朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告-2008年

朗诗上海顾村地块市场分析报告2008年 3月 15日目录 一、上海整体住宅和别墅市场分析 二、宝山区域市场分析 三、顾村概况 四、顾村板块市场分析 五、竞争板块 六、附件一：上海 “四高 ”示范居住区 七、附件二：顾村区域市场竞争个案列表一、上海整体住宅和别墅市场分析2007年别墅市场供应量 154.60 万 ,成交量为 255.34 万 .供求比例 0.6:1,呈现供不应求局面 ,价格范围在 12000-15000 元 / 之间。单月最高成交均价达 18079元 / 。2007年别墅市场上的两极分化特征明显，一是相对豪宅，一般都是在 700-1500万 /套左右，这一档次销售情况较好，另外是经济型的别墅，一般总价在 400-600 万 /套 , 此类别墅市场竞争加剧。 2007年 112 月全市新建普通住宅成交均价为 9484元 /平方米，较 06年均价 9162元 /平方米上涨了 5.2%；在成交量方面， 07年 112 月全市新建普通住宅合计成交约 1900万方，较 06年全年成交量约 1400万方增加了 35.7%， 07年月均成交约 158万平方米。 注：普通住宅指全部新建住宅类商品房剔除别墅、动迁配套住宅后的部分 2007年 112 月上海内环内区域新建普通住宅成交均价为 19303元 /平方米，较 2006年全年该均价 17100元 /平方米上涨了 12.9%；成交量方面， 07年 112 月份合计成交 250万方，较 06年成交量 226万方增加了 10.6； 07年内环以内区域普通住宅成交面积占全市的比例为 13%，较 06年 16.3%的比重下降了 3.3个百分点。 2007年 112 月上海内外环间区域新建普通住宅成交均价为 11132元 /平方米，较 06年的 9461元 /平方米上涨了 15%，价格上涨迅速；成交量方面， 07年 112 月份的成交 600万方，较 06年 565万方增加了6.2%，； 07年本区域普通住宅成交面积占全市的比例为 31.2%，较06年 40.7%的比重下降了 9.5个百分点。 2007年 112 月上海外环以外区域新建普通住宅成交均价为 6189元 /平方米，较 06年的 5872元 /平方米上涨了 5.4%，；成交量方面， 07年112 月份合计成交 1073万方，较 06年 597万方的成交量增加了79.7%； 06年外环以外区域普通住宅成交面积占全市的比例为 55.8%，较 06年 43%的比重增加了 12.8个百分点。 二、宝山市场分析 -市场概况2007年宝山房地产市场行情 随着新盘供应量的郊区化，郊区商品住宅的成交比例也逐年增长，数据显示，去年宝山区商品住宅成交量和 2006年相比，上升 65%，占全市比重的 11.5%，较 2006年上升了 2.8%。业内人士表示，从当前的房产成交区域看，郊区的商品住宅成交占全市的比例将进一步呈上升趋势。 宝山 2007年楼市的行情火爆的主要原因，就是区域内新房供应量更为充足，去年共有 212.31平方米的商品住宅被推盘上市，供求比为 1： 1.13，与同期全市 1： 1.43的供求水平相比，宝山新房供应情况明显好于全市水平。 2007年第四季度宝山区普通住宅成交均价为 7773元 /平方米，较第三季度均价 7419元 /平方米上涨了 4.8%；本区第四季度合计成交普通住宅 64.4万方，较第三季度 88.6万方减少了 27.3%。期间，成交量逐月递减，成交价格逐月递增，其中 12月成交均价达到了 8408元 /平方米，创下了新高。 二、宝山市场分析 -价量走势二、宝山市场分析 -单价面积曲线如上图所示，该区的单价面积曲线呈现出 7字型，说明面积为 60115 平方米的户型最受客户的青睐。三、顾村概况 -功能规划 顾村镇位于上海北翼的工业重镇 宝山区中西部，南濒蕰藻浜、东临宝钢，西与嘉定卫星城相连，北与罗店镇接壤。地理位置具有相当优势，总面积 41.66平方公里，总人口为 8万。 顾村今后的发展将分为四大区域： 沪太路以西约 10平方公里的区域内形成中高档居住区； 外环线蕰藻浜附近，形成 7000亩的绿色生态林； 沪太路以东，宝安公路南片 4.6平方公里进行房地产开发，预计 150万平方米的体量； 北片则以工业开发为主体的工业园区。园区总面积 600公顷，一期规划面积 363公顷 ,已有 10多个国家和地区的 80多个项目落户，并逐步形成了非织造新材料、医用仪表、新型建筑材料、针织服装、汽车配件、有色金属等产业基地。规划建设成为以一、二类工业为主的综合性现代化工业园区。三、顾村概况 -交通条件 公路 共和新路混合高架延伸段，沪太路、外环线、宝安公路贯穿整个顾村镇，预计未来上海市区任何地方到顾村镇的距离只需 40分钟，从顾村到虹桥机场的距离也只要 25分钟。为此，宝山区已将顾村镇定位为枢纽型城镇。 公共交通 连接市区：公交 701路、 702路分别沿共和新路、沪太路进入市区。203路等班车直接驶入人民广场。 区内和区间：淞马线、祁宝线、虎南线、北浏线、彭罗线、淞安线、533、 761等可以到达吴淞、宝山、嘉定以及江苏太仓等周边地区。 轨道交通：一号线、七号线（在建） 三、顾村概况 -商业及生活配套 目前该地区周边的生活配套只能满足基本生活需求，并且主要商业设施集中在顾村镇中心及泰和新城周围。主要生活配套有： 医院：顾村地段医院 学校：顾村中学、菊泉中学、蓝天中学 银行：农业银行、中国建设银行 商场：华联超市、农工商超市、泰和新城集贸市场 目前的商业设施仅能满足当地居民必要的生活需求，一些生活设施如大型商场、医院、教育、餐饮、娱乐都较匮乏，随着小辣椒商业广场、大润发、沃尔玛、天虹百货等商业项目的陆续建成，将促成区域商业的成熟和完善。四、顾村板块市场分析 -土地市场 2001年下半年，顾村招投标的中标地价为 40万元 /亩， 2005年起中标地价上升至 170205 万元 /亩，目前土地成交价位约为 220 565万元 /亩，与五年前相比整整上涨了 14倍之多，在上海大部分地区已经开发饱和的情况下，该区域的土地开发价值愈发被看重。 2007年保利地产，以 32.4 亿元的总价拿下宝山顾村此次出让的全部三幅住宅用地，获得土地储备超过 40 万平方米，总建筑面积超过 55 万平方米，楼板均价 5877 元 /平方米，该项目上市后将进一步推动区域住宅价格上扬。年份 2001 2005 2007成交价（万元 /亩 ）40 170-205 220-565四、顾村市场分析 -住宅市场 顾村作为上海市配套四大商品房基地之一，经过数年的成功运作，已形成配套的四高小区和商品房开发并重的双轨模式，顾村楼市整体向上的迹象十分明显，西部板块楼盘以圣卡洛 铂庭、依云湾、世纪飞凡、新天地荻泾花园等，东部以檀乡 湾等为代表的一批中高档楼盘陆续入市，改变了顾村的 “动迁房 ”基地的形象。 随着顾村 7000亩的绿色生态林规划，日益完善的生活配套和城市轨道交通 1号线和 7号线的拉动，区域居住品质迅速提升。其相对的低廉价格以及综合品位、交通、地段优势，已呈现以区域外购客为主，以及外地买家明显增多的趋势，显现出了 “新移居人群 ”集结板块。 顾村房价也已从 2004年的 2100元 /平方米上涨到 6000 8000元 /平方米左右，与周边乃至莘庄房价相比，顾村的房价上涨空间十分明显。种种迹象表明，顾村的房价有望突破万元。一方面是配套的日趋改善；另一方面，保利集团在顾村以 32.4亿元人民币拿下菊太路地块，该地块建设楼盘的开盘价很可能在 9000元 /平方米以上，这一项目入市必将带动周边楼盘的价格上涨。四、住宅市场 -供应情况 顾村住宅市场总建筑面积逾 240万平方米，其中可售面积在 100万平方米左右， 2007年转让的土地，将在明后2年陆续上市，顾村板块由此也将形成北区重要的新兴城市居住区域，开发前景被看好。统计 指 标 可售套数 可售面 积 总 面 积 总 套数合 计 12017 101.3097 197.926 23710（统计数据截至 2008.02） 四、住宅市场 -普通住宅主力价格段主力价格（元 / ）案名 6000-70000 7000-7500 7500-8000 8000-8500 8500 9000 9000以上世纪飞凡圣卡洛铂庭环绿国际檀香湾四、住宅分析 -普通住宅主力面积段主力面积段（）案名50以下 50 70 70 90 90 110 110 130 130 150 150以上世纪飞凡圣卡洛铂庭环绿国际檀香湾四、普通住宅市场小结 区域商品房住宅主力面积段主要分布在 90 110 这一区间，按区域均价 8000元 /平方米计算，则区域主力总价在 7080万 /套，属于满足普通居住消费需求阶段的产品。低价质优和区域后续的发展潜力是吸引跨区域客户前来购房的主要原因； 从房型面积上看，二房的面积在 100平方米左右是市场的主流， 90平方米以下的产品也有一定的供应量。三房的面积范围更大， 130平方米是最主要的面积落点； 从市场的动态发展评估，在整体房价平稳的前提下，顾村区域市场的紧凑经济房型仍将受到市场的青睐。四、住宅市场 -别墅主力面积段主力面积段（）案名 150以下 150 180 180 210 210 240 240 270 270 300 300以上圣卡洛铂庭环绿国际檀香湾 区域别墅以叠排别墅为主，其中叠加别墅面积段主要集中在 150180平方米之间，个别楼盘如宏润韶光花园叠加别墅面积较大，达到180 240平方米。区域叠加别墅价格主力价格为 10000元 / 左右，总价大多不超过 200万 /套，对于跨区域客户的吸引力较大； 区域联排别墅面积段主要集中在 200 240平方米左右，部分达到 300平方米，售价在 13000元 / 左右，区域经济型别墅特征明显。五、竞争板块 -外环沿线 从整个上海土地市场看，土地的稀缺性日益呈现，上海住宅 “外围化 ”趋势日显。住在外环将是一种大势所趋。目前地处外环的顾村、西城区、东城区、高桥、金桥、张江、川沙、周康、三林、春申、莘庄、七宝、北新泾、江桥、桃浦这 15个板块，从板块的成熟度来看，顾村板块尚处于开发初级阶段，发展潜力大于现有的外环板块。 从外环各大板块的区域特性来看，均有轨道交通线，顾村板块在轨道交通方面还优于其它板块。因为上海北侧已经形成 2条轨道交通的规划，其中轨道交通 1号线距离顾村区域 3公里左右，而今后的 7号线 2010年左右建成后将进一步缩短与市区的距离。五、竞争板块 -外环沿线 按照与市中心的直线距离来计算，顾村板块其实与目前的莘庄、春申板块差不多，均在 23公里左右。顾村地区目前尚未将配套完善到位，但是随着今后的区域商业设施的完善，这一局面将彻底扭转，同时顾村高性价比的优势将更加突显。 从各个板块的成交情况来看，顾村的成交量排在外环线各区域板块的第八位，市场去化排名前列，市场需求旺盛，这是由于顾村地区的商品住宅，主要针对的是城市中低收入家庭。而从同区域各个板块的成交价格来看，顾村地区排在最后，这与它供应成交大区的地位并不相衬。显然，区域市政配套不成熟是导致其价格较低的主要原因。而伴随区域配套的不断成熟以及已经形成的极为便利的交通网络，根据其他板块的发展历程来看，顾村板块将来价格的提升是必然的结果。五、竞争板块 -周边区域1.2 1.7万元 /0.6 0.8万元 / （顾村以西） 0.75万元 /0.95万元 /1.1-15万元 /0.8 0.9万元 / （顾村以东） 1.1 1.2万元 /0.8 1.0万元 / “四高 ”定义高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理 “四高 ”基地南汇康桥镇、南汇周浦镇、宝山顾村镇、嘉定江桥镇 四高标准（ 2003年首批四高示范居住区标准）单位总价控制在 3500元以内；主打房型为 2房 1厅约 70平方米，占总量的60%； 1室 1厅，约 50平方米，占 15%； 3室 1厅，约 90平方米，占 25%。目前，四高示范居住区以不再仅仅是动迁房基地，由于交通和配套的完善，商品房开发的档次逐步升级，房价也在上升趋势当中。附件一 :上海 “四高 ”示范居住区四高示范居住区现状分析一、周康板块目前有中邦城市园、绿州康城、东方晶华园等近 20个楼盘，集中了南汇区的大量新建商品房。由于紧邻浦东的三林和北蔡板块，作为南汇最靠近市中心的区域，周康板块目前的房价涨幅可谓惊人，平均涨幅达到 4000元 /平方米左右。比如中邦城市 5月底时销售均价还在 6300元 /平方米左右， 10月则已飞涨至 11000元 /平方米， 5个月上涨约 4700元 /平方米。而绿洲康城 6月销售均价 6800元 /平方米， 10月其均价已经达到 10000元 /平方米， 4个月上涨近 3200元 /平方米。其他几个涨幅不大的楼盘如美林小城和圣鑫苑二期等，在最近 5个月中也有接近 2000元 /平方米的价格上调。二、江桥板块江桥板块是嘉定区最为靠近市区的板块，目前该板块内一般的生活需求都能得到保证，但在