南京新街口商业经营概念2008年

南京新街口商業經營之概念提案 : 智商商業經營2008年 3月 7日1目錄壹 . Story 發展商 成 功的故事 23貳 . 發展商 Vs. 經營商 4參 . 量販店 Vs. 綜合百貨公司 5 肆 . 為什麼要自己經營百貨公司 .6伍 . 為什麼要做 5.6萬 m2的 商場 .7陸 . 強者恆強的概念 .8柒 . 操作手法 .910捌 . 終極目標 .11玖 . 立地概況一覽表 .12拾 . 競爭店商家一覽表 .13拾壹 . 樓層配置 (一 ) 14樓層配置 (二 ) 152Story一個發展商跨向百貨經營的成功故事壹 .-13過程 : 人 : 中屋建設 -台中前 3名的建設公司 事 : 蓋了一棟商務樓 , (除公設外面積有 6萬 m2), 銷售的面積僅 10/1 時 : 1990年動工 , 1992年開業至今 地 : 當時台中人口數 90萬 (台灣第三大城市 ) 源由 : 因為沒有經驗 , 故與日本松屋百貨簽訂技術移轉合同 過程 : 經過一年的努力經營 , 每年成長率皆保持 2535%的快速成長 , 1996年公司股票上市結果 : 這家公司經過台灣 7年的房地產低迷不振 .蕭條不堪 , 整個集團慶幸有這家百貨公司的存在 , 而其業績依然紅紅火火 .壹 .-24經營商 發展商現金寬鬆高知名度經營時間長穩定成長與民生必需品結合適合上市高獲利時間短風險難測 (易受政治 .經濟 . 社會事件影響 )沒有固定營業額 , 無法掌握穩定成長的業績 不適合上市貳 .5量販店 Vs. 綜合百貨公司量販店 綜合百貨公司1). 最大面積 20,000m2 1). 最大面積 50,000m22). 毛利率 10% 2). 毛利率 19%3). 到中國之後已百貨化 , 大眾商品充斥 , 造成量販店一出現 , 其他業種都很難生存 . 因其毛利率較低 , 故其立地點皆位於郊區 , 又因量販店人潮多 , 造成附近交通的衝擊與整個環境的改變 .3). a. 百貨商品較高檔b. 毛利率較高c. 大多設於都心區人潮多的地方d. 品質要求高 , 故環境較為高雅e. 都心區大眾交通工具較多4). 百貨公司可單店經營 4). 量販店無法一家店自行經營 ,需要連鎖經營 , 連鎖採購商品才可降低進貨的成本 .商品價格才可降低 .5). 開店擇地要求不高 5). 開店擇地要求人潮匯集地6). 營業額最高 4億多 6). 營業額最高可達 10億7). 經營成本自行負擔 7). 與專櫃廠商共同負擔參 .6為什麼要自己經營百貨公司1. 坪效最高的產業 - 出 租面積以保底抽成方式收租 , 隨著營業額的提高 , 租金也隨之高漲2. 不斷增值的資產 -隨著人潮的聚集 , 房 產地段將不斷增值 3. 源源不絕的現金流量 高流動性現金 , 不但可靈活公司財務的運轉,亦是銀行信用貸款的保證 4. 30幾萬的主顧客 -是公司業務開發與後續展店的實力5. 商品不用自行採購 - 租 賃專櫃商自行採購商品 , 公司無現金成本亦無存貨壓力6. 可以再 Copy至其他地方 : 1家百貨店經營成功 , 則是 1個金雞母 , , 他是資本家經營獲利的百倍 , 每年又有充裕的現金流量 , 你給我 5.6萬 m2, 我給你紮實的 10億 , 更上看 12億肆 .7為什麼要作 5.6萬 m2的商場 ?一個不可能再得到的鑽石地盤已被培養成的熱絡商圈誕生領先 10年的百貨巨艦伍 .8不是錯位經營 .而是強者恆強的概念全日通站在最高點全日通百貨優質 .洗鍊 .領先的綜合百貨公司陸 .金鷹百貨華聯百貨新百商店大洋百貨大洋百貨高茂百貨東方商城中央商城9A. 在銷售商場的同時要與小業主簽訂1). 銷售合同 : 發展商與投資戶簽訂房產銷售合同2). 商場回租 : 在第三者的見證下 (Ex.有知名度之律師 )開發商與投資戶簽訂回租合同 , 開發商向投資戶保證回租期限與回租率3). 代租合同 : 發展商與投資戶簽訂代租合同4). 管理合同 : 開發商與經營管理之國外專業團隊 (Ex. 大丸百貨、中友百貨、新光三越 、 日本西武百貨. etc.)簽訂經營管理合同 or簽訂技術移轉合同 操作手法 :柒 .-1一 . 發展商要成立一個零售經營公司 , 處理回租等商業相關事宜二 . 建築設計之前 , 商場要規劃得非常完善10B. 自組團隊1). 優質的全日通百貨 - 空間展現2). 洗鍊的全日通百貨 - 行銷概念3). 永遠領先的全日通百貨 - 一流服務力保新吉陽全日通國外Know-how金牌保證的鑽石三角柒 .-211終級目標永遠領先的成績單自己擁有的資產小業主就是全日通的股東造就一個上市的全日通百貨公司捌 .12南京新街口立地概況一覽表南京市 商圈數 : 共計有 8個大商圈商業網點 : 共計有 8萬多個經營面積 : 共計有 800萬 m2連鎖網點 : 共計有 1,600多個2002年零售額 : 525.17億元分析項目 新街口區組成區域 宣武區 .鼓樓區 .建業區 .白下區 商圈 內 萬坪以上商場 20幾家商圈 內 中小型專賣店 幾百家商圈商業總營業面積 約 90萬 m2日均客流量 3040萬人次1). 雙休日超過 60萬人次2). 黃金假期間可超過100多萬人次消費人口數 600萬 南京市2,000萬 區域消費市場玖 .13百貨名稱 營業面積 2002年銷售額 主營項目新百商店 40,000m2 18.7億元 ? 百貨中央商場 50,000m2 17.0億元 ? 百貨金鷹國際 30,000m2 7.0億元 時尚百貨商茂百貨 20,000m2 百貨東方