房地产评估报告书

XXX 房地产评估有限公司房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：北京市朝阳区华威桥南新苑小区 10 号楼 6 层 1 号住宅委托方： XXX估价方： XXX 房地产评估有限公司估价人员：中国注册房地产估价师 XXX1中国注册房地产估价师 XXX2估价作业日期：2011 年 12 月 9 日至 2011 年 12 月 9 日估价报告编号：京 XXXX 字【2011】第 XXXXX 号估价报告验证码：XXXXXXXXXXXXXX 房地产评估有限公司 1目录目录 1致委托方函 2估价师声明 3估价的假设和限制条件 4估价报告 6一、委托估价方 6二、 估价方 6三、 估价对象分析 6四、估价目的 8五、估价时点 8六、价值定义 8七、估价依据 9八、估价原则 9九、估价方法 9十、股价测算过程 10十一、估价结果 10十二、估价有效报告期及有关说明 10附件 11XXX 房地产评估有限公司 2致 委 托 方 函XXX：受您的委托，对您所拥有的位于北京市朝阳区华威路南新园小区 10 号楼 6 层 1 号住宅地产在估价时点进行价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象：北京市朝阳区华威桥南新苑小区 10 号楼 6 层 1 号，建筑面积 108 平方米的住宅用途房屋所有权及其相应分摊的出让国有土地使用权。估价目的：为委托人以估价对象作为抵押物向银行申请抵押贷款提供房地产抵押价值参考。估价时点：2011 年 12 月 9 日估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则和估价程序，依据国家的有关法律、法规，中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 502911999） 、建住房20068 号房地产抵押估价指导意见以及其它有关资料，客观地选择估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过计算，并结合估价人员的经验，发表公允的评估意见为：估价对象在估价时点（2011 年 12 月 9 日）的评估价值为人民币2126655.元（大写金额人民币贰佰壹拾贰万陆仟陆佰伍拾伍元整） ，折合单价为人民币 19691.25 元/平方米。此致XXX 房地产评估有限公司法定代表人：签字（章）XXX 房地产评估有限公司 32011 年 12 月 15 日估价师声明郑重声明：1. 我们在这次估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2. 本报告是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本次估价的假设和限制条件的限制。3. 我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （GB/T 50291-1999） 、建住房20068 号房地产抵押估价指导意见以及其它有关资料进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我们已对本估价报告的估价对象进行实地查勘。6. 没有非本公司人士对本估价报告提供了重要专业帮助。7. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的的下使用，不得做其他用途。8. 本估价报告由我公司负责解释。9. 参加本次评估的工作人员本次评估的注册房地产评估师签名（至少两名）估价师姓名 注册证书号 签字XXX xxxxxxxxxxXXX 房地产评估有限公司 4XXX xxxxxxxxxx参加评估人员：撰写报告：XX 实地勘察：XXX估价的假设和限制条件（一）估价中的假设和限制条件1、本次估价是以估价对象能够按照规划批准的使用用途持续有效使用，并且不受相关政策、法规等限制，权属不存在争议，可在房地产市场上自由交易为假设前提。2、本报告采用的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3、本报告是以委托人提供的房屋所有权证和身份证的复印件等真实、合法、有效为假设前提而编制的，如果因资料失实或有所隐匿而导致估价结果失实，由其承担相应责任。4、截至估价时点，估价对象未设定抵押。5、本次估价报告中，除了已披露的法定优先受偿外，估价人员未知悉其是否还存在着其他优先于抵押权的法定优先受偿款。6、公开市场价值标准，即在公开市场上最可能形成的价格，它依据了如下假设：买卖双方之间无任何利害关系，不因任何特殊利益系抬高或降低房地产交易价格，处于公平交易状态，对估价对象成交有充分讨价还价的权利；都有一段充分了解估价对象现状及所处地区房地产市场行情的时XXX 房地产评估有限公司 5间，并有合理的洽谈交易时间；在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的。（二）报告使用者注意的事项1、本报告所得估价结果为估价对象相应产权权益下的价格，仅供抵贷双方参考。抵押贷款最终数额由抵贷双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳的相关法规等情况确定。2、本次估价估价人员未能查阅估价对象房屋所有权证 、身份证等资料原件。本报告所依据的有关资料，包括法律文件，如房屋所有权证 、身份证等复印件，均由产权方及委托方提供。如果因资料失实或有所隐匿而导致估价结果失实，由资料提供方承担相应责任，提请报告使用方关注。3、根据中华人民共和国城市房地产管理法和北京市房地产抵押管理办法 ，该项目一旦发生清偿问题，处分方法及顺序应参照国家有关政策、法规进行。4、根据北京市房地产抵押管理办法的相关规定，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先书面证得其他共有人同意。5、房地产市场状况在抵押期限内若有较大的变动造成估价对象市场价值下降会形成资不抵债的风险，提请报告使用人注意。XXX 房地产评估有限公司 6估价报告一、 委托估价方委托估价方姓名：XXX委托估价方身份证明证号：二、 估价方估价机构：XXX 房地产评估有限公司地址：法定代表人：三、 估价对象分析（一）估价对象的位置及坐落估价对象为北京市朝阳区华威路南新园小区 10 号楼 6 层 1 号住宅，处于南三环，小区距南三环 100 米，东临地铁 10 号线。 （参见附件）（二）实物状况分析小区：南新园（北京朝阳 华威桥） 户型：3 室 2 厅 1 卫估价对象建筑类型和形式：普通住宅 估价对象装修：精装估价对象面积：108 m 2 估价对象朝向：南北估价对象楼层：6/6 估价对象物业：普通住宅（板XXX 房地产评估有限公司 7楼）容积率：1.4 目前使用性质：自住（三）区位状况分析估价对象所处地区或小区名称：北京市朝阳区华威桥南新苑小区 10 号楼估价对象所处居住区类型：普通类型周边环境：1、附近学校：北京市丰台区成寿寺小学、北京市丰台区芳星园第二小学、北京市丰台区芳星园小学、北京市丰台区分钟寺小学、北京市第十八中学、北京工业大学、北京市房地产职工大学、北京中加工商专修学院、北京工业大学留学生公寓、北京工业大学环境与能源工程学院、对外经贸大学朝阳校区、北京迷笛音乐学校、北京教育学院崇文分院2、附近医院：北京天使妇儿医院、潘家园医院、肿瘤医院、友谊医院、北京市朝阳区妇幼保健院、五洲女子医院、东方博大医院、劲松医院、英智眼科医院、广仁医院、北京瑞京糖尿病医院、华都中医医院3、购物：世纪华联超市分钟寺分店、多乐福超市分钟寺分店、北京家世界购物广场、物美综合超市(华威桥店) 、首航超市(松榆里店) 、平乐园综合批发市场、京客隆(松榆店) 、法宝超市(潘家园店) 、暇步士(燕莎奥特莱斯店)、乐购(欢乐谷店) 、王府井洋华堂4、交通：距离 10 号线十里河站 366 米、513 路(大郊亭桥西- 吕营嘉园)、513 路(吕营嘉园-大郊亭桥) 、605 路( 亮马厂-京南交易中心)、XXX 房地产评估有限公司 8605 路(京南交易中心-亮马厂) 、649 路(疃里 3 区-双龙小区)、974 路(东直门外- 京南交易中心) 、974 路(京南交易中心-东直门外)5、附近银行：中国建设银行(双龙储蓄所)、中国工商银行股份有限公司、北京九龙山支行南新园储蓄所、双龙邮电所邮政储蓄、建设银行自动柜员机、中国农业银行松榆南路分理处 24 小时自助银行、邮政局邮政储蓄(松榆里) 、招商银行、中国光大银行 24 小时自助银行6、附近娱乐：北京欢乐谷、上岛咖啡(劲松店) 、远洋名都俱乐部、新岛咖啡(劲松桥店)、星巴克( 燕莎奥特莱斯店) 、萨克赛思KTV、草木间素食茶艺、东方嘉年华 KTV7、附近餐馆：秦记香辣蟹(松榆里店)、千方老鸭汤(劲松店) 、红岩海鲜大排档、百家长餐厅、红岩烧烤、红岩海鲜、猫眼餐厅(工大店)8、附近宾馆：北京香榭舍酒店公寓、北京船舶重工酒店、京瑞温泉国际大酒店、强强商务酒店(Super House International)、格林豪泰(北京潘家园店)、北京工大建国饭店、长安戴斯大饭店、世纪远洋宾馆9、附近小区：山水文园、世纪东方城、嘉禾园、格林莱雅、CBD 传奇、华辉苑、东景苑、风度柏林10、附近写字楼：北京华侨城、南曦大厦、华腾园、华腾北搪商务大厦、富力城、安富大厦、金海地写字楼、金港国际XXX 房地产评估有限公司 9四、 估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、 估价时点2011 年 12 月 9 日六、 价值定义本次评估是由估价人员按照房地产估价规范 、 房地产抵押估价指导意见及其它有关房地产估价的法律法规计算的估价对象基于估价时点的抵押价值。七、 估价依据1. 国家、省、市及有关部门颁布的关于房地产评估的法律、法规、政策；2. 中华人民共和国国家标准房地产估价规范;3. 建住房20068 号房地产抵押估价指导意见 ；4. 委托方提供的有关情况及资料（包括现场解说） ；5. 估价人员实地勘察所得资料；6. 北京市房地产价格行情资料。八、 估价原则1. 合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。2. 最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、经济上可行。3. 替代原则：房地产价格遵循替代规律，具有相同或相似区域、位置，XXX 房地产评估有限公司 10相同用途的房地产，因具有替代的可能性会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。4. 估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象市场情况及其自身情况界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。九、 估价方法估 价 人 员 在 实 地 勘 察 的 基 础 上 ， 对 委 托 方 提 供 的 各 种 资 料 进 行 了认 真 分 析 ， 根 据 估 价 期 日 委 估 房 地 产 用 途 、 估 价 目 的 、 资 料 状 况 和 北京 市 房 地 产 市 场 的 实 际 情 况 ， 在此供求区域内类似房地产交易实例较多，房屋价格具有可比性，本报告采用市场比较法对估价对象进行价格评估。十、 股价测算过程详见计算表十一、 估价结果估价对象在估价时点（2011 年 12 月 9 日）的评估价值为人民币2126655.元（大写金额人民币贰佰壹拾贰万陆仟陆佰伍拾伍元整） ，折合单价为人民币 19691.25 元/平方米。十二、估价报告有效期及有关说明1. 本报告有效期一年，从完成报告之日起计算，超出期限使用或在报告有效期内房地产价格行情发生较大变化的，应进行调整或重新估价；2. 估价人员未对委托方提供的资料向有关部门进行核实，委托方应对所提供资料的真实性负责，因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任；XXX 房地产评估有限公司 113. 本报告解释权属于本公司，本报告全文或部分内容公布之前，须征得本公司同意，国家法律规定除外；4. 本报告一式叁份，委托方贰份，受托方壹份，复印无效。附件附件一：采用市场比较法计算过程及结果附件二：估价对象位置示意图附件三：估价对象现状照片XXX 房地产评估有限公司 12附件一：采用市场比较法计算过程及结果：评估对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3出售价 待求 2400000 2200000 2150000交易情况 分期 分期 分期 分期修正系数 1 1 1修正后价格 2400000 2200000 2150000成交时间（估价时点） 2011.12.10 2010.10.02 2011.07.01 2010.05.25修正系数 1.18 0.95 1.37修正后价格 2830000 2090000 2945500区位及环境 相似 相似 相似修正系数 1 1 1修正后价格 2830000 2090000 2945500剩余年限（折现10%）55 55 55 60修正系数 1 1 0.9988修正后价格 2830000 2090000 2941965建筑面积（平米） 108 123 108 124面积影响修正额 -742000 0 -742000修正后价格 2090000 2090000 2199965固定的停车位 有 有 有 有停车位修正额 0 0 0XXX 房