南昌市恒茂国际都会商业定位报告-66页

EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美恒茂国际都会商业定位2007年 4月EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美本次提报主要内容 南昌商业地产浅析 项目周边商业分析 项目商业定位建议 商业业态组合建议EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美南昌商业地产浅析EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美南昌传统商圈发展 传统商圈的演变 上世纪 90年代之前，南昌市自西向东有胜利路、中山路、八一广场百货大楼、洪客隆商场、洪城大厦、洪城大市场等大小四五个商业中心，随着市场的变化，目前仅存的传统意义上的商圈大致也就只有胜利路、中山路商圈、八一广场商圈、洪城大市场商圈等几个商圈了。 传统商圈的继续发展 传统商业中心区胜利路步行街、中山路及八一广场一带在原有效应的基础上还有所发展：胜利广场、新龙基广场、地王广场、中山城、万达购物广场、财富广场等高档次商业中心的兴建为之提供了充足的后来保障。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美市中心商业地产追求的 “聚集效应 ” 在商业形态上，商圈的集聚性明显，当前除了仓储式商场和社区商店外，商圈内可容纳百货店、大卖场、超市、专卖店等多种现代商业形态，满足消费者 “一站式购物 ”的需求，这以 “万达购物广场 ”为典型代表。 商圈的辐射性也十分明显，综合性商圈往往能吸引市一级乃至省一级行政区域内的消费人群。 每逢周末及节假日，南昌市现有的这几大商圈人流极旺，特别是洪城大市场，来自各地的商人都在此采购物品。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美订单地产 “万达 ”商业地产开发推出 “订单地产 ”模式，推动南昌地产开发 “模式”创新。 “订单地产 ”，就是商业地产开发商与世界知名商业企业签定联合发展协议，在全国各大城市开发大型商业广场。万达通过 “订单地产 ”模式与沃尔玛结成战略联盟，在南昌已经开发了 “万达购物广场 ”，给南昌商业地产开发注入了新的活力。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美南昌商业格局的变化传统商圈以老城区为核心，中山路为轴心，两边扩展延伸区域性商业中心初现雏形多种业态同步发展 ，从单一功能型向复合业态过渡目前，南昌商业由传统商圈转向新的区级商圈乃至市级商圈扩展；同时，作为一个经济不断上升的省会城市，具备开发大型高品质商业中心的机会；EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美南昌商圈发展趋势 传统商圈向新的市级商圈乃至省级、国家级商圈发展，南昌的商业地产开发，只能说是刚刚兴起，其发展空间还有很大。 随着南昌市城市人口的扩容，南昌的商业地产，至此只能说是刚刚兴起，其发展空间还有很大的增加，商业地产还在为新型商圈（如特色商业街等）的形成推波助澜。按商业消费理论，每 20万人口居住区即可形成一个区级商业中心，而南昌市将要形成一个 300万城市人口的居住地，照此推论，南昌市城区仅区区四五个商业中心还远远不够。 现在的几个商业中心都具备形成区级、市级、省级商圈的条件，都适合以商业地产为先导的综合性地产开发，未来将朝市级、省级乃至国家级商圈发展。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美商业发展机会点 南昌大型高档商业中心的机会 ： 作为一个经济不断上升的省会城市，大型高档商业中心的形成是必然的趋势所在，而且将会有巨大的开发价值。 目前南昌可以说在经济的发展、市场的需求、生活消费的要求上，还未有一个真正的商业模式和结构可以满足中高档消费要求，以及一个可以飞跃目前商业模式，达到让众多中高挡消费者期待的一个集娱乐、休闲、购物、高档住宅为一体的大型类似香港的太古城这样的高档商业中心。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美项目周边商业分析EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美区位规划八一广场本案洪都大道城东生活圈百大及国美江大南路步行街上海路 高新大道北京西路北京东路 北京东路 南昌景观风光商业街； 洪都大道 上海北路路段：影视文化、名牌精品一条街 上海北路 高新大道路段：饮食文化一条街； 上海路 集商业街、景观路、观光带于一体 为满足城东片区大批居民的消费需求，南昌着力打造 “ 洪都中大道 ” 、 “ 北京东路 ” 以及 “ 上海路 ” ，以构建 “ 城东商业圈 ” ；EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美商业现状 项目地处南昌北京东路、上海路主干线，在区位上不属于南昌传统商业中心的概念； 地块临近南昌大学等大中专院校，周边有南昌天虹商场超市、百货大楼及国美家电卖场等完善、齐全的商业配套，整体来讲商业发展有一定的潜力，消费层次并不低，基本上已被片区内消费者所认可。 但现有商业档次大多集中在中低档水平，缺乏中高档品牌商业支撑，经营档次与消费需求差距较大，消费者消费选择余地仍相对较小，因此流失了很大部分中高端消费群体。 区域商业核心 的特征基本 确立。现有商业薄弱、业态单一、 供求有所失衡、档次低，缺乏整体规划，满足不了大批中高阶层消费群体的需求。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美不利之处 偏离主力商圈 区内整体商业档次较低 北京路路幅过宽 上海路商业面貌较差 区内消费主力为常驻中低收入居民，缺乏消费层的多元化 政府规划形成区域商业中心，对提升商业档次有一定的影响 结论： 此些不利之处将会影响到项目的今后的走向，观察现有成功商业物业，其相同点在于 所在商圈（主力商圈），消费力集中，业态的唯一性领先性，主力商家的号召力，商业定位的可持续性，才能将资产转为优良投资途径。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美城东商业圈发展规划 青山湖区十一五规划发展的城东商业圈北起南京东路，南至洛阳路，西接洪都大道，东临京东大道的区域内，形成了 “ 田 ” 字型商圈。 规划发展的城东商业圈重点发展购物消费、酒店餐饮、宾馆住宿、休闲娱乐等传统服务业，不断拓展电子商务、金融保险、中介代理、信息咨询等现代服务业，提高集聚力和辐射力。 着重打造有特色的商业街，如洪都中大道文体休闲街、江大南路时尚风情街、上海路精品服饰街、高新大道餐饮娱乐街、北京东路金融商贸街、南京东路家居文化街等专业特色街为主的城东商业街区。 利用洪钢、南方电动工具厂等国有大中型企业整体搬迁腾出的空间，精心打造商住商贸精品工程，繁荣整个城东片区。 本项目处于城东商圈的心脏腹地，规划建成城东商业中心，项目所临北京东路、上海路为区政府重点规划发展的特色商业街，也是商圈的横轴和纵轴，这给本项目的带来发展的机会。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美2006年上半年人均消费支出及构成注： 其它包括食品、家庭设备、交通及通讯、居住等消费支出。 上半年南昌市城市居民消费人均支出3580元，比去年同期增长 3.7%， 消费支出主要由食品、衣着、家庭设备、医疗保健、通讯、教育文化娱乐、居住和杂项八大类构成 ，其主要消费支出如图所示：11.4% 12.8%11.9% 0.5%与去年同期相比增长比例EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美人均消费分析结论 食品支出占生活费支出的比例比去年同期降低，恩格尔系数变小，人民生活水平提高。 2006年人均可支配收入为 5571元，同比增长 6.8，在收入提高的情况下，居民追求高质量的生活水准，主要表现在： 外出购物去中、高档商场，购物追求品牌和质量保障，增加了在外就餐的次数和档次； 居民更加追求享受型的生活，因此服务性消费支出也在不断提高。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美消费支撑 城东逐渐成为城市新的居住区、商务区、娱乐区，可有效辐射的消费人群约有 100万人左右；其中 年轻时尚、高中院校师生，约 10-15%左右； 商务旅游、休闲人群，约 25%左右； 常住人口，约占 60%左右； “ 城东商业圈 ” 拥有较多潜力的 消费人群 ，相应的大型 零售、餐饮、娱乐业的盲点区，至今还没有一家有影响力、辐射强的综合性购物广场。我司认为， “城东商业圈 ” 未来具备无限的发展空间，正是餐饮业、娱乐业、零售业、卖场业、家电业等商业巨头开辟疆土的绝佳机会点。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美开发机会点 可以说，目前 “城东商业圈 ”内还未有一个真正的商业模式和结构可以满足中高档消费要求，以及一个可以飞跃目前商业模式，达到让众多中高档消费者期待的一个 “集娱乐、休闲、购物、高档住宅为一体 ”的大型高档商业中心。随着项目周边大批高档楼盘入驻，这里将有机会成为新一轮 “城东 CBD”商业开发核心地带。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美适合的商业定位EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美HOPSCA商业对比 社区商业 HOPSCA商业消费形态 静态消费 动态消费，社区商业的 “升级版 ”客户群 社区居民 区域内各个角落，包括相邻居民定位目标 对业主提供最基本的生活服务 提供一 个广泛的娱乐 、休闲 的场所业态定位 普通沿街底层商业 集主题卖场（主力店）、商业街、住宅等融合一体目标消费力 消费力较弱，消费业态单一 消费力较强，消费业态较广商业氛围 较弱，街铺商业缺乏特色 具有独特的文化商业氛围 “街区商业 ”一般会有倾向性地采取一些时尚元素较高的社区配套，如：主题商业街、富有情调的景观以及主题公园、百货等等。 其次，对生活在这个街区的人的生活习惯、人生价值定位等方面也起到一定的的引导作用，这也是街区生活的核心。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美什么是 HOPSCA？ HOPSCA译成中文即豪布斯卡，是指拥有现代化、多功能、综合性等特征的商业街区，包含了酒店式公寓（ H） 、写字楼 (O)、公园及停车场 (P)、大型综合购物中心 (S)、会所 (C)和国际公寓 (A)的复合体，为欧美国家最先进的商业地产模式。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美HOPSCA的理念 豪布斯卡地产模式在欧美引领一场生活模式的改变，以前人们购物、休闲、娱乐都要到城市的不同区域，而在豪布斯卡，一切都可以在家附近完成。 豪布斯卡创造的集约空间，将一个人的个人空间、生活空间、工作空间、社交空间包容为一。 这种集合性模式，颠覆传统的建筑理念，构建居住、购物、休闲、娱乐、养生等多种功能于一体的综合物业群，让生活在这里的居民感到无比的轻松、舒适和快乐。很好的整合了城市的各种资源，使资源共享，实现了优势互补。EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美HOPSCA兴建和选址标准 HOPSCA豪布斯卡属于综合性物业， 要求有足够的空间实现低密度的建筑模式。 大面积的绿化营造园林景观。 位于交通干道交汇处，有快速便捷的交通网络做纽带，实现工作、购物、休闲、娱乐等的便利性。 与城市的经济保持密切的联系。 打造国际化标准通行生活模板体系，是高品质城市综合体的一种标志。 EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美豪布卡斯业态组合价值分析 酒店式公寓和写字楼构成了商务广场、主题专卖、精品零售和特色零售等构成了主题购物广场，餐饮和休闲娱乐可以构成一个集合消费者的城市俱乐部。三者形成了一体化的内循环的价值链，各部分互相补充，互相带动，互利共存，不可或缺。 商务广场将会带来年轻化的消费群体，而主题购物广场、城市俱乐部等设施更能与商务广场相得益彰。豪布斯卡酒店式公寓 写字楼 购物中心 公园、停车场 恒茂国际都会及会所商务广场 城市俱乐部主题购物广场EVALNATING MYSELF & SEEKIG FOR EXCELLENCE 不断超越 追求完美定位依据 目标 ： 填补城东商业圈的目前部分商业功能空白点，加强零售之外的餐饮、休闲娱乐功能的不足，并与现有的主力大型商业物业（百大及国美）共同构筑，形成互为补充、互为联动的区域核心商业格局，同时形成自己独特的商业档次及业态定位。提倡健康、休憩型消费。 客源定位 ： 通过对当地商业地产市场和项目自身的了解，以及对当前市场的客源构成进行整体研究。我司认为，本项目应站在整个区域高度及立场定位市场，以吸引周边大范围内的人流为主要消费客源及基础，并进一步辐射项目外围临近的区域消费客源。 档次定位 ：区域内最富有主题特色、多业态的复合型主题商业；