房地产可行性研究报告模版

1 地产项目可行性研究报告 公司名称： * * 房地产公司 编制人员： * * * 完成日期： 2005录 调查人员声明 . 4 第一部分：项目总论 . 5 目背景 . 5 目概况 . 5 目名称 . 5 目建设单位 概况 . 5 目地块位置及周边现状 . 5 目规划控制要点 . 7 目发展概况 . 7 行性研究报告编制依据 . 7 行性研究结论 及建议 . 8 第二部分：市场研究 . 8 2 观环境分析 . 8 国 房地产 行业发展分析 . 8 市房地产市场分析 . 8 市房地产市场现状 . 8 市房地产市场发展趋势 . 9 块 市场分析 . 9 域住宅市场成长状况 . 9 域内供应产品特征 . 10 域市场目标客层研究 . 10 目拟定 位方案 . 10 类比项目市场调查 . 10 目 析 . 11 目定位方案 . 11 第三部分：项目 开发方案 . 11 目地块特性与价值分析 . 11 划设计分析 . 12 品设计建议 . 13 目实施进度 . 15 销方案 . 16 构设置 . 16 作方式及条件 . 17 第四部分： 投资估算与融资方案 . 17 资估算 . 17 资估算相关说明 . 17 项成本估算 . 17 成本估算 . 20 位成本 . 20 售收入估算 . 20 务分析 . 20 目资金预测 . 21 金流量表 . 21 有资金的核算 . 21 资方案 . 22 目融资主体 . 22 目资金来源 . 22 资方案分析 . 22 资使用计划 . 22 款偿还计划 . 22 第五 部分： 财务评价 . 23 务评价基础数据与参数选取 . 23 务评价（ 方案 1） . 23 务盈利能力分析 . 23 态获利分析 . 24 态获利分析 . 24 债能力分析 . 24 合指标表 . 24 务评价（ 方案 2） . 25 务评价结论 . 25 第六部分： 不确定性分析 . 25 亏平衡分析 . 25 感性分析 . 26 动因素一成本变动 . 26 动因素二售价变动 . 26 动因素一容积率变动 . 26 险分析 . 27 险因素的识别和评估 . 27 3 险防范对策 . 27 第七部分： 综合评价 . 27 会评价 （定性） . 27 境评价 （影响及对策） . 27 司资源匹配分析 . 27 第八部分： 研究结论与建议 . 27 论 . 27 议 . 27 调查人员声明 我们郑重声明： 1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照 房地产可行性研究报告模式进行分析。 3、 形成意见和结论。 4、 撰写本可行性研究报告。 5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、 （其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 4 第一部分：项目总论 目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、 投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位， 所在区域政策、经济及产业环境。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危 房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3 5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 目概况 况 地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经 济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系）。 宗地现状 1）四周范围； 2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况 5 等，并说明对拆迁及项 目开发进度的影响； 5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套 1）周边 3000米范围内的社区配 套 交通状况 （ a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （ c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公 园 银行 邮局 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 2）宗地周边 3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1)治安情况 2)空气状况 3)噪声情况 4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6)周边景观 7)风水情况 8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 9)其他 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1)道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7)供热及生活热水：现有管 线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 6 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 已进行的调查研究项目及成果 项目地块初勘及初测工作情况 项目建议书编制、提出及审批过程 研究工作 进展 情况 行性研究报告编制依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分： 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 国家和拟建地区的政策、法令和法规。 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 （ 1）城市居住区规划设计规范 （ 2） （ 3）城市居住区公共 服务设施设置规定 （ 4）住宅设计规范 （ 5）住宅建筑设计标准 （ 6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （ 7）城市道路绿化规划及设计规范 （ 8）高层民用建筑设计防火规范 行性研究结论 及建议 7 第二部分：市场研究 观环境分析 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先 要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。 国 房地产 行业发展分析 市房地产市场分析 一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着 “ 时滞 现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域 经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。 整体竞争格局，供求现状 1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场 比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。 4、各行政区市场比较： （ 1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 （ 2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 5、当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前 20 名发展商最近 3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 8、客 户的购买偏好、购买关注的要素 9、重点楼盘描述 备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附） 8 需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。 供给预测 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况 （预测方法：通常可以分为时间 序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。） 块 市场分析 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近 3 开工量 /竣工量 销售量 /供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平 均售价 开发规模 产品形式 平均销售率 平均容积率 物业在区域内分布特征 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 未来 2品供应量和产品类型 分析：本案在区域市场内的机会点 结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 9 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在 本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 目拟定位方案 序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街； 2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化 3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念 4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质 5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度 6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数； 7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度； 8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高 9 发展商信誉 100 2% 90 资 产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌 10 销售手法 100 5% 110 11 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重 12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值 13 拟建楼盘价格 =典型楼盘价格 *106计算。 备注： 1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。 2）使我们的价格制定更客观合理。 3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。 市场定位 目标市场定位 项目产品 定位 主要功 能 /建筑规模 /主要技术经济指标 价格定位： 项目 销售均价（元 /） 出租均价 （元 / 月） 可租售面积（） 备注 写字间 配套功能 停车场 住宅销售 10 第三部分：项目 开发方案 目地块特性与价值分析 1） 估价方法和计算公式 2） 估价过程 3） 拆迁成本估算 从地理位置、 周边 土地供应（ 价格 与 成交的情况） 、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 律性质评估 土地所有权、使用权归属 /规划的用途 取得土地使用权程序评估 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 划设计 分析 步规划设计思路 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 市场公共配套设施配置 方案 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划 设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、 “ 风水 ” 因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 11 周边 市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾， 对产品品质是否有影响，及如何解决。 划方案提出与方案比选 方案 1 序号 工程名称建筑面积（） 层数 备注 1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停车场 4320 1 地下一层 4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能 5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计 36264 方案 2（略） 品设计建议 写字间 打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智 能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 综合楼外观风格建议： 稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。 楼层： 3 面积： 12096 户数： 12096 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 户型配比： 面积（）比例（按户数 %） 备注 1000% 1、各户型内部按功能分割； 2、大户型集中于高层。 1500% 2000% 3000% 配套功能： 功能 面积（）楼层 计算依据 备注 会议室 大（ 1个） 360 附楼 3层及主楼 3层局部 /人 可同时容纳 200人 中（ 2个） 200 附楼 4层 2 /人 100人 宴会厅（中餐厅） 360 附楼 2层及主楼 2层局部 可同时容纳 200人以上 厨房 160 附楼 4层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 12 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合计 2176 主体 1楼 2含洗衣房 方案 1 总面积： 7200 层高： 12层 户数： 48 户型： 2梯 4户 两种户型： 120 160 或 4种户型： 120种 160种 顶层 4套复式 依据：从市场的角度， 140户型是最不好销的。 方案 2（略） 分析建议 12 层和 18 层的区别： 12 层只需 1 部电梯， 18 层必 须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为 1300元， 18 层的为 1500元左右。 1梯 4户和 2梯 4户的区别：按 12层，前者需一个消防通道， 1部电梯，后者需 2 个消防通道， 2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。 18 层差别不大。 因此建议：若建 12层，应为 1梯 4户；若建 18 层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。 户型设计建议： 动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以 3室 2 厅 2卫为主立户型，大户型可做 4室 2厅 2卫，每户两卫，复式 2式考虑露台和跳 空层，尽量避免 “ 黑屋 ” ，总公摊（不包括地下室）控制在 7户内有效使用面积尽量大（ 90%以内） 需求：住宅户均 停车位，需 36 个（按方案 2）；写字间户均 停车位，需 99个；酒店户均 50%的住房率，需 57 个；共计需 192个停车位。 地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图 两种建设方案： 地下停车场的立面示意图方案 方案 方案的经济核算： 经济指标额度 计算依据 面积 4320 停车场为地下 1层，不包括地下二层设备间 停车位 123个 35 /个 造 价 693万元 1600元 / 出租 效益 44万元 /年 租价 300元 /个 月 回收期 69344 出售 效益 738万元 6 万元 /个 利润 45 万元 738案的经济核算： 经济指标额度 计算依据 面积 7630 停车场为地下 1、 2层，不包括地下二层设备间 停车位 191个 40 /个 造价 1378万元 1800元 /（土方、结构、防水等成本增加） 出租 效益 年 租价 300元 /个 月 13 回收期 20年 出售 效益 1146万元 6万元 /个 利润 综合比较分析上述两个方案，方案明显投资大，效益差，因此建议采用方案。 注：停车位售价的核算： 目前的市场价为 10万元 /个，但销售情况不好。 按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为 8%这里按 8%计算， 300（元 /个 月） 12 （个月） 8%=元 /个