廉租住房可研报告可行性研究报告

1 第一章 总 论 第一节 概 述 一、项目名称 常来 县廉租住房工程 二、承办单位及概况 （一）承办单位 项目承办单位： （二）承办单位概况 常来 县建设局是 常来 县人民政府的城乡建设管理职能部门，内设 18 个机关科室，下属 28 个企事业单位，全局在册职工 300 人，其中高级职称 15 人 ， 中级职称 38 人。历年来， 常来 县建设局先后获得 “ 全省建设工作先进单位 ”、“ 市级文明单位 ” 等多种荣誉称号。 常来 城市建设历经数代城建人的同甘共苦、共同奋斗，取得了令人瞩目的成绩 。近年来 ， 以老城区为依托，加快 “ 新城区 ”、“ 工业区 ” 两大板块开发建设，不断强化城市基础设施配套建设，围绕 “ 北工 、 南居 、 东水 、西园 ” 的城市布局 ， 突出特色 ， 打造新时期 “开放的梨乡水城 ” 。 主要职能： 1、贯彻执行国家、省、市有关建设行政管理的方针、政策和法律法规；拟订建设事业规范性文件；负责组织拟订城乡建设、工程建 2 设、建筑业、住宅房地产业、燃气等方面的政策及发展规划并指导实 施，进行行业管理。 2、负责县内重点工程建设项目立项审批后组织实施工作；协同 有关部门统筹组织县内重点基础 设施建设，参与城镇总体规划和城镇 体系规划的审查报批和实施监督；参与风景名胜区规划建设及历史文 化名镇（名村）相关的审查报批和保护监督管理工作。 3、审查县内重点工程初步设计；贯彻执行国家、省、市建设工程定额及技术标准、规范、规程等；监督指导各类工程建设标准定额、 技术标准的实施。 4、指导建筑活动 ； 规范建筑市场 ； 指导和监督建筑市场准入、工程招标投标、工程造价管理、工程监理以及工程质量和安全工作； 拟定勘察设计、施工、建设监理和相关社会中介组织管理的规定并监督实施。 5、指导住 宅建设和城镇住房制度改革工作；负责住宅与房地产 业的行业管理，指导房地产开发利用工作，规范房地产市场。负责房 地产企业、物业管理企业、房地产中介服务机构的资质审核和报批工 作，负责经济适用房和廉租住房等保障性住房的建设和管理工作。 6、负责组织建筑工程施工图设计文件审查工作，对建设工程勘 察、设计质量进行监督管理；贯彻执行各类房屋建筑及其附属设计、 城市市政设施等建设工程的抗震设计规范。 7、指导建筑业和房地产业的科技发展计划、科技成果推广和技 术引进及创新工作 ， 推进建筑节能管理，将预拌 商品砼、散装水泥、 3 新型墙体革新工作纳入规范管理；负责组织全县建设职业技能培训、 岗位培训、继续教育工作。 8、 指导、监督园林（雕塑）、风景建设 、城市 绿化 、抗震 设防 （ 加固 ）建设；负责组织本县城镇范围内义务植树及绿化 “ 绿线 ” 控制。 9、负责 常来 县经济适用房、廉租房的建设管理工作，负责城区拆迁和拆迁住户安置工作。 10、负责贯彻执行国家、省、市有关城乡建设的方针、政策和法律法规。 11、承办县委、县人民政府和上级业务主管部门交办的其他事项。 三、项目性质 新建 四 、可行性研究报告编制单位 单位名称： 常来 工程咨询 有限责任公司 工程咨询资格等级： 乙 级 五、项目提出的理由与过程 （一）我国城市低收入家庭住房存在的问题 1、关于 2007 年中国廉租房建设的最新研究报告中国廉租房建设 写入了当年的政府工作报告，这是史上头一次，这也被公认为是今年 两会的最大亮点之一。不过，廉租房建设的现状和进展并不令人乐观，尤其是资金问题，已经成为推进廉租房建设的一大瓶颈。 2006 年 ，全国开工建设和收购廉租住房 套，建筑面积 平方米， 仅完成计划的三分 之一左右，其中一个很重要的原因，就在于财政预 4 算安排资金不足。 2007 年，民主同盟中央委员会、九三学社中央委员会在分别题为关于发展完善我国住房保障体系的提案、关于强化住房保障职 能遏制房价过快上涨的建议的提案中，它们共同指向一个相同的对 象：廉租住房。提案建议，加大各级财政对住房保障的支持力度，适 时建立住房保障基金以及强化各级政府住房保障职能，落实廉租住房 制度建设的目标责任管理。全国政协委员、中国建筑工程总公司学术 委员会主席陈祥福说： “但廉租房现状和进展却并不令人乐观。 ” 陈祥福的话做例证的 是：目前全国仍有 4 个地级城市，以及 141 个县级市没有建立廉租住房制度。廉租住房制度覆盖面低、廉租住房建设进展缓慢的情况依然存在。很多未建廉租房的城市给出的理由都是资金 问题。资金问题未获解决。陈祥福说 ：“ 未能及时建立廉租房制度，除了地方政府重视不够的主观原因，客观原因就在于这些城市普遍是 吃饭财政 。” 建设部有关部门表示 ， 自从 2004 年 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法出台以后，考虑到各地财政相对紧张的实际情况，对于廉租住房资金问题，一直是坚持以各级财政预算安排为 主，多种渠道筹措的原则。如在住房公积金 增值收益中提取一部分， 鼓励单位和个人进行捐赠，地方在住房建设中提取一定比例的资金或从直管公房租金收入中提取一部分资金等。一位不愿透露姓名的建设 部门行政负责人说： “但目前我国除个别城市外 ， 多数是从住房公积 金增值收益中提取部分资金，或者由政府主管部门自筹解决部分资 金。公积金增值收益在提取风险准备金 、 支付管理费用后，剩余资金 5 有限，不足以支持廉租住房制度建设。”该人士表示：“因此，财政资金支持不足、 来源渠道不规范、资金不稳定成为建立廉租住房制度面临的最突出问题 。” 这种情况在西部地区尤为明显 ， 以内蒙古自治区为 例 ， 该区住房困难的低收入家庭数量较多，但由于大部分地市财政资金紧缺 ， 公积金增值收益及土地出让净收益有限，住房保障资金匮乏，导致住房保障体系建设相对滞后，住房保障能力不足。 （二）项目提出的理由 2007 年，主管部门加快了廉租房政策的出台力度， 8 月公布了 国 务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见； “ 健全廉租住 房制度 ， 加快解决城市低收入家庭住房困难 ”也在 10 月被写入十七 大报告 。 11 月 19 日，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲 时表示，中国政府今年将安排 49 亿元用于廉租房建设，再 加上地方 财政，投入将达到几百亿。 建设部等九部门日前联合发布廉租住房保障办法，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题做出了明确规定。 办法进一步明确了廉租住房的保障对象为 “ 城市低收入住房困难家庭 ”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。 对新建廉租住房，办法提出，其规划布局应当考虑城市低收入住 房困难家庭居住和就业的便利，并采取配套建设与相对集中建设相结 合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉 租住 房单套建筑面积规定控制在 50 平方米以内，并根据城市低收入 6 住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。 在此之前，财政部还发布了廉租住房保障资金管理办法，确定了廉租住房保障的资金来源。各主管部门陆续出台的相关措施，已 经搭建起了一个完整的廉租房保障体系。 廉租住房保障办法特别规定了实物配租 “ 退出 ” 机制。承租人不符合规定条件的 ， 将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳 廉租住房租金等，将停止廉租房实物配租。 对于廉 租住房来源，办法规定了以下几个方面：政府新建、收购的住房；腾退的公有住房以及社会捐赠的住房等。办法特别指出，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申 报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。 综合看来，进口、出口、资金、房源、申请程序各项环节已经全 部到位。在房价连续出现上扬的大背景下，一个全新的住房保障体系 已然逐渐成型，社会大众因房价产生的集体焦虑症将有望缓解。 08年起，主管部门加快了廉租房政策的出台力度， 08 年 8 月公布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见； “ 健全廉租住房 制度，加快解决城市低收入家庭住房困难 ”也在 10 月被写入十七大报告。 经 常来 县建设局、民政局 2010 年上半年对全县住房情况联合调 查， 常来 县现有低保户 2000 户，人均住房面积在 15 平方米以下的1800 户，无房户 500 户，为解决该县中低收入家庭住房困难，改善 7 居住条件，因此在县城 东巴 路 以北 建设廉租房项目势在必行。 （三）项目实施的意义 尽管到 2007 年底全国城镇人均住房建筑面积已达 26 平方米 ，但 我们却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困难的群体。他们以城区 退休和下岗的 老居民以及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有 低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收入者、工作时间短又处 婚育阶段的年轻人、城市拆迁释放出的中低端住房需求者、农村进城 长期务工人员等。这些群体失去了过去福利分房带来的住房改善机 会，现在由于收入的限制，他们也无法靠自己的能力购买商品住房， 受收入和就业的影响，他们甚至也无力购买有政府政策优惠的经济适 用住房。这些群体的住房条件与经济社会和城市的整体发展水平存在 着较大的差距，他们或居住拥挤，人均住房面积较低，无独立厨房； 或居住的建筑质量较差，缺少必要 的上下水、气、热、厕所等基础设 施；或居住在城中村环境中，房屋建筑密度高、采光通风条件差、违 法违章搭建建筑安全隐患严重、乱倒垃圾污水等环境脏乱，居住条件 极其恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出的不和谐因素。解决这 些群体的住房问题，已经成为化解当前在住房市场上，住房价格变化 与城镇居民收入变化之间的矛盾、不同收入群体住房改善速度不平衡引起的矛盾的焦点所在。 近几年房地产市场迅速发展，整体社会已经从温保向全面小康社 会转型，在住房问题上，迫切需要解决的是如何处理好住房资源配置 的公平与效率的关系 问题。实现全面小康，让广大群众能够普遍分享 8 国民经济发展和工业化、城镇化、现代化、国际化好处，维护社会公 平、构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群的住 房条件。建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭 “ 应保尽 保 ” 的廉租住房制度 ， 才能真正充分体现 “ 以人为本 ” 的价值观和 “ 惠及全体人民 ” 的和谐社会理念。 正如温家宝总理在回答记者提问时曾说的那样： “ 一个船队，决定它速度快慢的不是那个航行最快的船只，而是那个最慢的船只。如 果我们改善了困难群众的生活状况，也就改善了整个社会的生活状 况 。 ” 关注民生、关注和谐，让市场体系和保障体系共同形成对全社 会住房需求的全面覆盖，让全体人民共享改革发展成果是构建社会主 义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。 毫无疑问，住房保障制度应是一个完整的政策体系，包括对用于出售的廉价公共住房的财政补贴政策，如政府对地方政府建设的公共 住房补贴和私有营利或非营利机构建设的低收入者住房补贴。还包括 减税刺激投资建造公房或减免税收补贴购买自有住房者等政策。还包 括通过财政贴息扶持和帮助居民提高改善住房条件的能力等。但是， 廉租住房政策是支撑整个政策体系的基础 。廉租房由于有政府财政补 贴，可以保证低收入家庭的住房费用保持在低水平上，不需要住户为购买产权支付费用，对特别困难的家庭甚至不需支付费用，它在满足 基本居住需求的基础上，还可以动态地梯级覆盖最低收入以上家庭。 廉租住房提供的具体形式包括了住房租金补贴、实物配租、租金核减 等多种实施方式，其中，房租补贴在住房保障达到一定水平后更是突 9 显其重要作用，一是避免了政府对住房市场的直接干预，不会给市场 运行带来障碍或产生降低市场效率的副作用；二是这种收入再分配的 形式，使居民平等的住房权利更容易公平地实现；三是便于对 不同收 入家庭区别对待，更能体现保障的公平性，同时可以减少政府财政支 出。 总之，通过完善住房保障制度，大力发展廉租住房，切实解决中低收入家庭的住房问题，实现 “ 为每一个居民家庭提供良好的住房 ”或实现 “人人享有适当住房 ”的社会目标，既是维护社会安定的重要 手段，也是社会收入再分配的重要方式。 六、项目建设的必要性 （一）符合当今人居工程发展方向 “ 安居乐业 ” 自古就是人类追求的一个伟大理想 。 1997 年 6 月在联合国召开的第二次人类居住大会上，通过了伊斯坦布尔宣言 和人居议程，提出了 “ 人人 皆有适宜之住房 ” 和 “ 城市化世界中人类住区可持续发展 ” 的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承 担落实人居议程的主要责任，并强调城市在落实人居议程中 起重要作用。 （二） 符合国家行业规划要求 国家建设部制定的 “ 城市住宅建设与房地产 “ 九五 ” 规划及 2010 年远景目标 ” 中要求： 1、城镇（非农业人口）人均居住面积达到 12 平方米，解决人均 居住面积 6 平方米以上城镇家庭的住房问题，重点解决人均居住面积 10 在 4 平方米以下住房困难户的住房问题。 2、建设住宅 12 亿平方米，平 均每年建设住宅 平方米。 3、改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达 到 70%以上。 为此，自 1989 年以来，建设部在 56 个城市建设了 66 个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设的经验。 （三）符合国家现行有关政策 由于历史的原因，我国长期实行低工资制，住房制度基本上是社 会福利性质。为加快城市发展，改善人民居住条件，国务院下发了关 于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，在停止福利 分房的同时，加快建立和完善以货币购买住房为主的住房 供应体系， 重点发展商品房开发市场。 近几年来，我国的住房制度改革逐步走上正规，国务院、建设部及有关商业银行相继出台了一系列方针、政策及支持措施，以解决居 民的住房问题，不仅要做到居者有其屋，而且要上档次。逐步建立起 适合我国国情的住房供应体系，促使住宅业成为新的经济增长点，形 成高、中、低档居住条件皆备的住房供应源，不断满足不同收入家庭 日益增长的住房需要。 2003 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国 发 200318 号）指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经 济 的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场 体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善住房供 11 应政策，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买或承租普通 商品住房，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应 中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格， 清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设 成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。确 定了房地产业以需求为导向调整供应的发展思路，建立健全工人住房 贷款担保机制，房地 产市场信息系统和预警预报体系。 2004 年以来，国家为了保证房地产业健康发展，相继出台了一 系列文件规定，主要有： 2004 年 4 月 27 日，国务院通知决定适当提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发资本金比例均由 20%提高到 35%。 2004 年 4 月 29 日，国务院发出关于深化开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知（国办发 200420 号），要求深入开展土 地市场治理整顿。明令 “ 三个暂停 ” ，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。 2004 年 7 月 1 日 ， 国土 资源部、监察部联合下 发 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发 200471 号），规定自 2004 年 8 月 1 日起所有的经营性土 地的出让都要公开交易，禁止协议出让，全部采用招牌挂。 2005 年 3 月 26 日 ， 国办发明电（ 20058 号）关于切实稳定住 房价格的通知，提出 8 条意见，一、高度重视稳定住房价格工作。 12 把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容， 采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。二、切实负起稳定住房价格 的责任，把稳定住房价格提 到政府工作的重要议事日程，切实负起稳 定住房价格的责任。三、大力调整和改善住房供应结构，加大住房供 应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上， 着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市 场供应中的比例。四、严格控制被动性住房需求，严格依照土地利用 总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规 模。五、正确引导居民合理消费预期，引导居民住房消费，控制不合 理需求。六、全面监测房地产市场运行，要建立健全房地产信息系统 和预警预报体系，加强对房地产市场的监测， 全面准确地掌握房地产 市场状况和运行态势。七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 ， 要认真贯彻落实国家调控住房供求的各项政策，尽快制订具体落实方 案并组织实施。八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查，对部 分住房价格上涨过快的地区或城市还要进行重点督查。要建立通报制 度，对调控措施不落实、住房价格过快上涨的地区予以通报批评。 2005 年 4 月 30 日，建设部等 7 部门发出了关于做好稳定住房价格工作的意见 ， 称 “ 新八条 ”。“ 新八条 ” 从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信 息等 8个方面，提出了稳定住房价格的系统措施，具有很强的针对性。一 、 强化规划调控，改善住房供应结构。二、加大土地供应调控力度，严 格土地管理。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。四 、 13 加强房地产信贷管理，防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住 房标准，合理引导住房建设与消费。六、加强经济适用住房建设，完 善廉租住房制度。七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规 销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。 2005 年 5 月 17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 指 出房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进 房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有 利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社 会的目标，会议制定六条主要措施： (一 )切实调整住房供应结构。 (二 ) 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 (三 )合理控制城市房 屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 (四 )进一步整顿 和规范房地产市场秩序。 (五 )加快城镇廉租住房制度建设，规范发展 经济适用住房。 (六 )完善房地产统计和信息披露制度。 2005 年 6 月 3 日， 广西 省人民政府办公厅转发省建设厅等部门 关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通 知（政办发 200539 号）指出：近年来， 广西 省住宅与房地产业持续较快发展，已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的 基本方向，注重发挥市场机制和经济手段的调控作用，进一步培育和 发展住房二级市场，不断完善房地产市场体系。 2005 年 7 月 1 日 ， 广西 省颁布实施 广西 省商品房销售条例， 进一步规范了 广西 省房地产市场。 2006 年 5 月 24 日，国务院关于调整住房供应结 构稳定住房价 14 格的意见，对房地产加强市场引导和调控，要求引导和促进房地产 业持续稳定健康发展。 2006 年 8 月 31 日，国务院发出关于加强土地调控有关问题的 通知（国发 200631 号），采取更严格的管理措施，加强土地调控。 2006 年 11 月 26 日， 广西 省发布 广西 省经济适用住房管理办法（ 广西 省人民政府令第 192 号），对经济适用住房作出规范，加强 了对经济适用住房的管理。 2007 年 8 月 7 日，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见住房问题是重要的民生问题，按照全面建设 小康社会和 构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入 家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要 内容，作为政府公共服务的一项重要职责。加快建立健全以廉租住房 制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。以城 市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规 范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到 “ 十 一五 ”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城 市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。 分析国家的房地产政策，国家 已经把房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是 广西 省的支柱产业，国家从土地、房地 产开发、市场销售等各个方面制定了一系列政策，来促进、维护房地 产业的健康发展。到 2010 年，形成 “供需基本平衡、结构基本合理、 价格基本稳定、调控有效 ”的房地产发展格局。盘活存量土地，推进 15 住房改革，大力发展经济适用房。扩大住房信贷，活跃房地产二、三 级市场，促进房地产业走上良性发展轨道，形成有序的房地产开发市 场。 （四）符合产业政策 常来 县 廉租住房 工程项目的建设在产业结构调整指导 目录（ 2005 年 本）中，既不属于鼓励类，也不属于限制类，应符合 “ 允许类 ” 项目基本建设的规定 。 并且本项目符合 常来 县城市总体规 划的规定。 第二节 编制依据、原则和范围 一、编制依据 1、 常来 县城市总体规划（ 2005； 2、 广西 省人民政府办公厅关于印发 广西 省廉租住房保障办法的 通知（政办发 200816 号）； 3、建设单位与 常来工程咨询 有限责任公司 就编制本项 目可行性研究报告签订的合同文本； 4中华人民共和国建筑法； 5、中华人民共和国城市房地产管 理法； 6、 广西 省廉租住房保障办法； 7、建设单位提供的经济技术资料； 8、其它有关国家政策及信息资料。 16 二、可行性研究的范围 1、项目背景和建设的必要性； 2、市场分析及建设规模； 3、建设条件及场址选择； 4、总体规划方案； 5、环境保护和节能； 6、实施进度安排； 7、管理机构； 8、投资估算及资金筹措； 9、效益分析； 10、研究结论和建议。 第三节 项目概况 一、 项目地理位置 本项目位于 常来 县城西北部， 东巴 路以 北。 二、 建设规模 根据 常来 县城区低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情 况，本项目占地面积 16200 平方米，拟建设建筑面积 17850 平方米， 50 户型 350 户，其他附属用房 350 平方米。项目建成后，可满足350 户 常来 县城区低收入住房困难家庭。 三、建设期 17 6 年， 具体时间进度为 2010 年 11 月至 2016 年 4 月。其中： 2011年开工建设 150 套， 2013 年开工建设 100 套， 2015 年开工建设 100套。 四、项目投入总资金和资金来源 经估算，本项目总投资 2500 万元，其中建设投资 元， 流动资金 元。建设投资中，建筑工程费用 元，设 备购置安装费 元，工程建设其他费用 元 ，元。 本项目总投资中，申请上级补助资金 1140 万元， 常来 县财政地方配套资金 1360 万元。 五、 主要经济技术指标 主要经济技术指标表 序号 内容 资金（万元） 占资金总投入比例 1 建设投资 项目静态投资 筑工程费 础工程 建工程 修工程 三通 ”及配套工程 0 备购置安装费 排水 通 、讯 他费用 本预备费 项目动态投资 设期融资费用 价预备费 2 流动资金 3 总投资 2500 18 4 资金筹措 地方政府配套 1360 申请上级资金 1140 5 建筑面积（） 17850 50 户型 350 户 其他附属用房 350 平方米 占地面积 16200 平方米 6 绿化面积 5670 平方米 7 容积率 8 绿化率 (%) 35 六、简要结论和建议 该项目的建设符合国 家有关产业政策，符合 常来 县城区规划，对 城镇低收入家庭住房困难，有利于改善居住条件，项目建设按国家招 标投标法的有关规定，各项建设条件成熟，建成后社会效益明显， 既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。符 合加快廉租住房制度建设的目标和进程。 建设保障性住房是一项系统工程，政府需要在 “ 以民为本 ” 的指导思想下加大探索力度，把好事办好。比如中心城区低收入拆迁户的就地还建问题，现在一些廉租房被建到了偏远地区，政府的本意是降 低这些家庭的住房投入，结果却增加了他们的谋生成本，加重了其生 活负担。解决这些问题，需要政府有一个长远规划，尤其是要明确给 予保障性住房资金保障、土地保障。 第二章 市场需求分析与建设规模 第一节 市场需求分析 19 常来 县 廉租住房 工程项目位于 常来 县城西北部， 东巴 路 以北。 现状地块环境优美 ， 交通便利 ， 基础设施基本配套。项目的性质为保障性房工程规划用地；作为 常来 县政府保障性住房廉租房工程，政府给予了很大的政策优惠和支持，建设成本较低 ， 从而使得该项目在施工建设占有得天独厚的优势。通过调查 ， 目前 常来 县低保户有 3000 户人均住房面积在 15 平方米以下的 800 户 ， 无房户 150 户，低收入家庭大量存在，廉租房需求缺口较大，县政府急需安排建设廉租房，以保障和改善城市低收入家庭的住房。 一、项目开发的社会与经济意义 随着 常来 县城市经济的发展和城市开发建设步伐的加快， 常来 廉 租住房建设也提上议事日程，势在必行， 常来 县建设局以此为契机，利用规划保障性住房工程用地，以县城高水准的规划设计、普通水平 的住宅设计、可靠的施工质量保证、优美的小区生活环境、完善的配 套服务设施和优质、细致、体贴的物业管理，建设 常来 县第一个廉租 房居住小区，打造生活配套设施齐全、完善、建筑风格独特，环 境优 美，设计水准高超，处处体现 “ 以人为本、与民同心 ” 的居住理念和 超前意识，以鲜明的形象对比城区其他住宅小区；并希望它成为 常来 的一个具有代表意义和示范作用的政府形象工程，成为 常来 社会保障 性住房工程开始，最终目的是逐步解决城市低收入家庭的住房问题。 作为此地块项目的建设者，通过上级政府的支持以及县政府的地 方配套资金，加上前期细致周密的分析论证，因而在此项目的开发建 20 设中不但能够获得巨大的社会效益，而且将获得较好的经济效益，并 将给解决城镇 350 户低收入家庭的住房困难；同时，加快建筑业健康 发展， 带动相关产业，从而增加地方的财政收入与经济繁荣。 二、销售市场状况预测 本项目能够为 350 户低收入家庭住房困难户需要的 ， 据分析 : 1、目前城区内的住宅小区建设项目，大都以中等以上收入家庭 为对象，以高中档住宅为主，已经供大于求；而普通商品房、经济适 用房较少，许多中低收入家庭缺房而无力购房。而该项目定位在中、 低档客户群，即以拆迁户和中低收入家庭为对象，以普通商品住宅和 经济适用房为主，具有较强的竞争优势。 2、 常来 县低保户有 3000 户；人均住房面积在 15 平方米以下的 1800 户，无房户 800 户，低收入家庭大量存在， 截止目前已建设完成廉租住房 375 户， 廉租房需求缺口 仍 较大，项目一期工程市场供不应求 ，该项目的建成将大大 增加保障对象的房源供应。 三、目标对象的分析（客户定位） 常来 县城区城镇居民中低收入住房困难家庭，即 常来 县人民政府 所在地的 规划区 范围内，家庭收入、住房状况等符合 常来 县人民政府规定低 收入 家庭。 第二节 建设规模 根据规划要求，结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状 21 况、房型结构及绿化条件，同时考虑到 常来 县城区低收入家庭的经济 力状 况，确定本项目工程建设规模为总建筑面积 17850 平方米 , 总占地面积 16200 平方米。主要技术经济指标为： 用地面积： 16200建筑面积： 17850建筑占地面积： 3690 居住户数： 350 户 绿地率： 35% 绿地面积： 5670建筑密度： 容积率： 本项目计划 6 年内完成。 第三章 建设地点及建设内容 一、建设地点 依据 常来 县城市总体规划，本项目建设地点为 常来 县城区。具体 22 地点为 常来 县 东巴路 以北。 土地实行政府划拨。 二、建设内容 为加强 常来 县房地产业的发展，改善城镇低收入居民居住条件， 美化城市环境， 常来 县建设局按照国家和省要求，把加快廉租住房建 设摆在当前住房保障工作的突出位置，以切实增加房源供应，确保保 障对象有房可租。 本项目 常来 县 廉租住房 工程占地面积 16200 平方米，折 合 24 亩，拟建设建筑面积 17850 平方米， 50 户型 350 户，计划建设住宅 350套 ， 5 层，共计 10 幢住宅楼。计划总投资为 2500 万元。 第四章 项目所在地建设条件 第一节 项目地点与地理位置 一、场址确定原则 23 根据项目建设的要求，场址选择应满足以下条件： 1、符合项目建设及发展要求； 2、尽量减少占地以控制投资； 3、各种配套条件好； 4、周围环境适于项目的建设； 5、交通便利，生活方便。 二、场址确定 1、地理位置 常来 县位于 广西 省北部平原的 桂北 开发区， 县境南北长 50 公里，东西宽 40 公里，总面积 1500 平方公里。 2、交通条件 目前 常来 县城区内公共基础设施齐全，无影响项目的因素存在， 周边环境条件良好。道路交通方便快捷，已建成多条高标准柏油公路 ，形成了良好的交通格局。邮电通讯十分便捷，数字通讯达到了国际先 进水平。 第二节 建设条件 一、 工程地质条件 1、场地稳定性 拟建场地成因类型属 西江 下游冲积平原，为第四纪 喀斯特地形 ，场地地层成层性较好，沉积物以粘性土及粉砂土为主。地 层结构较 24 简单，层位、厚度较稳定；场区内各层土均为中压缩性土； 拟建场地稳定性较好，适宜建筑物的兴建。 2、地貌概况 拟建场地为 西江 冲积平原，地势平缓，海拔高程一般在 1， 由于河流冲刷、海潮内侵、自然侵蚀的影响，形成了地势 低平的地貌 特征 。 3、地层结构及其物理力学性质 根据钻探揭露，结合现场原位测试结果，整个场地主要粘性土及 粉砂土组成，土质变化较小，根据土的结构及物理力学性质该场区整 个地层共分为 9 层，各土层其岩土工程特性分述如下： 1 层素填土 （ 上部为黄褐色粉土和粉质粘土，下部为棕色粘土， 2 层粉土 （ 黄褐色，含云母片，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干 强度及韧性低 ， 湿 ， 稍蜜一中蜜，厚度为 3 层粘土 （ 棕红色，夹灰褐色粉质粘土层，干强度及韧性中等一高，稍有光 泽，软塑一硬塑，厚度为 4 层粉土 ( 黄褐色、灰褐色，含铁质氧化物、云母片，夹灰黄褐色粉质粘土层，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低，湿， 25 中蜜，厚度为 5 层粉质粘土 （ 灰棕色、灰色，含有机质、钙质结核、局部变相为粉质粘土，强度及韧性中等一高，稍有光泽，可塑，厚度为 6 层粉土 （ 灰黄褐色 ， 含铁质氧化物、钙质结核、云母片，摇振反应迅速， 振动析水 ， 无光泽反应 ， 干强度及韧性低 ， 湿 ， 中蜜，厚度为 7 层粉砂 （ 黄褐色，以石英颗粒为主，微量长石颗粒、云母片，颗粒浑圆，分选性良好，湿，中蜜，厚度为 8 层粉质粘土 （ 灰色、灰褐色，含有机质、钙质结核、云母片，有砂感，摇振反应缓慢，干强度及韧性中等，无光泽，可塑，厚度为 9 层粉土 （ 黄褐色，含钙质结核、云母片，粘粒含量较高，摇振 反应迅速一 中等，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低一中等，湿，密实， 该层未穿透，最大揭露厚度为 （四）场地地震效应分析 拟建场区土的类型为中软土，根据场地土及当地实测波速统计结果分析，该场区土层等效剪切波速估计在 140m/s 之间，本场地覆盖层厚度均大于 50 米，故该建筑场地类别 ，按建筑地震设计规范（ 关规定，建筑场地抗震设烈度为 7 度， 26 设计基本地震加速值为 g，地震动反应谱特征周期为 地内未发现不良地质现象及活动 性断裂通过。拟建场地稳定，适宜建筑。 二、水文条件 据石油部物探测井资料证实，在 1000 米深以内无淡水。 西江 水 是农业、工业、生活的主要水源，对地区水文地质影响颇大。该场区 地下水的类型为第四系孔隙潜水，地下水一般 左右，补给来源以大气降水和 西江 水为主，排泄途径以地面蒸发为主。试验结果表 明，地下水质为 ，地下水对硅无侵蚀性，但对钢结构具中等腐蚀性。 四、气象条件 常来 县地处中纬度，属 亚热 带，季风型大陆性气候，四季分明。历年年均气温 25 ，极端最高气温 39 ，极端最低气温 ，最冷月 1 月，最热月 7 月。年均日照时数为 时，年均日照百分率为 65%， 光照充足。 常来 县境年降水量较少，且不稳定不均匀，历年平均降水量为 米 ， 1 月最少约为 50 毫米 ， 7 月最多约为3200 毫米。 常年主导风向：西南 冬季主导风向：西北 夏季主导风向：东南 冬季平均风速： 夏季平均风速： 基本风压： 方米 27 年均气温： 年极端最高气温 39 年极端最低气温 年相对湿度： 60% 基本雪压： 方米 五、水文条件 常来 县属于 西江 冲积平原。县境西高东低，南高北低，由西南向东北呈现倾斜，微坡起伏，形成了缓岗，微坡平地和浅平洼地相间的地貌特征。县城内土地以轻、中壤为主，且土层深厚（ 8 米左右）。全县土地总面积为 200 万亩，其中可利用面积为 80 万亩，耕地面积75 万亩。 六、社会经济与发展规划 近年来， 常来 外向型经济突飞猛进，招商引资富有盛名。来自美国、 法国 等国家和台湾、香港地区的近百家外资企业已初具规模，年出口创汇达 3 亿美元。规划面积达 50 平方公里的 常来 工业园，基础设施更为完善， 招商引资政策更为优惠，环境更为优化，正吸引着越来越多的国内外客商前来投资兴业。今后的 常来 ，将坚持科学发展观，贯彻 “发展是主题、调整是主线、招商是重点、实干是关键、稳定是基础 ”的工作方针，紧紧围绕 “财政增长、农民增收、就业增加、城市增靓 ”四大目标，加快招商引资步伐，力争人均主要经济指标尽快赶上 广西 省平均发展水平。 七、社会公用设施依托条件 28 （一）供水 项目采用 常来 县自来水作为供水水源，由 常来 县自来水公司供 应。给水可由附近城市干管接入向配水点送水，环状进水，枝状供水 ， 供水有保障。 （二）排水 排 水采用雨污分流制排水系统，雨水往各级雨水管网汇集后，就 近排入城市雨水干管，污水排入城市排污管道，达标后排入城市排污 干管。 （三）供电 该项目所需供电拟采用双路供电，由变电室接入，均采用直埋的 方式，供电有保障。 （四）供热、供气 本项目所需用热可由 常来 天然气公司接入，供热、供气有 保障 （五）征地 该项目由政府划拨，已办理国有土地使用证。 （六）建筑材料来源 临近的 东川 市是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，且黄沙储备丰富，运输便利，运程较短，工程所需黄沙可由 东川 运来， 工程所需砖及由 当地解决，石料、水泥、钢材由 东川 或就近采购，供 应木材可在当地市场购得，可满足工程需要。 、 29 第五章 项目规划设计方案 第一节 规划依据及原则 一、设计依据 1、中华人民共和国环境保护法； 2、中华人民共和国建筑法； 3、建设工程质量管理条例； 4、中华人民共和国房地产管理法 ； 5、中华人民共和国城市规划法； 6、中华人民共和国招标投标法； 7、 常来 县城市总体规划（ 2005 8、建筑抗震规范； 9、建筑业相关法律法规。 二、项目规划原 则 1、功能性原则，本项目作为廉租房居住小区，必须满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，在经济适用的前提下，采用新技术、新材料、新观念，体现二十一世纪城市居民对居住生活 的综合要求。 2、充分体现 “ 以人为本 ” 的原则，面向二十一世纪，创造高品质的环境，精心塑造生动和谐的建筑群体和开放、优美的内部环境， 30 布置亲切宜人的驻留活动空间和步行系统，配置完善的设施，强化历 史文化氛围，满足人们对物质文明和精神文明的高需求。 3、按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一体，充分利用水面及其它资源， 实现社会经济与自然生态在更高水平上的协调发展。 4、坚持环境生态化的原则，满足日照、采光和通风要求，着重进行步行环境和绿地系统的规划设计，最大程度的使居民接近、享受自然。 5、坚持科技进步的原则，采用四新成果，推进规划设计及居住区建设水平的提高。 6、把握实际性问题，提高切实可行的措施，确保规划管理的可操作性，把握规划的动态连续性的特点，使规划近、远期结合，便于滚动性实施，同时使规划富有弹性，以利于开发建设的开展与进行。 7、总体布置应按照使用功能要求进行功能分区，要做到交通合理，绿化系统完善，充分 利用地形合理布局，空间布置和周围环境协调。 8、形成 成配套完善的公共设施服务体系。 第二节 设计原则及规划布局 一、设计原则 项目在设计上认真执行国家现行的有关法律、法规和设计规范， 31 按照 常来 县城市总体规划要求，统筹规划，因地制宜，努力做到技术 先进、经济合理、安全适用、功能齐全、确保质量。同时在在节省投 资和保证建设质量的前提下，注重外部空间与建筑形式的个性，与本 地区的城市建设形成特色。突出 “以人为核心 ”的原则 ，体现合理 、 舒适、方便、安全的指导思想。在建筑风格上，力求使传统建筑风 格 与现代建筑手法相结合，相互交融，使小区居民在享受生活方便的同 时，感受到传统文化的延伸和现代化的气息。同时考虑施工的阶段性 和时序性以及其完整性。 设计的主要原则：整体原则、环境原则、效率原则、多样化原则，便于管理的原则、建设时序的原则。 二、规划布局 （一）规划结构 本项目整体布局力求系统化与组织化，采取组团一院落两级结构 模式，形成景观中心居中的多层次融合，院落空间、组团绿地、中心 绿化和外部景观的多层次穿插与渗透。 （二）公共设施 公共设施沿路安排，以专卖店、银行、邮局、修理、洗衣、美 发等为日常生活服务的小型设施为主，结合路面上的绿化、水景等环境小品，创造具有独特风情的、人性化的公建中心。 （三）道路系统 根据项目的外围交通条件和居民出行方向，机动车行系统采用在 项目内设置环路并沿环路设停车场。 32 （四）绿化系统 项目绿化通过空间的渗透、借景、对景、错景、轴线、通廊、分 隔等手法的运用，和外部的自然环境和人工景观融为一