幸福家园房地产开发可行性研究报告[Word完整版可编辑]

X 县 幸 福 家 园 房地产开发 可行性研究报告 目 录 第一部分：项目总论 3 1 项目背景 2 项目概况 目名称 目建设单位概况 目地块位置及周边现状 目规划控制要点 要技术经济指标 第二部分：市场研究 5 1 全国房地产行业发展分析 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 1 2X 县 房地产市场环境分析 3 区域市场分析与预测 域市场状况 边楼盘 场售价预测 第三部 分：项目开发方案 10 1 产品设计建议 2 营销方案 3 项目实施进度 第四部分：投资估算与融资方案 11 1 投资估算 2 融资方案 第五部分：财务评价 16 1 投资估算 发成本估算 售收入估算 金流量 2 融资方案 第六部分：不确定性分析 16 1 盈亏平衡分析 2 敏感性分析 3 风险分析 第七部分：研究结论与建议 17 第八部分：附录 18 附表 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 2 第一部分：项目总论 项目背景 值潜力巨大 X 县位于 X 市东北中位地带，是贵州襟联 重庆 的前沿，县城北 距重庆 220 公里，南距 里， 贵阳 295 公里，是渝南、黔北 经济文化的重要交汇区域，古有 “ 黔北门户 ” 之称。全县辖 19 乡镇， 152个村（社区、居委会）， 59 万人，国土面积 2595 平方公里。 安场镇位于位于贵州省 X 市 X 县北部，距县城约 14 公里，作为X 县城的拓展新区，周邻本县凤仪镇、格林镇、杨兴乡、碧峰乡、瑞溪镇，并与到道真县三江镇接壤。总面积 方公里，辖 14 个行政村， 1 个社区，共 138 个村（居）民小组，人口 人。镇内幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 3 公路纵横交错， 道穿越全境，交通方便。集市活跃，商贸繁荣，非公经济发达，历来就是黔北重要的物资集散地，素有“小重庆”之称。 本地块位于 安场十号路与 207 省道交接处 ，处于 安场 城区中心地段， 为安场城区唯一一个大规模高品位小区 。 便利快捷生活 项目周边覆盖 安场老街、新街 ， 农贸城 ,超市 ,邮政 ,信用社 ,农业银行； 各类配套齐全，生活便利。 区域教育资源丰富 ,项目北面就是安场镇幼儿园 ,东面紧邻安场二小 ,距 500米左右即安场一小 ,中也在本项目周边范围。 面积较大，有利于规划 该地块为安场 城区近两年出让最大面积的地块，地形呈 菱形 ，完全有条件规划成为一个高质素的生活区。 大量的客户就在周边。 作为安场镇唯一的一个大规模高品位小区，为安场 人首选之地， 到 X 县城仅 10 分钟车程，与县城相比具价格优势 。 项目概况 X 县安场镇幸 福家园项目。 X 市浙安房地产开发 公司于 2011 年 6 月以 40 万元 /亩的价格获得该宗地。 该项目 预计 开发周期为 4年。 地块位置 安场镇作为 心区域 ，已列入 福家园 房地产项目可行性研究 报告 4 未来 X 县将以凤仪镇、安场镇为中心，凤仪镇的房地产开发如火如荼，而安场镇为房地产开发的处女地，本项目为安场镇唯一的一个大规模高品位小区。 宗地现状 1） 该项目地块位 于 安场十号路与 207 省道交接处 ，占地 面积 约 128亩 。 2） 新街、老街 项目西面是 安场镇新街 ， 为安场镇商业区，车站 、工商、税务等政府机构均在此 处 ；在往西则是安场镇历史悠久的老街， 八圣宫 等文化景点、邮局 等 均在此 街 。 3） 地块周边配套设施 地块位于安场十号路与 207 省道交接处，处于安场城区中心地段 。 商业配套： 信用社（在小区内） 、农业银行 、超市等 。 医疗卫生： 安场镇卫生院 。 文化教育： 安场一小、二小， X 二中、五中 。 公共交通：公共交通便利， 安场至 内有 用地性质 居住、商业、办公（兼容旅馆业） 容积率 筑密度 50% 绿地率 28% 机动车位 宅住 1 泊位 /3户，公建 1 泊位/350 建筑面积 非机动车位 居住与公建分别集中设置 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 5 道路中心标高 主出入口方位 安场十号路， 207省道 建筑间距 具体按 X 市城市规划管理技术规定 退离红线 建筑退规划路 5米以上。 必备公共配套设施 按城市居住区规划设计规范配置 其他 1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计 R 部分） 35%控制； 2、必须编制 环境 评价影响报告书。 要技术经济指标 该宗地面积约 ，该地块 折合建筑面积约 85606 ，其中建设用地面积约 66648路用地面积约 18958 容积率 许的总建筑面积 =66648 73285 由于设计要求商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分） 35%控制，所以商业及公建面积 =173285 35%=60650 。 住宅建筑总建筑面积 =173285 60650 =112635。 机动车位按住宅 1 泊位 /3 户，公建 1 泊位 /300 建筑面积的设计要求， 112635 120 =938户， 938/3=313个， 60650 350=173个，所以机动车位 =486 个。 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 6 第 二部分：市场研究 全国房地产行业发展分析 2010年房地产政策：调控由“无为”转变为“有为” “国 11条”成为房地产紧缩政策的起点 1 月 10 日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，共有 11条，是继“国四条”后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。“国 11 条”内容分五个部分，分别是项目 单位 数量 占地总面积 平方米 66648 总建筑面积 平方米 173285 住宅建筑面积 平方米 112635 公共建筑面积 平方米 60650 公建面积 平方米 300 商业面积 平方米 60350 商业店铺面积 平方米 48000 其他经营 场所面积 平方米 12350 120 住宅建筑面积 平方米 112635 容积率 化率 % 30 机动车位 个 486 居住户数 户 938 平均每户建筑面积 平方米 均每户居住人数 人 3 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 7 增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。 政策评析： 整体风格更加严厉。 从“国 11 条”整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，“严格”、“不得”、“查处”等词汇多次出现在公文中。如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”，“国四条”进而变得“阴晴不定”，那么“国 11条”就带有明显的“风雨交加”了。政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。 明确收紧二套房贷政策。“ 国 11条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策。这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地 产调控的重头戏 信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要 40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价。值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。没有了“改善型购房需求”的表述，“国 11条”的信贷政策口径实际上回归到了两年前的所谓“ 9 27”新政。 住房供应类别更加明晰。国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010 2012 年住房建设规划，重点明确中低价位 、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这是一个比较硬性的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 8 房保障工作的顺利推进，也在一定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。 提出要加快研究完善住房税收政策。 “国 11 条”中没有提到物业税的研究实施，而是用“研究完善住房税收政策”来代替，这在一定程度上显示国务院对物业税的研究、试点、征收等还比较谨慎。另 外，现在处于调控的关键时期，物业税的征收问题既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法，但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念。 首次提出地方政府的调控责任。 第五大条是“落实地方各级人民政府责任”，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置”。 总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货 膨胀迹象显现的时刻，房地产业的发展面临分化，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于投资投机性需求的肆无忌惮，国家不再选择“隐忍”，而是日趋明确了态度，要“限制”和“打击”。 金融信贷政策出现收紧趋势：中国人民银行决定，从 2010 年 1月 18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为 16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调。 政策评析 ：提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。 2010 年的第一星 期金融机构新增贷款达到6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次上调行动。 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 9 对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响的是市场预期，如果市场从目前的“宽裕”心态转变为“紧缩”心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑的，主要体现“平衡”和“微调”两个方面。因此，仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧”还是“松”的判断。 未来政策走向： 宏观经济调控政策：继续实行“积极的财政政策和适度宽 松的货币政策” 从宏观经济政策取向看， 2010 年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年 速重新站上两位数，如果 幅超过 3如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。 房地产调控政策：“有保有压”，从“无为”到“有为” 从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了 2009年末、 2010年初这轮“冲击波”后，会有 一个观察期，如果接下来 3月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面， 2010年全年极可能将在平静中度过。如果 2010 年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的“有为”将体现的更为明显。 地产市场环境分析 人口环境分析： 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 10 全 县 常住人口为 59 万 多人，其中城区人口 16 万人，郊县人口43 万人， 作为一城两区之一的凤仪 城区人口密度 较 大。 安场城区作为日后 到 2025 年常住人口将达到 文化环境分析 X 山川秀丽、景色迷人，境内属典型 喀斯特地貌 ，旅游资源富有特色，极具开发价值。有百里桐花，千顷茶园，万亩草场；有天楼云海，顶菁日出；有马溪河风光，杨柳溪风光，林溪河风光；有石笋凌霄， 天池 泛舟，南天 一柱， 古柏 腾龙，风雨桥，公馆桥；有尹珍墓、务本堂、八圣宫等丰富的 自然景观 和人文景观。是 X 历史名城 红色旅游 线与渝南 金佛山 、蜀南竹海、道真大沙河银杉 保护区等著名景区连线构面的中枢地带，对构筑黔北渝南旅游产业经济带，有十分重要的区位优势和承接作用 。 行业环境 城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。 加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购 买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题，办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这一切都将起到活跃房地产市场作用。 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 11 经济环境 X 县 经济 保持稳定增长。初步测算 2010 年，全县地区生产总值预计完成 237000 万元 ，按可比价格计算，比上年增长 。其中：第一产业预计完成增加值 87000 万元，第二产业预计完成增加值 40000 万元，第三产业预计完成增加值 110000 万元，同比分别增长 5、 22和 25 , 年均分别增长 22和 ,三次产业结构比从 2005 年的 整为 二、第三产业增加值占地区生产总值的比重分别提高了 和 全社会固定 资产投资预计完成 150100 万元；社会消费品零售总额预计完成 81000万元；地方财政一般预算收入完成 14568万元 ; 预计全县城镇居民可支配收入达 10960 元 , 农民人均纯收入达 3018元 ; 人口自然增长率为 7，城镇登记失业率始终控制在 4以内 。 X 县全年经济总量虽然保持稳定增长，但各产业的结构未发生大的改变，仍 然是第一产业占绝对地位，第三产业近年逐步增大，居第二，第二产业由于受投资下滑的影响，占有率呈下降格局，居第三位。 从总量来看， X 县全年国民经济和社会事业取得较好成绩，就其发展来看，仍然存在一些矛盾和问题，主要表现在：经济总量增长相对乏力的格局仍然没有改变，增长后劲不足；农业基础还不稳固，影响农业生产稳定增长的因素依然存在，农业生产受自然灾害的影响较大， “三农 ”问题突出，农民收入增长缓慢，增收渠道狭窄；在建项目完成缓慢，重复投资现象依然存在；能源、原 材料价格上涨幅度较高；不少低收入居民生活还比较困难，就业再就业压力仍然很大等。 X 房价走势 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 12 国家统计局公布了 111 月全国房地产市场运行情况， 1，全国商品房销售面积 平方米，同比增长 增幅比 1提高 百分点。其中，商品住宅销售面积增长 商业营业用房增长 1，商品房销售额 亿元，同比增长 增幅比 1提高 百分点。其中，商品住宅销售额增长 办公楼和商业营业用房分别增长 X 房价从 2002 年起上涨至今经历了三个阶段： 第一阶段是疯张阶段，时段为 2002 年于 2005 年，此阶段商品房价格从每平米 400 元升至 900 元，如果以 2002 年初为基期， 2005年末为报告期，则上涨率为 125%。南门、北门改造竣工，这一时期的购买群体主要为 X 本地居民，因为一直以来居民的居住都采取的是自建房模式，典型的是东门区域，至今仍保持着此种模式，所以长期以来住房支出仅占居民收入支出的很小比例，仅表现为房屋装饰、布置的支出，这时期 X 县城没有吸纳外地人口的能力更没有容纳外地人口的容积，居民购成主要可分 为三类，一类商业人员，他们一部分自建房居住，另一部分在经营地居住；一类是党政机关、企事业单位工作人员，他们除少部分自建房居住外，主要居住在单位所建家属楼；第三部分为流动人口，流动人口主要构成为流动商户、学生群体及其它人员，流动商户一部分在城郊居住，一部分与学生群体一样租房居住。第一、二部分群体长期小额的住房支出积聚了相当数量的资金，银行储蓄在短时期内迅速转化为住房需求，推动了房价升高，并迅速攀升。 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 13 第二阶段是稳涨阶段。时段为 2005 年至 2008 年。此期商品房价格从每平米 900 元上升至每平米 1500 元。 2005 年以来， X 县城本地居民住房需求已基本得到满足，房价增速大幅度放缓，至 10%左右。这个时期以来，由于城市硬环境的改观，广大乡镇居民开始关注县城，相对于乡镇街道显著优越的生存环境和政府公共服务产品提供的增加以及较为诱人的福利设施吸引着乡镇街道居民，长期储蓄的积聚为乡镇街道居民县城购房提供了可能，成为影响其抉择的最大因素。购房群体购成主要可分为三部分群体，一是乡镇经济规模以上商户，他们最先也最有实力在县城购房，其购房的意图简单，就是分享县城优势的教育资源，为子女提供较好的教育环境为子女前途加 码，同时也方便经济活动、生活居住，货物中转等；第二部分是教师群体，随着中国教育体制改革，教师收入逐年增加，而教师工作性质的稳定性和群体保守性的消费特征也让教师群体积聚了一定数量的资金，其购房目的就为退休后在县城居住，在他们认为优越的生存环境中颐养天年；第三部分为乡镇党政机关工作人员，他们购房的初衷是第一、第二部分群体部分初衷的综合，即为子女上学和退休居住考虑，还有小部分群休动因则是跟风，跟风动因在落后地区基层行政机关、事业单位较为严重，并表现在许多方面，延伸至工作生活的各个领域。 第三阶段是 慢 涨阶段。时段为 2008 年至今。此期房价在每平米1800左右徘徊，房价在各个地段、各个时段摇摆不定，炒作与操控交织，增长与跌落并存。在经过第一、第二阶段的商品房购买后， X 县商品房 市场已初步达到饱和，居民储蓄也得到释放，房地产市场需求迅速萎缩 。而 2009 年初以来，商品房交易市场中购房者不再表现为群体特征，而是由各个部分、各种因素组成，如农民工、青年工作人员等。前面提到，在第一阶段的农业经济大萧条后，大批农幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 14 民工转移到沿海城市，农村土地逐渐荒芜，适逢中央下达“退耕还林”政策，于是先前的烟草基地等农垦区便理所当然的逐渐 转为林地。农民工转移到务工地，而大量劳务资金却转移回转出地，支撑着农村市场，于是当地政府便提出发展劳务经济，依存优势的劳动力资源，大力发展劳务经济。 作为一城两区之一的安场城区，房地产开发却是空白。在凤仪城区房价已到 2200 左右的今天，本项目 作为安场城区唯一的一个大规模高品位小区，与县城相比具价格优势。 升值 潜力巨大。 区域 市场分析 与预测 板块竞争是当前楼市竞争的一个显著特点，随着 X 房地产的蓬勃发展，竞争区域扩大，竞争个案增多，板块概念 也逐渐 形成，并日趋深入人心。 根据 X 楼盘的销售情况，其中 东方新城 的销售价格为 起价，当时的时间是 10 年 月 日而 城南印象 的房价，为 元左右 1 东方新城 ： 东方新城位于 。占地约 亩，规划总建筑面积约 万平方米（其中住宅约 平方米，商铺建筑面积约 3 千平方米），容积率 ，绿化率 %。 东方新城 价格走势 记录时间 最高 均价 最低 价格描述 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 15 价 价 2010 2010 元 /平方米 2009 元 /平方米 2 城南印象 ： 城南印象位于 。占地约 亩，规划总建筑面积约 万平方米（其中住宅约 平方米，商铺建筑面积约 3 千平方米），容积率 ，绿化率 %。 城南印象 近期价格走势 记录时间 最高价 均价 最低价 价格描述 2010 2010 元 /平方米 2009 元 /平方米 3、 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 16 价 预测 通过对全国房地产市场的宏观把握， 根据对 X 房地产市场走势的分析和与周边楼盘的对比，我们可以 把预期价格定为：住宅区 2000/，办公楼为 3000/，而商业店面可高达 5000/，车位 1万元 /个。 第三部分：项目开发方案 产品设计建议 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 17 型选择 小区规划 以中档多层住宅为主 。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 21 世纪科技新城高品质住宅区的风貌。 根据以上多种消费对象的不同品位 和要求， 选择了多种户型，见下表： 户 型 分 配 表 楼型 户型 格 式 面积（） 数量（套） A 3室 2厅 2卫 1厨 1阳台 35 B 3室 2厅 2卫 1厨 2阳台 34 C 3室 2厅 1卫 1厨 1阳台 35 D 2室 2厅 1卫 1厨 1阳台 34 术设备条件 1) 室外 用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 浇 坡 屋面。 2) 室内： 水泥砂浆拉毛。 胶漆。 泥砂浆拉毛。 外窗用彩铝窗。 户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。 面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 3) 配套设备： 话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 18 上网，报装后可立即使用。 关、照明、插座、电表各一个。 频式供水系统，每户独立水表。 组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 4) 安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。 路系统 道路为小区主干 道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团串在一起，形成“树枝状”道路系统。 停车位售价的核算： 目前的市场价为 1万元 /个 。 因此， 我们认为车位价格应定位在 1万元 /个。 本项目所提供的停车位均由 地下停车场 提供；商用 楼门前 及小区内适合处适当设置停车道， 而设计的 486 个停车位均是地下停车位。 项目实施进度 为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。 本项目工程计划自 2012 年 3 月开工，至 2014 年 12 月竣工，总工期 2 年 零 10 个月 ， 为了节约投资，决定分区分阶段开发 ，将项目分两期建设，一期、二期工期都为 1年 半 ，一期时间 期时间 为了便于资金筹措，减少财务费用， 在期中即可开展预售，与工期结束后的销售期结合，两个销售期均为 3个月， 一期时间 期时间 总销售期即为 6 个月。 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 19 第四部分：投资估算与融资方案 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 20 投资估算 发成本估算 1、土地成本：（ 1）土地总价 =40万 /亩 100 亩 =4000 万元 （ 2）土地契税 =4000 万元 3%=120万元 （ 3）总费用 =（ 1） +（ 2） =4120 万元 2、 前期工程费：规划设计费 =建安工程费 3% =元 3%=元 可行 性 研究费 =建安工程费 5 = 水文地质勘探费 =建安工程费 5 =元 通水通电通路费用 =建安工程费 1%=场地平整费用 =20 元 / 66648 =元 总费用 =前期工程费估算表 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 规划设计费 建安工程费 3% 可行性研究费 建安工程费 5 水文地质勘探费 建安工程费 5 通水、通电、通路费 建安工程费 1% 场地平整 费 10元 /平方米 计 、建安工程费：（ 1） 商业（框架）： 60350 =7242万元 （ 2） 住宅 =112635 =元 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 21 （ 3）总费用 =元 建安工程费用估算表 单位：万元 序号 项目 单价 计价数量 金额 1 商业 （含 办公楼） 1200元 /平方米 60350 平方米 7242 2 住宅 900 元 /平方米 112635 平方米 计 、基础设施费：建安工程费 3%=3%=元 基础设施建设费估算表 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 供电工程 建安工程费 3% 供水工程 3 供气工程 4 道路工程 5 绿化工程 6 通讯工程 7 照明工程 8 排污工程 9 环卫工程 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 22 合计 、公建配套设施费： 300 800 元 / =24万元 公共设施配套费估算表 单位：万元 序号 项目 单价 计价数量 金额 1 公共厕所 800 元 /平方米 300m 停车场 3 健身设施 合计 、开发期间费：分散建设市政公用设施建设费 =5%=元 建筑工程质量安全监督费 =建安工程费 4 =元 供水管网补偿费（住宅） =38*3T 600 元 /T=（商业） =60T 600元 /T=36万元 供电用电负荷费（住宅） =938*4 480元 /（商业） =600*8 480 元 /元 其他 =建安工程费 5 =元 总费用 =6+元 开发间接费用估算表 单位：万 元 序 项目 计算依据 金额 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 23 号 1 分散建设市政公用设施建设费 建安工程费 5% 建筑工程质量安全监督费 建安工程费 4 供水管网补偿费 住宅 商业 住宅： ， 600 元 /T 商业： ， 600 元 /T 住宅： 业： 36 4 供电用电负荷费 住宅 商业 住宅： 4， 480元 /业： 8， 480 元/宅： 业： 其他 建安工程费 5 计 、其他费用 =建安工程费 5 =其他费用估算表 单位：万元 序号 项目 计算依据 金额 1 预算定额管理费 建安工程费 5 竣工档案保证金 3 报建手续费 4 工程合同预算或标底审查费 6 其他 合计 福家园 房地产项目可行性研究 报告 24 8、不可预见费：本项目的不可预见费用按项目 17 项和的 3%估算 （ 4120+4+ 3% =9、管理费用：本项目的管理费用按项目 15 项和的 3%估算 （ 4120+4） 3%=元 10、销售费用：本项目的销售费用按销售收入的 算 50718 元 11、财务费用： 万元 以上 见附表 1 售收入估算 依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项 目的预算定价为： 住宅 均价 元 / 商铺 / 办公楼 /m 地下车库 1 万 /个 销售收入 住宅 12635=22527 万 商铺 8000=24000 万 办公楼 2350=3705 万 车位： 1*486=486 万 总计： 50718 万 元 营业税及附加 50718 万 *福家园 房地产项目可行性研究 报告 25 以上见附表 2 金流量 见附表 4 融资方案 项目资金来源 ：以银行贷款为主，充分吸纳预付金。 借款偿还计划，见附表 3 资金来源与 运用，见附表 5 第五部分：财务评价 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 26 盈利能力分析 项目在计算期内经营收入为 50718万元 ，可获利润 万元。 见附表 5，收益率大于基准收益率所以项目可行。 偿债能力分析 房产销售期内还借款和利息，一期销售时即可还清贷款。 见附表 4。 内部收益率 内部收益率：设基准收益率为 ，则 i= 时 、 0， 又设 i= %，则 % 评价结论 ：此项目在财务上是可行的。 第六部分：不确定性分析 幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 27 盈亏平衡分析 住宅销售的平衡点是 即出售掉 的面积才可以达到盈 亏平衡点。 敏感性分析 单一变量动态敏感分析表 序号 项目 变 动 幅度（ %） 全部投资（所得税前） 内部收益率（ %） 投资回收期（年） 0 基本方案 1 销售价格 +10 2 销售面积 +10 3 可变 成本 +10 从以上两表分析中可以得知， 销售价格和可变成本 是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格， 在后期操作过程中财务加强对投入成 本的控制， 产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现。 风险分析 宏观因素风险分析 由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 28 经济、国家产业政策的影响。 X 经济格局不可预见 X 的产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。 房地产业政策调整 国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了一系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件、预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资、开发、销售产生巨大的影响。 未来宏观经 济的不确定性 人均国民收入增长速度，通货膨胀程度、物价指数、国际收支、消费结构、 进程、国家经济政策、产业政策、优惠政策的变化、货款利率的变化、各种税率的变化等均将影响到本项目的经济效益。 市场风险 市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性，如新的竞争对手的出现、市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。市场风险是本项目面临的最大的不确定因素： 消费空间的限制 楼盘的规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量的制约，从目前的趋势分析，成都每年的需求总量不会 有太大增加。而供应量逐年高速增长，一旦市 场供应达到相当规模， X 房地产市场供求关系及竞争格局将发生相当大的变化。 开发 方应对中国房地产行业的市场高度不确定性有充分认识。 运作风险 本项目规模大，且所处的环境复杂多变，与小项目的运作模式有着千差万别。在实际操作中，如果没有良好的开发理念、先进的运作模式，市场把控能力，健全的决策机制，一流的人才，将对本项幸福家园 房地产项目可行性研究 报告 29 目构成巨大威胁。 此外，还包括从本项目规划、设计、建设、推广、销售到物业管理开发全过程中一系列不确定因素对本项目经营收益的影响。 企业、品牌风险 要完全把握 X 房