中策世纪博园项目营销推广策划书

1 中策世纪博园 项目营销推广策划书 摘要 ： 中策世纪博园位于宁波北门户商务中心区块，为金山路与长兴路的交界处。此区块命名为宁波北门户商务区的总部魔方 C 区。宁波北门户商务区是以现代商贸、智慧创意、金融服务、房产建筑等民营企业总部办公为主要定位，兼容文化交流、商业服务、特色会展功能，是未来宁波城市北部核心商务区，承载着宁波与长三角地区的经济交流功能。通过沈海高速与轻轨 4 号线等重要交通枢纽为出行带来了相当大的便捷。南面的华东 面的江北万达商圈、北面的狮子山休闲公园以及西面的慈城古镇、荪湖景区为以后的购物休闲提 供了绝佳的去处。 本文通过对 宁波 房地产市场营销环境分析、项目 析及项目营销推广策略等，制定出适合本案的具有可操作性的营销推广策划。 关键词： 中策世纪博园 ； 营销； 策划 2 一、 前言 当前，房地产企业成了中国十大暴利行业之首。房地产价格肆无忌惮的上涨，在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的 房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发 ，但 许多房地产开发商还是通过各种方式获取暴利。随着调控政策的不断完善，整个房地产市场不再如往常一样热火朝天，开发商和消费者均在一边观望，等待这些调控政策的取消。中央表明由于 我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续的矛盾和问题仍很突出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 2010 年新年伊始之际，政府再次严密调控，当下不少城市楼盘成交量的确是有下跌，但究其原因，首先此段时间正值年关前的 传统淡季，以往这个时段几乎都是成交量的一个低谷，但是这样的情况到年后 4 月左右便会改善；其次，政府日前出台一定的政策调控楼市，而楼市在这样的政策环境下呈现短期的浮动，也是属于正常。即使是在低迷的 2008 年，宁波房价降幅也仅在 15%左右，而 2009 年房价涨幅翻倍的楼盘却比比皆是，对于已经到来的 2010 年，宁波市场基调比较可能会以稳定为主，宁波是一个购房需求较大的城市，这主要源于宁波城市化进程的不断推进，加快了周边区县人口向城市流动，这一批“新宁波人”带来大量的新增购房需求，另外宁波民间资本富足，人们的投资意识强 烈，刚性需求加上投资需求，这就为宁波的房地产市场提供了强有力的支撑。 二 、 项目概况 中策世纪博园位于宁波北门户商务中心区块，为金山路与长兴路的交界处。此区块命名为宁波北门户商务区的总部魔方 C 区。宁波北门户商务区是以现代商贸、智慧创意、金融服务、房产建筑等民营企业总部办公为主要定位，兼容文化交流、商业服务、特色会展功能，是未来宁波城市北部核心商务区，承载着宁波与长三角地区的经济交流功能。中策世纪博园是由独栋办公、精装单身公寓、甲级写字楼为一身的商住综合体项目。总共约 9 万方的建筑面积，整个项目为浪漫式古典主义风 格。 中策世纪博园由 16 栋低密度花园大独栋及两栋高层组成。 3 花园大独栋面积为 580、 680、 980 和 4000 四个面积， 17 号楼为复式公寓，挑高 ， 25 层单套面积约 50 ， 615 层面积约 200400 ， 18 号楼全部为开放式办公，整层面积 12001800 。小区共配有 696 个车位。 （一）周边配套 项目周边的配套设施也是比较齐全的，西南面是规划中的商业 个商业 是一个大型的商业广场，跟天一、万达广场差不多，里面包括了高级酒店，娱乐设施和购物广场等等，在东南面是规划中的奥体中心，它主要是由一体三馆一中心组成的，建成以后是宁波最大的体育馆。东面还有一个三江超市，距离江北万达广场开车过去也就 10 分钟左右的，项目周边也有几个小区，像奥林 80，亲亲家园都是在项目的旁边，而且小区下面的底商都已经形成，为您的日常所需带来了便捷。周边的话还有交通银行，建设银行，工商银行等金融机构，可以更好满足您的 需求。我们项目周边还有几处风景旅游景区，在项目的西面是千年慈城古镇，您应该也是有听说过的吧，在北面的话，有狮子山休闲公园和荪湖风景区，那您可以在休息的时候带您的家人一起去那边游玩，放松一下心情，缓解一下工作压力。未来规划中的江北区政府也会搬到这边，可以看出江北区政府对这片区域也是比较看重的，足以说明这片区域以后的发展潜力是无可限量的。 4 （二）项目交通 我们项目位于江北投资创业中心北门户商务区，长兴路与金山路交汇处，项目周边道路四通八达，从我们项目出发进入沈海高速沿杭州湾跨海大桥去上海也就 小时，那沿着绕城高速进入甬城高速公路或甬台温高速公路，去杭州、温州都是比较方便的，到达北仑港区仅 30 分钟的车程，去城市中心或者栎社国际机场可以沿着江北大道或者机场路，也就 15分钟的车程，并且轻轨 4 号线也在我们项目旁边，站点设在金山路和北环西路的交汇处，距离项目也就 5钟的路程。 （三）项目机会点分析 我们项目是由中策集团开发建设的，我们中策集团是宁波江北区的龙头企业，实力雄厚。而且本项目是中策集团开发的首个项目，江北区管委会领导也相当重视这个项目，我们都是用心去打造的。项目总占地 方，总建筑面积将近 9 万方。主 要是由低密度花园办公式独栋别墅、单身公寓和开放式写字楼三大部分组成。 17 号楼整栋都是单身公寓，总共 15 层，外立面采用的是天然石材干挂，显得端庄大气。内部配有 6 部电梯， 5 部是客梯，一部货梯。采用的是国内外知名品牌，迅达电梯。本项目公寓都是复式的，层高是 ，现在市场上普遍的复式层高是 ，而我们是 的，隔两层是绰绰有余的，不会有压抑的感觉，等于你买 一层送一层。 （四） 项目居住理念 为浪漫式古典主义风格 ， 从简单到 繁杂 、从整体到局部，精雕细琢，镶花刻金都给人一丝不苟的印象。一方面保留了材质、色彩的 大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。 三 、市场形式分析 (一 )全国房地产宏观环境分析情况 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011 年 1 月 26 日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。 5 系列调控政策的 叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业 2011 年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每 4 年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭 数量更呈崛起之势。 中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。 随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。 2011 年 7 月全国 比涨 创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道 ，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。 中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如 地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。 基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当 前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。 （二） 宁波 市房地产微观环境分析情况 宁波 为沿海港口城市，位于中国黄金海岸线中段，浙江 北 部，是我国第一批对外开放的 14 个沿海城市之一，是整个长三角地区经济发展非常重要的活力源 6 头之一， 宁波 市民有一定的资金实力。 宁波市正在建造地铁，将来的宁波城市的发展速度将加快，以中心老城区三江口为中心向东南西北四个方向发展，东边是东部新城，现在的宁波市新市的政府将按在这里；向南是鄞州万达和南部商务区为依靠发展的方向，向陈婆渡姜山方向发展；向西是古林为依靠的发展方向；而北边就是以江北门户区 和奥林匹克体育馆为依靠的江北发展中心，也就是本案的有力区位，北接跨海大桥，南接南部 南部三江口。 城市房地产市场从整体来看，楼市量低价低的基本面没有反转。楼市调控政策仍旧从紧，楼盘供应还将持续放量，市场需求大于供应，但由于处于观望的人较多，房产项目投资开发也存在一定的风险。 中策世纪博园 ，位于 江北区北门户商务区。因此，基于良好的地段优势，项目具备一定的投资价值。 （三） 宁波 市 江北 区微观环境分析 江北区为宁波市三个行政老城区之一。宁波位于中国大海岸线中段，经济发达的长三角南翼，浙江省东部，毗邻上海、杭州，是中 国东南沿海重要的港口城市，华东地区重要的工业城市和对外贸易口岸，是长三角区域中心城市和重化工基地，浙江省经济中心。 宁波城市对外交通又公路、铁路、航空、海港和内河航运构成。 目前宁波火车至上海和温州 3 小时，至杭州 2 小时，至金华 4 小时。宁波机场到市中心约有半小时的车程。 随着杭州湾大桥和舟山连岛大桥的建成通车，宁波至上海的车程缩短至 2 小时，到舟山仅 1 小时。得益于高效的交通网络，宁波与长三角域内各个重点城市的联系更加紧密。 四 、 项目 析 优势 项目处于江北北门户魔方 C 区，未来的江北市政府所在区域 ，城市发展方向所在，未来 发展潜力大 ； 中策是国企大公司 ， 得到 客户带来认可 ； 7 该区域为 江北门户区 ，生活配套完善中。规划 华东 江公园 等 已经开始建设 ；学校、超市等已经有了。 周边环境好， 北望慈城，拥有沿江公园等优美风景公园 。 劣势 目前， 交通较不便利 ； 偏离现在的宁波市中心； 产权 40 年，不能落户。 机会 江北 区政府落成，为 宁波 未来城市发展框架的中心区域，有很强的发展潜力； 医疗、学校、大型购物中心、 华东 型酒店 等配套设施逐步完善，生活配套日渐完善； 周边还有几处风景旅游景区， 在项目的西面是千年慈城古镇，您应该也是有听说过的吧，在北面的话，有狮子山休闲公园和荪湖风景区 ； 周边的地块将要卖公寓和别墅的不多。 危险 宁波江北 区域楼盘数量增多， 他们规模较大， 将造成客户分流； 国家政策的限制，造成不少改善型购买者都暂缓了购房计划 。 五 、 项目竞争对手分析 （一） 碧湖国际 碧湖国际位于江北北门户区 ，绿地开发商开发 ， 全案占地面积： 213271 ；建筑面积： 365987 ；其中一期占地面积： 62868 ；建筑面积： 106000 ， . 小高层户型 99 ，多层 160 ， 156 联排别墅 186 、 261 、 312 和 301 ， 8 户数共 469 套 。预计 2013 年 12 月底开盘 ， 单价 预计多层 13000 元 /平米；联排15000 元 /平米，小高层 11000 元 /平米 ；主力总价 预计小高层 109 万；联排 279层 203 万 。卖点： 品牌实力、规模、高附加值、综合体 。 （二） 维拉小镇二期 维拉小镇二期城投开发 ，位于江北慈城新区西南角，中心湖东面，关山河以西。总建 24 万方，占地 32 万方，容积率 业类型：别墅、多层。开盘时间 2013 年 4 月 19 日。面积段 多层面积为 137 （三房两厅两卫）、 171 （四房两厅两卫）、别墅面积为 277方米（联排）、 260方米（叠拼）、 480独栋） ，总户数 377 户，毛坯，售价多层 1100，别墅 1 月 14 日备案率 44%。 （三） 塘家湾 塘家湾由众茂置业开发，位于 江北慈城，慈湖人家北侧 ，总建 15 方，容积率 业为联排、独栋别墅。开盘时间 2010 年 6 月 12 日。面积段 联排 350栋 600户数 129 户，毛坯。销售均价 独栋 15500，联排 13000 元 / ；销售情况 74%。 （四）荪湖别墅 荪湖别墅，总用地面积 42950 平米，占地 米；总建面积 在地上。一共 28 幢。机动停车位 218 辆，容积率 总结： 目前江北区在售独栋项目塘家湾和富邦荪湖项目，类独栋产品维拉小镇，与本案存在竞争关系。区域内此类产品售价在 15000 元 /左右。本案面积在 580，总共 15 套；维拉小镇类独栋面积段在 480，总共 31 套，存量 25 套；塘家湾在 600，总共 14 套，存量 12 套。可见在售项目独栋、类独 栋产品销售并不理想，加上未开售荪湖项目，区域内独栋类产品存量还是挺大的。但是同时，维拉小镇是类独栋产品，塘家湾产品不受顾客喜爱，荪湖项目定位以度假为主，与这些相比，本案的独栋产品在产品特性和定位上还是具有一定的优势。 9 六 、 项目市场定位 （一）项目形象定位建议 1、 大宁波门户 区位优势和交通优势，快速对接长三角经济区 ； 2、 首席 北门户商务区一期最大项目，品质卓越 3、院落式 写字楼难得一见的园林景观 （二）目标客群定位建议 1、目标客户群定位： 北门户商务区的员工 江北区高薪层投资 年轻人过度 大家庭 求大面积别墅 私营业主 特征描述： 1、拥有一定的教育背景，受过比较好的教育，勤奋认真努力 ； 2、有一定的经济实力，经济基础较为丰厚 ； 3、能够承担一定的社会责任，建立了自己的社交圈，社会活动广泛 ； 4、适应现代快节奏的生活模式 ； 5、喜欢享受自然生活，又不乏追求新鲜时尚的情趣 ； 6、有一定的生活追求，强调轻松便利的居住环境 ； 7、注重健康，懂得享受生活 。 （三）项目产品定位建议 1、该项目 公寓 以 50方米的 大挑高的公寓为主 ，加上大面积别墅 ； 2、 户型以大挑高隔两层为主， 3 房 2 厅一卫 ； 3、 整体设计上满足每户能够拥有充分的景观。 项目（ 世纪博园 ） 要 求 布局 产品的景观、建筑立面、商业配套等布局求新、求精 物业管理 产品类型决定了势必要有高质完善的服务，良好的物业服务能使物业保值增值，更重要的是让业主满意 小区商铺的经营的体量不一定要大，但是需要规划、分割合 10 生活配套 理，经营产品以满足居住快速消费品为主，定位要准确；可以部分委托物业公司来统一管理经营，收益用于小区物业维修或小区活动基金，创造小区和谐的居住氛围，做到真正服务式公寓的要求 交通运输 市中心距离、轻轨距离、景观距离 品牌 欲永葆品牌青春，就必须再市场竞争中实施战略性领先策略，即在发展阶段上适度超前，主动引导市场而不是适应市场，跟随市场，从而使品牌具备可持续发展的能力和空间 七 、 项目的营销策略 （一）项目价格定位 1、定价策略 采用市场比较法，明确项目周边竞争楼盘的价位，通过本项目的卖点，通过一系列的价格策略制定出本项目的价格。本着打造 优秀开发商为 初衷，为了拔高项目整体品质，树立 房屋品质优良 的第一印象， 项目规划 地下室一层、别墅三层（不含设备夹层）、 17#十五层、 18#十八层 。主打 50 和 100 两种主力户型和 大面 积别墅 ， 公寓 起价 8000 元 /， 别墅 18000 元 / ， 首付 20 万起，一次性付全部房款可享受总房款 惠 。 2、阶段性价格变化策略 目前来整个 宁波 房地产发展 相对 稳定，一个楼盘各个阶段的价格变化幅度并不太大。按平开高走策略，建议以低于市场期望值的 9000 元 /左右为噱头，吸引市场的眼球。然后逐步以小幅度拉升，保留好单位及部分中等素质单位放在后期做升价筹码，使整个房价呈现上涨趋势，塑造升值的良好印象。而不大的涨幅又不至于让客户觉得不合理，这样定价保证了销售的顺利进行，同时也实现了利润的最大化。先期消化 小户型，积累人气，待时机成熟后再消化大面积的户型。 11 （二） 项目营销推广目标 1、建立并延续项目品牌形象和 法 式生活区形象，迅速提升项目知名度和美誉度。 2、配合销售计划，为达到不同阶段的销售目标制定相应的推广计划。 3、通过 不间断的区位宣传，从不同方式方法进行宣传，达到立体有针对的宣传效果 。 (三）项目营销推广手段 通过广告、促销、公共活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的推广。 （四）项目营销推广的策略 选择适当的媒体，运用科学的媒介 投放组合策略，制造声势，再保证足够的有效到达率，避免不必要的浪费，保证广告对消费者产生最佳的说服效果，吸引消费者前来咨询，感受现场气氛，产生购买欲望。各媒体推广根据 宁波 市场的实际，对各销售阶段的主要推广任务与推广方式做了总体的规划。 1、 引导期 （ 1） 推广主题： 大面积花园别墅 大挑高公寓 （ 2） 阶段性目标：确立项目整体形象，加强项目知名度，染目标客户进一步了解项目情况，进而加深对项目的关注，同时探视市场对项目的接受能力，积累客户，宣传居住新理念。 （ 3） 推广方式： 短信 12 月份开始，基本一周一次，每次 30 万条。 短信主题： 长三角商机尽在掌控！仅 5700 元 /起，大宁波门户，准现房写字楼！ 促销手段 公关手段 广告手段 12 事业腾飞的源动力！大宁波门户、标杆品质、税收优惠，超低 价格，准现房发售！ 租不如买！仅 5700 元 /起，准现房写字楼，价格洼地，升值在望！ 创业 +投资，两全其美！ 电梯厅广告 投放目标： 海曙、江北写字楼 独栋产品依然以线下推广为主，不做线上推广。 1 邀约之前联系过的所有独栋客户，参观现场样板区 和实品清水房； 2 登门拜访已有来访客户，尽力促成成交； 3 借助管委会资源，推介周边大型企业客户； 4 借助中策资源，推介业务圈及朋友圈客户； （ 4） 媒体和广告类型： 线上：报纸 广 告 、 外、网络 ； 线下：扫街、短信、电话 。 （ 5） 公关活动： 项目产品品鉴会 ，诚意金启动 ： 1、 活动目标：项目产品告知并引起市场关注； 2、 活动时间： 2013 年 10 月 3、 活动对象：各新闻媒体、房地产有关的政府官员、设计单位、建筑单位 4、 活动形式：召开 产品品鉴会 ，阐述 中策 房地产开发有限公司开发 世纪博园 项目的经历及对 宁波江北区 房地产业产生的积极意义、项目创新的建筑设计和产品 理念等。 诚意金启动， 歌舞表演、魔术表演，吸引人眼球，最广泛传播，现场抽奖，赠送平板电脑 、 吸引保持人气， 公馆壹号的 诚意金交付程序 及优惠信息 ， 最低起价、 20 万最低首付，指定银行存 2 万元购房诚意金，享受 1%购房优惠； 指定时间内 成功缴纳诚意金的客户即可享受 200 元 /，购房优惠最高累计达 900 元 /；首付越多优惠越多。 13 2、 开盘期： （ 1） 推广主题： 世纪博园 ， 未来商务区的高品质小区 ！ （ 2） 阶段性目标 : 全面包装，树立饼巩固项目的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，再获得目标客户群的普遍认同 ； 强化项目品 牌形象，综合运用各种推广手段，深化 园林的规划，区位的优势的同时，将活动告知客户， 并重点分析户型的精致、优美、宜居，并从户型引 导至小面积，再到性价比，俘获 客户的心理 针 ， 对目标客户进行有效宣传，变潜在需求为有效需求。 （ 3） 推广方式： 以报纸、电 台、网络 广告为主，事件行销为辅，提升形象，强 调服务，提供更多便利购楼条件，吸引消费者前来咨询、 看盘 ； 针对主要卖点做纯销售式广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力 ； 软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达到掀起购楼热潮的目的 ； 制作项目折页、 楼书 、 单张、规划图、户型图、认购须知、按揭须知、价目表、付款方式 ； 奖品摆放在舞台显眼位置（只有成交客户才有资格抽取）。 （ 4） 媒体和广告类型： 主流报纸 （温州都市报、商报） 、电视广告、整体广告辅助软文 项目公关活动 。 （ 5）公关活动 开盘及抽奖活动仪式 ： （ 1）活动目标： 全面包装，树立饼巩固项目的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，再获得目标客户群的普遍认同 掘潜在客户，综合运用各种推广手段，针对目标客户进行有效宣传，变潜在需求为有效需求。 （ 2）活动时间：开盘时 14 （ 3）活动对象：所 有诚意客户及对项目有兴趣的人群、各媒体等； （ 4）活动形式： （ 1）歌舞表演 （ 2）领导讲话 （ 3）剪彩 （ 4）舞狮、鸣炮 。 “满载风情的德式文化 德国印象图片展 ， 展出具有欣赏价值，风情独特的以德国风情为内容的图片 ， 将主题景观、 优质园林、原味小品、尊贵服务等诉求全方位传播，直击目标客群。 客户按规定诚意金顺序号进行选房、交款签约 成交 抽奖活动。 3、 强销期 （ 1） 推广主题： 生活更便捷 ，让生活 离自然更亲密 来 ； （ 2） 阶段性目标 :强化品牌优势、社区优势、产品优势，促进购买，形成口碑。 通过前两个阶段 的销售反馈总结经验，做出各方面的快速调整，包括价格、付款办法、促销手段、宣传包装等，务求可以更切合市场需求，此阶段的 宣传速度可以适时放缓，承接第一阶段所建立的声誉逐步达到销售目标； （ 3）推广方式： 邀请 本案老客户、意向客户，到项目施工现场进行参观、鉴赏，因为 项目 样板房已开放 ，由销售人员对本案 公寓和别墅 等进行详细的讲解、阐释，并告 知客户，购房即可参与幸运大抽奖等活动信息，凝聚人气 ； （ 4） 媒体和广告类型 :网络 （搜狐焦点、新浪、蓝房） 、 主流 报社、 短信 ； （ 5） 公关活动： 客户欢乐 请意向客户举行喝啤 酒比赛和 “百发百中 ”投篮赛，并欣赏乐队的热烈 演出和动感街舞表演。其间结合互动的小游戏，构成一个极具情趣和激情的完美时光。 活动目的：让本案老客户、准客户等有更多交流机会，由他们带来更多的朋友从而有利于项目租售，提升意向客户心目中的整体形象，有利于口碑效应的传播 。 4、 尾盘期： （ 1） 推广主题 ： 世纪博园 ， 清盘让利活动 ； （ 2） 推广目标 ： 经过前期市场销售，总结前期销售过程中出现的问题，调整对策，对前期观望客户和新客户采取各种优惠政策，迫使其尽快落定成交。针 15 对特殊客户的需求，调整销售策略，消化潜在客户。 （ 3） 推广方式 ： 现场包装、户外广告为主 ； （ 4） 公关活动： 好邻居 1+1 活动， 感恩回馈 赠送活动， 幸运大抽奖 ，优惠刺激，制造疯狂抢购，刺激观望客户， 实购房联动。 整体预算：报纸广告