长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告

凯达置业长沙盛凯第 1页香格里 香樟小区项目市场研判及思考NEW MALL 地产顾问集团 长沙市盛凯房地产顾问有限公司凯达置业长沙盛凯第 2页1 项目住宅发展研判2 项目商业发展研判目 录3 项目总体发展思考凯达置业长沙盛凯第 3页1 项目住宅发展研判及建议凯达置业长沙盛凯第 4页一、项目住宅规划分析 方案一46米l46米超宽楼间距，存在一定地块运用不充分；l园林缺乏鲜明主题和亮点，对超宽栋距利用不充分；l存在户型朝向不正南北情况；l三个入口，小区被分离成几大块，感觉有点散，小区私密性不佳；l5号栋东边单元对主入口，风水上犯冲，该栋为大面积，存在销售上的障碍。凯达置业长沙盛凯第 5页一、项目住宅规划分析 方案二l仍然存在户型朝向不正南北情况，尤其是作为大户型的 5栋；l园林缺乏鲜明主题和亮点，对超宽栋距利用不充分；l主入口调整后，小区的整体感觉和私秘性好了很多；l感觉西北角的土地利用存在一定的不充分。凯达置业长沙盛凯第 6页户型 建筑面积 套数 总建筑面积51 四房二厅二卫 179.02 52 9309.0452 四房二厅二卫 183.47 52 9540.4461 三房二厅二卫 142.79 44 6282.7662 二房二厅二卫 87.03 44 3829.3263 三房二厅二卫 128.32 44 5646.0881 三房二厅二卫 136.26 24 3270.2482 三房二厅一卫 122.98 48 5903.0483 二房二厅一卫 94.91 48 4555.6884 三房二厅二卫 137.1 48 6580.885 三房二厅二卫 143.61 24 3446.6486 二房二厅一卫 85.12 24 2042.8887 三房二厅一卫 128.32 24 3079.6888 四房二厅二卫 147.97 24 3551.28合计 500 67037.88二、项目户型设计研判 户型配比凯达置业长沙盛凯第 7页房型 户型区间 户型套数 所占比例二房 85-95 116套 23.2%三房 122 142 256套 51.2%四房 148 179 128套 25.6%二、项目户型设计研判 户型配比户型面积设计较大，舒适型设计意图明显！凯达置业长沙盛凯第 8页项目周边及未来竞争项目情况表项目名称 项目概况 主力户型 备注山水城市风景 占地面积 :49517 ；建筑面积 180000 ，容积率 3.0 二房 80 89，三房 112 135 一期在售，开盘均价 3800，小户型畅销中城丽景香山 多层、小高层，依山而建， 山顶公园 三房、四房 130 160，二房 100 大户型偏多，销售不如山水城市风景火爆汇城上筑 占地面积 36369 ，建筑面积 107942 ，容积率 2.49 二房 85左右，三房 110 135 10月 20日发放 VIP卡天赐良园 占地 4.2万，总建面 11万 二房 80左右，三房 130左右 泰禹彩云之翼 多层、小高层 户型普遍偏大，主力三房 130 140 预计 12月份开盘宏发领域占地 491亩，容积率 3.1，总建面近 100万，其中商业10万主力三房四房，小三房 80 90，大三 110130，四房 140 160。户均赠送 10 30预计明年下半年入市主力二房 80左右主力三房 110 130主力四房 160以内二、项目户型设计研判 周边及未来竞争项目对比相比而言，本项目户型设计普遍偏大！凯达置业长沙盛凯第 9页179 183 单价 总价四房 4500 814500套数 4600 832600104套 4700 850700户均面积 4800 868800181 4900 886900所占比例 5000 90500020.8% 5100 9231005200 9412005300 9593005400 9774005500 995500142 148 单价 总价三房、四房 4500 652500套数 4600 66700092套 4700 681500户均面积 4800 696000145 4900 710500所占比例 5000 72500018.4% 5100 7395005200 7540005300 7685005400 7830005500 79750085 95 单价 总价二房 4500 405000套数 4600 414000116套 4700 423000户均面积 4800 43200090 4900 441000所占比例 5000 45000023.2% 5100 4590005200 4680005300 4770005400 4860005500 495000二、项目户型设计研判 置业成本概算较高的置业成本，面临更广泛的竞争！凯达置业长沙盛凯第 10页5栋：19.6米3.9米3.9米二、项目户型设计研判 分栋户型评判l户型过深，达 19.6米，使用不方便；l横厅设计，采光不好，大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑；l主卧室普遍偏小， 180的四房，主卧开间仅仅 3.9米，舒适和豪华的感觉没有；l户型设计中，交通面积占的比重较大，实用性不高。凯达置业长沙盛凯第 11页3.6米3.6米1.6米2.8米6、 7栋：l横厅设计，采光不好，大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑；l主卧室普遍偏小，四房，主卧开间仅仅 3.6米，难以体现户型居住的舒适和豪华；l次卧 2.8米开间，不好布置家具l卫生间开间 1.6米，低于 1.8米的常规尺寸，卫具不好摆放；l户型设计中，交通面积占的比重较大，实用性不高。二、项目户型设计研判 分栋户型评判凯达置业长沙盛凯第 12页二、项目户型设计研判 分栋户型评判8、 10栋：l非正南北设计，户型采光通风性能不佳，不符合中国传统的居住风水学园林，销售存在障碍；l公共空间面积较大，公摊大，得房率低，给客户感觉不实惠；l同样存在主卧开间不够得情况。 3.9米凯达置业长沙盛凯第 13页1.6米3.6米二、项目户型设计研判 分栋户型评判9栋：l设计相对合理；l主卧室普遍偏小，四房，主卧开间仅仅 3.6米，难以体现户型居住的舒适和豪华；l卫生间开间 1.6米，低于 1.8米的常规尺寸，卫具不好摆放；l6 10栋均位于商业裙楼上面，住宅品质受到一定得影响。凯达置业长沙盛凯第 14页二、项目户型设计研判 小结l主卧室、次卧室、卫生间开间尺寸不够；l户型朝向不正南北，户型采光通风性能受到影响；l户型设计较深，存在使用起来不方便得情况；l公共空间和交通系统面积所占比例较大，户型实用性不高；l6 10栋均位于商业裙楼上面，住宅品质受到一定得影响；l户型缺乏创新，在户型概念和面积上做的文章尚不够。本项目户型设计普遍存在的问题有：凯达置业长沙盛凯第 15页2 项目商业发展研判断凯达置业长沙盛凯第 16页上河国际街区沿线商圈上河国际街区、肯德基、高桥大市场 以橙子 498街区为核心的家具、建材、休闲、餐饮为主的复合型商圈 .林院商圈依托新星小区庞大购买群，以嘉年华超市、爱家超市等集中性社区为主导，兼有餐饮与休闲的社区服务商圈 新星小区街区出版物交易中心商圈以新兴的出版物交易中心为核心，带动周边社区商业积极发展，属新兴商圈 依托新火车站的建设，将形成一个以集中商业为主的全新商圈 一、项目周边商圈 /街区情况调查本案省府红星商圈新火车站商圈1、新星小区社区服务为主的商业街区2、长沙出版物交易中心为核心的社区服务与汽车展点的专业型商圈3、橙子 498街区为核心的韶山南路商业街区，包括专业市场、休闲街区等商业类型。4、以新火车站为牵引形成集中商业圈。5、上河国际街区为核心的万家丽路沿线商圈凯达置业长沙盛凯第 17页业态分类 经营品种 经营档次 经营状况 建筑面积（ ）细分业态面积细分业态面积占比各类业态面积占比零售类 服饰 服装 低档 良好 400 680 7% 15%运动专卖 0孕婴专卖 低中档 良好 160眼镜 0化妆品 中档 良好 120家居用品日用品电信移动 中高档 良好 120 900 9%文具 中档 良好 30音响专卖 0日杂 低档 一般 600烟酒茶 低、中档 良好食品 低、中档 一般 150新星小区商业街区情况调查表：凯达置业长沙盛凯第 18页生产用品类 建材 低、中档 良好 2500 3800 37% 37%机械 低档 一般 300五金 低档 一般 1000医疗保健类 医药 中档 良好 700 1200 12% 12%医疗 中档 良好 500餐饮类 快餐 中低档 良好 200 1400 13% 13%中餐 中档 一般 1200休闲娱乐类 茶楼、足浴 中低档 良好 700 700 7% 7%文化类 书店 0 0 0% 0%服务类 邮局 中档 良好 260 1720 17% 17%发廊 低、中档 良好 200冲印 /摄影 中档 良好 60自助银行 中、高档 良好 1200建筑面积总计 10400续表：凯达置业长沙盛凯第 19页主力店情况调查名称 区域功能定位 经营品种 经营档 次 经营状 况 建筑面积（ ）嘉年华超市 社区超市1-2F ：日用品、蔬菜、肉类、金银首饰、化妆品、烟酒茶等 中、低 良好 2300爱家连锁超市社区超市 1F ：化妆品、家电、蔬菜、肉类、日用品超市、金银首饰、烟酒茶等中 一般 600续表：社区服务型商业业态特征明显！凯达置业长沙盛凯第 20页二、项目周边重点商业项目情况调查上河国际街区20万宏发领域商业建筑面积 10万平米预计入市时间 2008年下半年新火车站奥林匹克花园华盛南城项目凯达置业长沙盛凯第 21页三、项目商业规划评判31.5米，一定程度上会切断商业凯达置业长沙盛凯第 22页三、项目商业规划评判20米以上，大多数 30米左右，最宽得地方超过甚至达到 39米凯达置业长沙盛凯第 23页3 项目总体发展思考凯达置业长沙盛凯第 24页本案尚东高尚区省政尊贵区两边不靠得尴尬位置，如何挖掘区域价值？如何定位项目？思考一：凯达置业长沙盛凯第 25页房型