曲靖市项目可行性研究报告

1 曲靖市 项目 第一部分 项目所在城市概况 一、 城市基本概况 (一 ) 位置 曲靖市位于 云南省东部区域 云贵高原 中部 ， 是中国第三大江 、 南方第一大江 珠江的发源地，因此也号称珠江源头第 一 城 。 曲 靖 市 地 跨 东 经 1024210450 ，北纬24192703之间。东与 贵州 、 广西 毗邻，西与省会 昆明 接壤，南连文山、红河，北与昭通、贵州毕节相连，是云南连接内地的重要陆路通道，素有 “滇黔锁钥 ”、 “入滇门户 ”、 “云南咽喉 ”之称。 (二 ) 交通 曲靖市中心城距昆明市 135 公里，通过昆曲高速公路与昆明市相连，通过贵昆线和南昆线与贵阳、南宁相接。曲 靖市是云南省内离省会城市昆明市距离最近的地级市之一，同时也是在西南地区范围内拥有相对较近出海通道（出海口为北海和湛江）的城市之一。 曲靖市域范围又处于云、桂、川、黔四省交界地区，与贵州、广西及四川省的部分地区接壤。其中会泽县与四川省的会理、贵州的六盘水市交界；宣威市和富源县与贵州省交界；罗 2 平县与贵州省、广西壮族自治区交界。曲靖市域内有贵昆铁路和南昆铁路两条铁路干线通过，是大西南地区与华南沿海联系的主要交通通道，曲靖城区外缘有昆曲高速公路和曲陆高速公路经过， 还有 通往贵阳的曲胜高速公路。曲靖市域内还有 320 国道、 213 国道、 326 国道和 324 国道等四条陆路交通线。可以看出，曲靖市是云南省东部名副其实的陆路交通枢纽。 (三 ) 规模 曲靖是仅次于昆明的云南第二大城市，也是云南重要的工业城市。 是云南省滇中经济区的核 心 城市，是云南省域内城市人口规模位序列第二位、经济规模位列第三位的城市 。 曲靖中心城区是云南省内重要的商品物资集散中心。 曲靖现今面积：28904 平方公里，人口： (07 年）。下辖一区一市七县，分别是： 麒麟区 、 宣威市 、 陆良县 、 会泽县 、 富源县 、罗平县 、 马龙县 、 师宗县 、 沾益县 。这里地形地貌多样，民族风情各异。来这里可领略到彝、壮、苗、瑶等各民族独特的语言、服装、风俗和信仰。 (四 ) 特点 曲靖在历史上一直是云南的政治、经济、文化中心之一。秦汉 “五尺道 ”是最早开辟出的云南 “内引外联 ”之通道。西汉五朝时期己在曲靖设置味县。公元 225 年诸葛亮南征 “七擒孟获 ” 3 在曲靖会盟设建宁郡。西晋王朝设宁州，曲靖成为全国 19 州之一。之后 500 年曲靖一直是云南政治、经济、文化中心。 曲靖市内地形多由山地、丘陵和盆地等组成，喀斯特地貌发育典型。为亚热带高原季风气候，年平均气温 年平均降水量在 1000 毫米以上。现居住着汉族、彝族、回族、壮族、布依族、苗族、瑶族、水族等各族人民 ,其中少数民族人口 44 万人。境内有乌蒙、梁王两大山系。主要河流有南盘江、北盘江、牛栏河、黄泥河等 ,分属长江和珠江两大水系。 曲靖境内物华天宝，资源丰富， 是云南省重要的能源原材料基地。曲靖市域内拥有丰富的矿产资源，包括有色金属资源和煤炭资源 ， 己探明矿产资源有 30 种，煤、铁、磷、铝、铅、锌、硫等储量在全省 位居前列，其中，煤炭品种齐全，品质优良，探明可开采的近百亿吨，占全省储量 1/3，原煤 、 焦煤产量均占全省 40以上， 硫铁矿储量占全省 ，全省铅盐生产基地在马龙县，会泽县铅锌矿储量丰富。曲靖市域还邻近富有 “ 资源金三角 ” 之称的攀西 - 六盘水地区。市域范围内拥有丰富的生物资源，地热资源和草场资源 ， 境内还有全省最大的硅藻土、硫铁矿等矿床及遍布地下的优质矿泉、温泉和热泉，开发利用极为方便。有国家级和省级保护植物和国家珍稀动物各 30 余种。属国家和省级保护植物有树蕨、野茶花、木兰、辣子树等 37 种。列为国家珍稀 保护动物的有大灵猫、猕猴、水獭、黑熊、金猫、豹、斑羚、黑颈鹤等 30 种。人均 4 水资源占有量高于全国水平，水能资源具有较大的开发潜力。曲靖人文古迹众多，自然景观幽美，民风古朴。 旅游资源十分丰富 ， 罗平鲁布革风景名胜区和珠江源马雄山风景名胜区均为省级风景名胜区，会泽县城已被列为省级历史文化名城。市域内有国家级森林公园五个 ( 马龙 - 寻甸钟灵山、陆良五峰山、沾益马雄山、富源十八连山、罗平鲁布革国家森林公园 ) 以及岩溶景观、高原湖泊、瀑布、文化古迹、民族风情等，景观特色突出。 这里是著名的爨文化 （ 自东晋经南北朝 至唐天宝七年，爨氏统治南中地区长达 400 余年间所造就的历史文明 ） 发祥地，被誉为 爨 乡。 中国第一批 11 块重点文物保护碑文就有三块在曲靖市 ， 其中爨龙颜碑、爨宝子碑以其极高的书艺价值及史料价值而被世人推崇，被誉为 “南碑瑰宝 ”、 “神品第一 ”，在中国书法上史上有被康有为誉为 “正书古石第一 ”；曲靖有战国至元明时期的庞大罕见的珠街八塔台古墓群，秦修 “五尺道 ”、 “七擒孟获 ”，有被称为 “云南第二奇观 ”的地下艺术宫殿 天生洞；有美绝人寰的罗平风景区 九龙瀑布群、美丽的多依河、有 “小三峡 ”之称的鲁布革峡谷；有地理奇观壮、秀、幽 、绝的陆良彩色沙林；有被徐霞客称为 “秀拔为此中之冠 ”的翠峰山、廖廓山、郎目山 曲靖隶属的滇东北部群峰耸立，峡谷深陷。乌蒙山巅，云遮雾障，神秘莫测，山腰绿草如茵， 5 牛羊成群，宛如置身 “香格里拉 ”迪庆高原一般。当年红军二万五千里长征曾两度过曲靖，吓得蒋介石 “弃甲丢烟枪 ”，连忙调兵保昆明，毛泽东在这里写下了 “乌蒙磅礴走泥丸 ”的千古绝唱。在市郊的关下村，建有纪念红军两过曲靖的红军纪念塔。 烟草产业是 曲靖市 的支柱产业和主要财政来源，农业收入的大部分也来自烟草种植及加工业。虽然近年来受 “ 双控 ” 影响，总产量和总产值有所 下降，但是其在区域经济中的支柱产业地位和优势地位仍然不会动摇。 (五 ) 结论 曲靖市 2005、 2006 连续两年被评为全国十佳宜居城市；2006 年荣获中国走向世界 中小城市成就奖，名列第六；连续几年 名全省第二，仅次于昆明，并且保持高速增长。 所以，曲靖市的地理优势和丰富的自然资源、悠远的历史文化决定了曲靖是云南省最具发展潜力的市级城市之一。 二、城市经济发展概况 据 相关统计部门 初步测算， 曲靖 2008 年全市实现生产总值 元，按可比价格计算比上年增长 按常住人口计算，人均 到 13684 元，折合 2002 美元。其中：第一产业实现增加值 元，增长 拉动 6 长 百分点，对经济增长的贡献率为 第二产业实现增加值 元，增长 拉动 长 经济增长贡献率为 工业实现增加值 元，增长 拉动 长 6 个百分点，对经济增长贡献率为 第三产业实现增加值 元，增长 拉动 长 百分点，对经济增长贡献率为 经济结构继续得到调整 ， 继续按 照调精调优一产业，调快调强二产业，调大调旺三产业的方针，三次产业进一步得到优化，三次产业调整为 19： 54： 27。 全年全部工业增加值实现 385 亿元，规模以上工业企业实现增加值 元，增长 全年完成全社会固定资产投资 425 亿元，增长 全年实现社会消费品零售总额 元，增长 全年外贸进出口总额达 2 亿美元，实际利用外资 3702万美元，引进市外国内资金达 109 亿元。 全年地方财政总收入 元，增长 地方一般预算 收入 56 亿元，增长 其中税收收入 49 亿元，增长 2008 年末全市常住人口 人，出生率为 ，死亡率 ，人口自然增长率 。 7 城乡居民收入水平持续提高。城镇居民人均可支配收入达12239 元，比上年净增 1436 元，扣除物价因素增长 农村居民人均纯收入 3166 元，比上年净增 500 元，扣除物价因素增长 三、城市用地规划 根据曲靖市城市规划， 曲靖城市性质为： 滇东中心城市及陆路交通枢纽，全市政治、经济、文化中心，以烟草、化工、能源、机械和生 物工程为主导产业的现代综合工业城市。 城市人口预计 2010 年 50 万人。 (一 ) 用地条件分析 中心城区所处的麒麟区位于云南省第五大坝子 曲靖坝子，该坝子南北长约 50 公里，东西宽约 10 公里，面积为 400 多平方公里。 麒麟区地形北高南低，东西高中部低，平均海拔 1860 米。建成区主导风向为西南风，而主要河流的水流方向为由北向南，由西向东。 2. 工程地质条件 通过对地质因素、水文因素、地形因素、气象因素等用地因素的综合分析，规划区内用地可分为三类： 类用地 8 适宜修建用 地。分布在白石江以南，廖廊山以北城区，火车站附近，河旺村至龙潭村，王家山北面，妙高寺南北。 类用地 必须采取工程措施加以改造后才能进行城市建设的用地。如基岩出露的坡地 ( 坡度 10% 15%) 、膨胀土 ( 中软度 ) 、堆积物、冲积物和淤泥 ( 或泥炭 ) 夹层分布区。主要分布在山地和垄岗或山地坝区的过渡地带，具体为城北和铁路以西，垄岗或缓丘间的低洼地，沿白石江和潇湘河谷分布的河滩或低阶地。 类用地 不宜修建用地。如坡度较陡的山地 ( 坡度 25%) 、地势平坦的堆 积平面、不良物理地质现象发育期以及湿地、河流、水库、采石场或挖土处等。主要分布在规划区内的南北山地上和东部坝区。 按照曲靖市土地利用总体规划 (1996 2010 年 ) 的计划，现建成区的东面为基本农田保护区，不宜作为城市建设用地。 从曲靖城市的发展历史看，从最初在潇湘河以北、廖廓山以东的半山坡建城，到现在的南北向橄榄形态，城市处于自然地形及人工铁路的双重约束之下，呈蔓延发展之势。随着城市的进一步发展，城市的空间格局在突破铁 路和河流阻碍下呈无序扩张的 9 趋势，形成以旧城为中心，东、西、南、北全方位开发建设的局面。 (二 ) 城市建设用地发展方向 根据以上对用地自然条件、工程地质条件、基本农田保护计划、城市的空间演变以及现状建设用地情况分析，规划确定城市建设用地发展方向及选址的基本原则为： 峰山等西部山体的形态完整及城市景观的需要，城市与山体间保持适当的田园过渡地带和自然生态环境。 河、白石江、潇湘河等自然景观，城市建设用地应结合自然水系进行选择。 地进行城市建设。 水、滑坡等自然灾害可能造成的破坏。 曲靖市城区建设用地的空间拓展主要受到山体及铁路、高速公路等主要交通干线的影响，城市南北长约 8 公里，贵昆铁路从城市中间穿过，东部和南部分别为规划中的曲胜、曲陆高速公路通过。同时，东部的地质条件以及基本农田保护区的特性也不适宜城市过多向东发展。城市以北 7 公里即为沾益县城，从城市之间的相互影响和曲靖现状南北狭长的形态上看，不宜向北发展。因此，曲靖城区的用地发展方向应以向西发展为主，适当向东、南发展，以曲胜、曲陆高速 公路为界。 自 1985 年以来，在上两版曲靖市城市总体规划的指导 10 下，随着社会经济的发展，曲靖城市建设有了较大的变化，形成了以麒麟南北路为中心的商业街区，新建了工人文化宫、老年活动中心、南城门广场、体育馆、青少年宫等一批城市文化娱乐设施及城市北部以卷烟、汽车制造业为主的工业区。中心城区初步形成南部以生活、居住、办公为主、北部以工业、仓储为主的良好总体格局。 中心城区规划布局为延续旧城向西生长的单中心集中型城市布局结构。 随着教场西路和麒麒西路的向西延伸，城市公共设施轴同时向西生长，形成城市中心由现在 的南北向自然过渡到东西向，结合白石江水系的绿地建设，城市的发展方向由南北向转为东西向。 (三 ) 功能分区 中心城区主要由五大片区组成，其功能构成为： 部片区功能 生活居住、金融商贸、教育。 部片区功能 工业、仓储、交通运输、生活居住。 部新区功能 生活居住、行政办公、文化设施、商业服务。 部新区功能 高科技工业园、科研教育、仓储。 区功能 生活居住、货物流通、综合市场。 11 四、城市发展规划 2000 年， 曲靖中心城区建成区面积总面积由 1983 年的5 5 平方公里发展到 2000 年 23 5 平方公里，城市人口由8 万人增加到了 28 2 万人，跨入了中等城市行列。 2002 年，曲靖市城市建设力度加大，城市化水平由 1997 年的 高到 2002 年的 增长 4 个百分点。主城建成区面积达 25 平方公里，城市人口达 33 万人，人均居住面积接近全国平均水平。 2006 年，曲靖中心城区建成区面积 方公里，城镇人口 人，城镇化率为 分别比 2000 方公里、 人、 百分点。 2007 年，中心城区麒麟城区建成面积 方公里，比 10 年前扩大了 方公里，人口近 40 万， 额657 亿。 到 2010年，曲靖中心城市建成区面积将达到 50平方公里，人口达到 50 万人； 2020 年，城市将建成面积突破 100 平方公里，人口达 100 万以上，成为云南的第二个百万人口城市。 五、行政区域划分 2008 年，曲靖市辖 1 个市辖区、 7 个县，代管 1 个县级市。 曲靖市 面积 29855 平方千米，人口 576 万（ 2004 年）。 12 麒麟区 面积 1442 平方千米，人口 65 万。 宣威 市 面积 6257 平方千米，人口 136 万。 马龙县 面积 1751 平方千米，人口 19 万。 沾益县 面积 2801 平方千米，人口 42 万。 富源县 面积 3348 平方千米，人口 72 万。 罗平县 面积 3116 平方千米，人口 55 万。 师宗县 面积 2858 平方千米，人口 36 万。 陆良县 面积 2096 平方千米，人口 61 万。 会泽县 面积 6077 平方千米，人口 92 万。 此处面积、人口数据根据中华人民共和国行政区划简册（ 2006） 第二部分 项目概况 一、宗地位置 二、宗地现状 三、项目周边社区配套 四、规划控制要点 土地用途：商住；容积率： 筑密度：不大于 30%； 13 绿地率：不小于 35%。 第三部分：市场分析 一、曲靖房地产市场特点 曲靖的商品房起步晚，已售和在售楼盘以砖混结构多层为主，鲜见高层楼盘。房价较低， 2003 年保持在 1500 元 /平米以下，2007 年开始上涨，达到 2000 元 /平米左右，别墅 3500 元 /平米。直到现在仍基本保持这个水平。 曲靖的房价一直停滞不前的原因主要是大部分单位除了有以前的单位分房，还有大规模的统建统购房项目，分流了市场大部分消费者。并且这些统建统购房多 为别墅项目，虽说称为别墅却缺少别墅的品质，售价又低与市场上销售的普通住宅差别不大，对市场售价造成很大的冲击，对市场产品的供给也产生一定的影响。另外，土地成本也是一个因素，除去部分中心区土地供应价在 100 万元 /亩以上外，其他区域维持在 40 /亩。 曲靖市房地产市场上的畅销面积是 100米，其中又以120米为主。这与曲靖市消费者的居住习惯和置业习惯有关。目前在售楼盘中，几乎所有楼盘的主力户型都在 100米之间，像这种以中大户型为主的楼盘，在 80%以上。曲靖本地居民大多数买房主要以 120 平米以上的 3、 4 房为主， 120是曲靖市场绝对的主力，也是购房者接受度最高的， 14 100米的户型也有相当的需求量。 100 平米以下的产品通常被认为功能不全，认可度还很低，小户型楼盘也比价少。 二、 09年上半年曲靖市场情况 (一 ) 投资方面 2009 年上半年，曲靖房地产市场总体运行平稳。投资方面，一季度完成固定资产投资 元，其中房地产投资 元，与去年同期相比固定资产投资增加 而房地产投资同比增长仅 增长速度明显放缓。在市政府的一系列有效措施后，二季度 房地产投资增长明显，完成 元，累计上半年完成房地产开发投资 元，房屋施工面积 平米，比 08 年同期上涨 59%。房屋竣工面积同比上涨 商品房空置面积达 平米，其中 1仅为 平米，而 5、 6 平米。与 08 年上半年的空置面积 平米相比，同比增加了 。 (二 ) 销售方面 一季度累计成交商品房 3274 套，成交面积 平方米，成交金额 元，成交均价 /平米。与 08 年四季度相比，除成交均价上涨了 ，其他各项指标都是下跌，其中成交面积跌幅最大，为 成交量下跌 而与 08 15 年同比成交量上涨 成交面积上涨 成交均价下跌 1 季度商品房交易情况表： 09年 1季度 08年 4季度 08年 1季度 环比上涨 同比上涨 成交量（套） 3274 3577 3150 面积（万平米） 金额（亿元） 均价（元 /平米） 就上半年累计而言，共成交 6707 套，交易面积 平米，成交金额 元，成交均价 /平米 ,住宅类成交均价 2104 元 /平米，成交套数环比增长 成交均价环比上涨 从交易情况来看，曲靖市商品房市场销售状况在经过 08 年下半年的下滑后开始继续好转，成交面积保持稳定，成交均价迅速回弹并略超过 08 年同期水平。 上半年商品房市场成交情况对照 表： 09 年上半年 08 年下半年 08 年上半年 环比上涨 同比上涨 新建 住宅 套数（套） 5399 4982 5647 面积（万平米） 金额（亿元） 均价（元 /平米） 套数（套） 1308 1379 1295 面积（万平米） 16 新建 非住宅 金额（亿元） 均价（元 /平米） 新建 商品房 合计 套数（套） 6707 6361 6942 面积（万平米） 金额（亿元） 均价（元 /平米） 从价格与销售量的关系看，自 08 年一季度以来到 09 年一季度，曲靖各季度销量保持在 2700之间，成交面积和成交均价之间呈明显的反比联动关系，均价高则成交面积总量小，均价低则成交面积总量大。这说明曲靖市房地产市场至少 09 年一季度还处于销售量受价格因素影响大，价格因素占主导地位的成长阶段。 (三 ) 住宅销售价格分析 住宅月度均价走势图： 17 由价格走势图可知，曲靖市商品房市场的住宅均价自 2008年 2 月以来，均价稳定在 2000 元 /平米左右。 2008 年初房价开始出现下滑，市场均价在 2000 元 /平米以下起伏，到 11 月开始回升到 2000 元 /平米左右。 09 年 1 月至 3 月出现一个较长时间的持续回升期，此后 5月份市场均价又迅速回落至 2000元 /平米，虽然 6 月份又有所上升，但曲靖市的住宅均价在今后一段时间内都会保持在 2000 元 /平米的水平，不会有较大的波动。 (四 ) 区域供应产品特征 2009 年上半年度成交量最多的住宅商品房是 90米套型，其销量占比为 65%，成交面积占比为 其余面积套型的住宅成交量占比都在 10%以下。 09 年 一季度各种物业交易信息： 销量 占 总 销 售 平均单套面积 平均单套 金 均价（元 / ） 18 （套） 量 百 分 比（ %） （） 额（万元） 住宅 2546 业用房 290 库 170 公用房 14 它用房 254 9 年一季度商品房销售量占总销售量的 与 08 年四季度的 比有所下滑。与 08 年四季度的 比略有提升。 (五 ) 2009 年一季度楼盘销售量分析： 09 年一季度楼盘销售情况： 楼盘名称 开发商 销售量 （套） 物业类型 均价 （元 /平米） 19 龙泽园一期 云南曲靖交通房地产 434 多层、小高层住宅 湘南郡二期 曲靖麒麟房地产 117 多层、小高层住宅 77 非住宅 和新城瑞华苑 安厦集团金泓房地产 212 多层住宅 1 非住宅 域蓝苑经济适用房 曲靖安厦房地产集团 223 多层住宅 城山水 曲靖华泰房地产 169 普通住宅 湘南郡 曲靖麒麟房地产 114 多层、小高层住宅 凰水榭 曲靖市开发区境胜房地产 114 普通住宅 天嘉园 曲靖红石房地产 132 非住宅 麟湾 曲靖敏大房地产 28 别墅 靖潇湘新区一期 曲靖官房房地产 19 别墅 盛世家 曲靖市安居房地产 1 别墅 龙泽园”由于地理优势，以 434 套的销售成绩荣登榜首，龙泽园一期以多层为主，配两栋小高层，整个楼盘品质在曲靖市算是比较好，而 /平米的均价也是它畅销的一个重要因素。龙泽园销售蓄水工作准备充分，基本上在购卡客户量超出房源量后才开盘，保证了房源在段时间内的消化。“锦湘南郡二期”08 年四季度以 886 套的销售成绩位列销售榜第一位，这个季度由于所剩房源不多，销售量以 294 套居销售榜第二。 (六 ) 客户群体分析： 据统计， 09 年一季度曲靖本地人购买商品房共计 2721 套，占比 省内各地州人士购买商品房 192 套，占比 外 20 省市人士购买商品房 360 套，占比 11%。由此看来，曲靖的房地产市场消费群体几乎都为本地常住人口，还处于内部消化阶段，对外市场还未成型。 (七 ) 总结 从前面对整个房地产市场、住宅售价、物业类型、楼盘销售量、客户群体的分析来看，曲靖房地产市场从 08 年到 09 年上半年基本处于一个较平稳的发展阶段，商品房的消化以内销为主。住宅市场占据整个房地产市场的主体地位，其中以 90米的多层的销售为主，均价 2000 元 /平米左右。价格因素对住宅销售量 的影响仍然占主导地位，但是由于南市区阳光花园 麟湾等楼盘的引导，消费者对楼盘整体品质会越来越重视。 三、曲靖市 09年秋季房交会 (一 ) 房交会情况 2009 年曲靖秋季房交会的参展楼盘共 44 个，即将开盘项目以市中心为主，均为高层，均价 2400 /平米。多层分布在城市边沿地带，均价 2100 元 /平米。别墅多为已售、在售楼盘，即将开盘的只有两个而已，均价 3100 /平米。 就曲靖房地产市场以往的销售情况看，多层比较畅销，个别品质高的楼盘还要通过关系才能买到。而高层项目的销售周期都比较长，个别项目 开盘两年了还未销售过半。在出现消费者对高 21 层项目还未认可的情况下，这次房交会还出现那么多的高层项目，是因为曲靖市出台了曲靖市节约集约用地管理实施细则。细则鼓励中心城区建筑往高层发展，向空中要地。以后在曲靖市中心城区规划区 级以上地块内，原则上不再审批多层住宅。 政府为了鼓励开发商开发高层项目，细则中还有相应的优惠政策，对建筑高度大于或等于 100 米以上的建筑， 30 米以上建筑面积部分免收城市基础设施配套费及其他市、区级行政事业性收费；对高度大于或等于 50 米小于 100 米的建筑， 30 米以上建筑面积部分减半收取 城市基础设施配套费及其他市、区级行政事业性收费；对于高度小于 50 米的建筑， 30 米以上建筑面积免缴25%的城市基础设施配套费及其他市、区级行政事业性收费。另外，细则中规定，房地产开发用地每宗地的开发建设时间不得超过 3 年，容积率不得低于 所以，这次房交会新亮相的“麒麟嘉城”、“财富中心”、“龙城国际”、“中央郦城”等项目均为高层项目，一些在售项目即将开发的后期商品也均为高层。这表明，曲靖市将迎来高层住宅时代，高层将称为市中心的主流，而之前畅销市场的多层和走俏的别墅供应量将会减少。 (二 ) 参展楼盘情况（详见 附表） 这次参展的楼盘中，最值得关注的楼盘是“麒麟嘉城”。该 22 项目位于曲靖市南城区，是曲靖第一个最大的城市综合体，由曲靖麒麟房地产鼎力打造。项目占地 900 余亩，分