋湖中心，湖里区政府将搬移至此，区域升值潜力大；绿化率高，环境优雅；区内设 有人工湖和独立商场；目前该区域配套还不大齐全，尤其是周边商业配套尚未成熟，需要经过一定的时间才能逐渐改善。23 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用项目名称： 阳光翠庭（东海山庄）项目地址： 湖里区金湖路金龙客车正对面物业类型： 小高层绿 化 率： 40%容 积 率： 1.94项目规划： 总占地面积 16365 ，总建筑面积 34312.24 ；3栋 9层，一期一梯两户、纯住宅设计，共有 166套二期商住；公摊 12%15% 。户型配比： 一期二房约 96 ，三房 127139 。价格情况： 起价 7120元 / ，均价 9000元 / ，楼层差价 100元 /周边配套： 双十中学、枋湖中心小学、银行、农贸市场、医院、项目分析： 超大楼间距，绿化率高，视野开阔。位处枋湖中心，湖里区政府将搬移至此，区域升值潜力巨大；但目前周边配套不齐全，生活便利较差。第四部分 竞争楼盘调查分析24 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用项目名称： 水晶森林（晶尚名苑）项目地址： 枋湖路，双十中学新校区大门正对面物业类型： 小高层绿 化 率 ： 35%容 积 率： 2.24项目规划： 总占地面积 44853.91 ，总建筑面积一期 128769.6，二期 59323.83 ；总套数 933，共 18 幢 1113层建筑。户型配比： 单身公寓 45 ，两房 80-90 ，三房 105-150价格情况： 价格未定，预计 9000-10000元 / 左右周边配套： 双十中学、湖里区新区政府、枋湖诊所项目分析： 实力开发商打造，规划布局清晰，组团空间创造出都市中心亚马逊厚森林意境，主要户型设计有入户花园与空中庭院；目前周边环境尚未成熟。第四部分 竞争楼盘调查分析25 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用项目名称： 古龙居住公园项目地址： 枋湖东路与枋湖北路交叉口北面物业类型： 小高层、别墅绿 化 率： 42%容 积 率； 1.6项目规划： 总占地面积 60309 ，总建筑面积 111353 ；共 10栋小高层，总户数 552户；公摊 15%。户型配比： 大户型设计，面积范围 151.28 164.33 。价格情况： 起价 8700元 / ，均价 9650元 / ，最高价 10600元 / ，楼层差价 100元 / 。周边配套： 区内配套幼儿园、公园、人工湖；周边有双十中学、吉家家世界、行政大楼，未来的五缘湾国际温泉渡假村项目分析： 错层和跃层相结合，可办理厦门户口，入户花园算一半面积，增加使用空间；规划有大面积人工湖、长廊；一梯两户纯板式设计；但子母房设计不美观，空间视野狭窄，周边商业配套还不齐全，公交路线少，生活便利性较差。 第四部分 竞争楼盘调查分析26 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用项目名称： 碧湖嘉园项目地址： 枋湖南路南侧，双十中学附近物业类型： 小高层绿 化 率： 40%容 积 率： 3.2项目规划： 总占地面积 26746 ，总建筑面积 79300 ；共设计为六栋 14层建筑，两梯四户设计，总户数为 896户，其中二期 531套；公摊 13%-17%户型配比： 一房约 33 ，两房 77-113 ，三房 109-140价格情况： 低于 10300元 / 起价，层差价 100元 /周边配套： 双十中学，湖里区新区政府，未来的五缘湾国际温泉渡假村项目分析： 地处枋湖中心，湖里区政府将搬移至此，升值空间大；楼间距大，视野开阔；目前周边商业配套不齐全，小区内配套少。 第四部分 竞争楼盘调查分析27 本提案版权归联合智业公司所有，未经许可不得转载使用本提案版权归