七里河村改造安置房建设项目可行性研究报告

1 七里河村改造安置房建设项目及一期工程 第一章 总论 1 1 项目名称与承办单位 项目名称 七里河村 改造 安置房 建设 项目 及一期工程 。 承办单位 承办单位名称： 洛阳市西苑城市发展投资有限公司 。 法定代表人： 郭建平 。 项目联系人： 王小明 。 联系电话： 项目拟建地点 拟建项目 位于 洛阳市涧西区七里河村， 东至 涧河 ，西至 洛阳铜加工厂围墙 ，南至 中州西路 ，北至 军安小区 ， 是 涧西区七里河村整体改造（城中村改造）项目的 安置房 建设 项目 。 拟建项目位于洛阳市西部的黄金地段， 新中国建立后，第一个五年计划期间，全国 156 个重点项目，其中有 6 项建在涧西， 涧西区 是当时的中国特区。 建设区域 商业繁荣，交通、通讯方便， 市政 给排水管网 完善，用电由市 供电部门双回路供应，城中村现状与区域经济的发展极不协调，急需整体改造。为此， 2006年4 月涧西区城区改造指挥部即提交了该项目的“建设项目规划选址审批表”，并通过了洛阳市规划局的审批； 2010年 9月 市长办公会批准立项， 2 并列入城中村改造计划； 2013 年即完成了拟建地块的总平面 规划图，经洛阳市城乡规划局局务会研究通过（详见附件）。 1 2 可行性研究报告编制的依据和研究范围 项目编制依据： （ 1） 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。 （ 2）承办单位提供的相关基础数据、技术资料等。 （ 3）专业技术人员现场勘察的有关资料和数据等。 （ 4） 洛阳市城镇总体规划（ 2008 。 （ 5） 洛阳市人民政府“关于涧西区涧河西侧中州路北侧地块控制性详规的批复（洛政文（ 2009） 248 号）”。 （ 6） 洛阳市 涧西区七里河村城中村 改造征迁 补偿安置办法 。 （ 7） 建设项目经济评价方法与参数（第三版） （ 8） 洛阳市人民政府“关于加快推进棚户区改造实施办法的若干意见”（洛政（ 2014） 5 号）。 （ 9） 洛阳市人民政府办公室“关于印发洛阳市城中村改造实施办法的通知”（洛政办（ 2012） 125 号）。 （ 10）规划技术要点通知书。 （ 11） 洛阳市 工程造价信息（ 2014 年第 2 期）。 研究范围： 根据国家发改委颁发的可行 性研究报告编制方法纲要的要求，本报告研究工作的范围及内容如下： （ 1）探讨项目建设的意义和必要性； 3 （ 2）论证建设条件； （ 3）确定建设规模与工程方案； （ 4）安排项目建设进度； （ 5）研究环保、消防 及节能措施； （ 6）研究项目投资规模，研究资金筹措方式。 1 3 承办单位概况 洛阳市西苑城市发展投资有限公司 成立于 2009 年 3 月 ，法人代表：郭建平 ，注册资金 叁亿 元。该公司 是 法人独资企业，政府融资平台。洛阳市涧西区人民政府 为充分发挥财政服务辖区经济的作用，加大市政基础设施建设和先进制造业集聚区基础设施建设融资和投资服务力度， 成立了涧西区政府性投资公司 洛阳市西苑城市发展投资有限公司 。该公司经营范围：政府授权管理的国有资产经营管理，项目投资，基础设施及土地开发投资。 2012 年 顺利筹资 1 亿元的授信额度，为九都西路拆迁赔付工作顺利实施提供了保障。 目前，该公司为推进涧西区城市化进程的步伐，积极筹集资金，开展 七里河村 安置房改造项目 的前期工作，为加速涧西区的城中村改造做出贡献 。 公司最高机构为董事会， 董事 会由 三人 组成， 设董事长一名， 董事长为 企业法人 代表 。 公司实行总经理 负责制，董事长兼总经理，下设财务部、办公室、业务部、技术部共三部一室管理机构 ，有中高层管理人员、中级职称专业 技术 人员、部门主管等 十 余人。 公司主要对工业、商贸业、服务业及基础设施投资。公司 董事长 郭建平 ， 有着丰富的人生阅历，善于思考， 4 敢想敢干，有艰苦创业，开拓创新和多年的建设项目 管理经验，有较强的组织管理能力和把握全局的能力，是一个很好的管理人才。 他以多年的管理经验及对城市发展的极大热爱投入本项目的开发建设中。加快城中村的改造步伐、建设洛阳、造福一方， 体现了他“身卑未敢忘忧国”的情 怀。 政府支持，政策保驾，为该项目的顺利设施提供保证。 1 4 项目 开发 的理由 城中村现象是我国城市化进程中的独特现象 ,随着城市发展步伐的加快 ,城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨大差异逐步体现出来 ,城中村问题已经成为影响我国城市协调发展的主要问题 ,城中村改造是城市走向现代化的必经之路。 城中村已成为我国大多数城市科学发展亟待解决的问题。城中村改造是国内城市发展的必然选择与结果。对于城市的发展具有重大的意义，城中村改造有利于改善居民居住环境，提高居民生活水平，改变城市形象与面貌，增强城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力；解决城乡并存的二元结构，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。 由于历史原因， 洛阳 城中村存在着环境、消防、治安等严重的社会问题，一度成 为制约 洛阳 市城市发展与经济腾飞的绊脚石。长期以来以“脏乱差”著称，被称为城市肌体的“肿瘤”。目前 洛阳 市绝大多数违章 5 建筑出在城中村， 城中村在发展中缺乏统一规划， 整体建筑非常混乱，村内建筑密度高、建筑间距小，街道脏乱差；城中村对外交通落后，数千人的城中村往往只有一两条宽度 5 米左右的街道，多以房屋间距作为街道 ，只有 2；公共配套 设施 极度缺乏，没有绿地、公共广场、教育配套等公建配套；市政管线工程薄弱，各种市政建设极不规范， 环境质量低下；管道煤气不通，排水容量不足，电力、电信线路杂乱无章，像蜘蛛网一般覆盖村舍 ， 存 在不少隐患；城中村居住人口复杂，各种刑事、治安案件层出不穷。 此外，城中村建筑物间距过小，采光通风严重不足，甚至无任何消防安全通道，一旦出现火灾，消防车将无法进入灭火，势必酿成大祸。 同时，由于缺乏有效的监督管理，外来人口膨胀，城中村出租屋成为黄、赌、毒的温床、超生群体的藏身之处，社会 治安、计划生育问题突出。虽然政府加大改造力度，但城中村的现状 仍旧令人担忧。 为此， 洛阳市副市长史秉锐于 2010 年 9 月 1 日在市旧城开发改造（城中村改造）工作领导小组办公室，主持召开了市城中村及旧城改造第十九次工作例会，会议同意将涧西区七里河村改造项目 并要求 加大项目的推进力度 。 洛阳市城乡规划局于 2009 年 10 月 即 对本项目的总平面设计给出了规划要点。 本项目 承办单位 洛阳市西苑城市发展投资有限公司 为 项目科学实施， 积极筹备，作了大量的前期工作，委托洛阳规划建筑设计有限公司对项目的可行性进行研究，促进项目早日开工建设。 6 1 5 研究工作概况 我单位在接受 洛阳市西苑城市发展投资有限公司 的委托后，即组织有关专家及技术人员对 洛阳市西苑城市发展投资有限公司 进行了考察和了解，对基地及周边环境进行了实地考察，重点了解该项目建设条件及洛阳市西苑城市发展投资有限公司 的现状。在充分、细致调查的基础上，就编制本可行性研究报告的有关问题与 洛阳市西苑城市发展投资有限公司 的领导及相关人员进行了交流，充分征询了项目承办单位及有关专家意见。在反复论证和研究的基础上，依据国家有关部门对建设项目可研阶段工作范围和深度的规定，结合 涧西 区 房地产 现状和发展规划，建设基地的自然条件和其周边环境等因素，对本项目的背景及概况，建设 的必要性，建设内容及方案，环境保护与劳动安全及节能措施，项目管理及实施计划安排，投资估算与资金筹措等方面进行了综合研究和分析。并重点研究和论述了项目建设的必要性，建设内容及方案，投资及资金筹措等内容，为本项目建设决策提供了参考依据。 1 6 建设条件 拟建项目 位于 洛阳市 涧西 区 七里河村， 东至 涧河 ，西至 洛阳铜加工厂围墙 ，南至 中州西路 ，北至 军安小区 。 地块呈 不 规则的 狭长 形， 规划建设用地 约 ，约 方米， 总 建筑面积约 1028830平方米， 建设区域交通、通讯方便， 市政 给排水管网 完善，用电由 市 供电部门双回路供应，项目建设对自然环境不会造成污染和破坏。 涧西 区水、电、路、环保和建设等政府管理部门都给予大力支持， 项目已列入洛阳市 2014年城中村改造重点项目， 项目建设各方面条件已经成熟。 拟建项目为该村整体改造的前期安置工程，和谐拆迁、和谐安置是 7 我们党和国家的一贯方针，因此，安置 工程是否顺利，是本项目实施的关键。涧西区政府 2014 年 1 月以洛涧政函（ 2014） 16 号函要求：该项目安置用房面积为 平方米，并分别七个地块落到实处。根据省市政府的要求，拟建项目拟于 2014 年 7 月先行启动安 置项目的建设。 1 7 建设内容及预计投资 建设内容及方案 七里河村 改造 安置房 建设 项目 占地 ， 可安置返迁户3911 户 ， 安置房总 建筑面积约 391100 平方米， 户型 建筑面积均 在 120平方米 以内， 70%以上为 为二室二厅一卫 、一室一厅一卫 ， 少量三室二厅二卫照顾两代同堂住户 ， 同时建设与之配套的室外道路、绿化、水电等工程。 规划用地狭长而不规范，规划将其划分为七个地块，其用地为： 地块一 ：涉及集体土地拆迁面积 方米，需建设村民安置房 65400 平方米；国有土地拆迁面积 方米，需建设村民安置房 24900平方米 。地块一共需建设 安置 房 面积 90300平方米 ，约占地 地块二 ：涉及集体土地拆迁面积 方米，需建设村民安置房 方米；国有土地拆迁面积 方米，需建设村民安置房 块二共需建设安置房面积 占地 19 亩。 地块 三 ：涉及集体土地拆迁面积 方米，需建设村民安置 8 房 方米。地块三共需建设安置房面积 方米，约占地 地块 四 ： 涉及集体土地拆迁面积 27030 平方米，方米；国有土地拆迁面积 方米，需建设村民安置房 方米。 地块四共需建设安置房面积 方米，约占地 地块 五： 涉及集体土地拆迁面积 方米，需建设村民安置房 方米；国有土地拆迁面积 方米，需建设村民安置房 地块五共需建设安置房面积 占地 。 地块 六 ： 涉及集体土地拆迁面积 方米，需建设村民安置房 方米；国有土地拆迁面积 方米，需建设村民安置房 地块六共需建设安置房面积 占地 。 地块 七 ：涉及集体土地拆迁面积 方米，需建设村民安置房 方米； 地块 七 共需建设安置房面积 方米，约占地 。 地块一 七合计： 涉及土地拆迁面积 555860 平方米， 共需建设安置房面积 391100 平方米，约占地 设工期安排 拟建项目建设期预计 ，即 2014 年 7 月至 2019 年 12 月。 9 其中一期工程：包括地块一，建设期： 2014 年 7 月至 2016 年 12月； 二期工程：包括地块三、七，建设期： 2015 年 7 月至 2017 年 12月； 三期工程：包括地块二、四，建设期： 2016 年 7 月至 2018 年 12月； 四期工程：包括地块五、六，建设期： 2017 年 7 月至 2019 年 12月； 投资预计 经测算，本项目预计总投资 376214 万元 ， 其中一期工程投资 50834万元， 资金来源 为银行贷款 元，企业资金全部企业自筹。 详见附表一 建设 项目 投资估算 表 。 主要技术经济指标 序号 项目名称 单位 数量 备注 1 总 建设 用地面积 其中：安置项目用地 1300 约 2 安置项目 建筑面积 91100 其中： 住宅 91100 一期 90300 3 总投资 万元 376214 一期 50834 万元 4 拟 贷款 金额 亿元 30 10 5 道路面积 0570 一期 5050 绿 地 面积 8385 一期 3835 7 绿 地 率 % 8 停车位 个 5490 9 容积率 10 建筑密度 % 1 9 结论及建议 结论 通过对本项目各项设计内容进行分析研究，本报告认为此项目是可行的，其中主要理由如下： （ 1）项目建设非常必要且具有重要意义。 由于历史原因， 洛阳 城中村存在着环境、消防、治安等严重的社会问题，长期以来以“脏乱差”著称，被称为城市肌体的“肿瘤”。 因此，城中村改造项目是城市发展的一个趋势 ，也是我国 加快 推进城市化进程的重要环节 。 拟建项目对 七里河 村整体改造， 改造后可安排 4069 户居民入住，极大地改善了入住居民的生活条件和居住环境，提升了生活档次 ，同时 改变其周边环境的面貌，对改善商业、居住环境非常有利，是件功在当地的大好事 ， 因此当地居民对项目积极支持。 （ 2）政策支持，是项目的保障。 城中村改造 ， 政策性、公益性强， 政府 的政策支持不断发挥着 组织引导作用， 不仅在 资金等方面给予必要支持， 还 加大税费政策支持力 度 ， 执行 棚户区改造 的优惠政策 ， 各级人民政府 把 城中村改造 建设 工作摆上 11 重要议事日程， 是对 城中村改造 顺利实施的保障。 （ 3）建筑条件充足 本项目建设的水文、地质、气象等自然条件，以及用水、用电、用地、交通、通讯等基础设施条件具备或比较容易达到，加之 职能 部门和当地政府的支持等，可以确保项目建设顺利实施。 建议 本项目关系着党的惠民政策的落实，老百姓无小事。为确保项目的顺利实施，建议承办单位切实抓好项目建设的组织管理工作，对项目建设的方针、承建等工作内容，应严格执行规范的设计、施工、监理等程序，严把质量关，使项目尽快发挥应有作用。 第二章 项目背景及建 设的必要性 2 1 项目背景 史背景 洛阳是中华民族的摇篮，是华夏文化的发祥地，从夏王朝开启，先后有 13 个朝代在此建都立国。在历史的长河中，由于受不同时期的政治、经济、文化的影响，洛阳人民显现着自身独有的民族特色，并因处“天下之中”的特殊地位而深深的影响着中原乃至中华民俗。 以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明主要的发祥地之一。中华民族的先祖尧舜二帝常年生活于此，我国最早的历史文献“河图洛书”出自这里 ,儒学渊源于此，道学肇始于此，佛学首传于此，理学寻源于此；这 12 里圣贤云集，人文荟萃，蔡伦造纸、张衡制仪、司马氏制典、许慎作说文解字，杜甫、白居易、欧阳修、曹植、左思都在这里留下了千古传诵的诗文。以洛阳为中心形成发展起来的河洛文化，是中华民族主流文化的核心和源头，支撑华夏民族创造了五千年连绵不断的历史文明。 在东汉和隋唐时期，洛阳的城市发展曾两度达到了鼎盛，东汉时的洛阳曾是世界各国朝礼之地；在盛唐时期，作为东京的洛阳与西京长安共同成为世界上最大的都会城市。洛阳商贾云集、漕运发达，素有“九州腹地、十省通衢”的美誉，是古代陆上“丝绸之路”的东起点，与欧洲、中亚和南亚建立起了频繁的贸易、文化往来，促进了东西方的相互了解与发展。 洛阳是我国古代政治、经济、文化中心，有着灿烂的文化遗产，誉满世界的艺术宝库“龙门石窟”。驰名海内外的佛教祖庭“白马寺”有享誉东南亚的“关林”， 世界文化遗产“大运河”、“丝绸之路” 吸引着大批的中 外游客到洛阳旅游观光。洛阳牡丹久负盛誉，驰名中外，每年 4 月举办的“牡丹花会”游人如潮。 代背景 近年来，随着 公租房 、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善 ，但是无力购买商品房的老百姓还占人口的多数。 城市化是指人 类 生 产 与生活方式由 农 村型向城市型 转 化的 历 史 过 程，主要表 现为农 村人口 转 化 为 城市人口及城市不断 发 展完善的 过 程。 这种转 化的深刻内涵在于，它不是 简单 的城 乡 人口 结 构的 转 化，更重要的， 13 它是一 种产业结 构及其空 间 分布 结 构的 转 化，是 传统劳动 方式、生活方式向 现 代化 劳动 与生活方式的 转 化，它包括 经济 社会的 进 一 步 集 约 化、社会化和 现 代化。 “城中村”主要是以初 级关 系（如原 农 村社会 关 系） 为纽带 形成的社区，具有 强 烈的封 闭 性， 这 与以次 级关 系 (如契 约关 系 )为 基 础 构成的城市社区形成了明 显 的 对 比，二者共同构成了城市的二元社会 结 构， 给 社会管理 带 来很多矛盾和 问题 ，必然不利于城市化 发 展的需要。其存在，也影响了城市房地 产 和物 业 价 值 。 近年来国民 经济 保持了快速 连续 增 长 的 势头 ，城 乡 面貌 发 生了巨大的变 化， 综 合 经济实 力 显 著增 强 ，城市基 础设 施、 环 境面貌和居民居住条件有了 较 大改善。但是，随着市区的逐 步扩 大，市区内村庄 综 合改造工作相 对 滞后，散落在城市中的旧村庄已 经 成 为 困 扰现 代城市化 发 展的一个 难题 。低档零星插建、 违 章建 设 随 处 可 见 ， 这 些房屋大多 单间 独 户 ，土地利用率低， 违 法用地、 违 章建筑棚屋比 较 普遍；楼房 设计标 准低，建筑密度大，村内道路狭窄弯曲，存在消防等 诸 多安全 隐 患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安 问题 ； 环 境 卫 生、生活服 务 、 绿化等各 类 配套 设 施不完善，居住 环 境 脏 乱差；管理体制与城市社区管理体制不适 应 ， 许 多管理 关 系不清， 责 任不明；村民的群体意 识还较强 ，生活方式接近 农 村，同城市居民的 观 念与行 为 方式存在差异，与城市 发展 对 人的要求 还 有一定差距。 这 些建筑不 仅 影响了城市 总 体 规 划的 实 施，而且影响了整体形象和招商引 资环 境。 14 拟建项目是对 七里河 村整体 改造 的安置房建设 ， 是对七里河村整体改造 的前期工程， 是改善 当地 群众居住 环 境、提高村民生活 质 量、增 强村民城市意 识 、改善城市形象的重要措施， 对 于 优 化投 资环 境、加快 经济强 市建 设进 程、促 进经济 和社会各 项 事 业发 展 的必须 。 因此，对 “城中村”的改造 已 是燃眉之急。 建设的必要性 首先 ， 城中村 改造 最重要的意义就是要改善民生，解决居民的居住安全问题，改善居住环境 ， 这是 党和国家关注 城中村 改造 的最根本的目的 ； 第二，城市 低收入 城中村 的改造主要是为了改善城市环境，提升城市功能，节约利用土地，对建设集约型城市有重要的意义，对保证城市化和城市的承载能力有很重要的意义 ； 第三，有利于促进经济社会的和谐稳定发展。特别想强调的是 推进城市化进程 ，在扩大投资的同时，通过安置房的配售，还能扩大住房的消费，对相关产业都有重要的拉动作用。 所以，总的来说， 城中村 改造有利于稳定人心，稳定社会，稳定经济，促进发展。 第三章 建设条件 3 1 地理位置概况 3 1 1 地理概况 15 洛阳位于河南省西部，地理位置位于北纬 34 40，东经 112 25；海拔在 150称豫州，因地处洛河之北而得名，是中国著名的历史文化名城和重点旅游城市，有 3000多年的文明史。城市的兴起距今有四千多年的历史，从公元前二十一世纪中国第一个王朝 夏朝的建立起，先后有 13 个朝代在此建都。自古以来，这里墨客骚人云集，因此有“诗都”之称，牡丹香气四溢，又有“花都”的美誉。洛阳也是中华民族文化的摇篮，道德经、汉书、资治通鉴等无不在此著成。龙门石窟为中国三大石刻艺术宝库之一，关林朝圣大典举世瞩目。 洛阳地处豫西中部，西依秦岭，出函谷是关中秦川，东临嵩岳；越虎牢为中原腹地，北靠太行，南望伏牛，是举世闻名的“丝绸之路”东起点，是我国东西南北的交通要冲。 “若问古今兴废事，请君只看洛阳城 ”， 涧西区地处历史文化名城 洛阳市的西部， 1955 年，国务院批准涧西建区。因居涧河之西而得名。涧西区北依邙山黄河，南临洛水，有近 5000 年的文明史，是一片历史文化浸透极深的皇天后土，也是资源丰富、文化发达，交通便利、科技实力雄厚的新兴的工业城区。面积 90 平方公里，常住人口 43 万，流动人口 20 万， 涧西区辖 11 个街道、 2 个乡：长春路街道、珠江路街道、南昌路街道、湖北路街道、重庆路街道、长安路街道、天津路街道、周山路街道、郑州路街道、武汉路街道、徐家营街道；工农乡、孙旗屯乡。 3 1 2 区域经济 洛阳市是国家重点建设城市，横跨黄河中游两岸，现辖 1 市 8 县 9区，即偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳和 16 涧西、西工、老城、廛河、洛龙、吉利、高新区、伊滨、龙门风景区九个城市区。总面积 15208平方公里，市区面积 544 平方公里。总人口 615万，市区人口 140 万。她也是我国古代政治、经济、文化中心，有着灿烂的文化遗产 ，誉满世界的艺术宝库“龙门石窟”。驰名海内外的佛教祖庭“白马寺”有享誉东南亚的“关林”，每吸引着大批的中外游客到洛阳旅游观光。洛阳牡丹久负盛誉，驰名中外，每年 4 月举办的“牡丹花会”游人如潮。洛阳牡丹已成为洛阳经济建设好使者，旅游已成为近年来洛阳经济又一个重要支柱产业。 新中国建立后，第一个五年计划期间，全国 156 个重点项目，其中有 6 项建在涧西， 涧西区 是当时的中国特区。为了更好地服务于大厂企业和科研院所， 1955 年，国务院批准涧西建区。随着一拖、洛铜等国家重点项目落户涧西，拉开了涧西开发建设的序幕。经过几代 人的不懈努力，涧西区经济和社会各项事业得到持续、快速发展， “九五 ”期间实现了由人口大区向经济大区转变的第一次跨越。 近年来，区委、区政府紧紧围绕 “工业强区、三产兴区、民营活区、开放立区 ”发展战略，以更加开放的姿态和理念，笑迎八方宾客，广交四海朋友，抢抓机遇，锐意进取，区域经济和社会各项事业都得到了快速、协调、健康发展，正在实现由经济大区向经济强区转变的第二次跨越。 良好的投资环境是涧西区经济发展的有力保证。一是辖区内 基础设施 完善。 有 “一环四纵二十八横 ”道路交通网络和完备的水、电、气、暖、通讯等基础设施。二是地理位置优越，交通便捷、四通八达。洛阳西南环绕城高速穿过我区， 310 国道、连霍高速傍区而过，距洛阳机场也不足半小时路程。三是对外开放水平高。健全和完善投资优惠政策，优质 17 高效的政府行政服务使涧西成为了 “政策洼地 ”、 “服务高地 ”、 “诚信宝地 ”，让投资者进得来、留得住、发展快、赚得多。涧西的经济发展正显示出前所未有的生机和活力。 3 2 自然条件 象条件 洛阳是浅山丘陵区，属亚热带和暖温带过渡地带，季风环流明显，因此，四季温度和风向变化较显著。洛阳市气候特点是：四季分明，冬季寒冷雨雪少，春季干旱大风多，夏季炎热多雨且集中，秋季晴和日照长。年降水量 600右，全年光照充裕，无霜期长，为农作物和花木成长提供了良好的条件，特别利于牡丹生长，也使洛阳成为驰名中外的“牡丹花城”。 本项目建设地点位于 洛阳市涧西区 ，地震烈度按中华人民共和国地震研究区划图核定为 7度。 主要自然气候条件为： 平均气温： 最热日、月平均气温： 冬季平均室外风速： s 空气调节平均温度： 18 夏季平均室外风速： s 冬季日照率： 51% 最大冻土深度： 210端最低温度： 极端最高温度： 18 常年主导风向：东北风和西北风 最大积雪深度： 250本风压： 热日、月平均相对湿度： 75% 最冷日、月平均相对湿度： 57% 年平均降水量： 最大降水量： 时最大降水量： h 程地质、水文地质条件 洛阳 地区位于华北地层区的西南部，其西部基岩出露区属豫西地层分区的嵩箕小区；东部第四系覆盖区属华北平原分区的 郑州 小区，区内地层出露比较齐全。在地壳发展的五个大的历史时期所形成的地层单元，包括太古界、元古界、古生界、中生界和新生界都有出露，地质结构复杂，类型多样，结构区域性差异显著，横跨我国二、三级阶地。 洛阳 市区多年平均降水量 水量年内分配不均，降水最少的是 1月份，为 5 9多的是 7月份，一般 140 160季由于强盛的季风控制，高温、高湿雨量集中，降水量为 290 390全年总雨量的 45 60%，而冬季受干冷的大陆性气团控制，空气干燥，雨雪稀少，降水量只有 20 33全年降水量的 3 5%。春季降雨很少，有时秋季会出现连阴雨。降水量不仅年内分布不均，年际变化也较大，降水量最多的是 1964 年，高达 1041少的年份是 1986 年，降水量为 385 19 3 3 区位交通、通讯条件 洛阳公路四通八达，有郑洛高速、二广高速、连霍高速、 310 国道、207 国道交汇于此，民航飞机与北京、上海、深圳、广州等城市均有直达航班；铁路交通更有陇海铁路与焦枝铁路交汇于此，高速铁路已开 通，交通十分便利 ， 项目周边路网丰富，四通八达 ， 本案紧邻洛阳市主干道中州西 路，不仅有利于项目对外良好的展示面，同时又贯通 涧西区 、西工区及 老城 区，为居民快速出行制造便利，提升本项目商业及居住价值。 3 4 基础设施条件 供水 、供电、供热、燃气、通讯 水电均为市政及电业局供应，已获得 政府主管部门的批准和支持，本项目供水（生活用水及消防用水）拟由城市供水管道引入，能够满足本项目用水需求，项目临 中州 西路 上均敷设有供水管道。 本项目 实行污 水 、雨水分流排放， 本项目拟在场区内分设污雨水管道，排入中州路 西 污雨水管网，最终汇集 排入 污水处理厂 。 本项目将由中州 西 东路变电站引入高压线路 ， 在本项目地下室建设变配电系统，满足本项目供电需要。 本项目 拟采用敷设热力管道来满足用户的供暖需求。 本项目将由 中州西路 引入天然气管道满足居民的用气要求。 本项目周边 开通了万门程控电话分局，终局容量 4 万门 ，国际互联网出口带宽 1000 兆，能够满足居民的日常生活的需要。 建设用地 20 拟建项目 建设 用地 71300 平方米， 约 ， 2006 年 4 月， 洛阳市 规划局 即批准了该项目的规划选址， 2008 年 6月，洛阳市规划局“关于涧西区西侧、中州路北侧地块控制性详细规划编制要求的通知” 对该地块 的建设提出了具体要求。 项目承办单位，按照以上要求，对该地块做了总平面规划。详见附件。因此，本项目用地符合要求。 环境保护 本项目属新建工程，项目建设地点周边无文物保护区和风景保护区，在项目建设过程中和建成后，不会对自然环境，生态环境和社会环境造成污染和破坏 。项目建成后，统一排水，统一规划供电线路等基础设施，绿地率进一步美化环境，保护环境。 3 5 项目建设材 料供应 本项目主要建设材料包括钢材、水泥、木材等，均非紧俏物质或产品，可从当地物质部门或生产厂家直接购进，能够保障供应。 3 6 政府支持 本项目属 城中村改造项目， 区 政府对此非常重视，并已列入重点工程项目。出台相关文件，要求政府相关部门和有关单位，要积极支持，大力配合建设工作，政府的支持为本项目建设提供了重要保障。 第四章 建设方案 21 划原则 分利用基地周边资源，采用因地制宜的布局方式和人性化的结构特征，营造优雅的空间氛围，为居住者提供亲切宜人的居住感受。 过对周边已形成的城市资源的研究，抓住与城市紧密衔接的切入点，是本设计规划结构的基础。交通、社区配套、景观资源等元素的叠加、重组，构成了本设计的基本格局。 现“以人为本”，意在营造适宜人活动的尺度和空间。小区 组团 邻里空间在此得到了强化，同时限定空间，增强归属感，强调邻里空间，促进人与人的交往，塑造亲切的可交流的界面。 车有机分流，车行路线 主要集中在小区周边，营造景观系列，建立通畅安全的步行空间，使空间连续通透，有静有动。 导思想 由于地块本身周边环境资源匮乏，方案重点着手营造本小区内向型的、具有吸引力的、以周边住宅围合形成的小区中心环境。形成以行烈式的住宅围合出规整的、宽阔的小区内部空间，用环状的小区内部道路，限定出中心开阔的绿化景观带。总图平面构成简洁大气，使用效率高，经济性好；与此同时，大音希声，大象无形。营造出的居住空间模式，使居住于其中的人们一进入小区就宛如进入了一个个美丽的主题公园，经过中心公园再回到自己温馨的家；在风 和日丽的日子，面积巨大的中央绿化，能为小区的居民们提供一个最自然和谐的交往平台 ，开展各种 22 家庭活动，社交活动，甚至大型的文娱项目；而来往的亲朋 访客，也必将为如此大气而生态的空间体验所叹服，留下极为深刻的印象，必然能为居民们提供独具前瞻性，同时也是超凡尊贵的生活体验。 体布局方案 安置区 主要 处在 七里河村， 东至 涧河 ，西至 洛阳铜加工厂围墙 ，南至 中州西路 ，北至 军安小区 。 安置房位于规划的唐宫西路两侧， 道路系统沿中心景观带布置，强调人的行走感受，将车流集中于主干道，将人流集中于中心绿化景观道路，做到人车分流。总图平面布局力求简洁、有力，空间形态层次分明。 体建设方案 用现代地中海风格的更改方式，重新追寻技术美与人情味的和谐统一以简约、洗练、纯粹的纯净地中海主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然，来对抗社会中浮华花哨的建筑风格和浓重的无风格化倾向。 在立面设计上，通过强调肌理的虚实对比，以及建筑构件之间起承转合的体块处理，表现出建筑和生活的流动的特性，使地块内的建筑既能适应周边整体环境的诉求，成 为城市肌理和谐的一部分，同时也以其充满活力的动感，成为区域内的一亮点。 完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀。设计中始终以“人居”为基 23 准点，追求居住的舒适度与品味，同时建立社区独特风格。 通组织 规划中主要的干道沿中心绿地呈环头布置，使车辆能够直接到达所有的住宅，方便快捷，又围绕中心景观带，做到回家途中步移景异。尽量减少车行道路，减少对地面的干扰。步行道路结合中心景观带设计布置，让人行走期间能够体验天然环境变化，时过境迁。 小区两个主要出 入口 分地块分别设置 。用地内部环状路网简洁流畅，满足消防要求。 整个小区内主要道路 6 米宽设消防环通道，其设置满足消防要求，消防通道单向 4米宽，所有消防道路均能环通。 观绿化 居住环境是人类一个永恒的话题，其目的在于处理好人、建筑和环境三者的协调关系。随着科学技术的发展和人民生活水平的不断提高，人们在满足居住物质和生理需求的前提下，开始重视居住的精神和心理需求。居住环境“园林化”为居民放松、休憩、活动和交往提供了有益的空间。良好的居住环境逐渐成为人们生活的第一要素。 “休闲生活，安逸享受”是人们倡导的基本生活模式。因此，本方案在绿化与景观规划设计上有其特殊性。 a、 中心景观以休闲为主题，采用自由曲线、抽象的几何线形和面型确立整体规划的秩序，体现简洁、流畅、明快的规划风格，营造开阔大 24 度的气势。 b、 绿化与景观采用点、线、面的布局，通过休闲步行道、健康步行道将其串为一个有机的整体。 c、 庭院景观以静谧为主题，采用传统与现代相结合的造景手法营造精心别致的园林氛围。 规划原则 居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被为基础；以小片的种植为点缀，并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观；同时在成片的植被种植中进行色叶的协调和对比，以形成优美的观叶林。 大片草地为面，以带型灌木为线，用点缀树木营造层次鲜明的植被景观。 色树种、观赏植物，提高居住区规划效果、价值和特色。 规划内容 充分发挥植物造景的潜力，使植物、地形、建筑、道路、水系融为一体。中心绿带除了运动场地外，选 择常绿乔木、密植为林带。用高大的棕榈科植物、广玉兰、银杏、梧桐等乔木疏植，集合花草灌木，配合地形和空间，形成既连续又分隔的流动空间。 25 主要树种选择低矮灌木、花草及爬藤等丰富道路的色彩和形态，特别强调道路转变处植物景观的处理，用高低错落的树种与道路形成对景。 绿化系统 绿化系统按点、线、面三个层次进行绿化，结合建筑小品、园路景观进行处理。 点：在居住建筑之间，种植自然形态的花草、灌木、藤架等，并结合建筑小品加以处理，成为融休息、观赏、活动、交往为一体，富有特色的庭院绿化。 线：小区道路及两条休闲步道两侧的成排绿化，贯穿于整个居住区的绿化系统。 面：大片集中绿化是绿化系统的重点，林荫大道把主要活动场地围合在中心绿带中，使中心绿带形成一个公园。靠近中心绿带两侧采用自由曲线的花带与高大和乔木相互穿插，除了运动场地和硬质铺装外，布置了休闲草坪、疏林草地、密林等，形成植物生态群落和丰富的绿化景观。 共配套设施 ： 规划用地内设置有 1 所共 24 个班额的小学， 幼儿园， 1 个垃圾转运站， 1 个变配电站，另外规划设计中还考虑了若干个垃圾收集点，若干个开闭所以及与建设规模相配套的 “ 四个一 ” 工程及物业管理用房。 26 第五章 公用工程 程 计依据 a、建设单位及相关专业提供的资料数据。 b、 高层民用建筑设计防火规范（ 95） (2005 年版 )。 c、 自动喷水灭火设计规范（ (2005 年版 )。 d、 建筑给排水设计规范（ 2009 年版）。 e、 建筑灭火器配置设计规范（ f、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ 0067 计范围 生活给水系统、消防给水系统、雨污水系统。 水系统 1、给水水源 小区给水水源由中州路城市自来水管网供给，由其管网引入，消防给水和生活给水由同一管道接入，给水接入管管径 水压力不低于 2、给水系统 城市给水管网接入小区经总水表计量后流向各用水单位，本项目供水采用市政管网直接供水方式。 27 3、管道及敷设方案 本项目给水管网室外部分采用球墨铸铁管，管道采用直埋方式敷设，埋地部分管道采取防腐措施，沿小区内道路下敷设，距路牙边石 1 米位置，管道埋深在 左右， 小区管道沿区内道路环形敷设，在用水单位楼前留设分支管道，进入楼内前设阀门井，在管道一侧间隔不超过 120间距引出消火栓支管，消火栓采用地上式。 室内管道采用 墙明敷，本项目拟采用给水分户计量方式，在室内卫生间和厨房布置立管，沿墙明敷水平管道，在各用水点（盥洗、手盆、坐便、浴缸）处留设三通，用堵头封堵。在管道分支及变径处设截止阀。室内消火栓管道引入位于楼梯间内，每层留设支管，安装嵌入式消火栓箱。 4、用水量计算 安置区位于“铜锣湾广场”项目内，因此，项目统一规划，统一建设基础设施，用水量为规划地块统一计算，用量如下： 28 序号 用水 项目 使用 数量 用水 标准 使用 时间 小时变化系数 用水量 备注 最高日 （ ） 最大时（ m3/h） 平均时（ m3/h） 1 住宅生活 用水 13021 200L/ 人 4 604 2 绿化、 道路冲洗 88372 76 44 29 3 沿街商业 用水 340425 5L/ 2 702 212 142 4 汽车库地 面冲洗 235055 1 470 93 53 5 不可预见、 漏失 按上述用水量总和的 15%计、 24h 742 11 6 合计 5695 11 7 室外消火 栓 30L/S 3 一次灭火用水量 324类商 住楼 8 室内消火 栓 40L/S 3 一次灭火用水量 432类商 住楼 9 自动喷水灭火系统 (中危险 ) 30L/S 1 一次灭火用水量 108下车 库 水系统 本小区雨水系统分为管道排水和场地自然排水， 管道排水按就近原则，将小区雨水管道划分为若干子系统，分别向 城市雨水管网排放。场地内来不及收集雨水则向周边道路排放，由市政雨水系统收集统一排放。污水排放宜采用就近排放原则，以节约工程投资，便于管网维护。 1、雨水系统 本项目雨水、污水采用分流制，屋面及道路雨水就近排入小区雨水收集井，汇集后就近排入城市雨水管网。雨水管道采用高密度聚乙烯缠绕结构壁管材，接口热熔对焊，管道沿园区内道路下敷设，埋深 29 左右，沿道路两侧间隔不超过 30 米设置雨水收集井，通过管经 道连接雨水干管，井深 ，采用单篦铸铁井盖框，主管敷设顺排水方向向下坡度 3，雨水干管管经为 干管间隔不超过 30 米设置雨水检查井。 2、污水系统 生活污水沿楼内立管排入楼外检查井内，沿道路方向敷设高密度聚乙烯缠绕结构壁污水管，污水管顺排水方向向 下坡度 3，在污水汇集处及转弯处设置污水检查井，本项目在小区内设 5 座 70 立方米玻璃钢化粪池，经化粪池处理后排入市政污水管网。 3、排水量 污水排水量按小区生活用水量的 80%计算 。 讯 工程 计依据 供配电系统设计规范 低压配电设计规范 高层民用建筑设计防火规范 2005 年版）； 有线电视系统工程技术规范 火灾自动报警系统设计规范 0116 建筑物防雷设计规范 建筑及建筑群综合布线系统工程设计规范 50311 甲方提供的设计文件及要求。 30 建筑专业所提的建筑平面施工图。 给排水专业所提的给排水消防设施资料。 暖通专业所提的通风消防设施资料。 电负荷估算 安置区位于“铜锣湾广场”项目内，因此，项目统一规划，统一建设基础设施，用电量为规划地块统一计算，用量如下： 供电用地负荷密度指标为：居住建筑 50W/ 筑面积，下同），商业办公等建筑 100W/下车库 10W/路、景观照明 20kW/过计算，本区安装功率为 59398算负荷为 23759中低压补偿约 360小区变压器总安装容量约 24000 计范围 小区内动力及楼内照明设计 。 电电源及电压 1、电源 电源由中州路高压电网引入，在小区地下室设置变配电室，经过变压后以低压线路呈放射式向各单体供电。 2、低压配电 配电电压三相五线制： 380/220V 配电方式，采用放射式和树干式相结合的混合方式，对一、二类负荷可采用低压侧环网方式，以增加供电的可靠性。室外供电线路采用交联电缆直埋方式敷设，过路及进楼穿钢管保护，电缆沿道路外侧布置，住宅建筑在二层楼梯间内设配电箱体，箱体内集中安装插卡式电表，便于管理，通过放射式线路向用户单体供 31 电。 3、人工照明 住宅设计中考虑到住户均要进行二次装饰，灯具采用座灯头，商业、配套等公共建筑均采用不同型式的节能型灯具，按相