XX县土地储备项目可行性研究报告

1 土地储备项目 目名称 土地储备项目 目承办单位及其概况 项目承办单位： 土地储备交易中心 项目单位法人代表： 编制依据及范围 1、编制依据 （ 1）中华人民共和国土地管理法； （ 2）中华人民共和国环境保护法； （ 3） 县城总体规划（ 2008）； （ 4） 政府工作报告（ 2013 年 2 月 26 日）； （ 5）国家相关政策、法规、文件； （ 6） 项目建设单位提供的有关资料、数据； 2、编制原则 （ 1）认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。 （ 2）实事求是，以现在的县城发展格局为基础，以 县城的发展规划为依据，切重县城功能的有效延伸。 2 （ 3）根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析论证。 3、编制范围 受项目承办单位的委托，并且会同有关单位和相关部门，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土、规划等有关部门已有工作的 基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数、可行性研究与项目评价、投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了项目的可行性研究报告。 本可行性研究报告的编制范围包括： （ 1）项目基本情况； （ 2）待储备地块概况； （ 3）土地储备流程； （ 4）区域条件； （ 5）规划与市场分析； （ 6）地质条件与建设条件； （ 7）环境保护； （ 8）节能、节水； （ 9）项目实施进度； （ 10）项目管理与工程招标； （ 11）投资分析； （ 12）财务分析； 3 （ 13）风险分析。 目提出的理由及过程 位于 西南部，其社会经济发展都在快速前进。全县人民紧紧围绕建设富裕生态和谐 标，全面落实科学发展观，用于创新，扎实工作，全面完成了各项任务，经济社会发展取得了新的成绩： （ 1）国民经济稳步增长，综合实力显著提高； （ 2）农业产业化建设再上新台阶，农民收入快速增长； （ 3）工业经济结构调整取得战略性突破，非公有经济快速发展； （ 4）城镇化建设快速推进，承载功能明显提升； （ 5） 生态环境建设成效显著，可持续发展能力进一步增强； （ 6）民生工程扎实推进，干部群众得到更多实惠； （ 7）社会事业全面发展，和谐 设卖出了新步伐； （ 8）依法行政能力明显提升，政府自身建设得到加强； （ 9） 全县经济社会实现了跨越式发展，人民群众幸福指数明显提升。 总之，在全县人民的努力之下， 处处呈现出欣欣向荣的景象。 人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发、大引进、大建设的热潮，全县的经济发展步入了高速发展的时期。近年来， 不断加强县城基 础设施建设。交通邮电等网络四通八达。南昆铁 4 路穿过 的西南部 ，在县内有车站 3 个。南昆铁路、昆灿高速公路、望安高速公路、南盘江水上运输等交通要道穿越该镇，公路 324 国道穿过 的西南部， 312 省道横穿 。县到乡镇的公路网状分布，水路红水河由西至东横贯全县。县内所有行政村都开通有线电话，无线电话也覆盖到所有的行政乡镇。另外，县内供电网络遍布全县各个行政村， 95%以上的自然村寨也在2007 年达到供应照明用电。 随着 经济的徐萌发展和县城基础设施的配套完善，房地产项目日趋活跃。为提升 建设的整体水平，按照 县城建设总体规划， 土地储备交易中心受县委、县政府的委托，拟对 者楼镇土地共计 实行统一征收储备，统一规划后在进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于基础设施建设和土地的开发整理。 则与土地利用规划 地收储规模 本项目为 土地储备项目。其中 2009 年第一批城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号： 13 01、 13 02、 13 03、14 01、 14 02、 14 03、 14 04）征收集体土地面积 。包括耕地 ，建设用地 ； 2011 年第一批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号： 17 01、 17 2、 18 01、18 02、 18 03、 19 01、 19 02、 20 01、 20 02、 20 03、 5 21 01、 21 02、 21 03）征收集体土地面积 。包括耕地 ，园地 ，未利用土地 ； 2011 年第二批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号： 16 01、 21 04、 15 01、 15 02）征收集体土地面积 。按土地类型分，本次土地收储征收耕地共计 地 ，建设用地 ，未利用土地 。 表 土地征收明细表 单位：亩 名称 耕地 园地 建设用地 未利用 土地 合计 2009 年第一批城镇建设用地 1号地块 011 年第一批城镇建设用地 1号地块 011 年第二批城镇建设用地 1号地块 计 土地收储原则 (1)依法等价原则； (2)土地效益最大化原则； (3)公平公正原则； (4)主动公开原则。 地利用规划 本项目土地征收用于收储，便于统一管理与规划。 6 目总投资 项目总投资 20092 万元，其中 :征地补偿费用： 5102 万元；房屋征收补偿费用： 3701 万元 ；“五通一平”费用 7276 万元；预备费 1704 万元；建设期利息 1344 万元 ;其它费用 965 万元。详见“总投估算表”。 金筹措 初步估算，项目总投资约为 20092 万元，融资方案：建设单位自筹资金 6092 万元，占项目总投资的 银行贷款 14000万元，占项目总投资的 详见“总投估算表”。 序号 项目 单位 数量 备注 一 地块面积 亩 用地 亩 地、园地 利用土地 亩 二 项目投资费用 万元 20092 三 +四 *+八 三 征地补偿费用 万元 5102 地费 万元 1358 元 /亩 保资金 万元 546 8000 万元 /亩 苗补偿费 万元 1278 元 /亩 增建设用地使用费 万元 433 元 /亩 地开垦费 万元 554 元 /亩 税 万元 102 元 /亩 地占用税 万元 720 元 /亩 地管理费 万元 109 元 /亩 四 房屋征收补偿费 万元 3701 架结构 万元 212 3173 元 /平米 7 1、结论 搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求，同时也是推进城乡统筹发展的要求。该项目通过土地征收与规划，使土地得到集中合理利用，改善社会资源环境，为社会公众提供了良好的公 共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。该项目将有力促进和提高 现代化水平和文明程度，项目的社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善土地资源浪费现状，缓解贫富差距，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，推进城乡统筹发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。 土砖混结构 万元 1327 2981 元 /平米 混结构 万元 343 2286 元 /平米 木结构 万元 82 1580 元 /平米 瓦结构 万元 352 1353 元 /平米 易结构 万元 513 1069 元 /平米 迁费、临时安置费（两年） 万元 872 25 元 / /月 五 “五通一平”费用 万元 7276 地平整及边坡工程 万元 2732 4 万 /亩 水、排水工程费用 万元 596 210 万 /公里 电、供气工 程费用 万元 767 270 万 /公里 讯及网络工程费用 万元 398 140 万 /公里 路工程费用 万元 2783 980 万 /公里 六 预备费 万元 1704 10% 七 建设期贷款利息 万元 1344 基准利率 八 其他费用 万元 965 8 综上所述本项目符合 县城发展的总体规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中、合理、可靠。无论是从项目的必要性和方案， 还是从社会效益方面看，该项目均是可行的。 2、建议 （ 1）项目建设过程中应尽可能的注重环境保护与能源节约。 （ 2）在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。 （ 3）为保证项目能够顺利、稳妥地实施，应积极争取政府在政策、财政等多方面的支持，使本项目能够有足够的资金和政策保证。 9 第二章 待收储地块概况 积 本项目为 土地储备项目。其中 2009 年第一批城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号： 13 01、 13 02、 13 03、14 01、 14 02、 14 03、 14 04）征收集体土地面积 。包括耕地 ，建设用地 ； 2011 年第一批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号： 17 01、 17 2、 18 01、18 02、 18 03、 19 01、 19 02、 20 01、 20 02、 20 03、21 01、 21 02、 21 03）征收集体土地面积 。包括耕地 ，园地 ，未利用土地 ； 2011 年第二批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号： 16 01、 21 04、 15 01、 15 02）征收集体土地面积 。按土地类型分，本次土地收储征收耕地共计 地 ，建设用地 ，未利用土地 。 本项目收储土地共计 ，扣除道路及公益事业用地面积后，实际可出让土地面积 ，不可出让土地面积 10 表 各块土地征收明细表 单位：亩 名称 耕地 园地 建设用 地 未利用 土地 合计 2009 年第一批城镇建设用地 1号地块 011 年第一批城镇建设用地 1号地块 011 年第二批城镇建设用地 1号地块 计 本项目收购储备土地权属类别有农用土地及未利用土地。其中：农用土地 ，未利用土地 ，共计 。 质状况 项目选址位于 治州 。 地处云贵高原向广西低山丘陵过渡的高原边沿斜坡、珠江上游南、北盘江交汇的三角地带。该县东靠望谟、西接安龙，北部与贞丰县相邻、南面与广西壮族自治区的乐业、田林、隆林三县以南盘江隔河相望。地理位置东经 105 27 106 12、北纬 24 38 2519之间。东西长 76北宽 73县总面积 ，辖 5 乡 9 镇， 123 个村， 11 个居委会， 994 个村民小组。 11 由于待储 备地块中有农用地、未利用土地，其中大部分为农用地，所以待储备地块的地上附着物有大量农作物需进行补偿，具体情况见下表： 表 待储备地块地用地现况 序号 项目 数量（亩） 面积（） 备注 1 农用地 地、园地 2 未利用土地 政建设条件 的基础设施条件正在发生日新月异的变化。 县内所有行政村都开通有线电话，无线电话也覆盖到所有的行政乡镇。另外，县内供电网络遍布全县各个行政村， 95%以上的自然村寨 也在 2007年达到供应照明用电。居民收入稳步增长，物质文化生活条件有了较大的提高。 医疗卫生与社会保障体系初步完善，新型农村合作医疗覆盖面达到 95%，城镇居民基本医疗保险、农村低保制度全面建立。农村水、电、路等基础设施和城乡住房保障、社会治安等领域基本完善，社会安定团结。 12 第三章 土地储备流程 土地储备交易是指 土地储备交易中心受县委、县政府的委托，根据土地储备计划，对 规划区范围内的土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。分为以下三种形式： 1、收购储备 凡规划范围 内符合规定的国有土地，均可由 土地储备交易中心进行收购。其基本操作程序见下图： （ 1）受理申请：对土地使用权人提出的收购申请， 土地储备交易中心在认定符合收购条件后，正式予以受理。受理须要求申请人提交收购申请书、法人资格证书、授权委托书、营业执照、土地使用权合法证明、房屋使用权合法凭证、宗地图纸、单位主管部门意见等相关资料。 （ 2）前期调查：受理土地使用权人的申请后，搞好土地及地上建筑物与附着物权属、土地与房屋面积、四至范围、土地现状及用途、收购所需费用等方面的调查。 （ 3）拟制方案：根据调查的情况， 土地储备交易中心在征求规划部门意见并搞好评估测算的基础上，拟制收购方案。 （ 4）上报会审：将收购方案及土地收购审批表上报国土资源受理申请 前期调查 拟制方案 上报会审 测图确权 入库管理 合同履行 签订合同 13 局集体会审讨论通过。对特殊地块的收购，报往相关部门批准。 （ 5）测图确权：方案批准后，由 土地储备交易中心会同国土资源局有关科室进行实地勘测、绘图，明确土地权属。 （ 6）签订合同：在完成以上程序后，与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。合同主要内容包括宗地位置、面积、用途及权属依据，土地收购补偿费用及其 支付方式与期限，交付土地的期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。 （ 7）合同履行：按照合同约定，双方履行各自的权利与义务。主要包括收购补偿费的支付，土地及地上附属物权属的变更、土地交付等。 （ 8）入库管理：土地使用权人将土地交付后， 土地储备交易中心将其纳入政府土地储备库，填写储备土地入库登记表，并按储备土地地块管理暂行办法进行管理。 2、收回储备 收回储备是指 城镇建设发展调整规划需要收回的地块 依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。其基本操作程序见下图： （ 1）前期调查：对应当收回或申请收回的土地，由 土前期调查 拟定方案 上报会审 下达决定 支付补偿 入库管理 权属变更 14 地储备交易中心会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实地调查取证。调查内容主要有：土地利用现状、地上附着物情况、土地使用权人意见、收回的理由及该宗土地的资料图纸等。 （ 2）拟制方案：根据调查的情况， 土地储备交易中心会同国土资源局相关科室拟制具体的收回方案。方案主要内容包括土地利用现状、收回方式及依据、补偿方案等。 （ 3）上报会审：将收回方案上报国土资源局 集体会审，并按照批准权限，上报上级有权机关审批。 （ 4）下达决定：方案批准后，县国土资源局根据政府和上级国土部门授权，向土地使用人下达土地使用权收回的决定。对无偿收回的土地，由国土资源局法规监察部门按行政处罚程序办理。 （ 5）支付补偿：对有偿收回的土地，由 土地储备交易中心向原土地使用权人支付补偿费。 （ 6）变更权属：土地收回后，国土资源局注销该地块的土地使用权证， 土地储备交易中心将其纳入政府土地储备库，并对外公告。 （ 7）入库管理：对入库后的土地，填写土地入库登 记表，由 土地储备交易中心按有关规定进行管理。 3、征用土地 (新增建设用地 ) 征用土地储备是指 城建设总体规划、土地利用年度计划、土地市场需求，为强化政府土地资本营运后劲而将县城规划区范围内的集体土 15 地，统一征为国有并将其纳入政府土地储备库的活动。其基本操作程序见下图： （ 1）拟定方案： 土地储备交易中心会同县规划部门对拟征用的集体土地进行现场查看，明确拟征土地位置及用途。根据规划部门的选址意见，由储备交易中心拟制统一征地方案。 （ 2）前期调查： 土地储备交易中心会同县国土资源局及相关科室对土地进行实地勘测、明确土地权属、对所征用土地的现状及地理位置、征地拆迁基本情况进行调查。 （ 3）上报会审：将征地方案提交市国土资源局集体会审并讨论通过。 （ 4）资料准备：市国土资源储备中心会同市国土资源局相关科室准备报批图件资料。 （ 5）上报审批：储备中心会同县国土资源局相关科室，依据征地审批权限，将征地报批资料报有权机关批准。重建基地用地资料一并报批。征地过程中的各项税费项目，由国土资源储备中心一并缴纳。 （ 6）上缴有关税费： 土地储备交易中心按照审批要求，及时上缴征地相关税费。 拟定方案 前期调查 上报会审 资料准备 上报审批 入库管理 征拆补偿 缴征地税 16 （ 7）征地拆迁补偿：根据审批文件， 土地储备交易中心委托县拆迁事务处对被征用地块进行土地、地上建筑物、附着物拆迁补偿和劳动力安置补偿。补偿费由 土地储备交易中心按财政局投资评审中心征地拆迁项目预决算进行统一支付。 （ 8）入库管理：征地拆迁补偿完毕后，征地拆迁事务处将被征用土地 土地储备交易中心，进入政府土地储备库，由储备交易中心填写土地入库登记表，并按有关规定进行管理。 17 第四章 区域条 件 1、地貌、地质及水文条件 本项目位于 黔西南 。 地处云贵高原向广西低山丘陵过渡的高原边沿斜坡、珠江上游南、北盘江交汇的三角地带。该县东靠望谟、西接安龙，北部与贞丰县相邻、南面与广西壮族自治区的乐业、田林、隆林三县以南盘江隔河相望。地理位置东经 105 27 106 12、北纬 24 38 25 19之间。东西长 76北宽 73县总面积 。最高海拔1634 米，最低海拔 301 米。西北大部分地区海拔在 900 米 1200米之间，中部 900 米左右，东南部 400 600 米之间。 属珠江水系南、北盘江干流区。全县共有南、北盘江支流流域面积 10以上的河流 27 条，（其中流域面积在 20以上的河流 15 条），支流总长 域面积 2021，河网密度为 M ，年径流量 m ，常年水资源总量 m 。这些河流分别向南或东南汇入南盘江、向东北汇入北盘江。南、北盘江分别从县境南面和东北边沿在双江口会合汇入红水河。在流域面积在 20以上的 15 条支流中，主要的一级支流有殃坝河、者楼河和大田河 外，其余 14 条支流均为雨源性河流，洪枯流量变化大，河流穿行于深山峡谷，水能资源较为丰富。县域东、东南大部属于国家重点大型工程龙滩电站库区，西南部 建有 18 平班电站库区。 2、交通条件 南昆铁路穿过 的西南部 ，在县内有车站 3 个。南昆铁路、昆灿高速公路、望安高速公路、南盘江水上运输等交通要道穿越该镇，公路 324 国道穿过 的西南部， 312 省道横穿。县到乡镇的公路网状分布，水路红水河由西至东横贯全县。 3、气候 境内气候属亚热带温暖湿润季风气候，年均气温 极端最高气温 极端最低气温为零下 4，多年平均无霜期为 345 天，年均降水量 1035 毫米。主要特点是冬无严寒，夏季炎热，夏湿春干，雨热同季，春暖早、秋凉迟。 全年日照时数 时。水果品质好，牲畜数量多，林木生长快，除杉木外，主要树种还有细叶 云南松 、 油桐 、 油茶 、丝栗栓皮栎、 江南油杉 、 红椿 等。森林覆盖率 4、其他基础设施条件 项 目区各项基础设施包括水利、电力、通讯等相关市政基础设施建设完善。完全可以满足项目需要。 1、经济条件 在州委州政府和县委县政府的坚强领导下，在县人大、县政协的监督支持下，县政府团结带领全县人民，认真贯彻落实中央、 19 省州一系列重大决策部署，积极应对经济运行中的新情况、新问题，开拓创新，真抓实干，全面完成或超额完成了县政府确定的各项目标任务，全县经济持续平稳增长，各项事业协调发展，社会和谐稳定。 2012 年全县完成生产总值 元，增长 全社会固定资产 投资 元，增长 财政总收入 元，增长 公共财政收入 元，增长 全年财政支出 元，增长 农民人均纯收入达 3960 元，城镇居民人均可支配收入 14936 元，增长 社会消费品零售总额 元，增长 元、贷款余额 元，分别增长 2012 年开工实施 500 万元以上项目 71 个，完成投资 元。争取国家、省州专项资金 元， 增长 37%，确保了一大批民生及基础设施项目顺利实施。工业园区道路、供电、供水等基础设施不断完善，已入驻我县工业企业 9 家，其中南华糖厂已开榨投产，岩架造船厂、冗洪石材加工厂、德隆水泥厂、活性炭厂、可降解地膜厂、方解石加工厂等工业项目稳步推进。 2012 年工业项目投资达 元，同比增长 全部工业增加值 比增长 完成坡妹至岜达、暗井至交关、丫他至洛省、双江至荣丁 4 条共 里通村油路和 2011 年度 9 条 89公里通村公路建设，建成路雄、坝把、板碰等 19 个便民码头和秧坝客运站 ；启动实施 10 座农村公路桥梁建设，其中八信桥、坝法 20 桥、冗袍桥等 6 座桥梁已建成投用；开工建设南俄至茶园 (冗渡至庆坪段 )、花冗至荣庆、烈士塔至央平、十一公桩至文达、双江至坝纳、丫他至板其、者王至秧亚 7 条 里通村油路；完成百口德政桥形象进度 96%。实施了一批水利水保、农村饮水安全、城镇防洪、粮田水利、病险水库除险加固、中小河流治理、冬修水利、节水改造等工程，解决了 71 个村组 26 所学校 人农村饮水安全和 6523 亩农田灌溉； 库、丫他水库、三岔河水库的前期工作顺利推进。实施“一事一议”项目 110 个，完成进组路硬化 65 公里、人行步道硬化 33 公里，建成便民桥 1 座、垃圾池 13 个、文化场所 2 个，安装太阳能路灯 609 盏。建成县城区空气质量自动监测站，完成垃圾填埋场和污水处理工程建设，在者楼镇东风村浪沙组、丫他镇坪位村新建 19 个垃圾收集池，完成县城者楼河南岸人行道改造、部分屋面小青瓦更换、纳广小区广场改造、布依广场和步行街维修，秧坝小城镇建设初见成效，坡妹小城镇建设稳步推进，城镇化率达 移民安置点基础设施不断完善，库岸失稳人口搬迁安置顺利完成，安全饮水、道路硬化、机耕道建设和产业发展等后期扶持项目 顺利推进。完成岩架镇洛王村外磨组、者楼镇东风村及羊场村、秧坝镇板用村村庄整治工程和 5667 户农村危房改造，农村村容村貌、农民居住条件得到改善。组织实施者楼镇大规模土地整治项目、八渡镇乃言和弼佑乡秧兵土地整理项目，整治土地 亩，新（维）修河堤 渠 27 千米、机耕道 22 千米、生产便道 米，新增 21 耕地 475 亩。对县内非法采矿进行治理整顿，进一步规范矿业秩序。司法、工商、统计、金融、盐务、物价、宗教、气象、老龄、档案、地方志、妇女儿童、食品药品监督等方面工作也取得了新的成绩。 2、资源条件 位于桂西北乐业 金矿 ， 高龙 马雄金矿田，滇东南富源、罗平金矿区和 西南部诸金矿田所组成的金三角成矿区，也称滇、黔、桂金三角地区，境内蕴藏着丰富的黄金矿产资源。全县十四个乡（镇）中现己探明有七个乡（镇）蕴藏着黄金矿产，这七个乡 （镇）分别是： 、 丫他镇 、者楼镇； 冗渡镇 、 岩架镇 、 庆坪乡 、 百口乡 。目前已探明储量 23 吨， 90%以上是原生矿，其分布大致是：丫他磺厂沟金矿区的原生矿体 ，纳板窟窿南翼的板其矿区原生矿体 ， 百地矿区 2 吨。其他氧化矿体据推测约为 2 3 吨左右，主要分布在者楼镇、冗渡镇、岩架镇、庆坪乡等乡（镇）、一带。 目前， 质大队根据初探报告，在 西）向造山型构造带中的纳板窟窿南、北翼发现一大型金矿田一板其金矿田纳板 金山 矿区，矿区长 6500 米，平均品位为 6 8 克 /吨；该矿区位于黔西南州 境内，为 丫他镇所辖。矿区位于 0 公里处，距离 丫他镇 21 公里，处于大地构造位置为云南 弥勒 师宗 一 断裂 云南 右江 造山带边缘斜坡至深水相位的“卡林型”金矿，因其微细粒浸染型金矿基本地质特征与 22 美国内华 达州 卡林镇 林恩 矿区产出的金矿相似，故称“卡林型”金矿。据初步推测，板其金矿田纳板金矿山矿区的远景资源量估算为： A+B 级资源总量 以上。其他如岩架、百口、庆坪、乡镇均育成矿反映，现巳开采的金矿占近 40 个。年黄金社会产量在 6000 两左右。 23 第五章 规划与市场分析 1、县城定位 作为全县经济、文化、教育和交通的中心，在全县的经济发展中占据关键地位。根据 人民政府相关政策，为了加强的经济和社会发展， 将者楼镇作为发展对象，将其打造成为符合 经济和社会发展的新型农村。 2、县城规划 城作为全县的的中心，在县城规划上，通过县国土资源局的规划批准，按照 地理特征，坚持“坚持发展特色、突出布依元素”的原则，一手抓县城建设，一手抓小城镇建设。树立多渠道融资经营城镇的理念，力争融资 3 亿元以上投入城镇基础设施建设。启动县城新老城区连接通道建设，缓解 县城交通压力。全力推进纳福新区建设， 2013 年 6 月底完成第一期路网工程，年内完成第二期路网工程，力争年底启动第三期路网工程， 10 月底完成纳福广场建设，启动建设县便民服务中心。推进旧城改造，重点抓好东风片区开发建设。结合实施扶贫生态移民工程和省州小城镇建设工程，重点抓好坡妹、秧坝、冗渡、丫他 4 个乡镇的小城镇建设，启动岩架旅游乡镇建设。 24 1、储备地块的规划及其可行性 本次项目规划收储地块 者楼镇位于 县城规划区范围内，符合 土地利用规划和 县城总体规划。 同时对用地强度做出了具体要求，并且同意按规划蓝线范围内进行土地统征。 规划建设的商服、住宅地块的建设目标主要是为了美化该地块周边地区的环境。满足县城居民对房屋居住的需求，同时，更好的实施 县城总体规划，并承担起该地块在县城规划中的职能要求。按照功能有机组合原理，合理细分用地，一方面遵循土地市场经济原则；另一方面有利于该地区综合环境的形成。力争创建一个多样化、有文化认同感的社会群体，创造丰富多彩、富有特色的新景观风貌，体现 新区形象，逐步形成和睦、进取的新型社区，力争环境优美，做到经济效益和社 会效益的有机统一。 规划建设的商服、住宅地块的规划策略主要是立足区位优势，是开发建设与环境保护及可持续发展有机融合。周边环境的改造升级，将使周边环境及基础设施逐步改善。项目区的环境和区位优势还有很大的提升空间，能吸引更多的投资商进行投资开发建设。 2、待储地块最佳利用分析 25 近些年来的发展，现在已经取得了较好的发展时机，其原因如下： （ 1） 城镇化建设快速推进，项目建设是进一步加快 截至 2012 年底， 城镇化建设快速推进，承载功能明显提升。城建重点工程完 成年度计划任务， 2012 年开工实施 500 万元以上项目 71 个，完成投资 元。争取国家、元，增长 37%，确保了一大批民生及基础设施项目顺利实施。工业园区道路、供电、供水等基础设施不断完善，已入驻我县工业企业 9 家，其中南华糖厂已开榨投产，岩架造船厂、冗洪石材加工厂、德隆水泥厂、活性炭厂、可降解地膜厂、方解石加工厂等工业项目稳步推进。 2012 年工业项目投资达 元，同比增长 全部工业增加值 元，同比增长 （ 2） 社会经济发展取得重大突破 ，但城乡差距较大，项目建设是 推进城乡统筹发展的需要。 第十六届人民代表大会第四次会议政府工作报告中指出县委、县政府将坚持规划引领、产业支撑、民生优先、城乡均等的发展原则，顺应经济社会发展和人口转移趋势，加快推进工业化、城镇化、产业化和公共服务均等化，做强县城、做大集镇、做好社区，引导农民向县城、重点镇和中心村集中，工业向园区集中，农业向产业化集中，土地向规模经营化集中。坚持建管并举不动摇，切实加强城乡基础设施建设，加快推进城镇化进 26 程。一是抓规划。突出规划的龙头和基础作用，完成纳福新 区控制性详规修编。注重城乡规划法宣传，严格建设用地审批程序，加大巡查执法力度，加强“两违” 清理整治工作，坚决维护规划的连续性、权威性、严肃性。二是抓建设。坚决贯彻落实州委州政府决策部署，积极配合做好临港经济开发试验区建设。按照“坚持发展特色、突出布依元素”的原则，一手抓县城建设，一手抓小城镇建设。树立多渠道融资经营城镇的理念，力争融资 3 亿元以上投入城镇基础设施建设。启动县城新老城区连接通道建设，缓解县城交通压力。全力推进纳福新区建设， 6 月底完成第一期路网工程，年内完成第二期路网工程，力争年底启动第三期路网 工程， 10 月底完成纳福广场建设，启动建设县便民服务中心。推进旧城改造，重点抓好东风片区开发建设。结合实施扶贫生态移民工程和省州小城镇建设工程，重点抓好坡妹、秧坝、冗渡、丫他 4个乡镇的小城镇建设，启动岩架旅游乡镇建设。抓好保障性住房建设，建成廉租住房 56 套、公共租赁房 329 套、教师公租房 200套，改造农村危房 3698 户、城市棚户区 50 套。三是抓管理。加强城镇常态管理，深入实施“整脏治乱”，严格执行“门前三包”制度，积极做好卫生县城、文明县城创建工作。积极探索创新小区物业管理模式，引入市场竞争机制，不断加强住宅 小区管理，着力解决突出问题，努力创建和谐安宁的居住环境。项目建设正是推进城乡统筹发展的一大举措，有利于 实现全县范围内的城乡统筹发展。 27 3、待储备地块的规划情况及其具体数据 根据以上的县城定位和规划设计，现将待储备土地拟规划情况如下： （一）土地出让面积预测 土地储备开发项目储备土地总面积 ，扣除道路及公益事业用地面积后，实际可出让土地面积 ，不可出让土地面积 ，具体详见下表： 土地出让面积表 序号 储备地名称 储备面积（亩） 可出让 面积（亩） 不可 出让 面积（亩） 备 注 1 2009 年第一批城镇建设用地 1号地块 业、住宅用地不可出让面积约占商业、住宅用地储备面积 12% 2 2011 年第一批城镇建设用地 1号地块 业、住宅用地不可出让面积约占商业、住宅用地储备面积 32% 3 2011 年第二批城镇建设用地 1号地块 业、住宅用地不可出让面积约占商业、住宅用地储备面积 33% （二）土地出让收入预测 结合 近期出 让的实际情况，该区域土地分期推出后，预计：商住用地 元 /亩；预计可实现土地出让收入 体详见储备土地出让预测表），除去土地整治成本和国家计提部分后，可实现收益 元，亩均收益 体详见下表： 28 2013 年 土地收储项目收入测算表 单位 :亩 /万元 序号 项目 2015 年 2016 年 2017 年 合计 1 出让面积 (亩 ) 出让均价（万元） 140 140 140 3 预计出让收入 4 国有土地出让收益基金 3*5% 5 土地整治成本 6 出让收益 3 4 5 7 上缴省级财政部分 6*10% 8 上缴市级财政部分 6*20% 9 县级可分配土地出让收益 （ 6 7 8） 10 提取农业综合开发基金 9*20% 11 提取廉租房建设基金（ 9 10） *10% 12 失地农民社会保险基金（ 9 10） *5% 13 土地复垦基金 （ 9 10）*20% 14 水利基金（ 9 10） *12% 15 教育基金（ 9 10） *10% 16 出让净收益（ 9 10 11 12 13 14 15） 17 项目净现金流（ 4+5+16） 结合 国民经济和社会发展实际，对储备的地块拟从 2015年 1 月至 2017 年年底出让完毕，且 2015 年出让量不低于总出让面积的 49%， 2016 年出让量不低于总出让面积的 24%，以逐年递减。 储备土地出让进度表 出让面积 出让时间 地块位置 出让面积 占比 29 (亩 ) 2015 者楼 镇 0% 2016 者楼镇 6% 2017 者楼镇 4% 合计 00% 1、收储土地收购与整理 2013年 1月至 2014年年底完成收储土地的征收与前期开发整理工作。 2、土地收储开发融资计划 在充分虑财政的前提下，利用有限的资金进行开发。项目总投资 20092 万元，自筹 6092 万元，向银行贷款融资 14000 万元。 1、市场需求分析 (1)市场现状分析 作为县府所在地，随着城市基础 设施建设步伐加快，使中心城市的聚集、辐射、拉动作用日益凸显。 (2)2013 年投资预测 2013 年开发建设将整体呈现持续、稳定、健康、良好的发展态势。 第一，国民经济的发展，居民收入增加。近年来，生产总值快速增长。 第二， 经济在未来几年内的快速发展。按照县委、县人 30 民政府的战略构想，城市规模发展提速扩容，未来几年内，城市人口将增长。 第三、随着县委、县人民政府优势资源转换、引进大企业大集团战略的实施，不少大企业集团纷纷入落户我县。因此，县委、县人民政府紧抓机遇， 进一步加大基础设施投入，改善投资环境，加大招商引资力度，这必须带来大量用地需求。 第四，城市总体规划的修编。未来 的发展将由现在的农业县逐步转向工业发展县，发展工业用地和商业用地。 2、还贷款能力分析 储备土地总投资 20092 万元，自筹 6092 万元，向银行贷款融资 14000 万元。土地储备出让总收 元，扣除国家计提和土地整治成本后，收入 元。收入大于总投资，具有还贷能力。 3、土地储备资金管理 土地储备资金管理，严格按照财政部、国土资源部土地储备资金 管理办法（财综字 200717 号）执行。所举借的贷款只能专项用于本储备土地，包括土地征收、和土地开发相关的费用以及贷款和利息，接受财政、国土、审计部门和借款银行的监督检查。 本规划符合 规划，项目选址合理，外部建设条件好，报 31 告所提出的项目方案规模适中、合理、可行。 32 第六章 地质条件与建设条件 位于 黔西南 。 地处云贵高原向广西低山丘陵过渡的高原边沿斜坡、珠江上游南、北盘江交汇的三角地带。该县东靠望谟、西接安龙，北部与贞丰 县相邻、南面与广西壮族自治区的乐业、田林、隆林三县以南盘江隔河相望。地理位置东经 105 27 106 12、北纬 24 38 25 19之间。东西长 76北宽 73县总面积 。最高海拔 1634米，最低海拔 301 米。西北大部分地区海拔在 900 米 1200 米之间，中部 900 米左右，东南部 400 600 米之间。 境内气候属亚热带温暖湿润季风气候，年均气温 极端最高气温 极端最低气温为零下 4，多年平均无霜期为 345 天，年均降水量 1035 毫米。主要特点是冬无严寒，夏季炎热，夏湿春干，雨热同季，春暖早、秋凉迟。 项目所在地交通较为便利，人流和各种车辆混合流动，对项目建设有一定的不利影响，项目所在地周边有少量构筑物，视野比较开阔，环境状况良好，适合项目实施。 33 该项目所在地位于 ，属于市政公用设施建设规划覆盖范围，水、电、通讯、有线电视等公用设施可就近接入，高低压、通信、有线电视、供排水、等市政基础设施配套齐全，基本可以满足项目建设需要，已完全具备项目建设条件。 1、 道路交通条件 ： 312 省道穿境而过，且公路道路情况良好，交通设施较为便利，可以满足工程项目建设和运营的运输需要。 2、 供水： 该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。 3、 排水： 该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。 4、 供电： 该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容 ,保障项目用电需求。 5、 通讯： 项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。 34 该项目区规划为商住用地 需要进行征收和补偿，有一部分建筑物，附属物需要清理，“五通一平”投资额较大。 1、土方：该项目区地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。 2、砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。 3、主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商业混凝土。 35 第七章 环境保护 项目所在区域空气 、声环境质量现状良好，适合本项目的实施，但在设计、施工过程及使用中要注意实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。 工期间 1、工程建设时由于车辆运输等原因，可能会使交通变得拥挤和频繁，容易造成交通问题，这种影响会随着项目的完成而消失。 2、项目进行过程中会产生大量的建筑废弃物及扬尘，