盛泽担可研报告盛泽担保项目可行性研究报告

1 盛泽担保项目可研报告盛泽担保项目 第一章 项目概述 目内容 深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称 “公司 ”、 “世联 ”）对深圳盛泽担保有限公司（以下简称 “盛泽担保 ”）进行增资扩股。 增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到 8,000 万元，世联持有 股权，罗守坤、张艾艾分别持有 股权。 目总投资额 项目总投资额： 4,608 万元，其中 3,000 万元增加注册资本， 1,608 万元计入资本公积。 定价依据：按经审计的净资产溢价 20%，折合每股 。 目资金筹措 项目资金将由世联以超募资金完成。 目资金运用 盛泽担保增资扩股筹集资金主要用途如下： 1、 500 万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来 3 年计划开设 10 余家子公司，预计每家公司开办费 50 万元。 2、 2,000 万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度 2 亿元，担保总额度 将达到 元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。 3、 2,000 万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进一步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。 4、 70 万元用于集成 系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。 5、 30 万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。 目投资效益 根据测算，项目的投资回报期为 ， 10 年测算期内投入能够完全 收回；内含报 2 酬率为 18%，净现值为 1,840，项目经济效益可行。盛泽担保项目可研报告 论 从项目的必要性和投资效益分析，项目可行。但项目同时会带来市场、经营和管理等风险，公司需要重点加强风险控制、财务管理等内部管理体制。 第二章 目标企业基本情况 况 中文名称：深圳盛泽担保有限公司 注册资本： 5,000 万人民币 法定代表人：罗守坤 成立时间： 2006 年 5 月 10 号 注册地址：深圳市福田区福华一路免税商务大厦 4 层 7 单元 主营业务：担保（不含限制项目） 权及控制情况 东出资情况 序号 股东名称 注册资本金（万元） 股权比例 1 罗守坤 4500 90% 2 张艾艾 500 10% 合计 5000 100% 公司本次计划对盛泽担保进行增资扩股，增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到 8,000 万元，世联持有 股权，详细股权结构如下： 序 号 股东名称 注册资本金（万元） 股权比例 1 罗守坤 4500 2 张艾艾 500 3 世联地产 3000 合计 8000 100%盛泽担保项目可研报告 事和高级管理人员介绍 1、罗守坤先生，现年 43 岁，硕士研究生学历；先后取得房地产经济师、注册土地估价师、注册房地产估价师、持牌物业管理经理、注册房地产经纪人等专业资质； 1994 年 3 加盟世联，历任世联公司董事、世联顾问（深圳）公司总经理； 2007 年底至今，任盛泽担保三公司法人代表和执行董事。 2、牛勇先生，现年 36 岁，大学本科学历；曾任华强集团二级公司财务部部长，自2001 年就职于世联，历任世联地产顾问（深圳）有限公司财务部经理、 集团财务管理中心总经理； 2008 年始，任盛泽担保三公司财务负责人、深圳市世联小额信贷公司副总经理。现任盛泽担保公司总经理。 3、何建中先生，现年 42 岁，大学本科学历；曾就 职于湖北省国际信托投资公司，任资金计划部经理；深圳市深茂集团有限公司投资部经理；深圳市正龙达实业有限公司工作总经理； 2004 年加入盛泽按揭、世联信贷，历任拓展经理、业务总监、副总经理、常务副总经理。现任盛泽担保公司常务副总经理、世联小额信贷公司副总经理、盛泽按揭公司总经理。 4、伍致辉先生，现年 37 岁，大学本科学历； 2006 年 7 月取得美国金融管理学会注册财富管理师（ 格。曾就职于建设银行深圳分行营业部电脑科； 2000 年 就职于深圳市亦禾物流信息技术有限公司， 任总经理； 2004 年 6 月就职于中信银行深圳分行，任零售银行部副总经理； 2006 年 7 月加入世联，任世联信贷与盛泽按揭公司总经理。现任盛泽担保公司副总经理、世联小额信贷公司总经理。 盛泽担保发展至今，骨干人员和各部门经理总计 22 人，平均任职年限 年， 80%以上人员为大学专科以上学历，目前已成为盛泽担保各部门、各业务线的中流砥柱。 织结构 盛泽担保建立了股东会、执行董事、监事及总经理办公室等公司组织结构。股东会是盛泽担 保最高权力机构，由全体股东组成；设立执行董事一名；设立监事一名，聘任总经理一名，副总经理两名。 盛泽担保实行总经理负责制，总经理、副总经理及财务负责人负责公司日常的经营管理工作。盛泽担保成立了独立的业务部门，包括按揭事业部、信贷事业盛泽担保项目可研报告部、担保事业部、经纪事业部等，并成立了独立的后台运营部门，包括银行发展中心（银行关系和渠道维护）、产品运营部、销售管理部、人力行政部、财务部等。各业务部门均设 4 置了绩效考核职责。 盛泽担保最新的组织结构图如下： 股 及参股子公司情况 截至 2009 年 12 月 31 日，盛泽担保下属子公司如下图所示： 1、深圳市世联小额信贷有限公司 深圳市世联小额信贷有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007 年 4 月 12 日，法定代表人为罗守坤，注册资本 5000 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦 4 层 3 单元。截至 2009 年 12 月 31 日，股盛泽担保项目可研报告权结构为： 序号 股东名称 出资额（万元） 股权比例 1 深圳盛泽担保有限公司 4400 88% 2 深圳市加顺贷投资有限公司 600 12% 合计 5000 100% 主营业务为：小额贷款（不得吸收存款）和担保业务。最近 3 年的主要财务数据如下： 单位：万元 项目 净资产 6, 3, 3,总资产 10, 6, 6,项目 2009 年 2008 年 2007 年 营业收入 4, 1, 2,净利润 数据 来源：中磊会计师事务所审计报告， 2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 2、深圳盛泽按揭代理有限公司 深圳盛泽按揭代理有限公司是深圳市世联小额信贷有限公司的全资控股子公司，成立于 2004 年 7 月 27 日，法定代表人为罗守坤，注册资本 200 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦 4 层 2 单元。截至 2009 年 12 月 31 日，股权结构为： 序号 股东名称 出资额（万元） 股权比例 5 1 深圳市世联小额信贷有限公司 200 100% 合计 200 100 主营业务为：房地产按揭代理服务。最近 3 年的主要财务数据如下： 单位：万元 项目 净资产 总资产 1, 盛泽担保项目可研报告 项目 2009 年 2008 年 2007 年 营业收入 2, 1, 1,净利润 数据来源：中磊会计师事务所审计报告， 2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 3、深圳市加顺贷投资有限公司 深圳市加顺贷投资有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股 的全资子公司，成立于2007 年 1 月 18 日，法定代表人为罗守坤，注册资本 610 万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦 4 层 5 单元。截至 2009 年 12 月 31 日，股权结构为： 序号 股东名称 出资额（万元） 股权比例 1 深圳盛泽担保有限公司 610 100% 合计 610 100 主营业务为：投资兴办实业（具体项目另行申报），国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。最近 3 年的主要财务数据如下： 单位：万元 项目 净资产 总资产 项目 2009 年 2008 年 2007 年 营业收入 6 净利润 数 据来源：中磊会计师事务所审计报告， 2007 年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 工情况 截至 2009 年 12 月 31 日，有正式员工 261 人，员工基本构成如下： 1、专业结构 专业构成 人数 (人 ) 比例 销售 190 风险管理 14 泽担保项目可研报告 其它业务后台 28 职能后台 29 合计 261 100% 2、教育程度 教育程度 人数 (人 ) 比例 硕士及以上 2 本科 75 大专 90 中专 /高中 93 其它 1 合计 261 100% 3、年龄结构 年龄 人数 (人 ) 比例 20 62 26 133 31 49 36 13 41 岁以上 4 合计 261 100% 7 第三章 目标企业业务和技术 营业务及其变化情况 时间 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 现金赎楼 置业担保 置业担保 主营业务 现金赎楼 现金赎楼 小额信贷 小额信贷盛泽担保项目可研报告 按揭代理：代为银行开拓客户，取得按揭贷款客户资源，银行支付一定费用；为客户免费提供按揭咨询和银行选择服务。 置业担保：二手楼交易过程中，在原按揭银行注销抵押登记至新按揭银行完成抵押登记的交易过程中，为交易双方客户向新按揭银行申请的短期赎楼贷款提供保证，并代理客户完成赎楼、注销抵押登记、过户及重新抵押等相关交易手续。 现金赎楼：是置业担保业务的相似业务，为客户提供的服务相同，区别在于置业担保赎楼是使用客户向银行申请的短期赎楼贷款进行赎楼，担保公司为该短期赎楼贷款提供 担保，而现金赎楼则是担保公司使用自有资金为客户垫资赎楼。 小额信贷：又叫小额家庭贷款，以家庭为借款人主体，以借款人家庭信用为基础，用途为房屋购买（或装修）、家庭消费、特别开支和家庭（家族）企业生产经营用款的无抵押、无担保小额信用贷款。 业基本情况 业管理体制及主要法规政策 按揭代理作为普通服务行业，相关机构暂无官方监管办法，同一般工商企业进行管理。 置业担保或现金赎楼作为准金融机构，目前仅在业务合作方面，银行对此类公司的注册 资本金普遍要求 1 亿元，政府机构暂无特别监管要求。 小额信贷自 2007 年深圳试点以来，监管机构先后发布了部分监管办法，随着小额贷款公司的成熟，会陆续有更加严格和全面的监管办法出台。目前执行中的相关制度政策包括：关于小额贷款公司试点的指导意见银监发（ 2008 ） 23 号文、深圳市小额贷款公司试点管理暂行办法深圳市政府（ 2009） 8 号文、小额贷 8 款公司改制设立村镇银行暂行规定银监发（ 2009） 48 号文 国房屋按揭和家庭贷款行业的发展概况 与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产中介服务、小额信贷业务均处于初级发展阶段。 按揭代理： 上海： 2000 年 4 月 安家网在上海成立，是中国第一家提供安家置业服务信息的专业网站；盛泽担保项目可研报告 2001 年 1 月 安捷房地产服务公司成立，专业按揭引荐服务； 2004 年 3 月 世界银行国际金融公司 股安家 200 万美元； 2005 年 9 月 安家受市场调控影响，业务量下降 8 成 ，退出按揭引荐市场。 其他地区： 2003 年 亿达按揭在广州成立，是广州市首家注册的按揭服务公司； 2004 年 盛泽按揭在深圳成立，是深圳市首家注册的按揭代理公司； 2006 年 伟嘉安捷在北京成立，是北京市首家专业房产贷款顾问公司。 担保业务（置业担保或现金赎楼）： 2002 年 中兰德不动产担保公司成立，注册资金 3 亿，业务量排名居行业前两名，目前在广州，北京，上海，厦门，福建有分公司； 2002 年 不动产担保公司成立，注册资本金 1 亿，业务量排名居行业前两名，暂无异地分公司； 2004 年 1 月，安信巨融成立于，初始注册资本金 5000 万， 2008 年增资到 1 亿，业务量排名居行业前三，暂无异地分公司。 小额信贷： 2005 年以前，主要是面向农村的小额贷款试点，有代表性的是由中科院支持的全国6 省市的农村小额贷款试点； 2005 年，中安信业在深圳正式规模化发展小额信贷业务； 2007 年， 人民银行深圳中心支行推动 5 家公司进行小额贷款试点，世联小额信贷是其中之一； 9 2008 年，银监会发布关于小额贷款公司试点的指导意见，全国多城市开始推动小额贷款试点； 2009 年，全国小额贷款牌照发放进入高峰期。 响行业发展的环境因素 1、有利因素 按揭代理： 序号 有利因素 描述 银行竞争加剧，需借助专业按揭代理机构提升业务规 1 银行房贷业务竞争加剧 模。盛泽担保项目可研报告 序号 有利因素 描述 市场对按揭代理专业服务需 房贷业务参与各方对按揭代理服务的专业水平和质量 2 求加强 要求提升。 城市间二手房交易市场及房贷业务发展存在差距，为 3 区域发展不平衡 专业按揭服务机构全国化发展提供了机会。 担保业务： 序号 有利因素 描述 房产交易过程中的过户及抵押登记时间较长导致了市 1 过户及抵押登记时间较长 场对阶段性担保的需求。 房贷产品创新需借助担保服 银行房贷产品创新及不断增长的个人房贷和理财服务 2 务 需求为担保创新持续提供业务机 会。 城市间房贷业务发展存在差距，为专业担保机构全国 10 3 区域发展不平衡 化发展提供了机会。 小额信贷： 序号 有利因素 描述 政策明确支持小额贷款公司、村镇银行的设立和发展， 1 政策导向明确 逐步纳入规范管理，有利于行业的持续成长。 2 市场空间大 国内房屋按揭、民间借贷需求巨大。 国际行业成熟，经验可充分 国际房屋按揭与小额贷款行业已有成熟经验，可充分 3 借鉴 借鉴，降低试错成本。 国家开发银行和中小型商业银行，对于房屋按揭与小 4 商业银行合作空间大 额信贷业务认可度高，合作空间大。 人民银行个人与企业信用信息系统基本完善，具备开 5 信用环境基本具备 展房屋按揭与小额信贷业务的基础。 2、不利因素 按揭代理、担保业务： 序号 不利因素 描述 房地产市场政策和信贷政策 业务规模受政府调控及银行房贷政策及二手房交易量 1 影响 影响较大。 2 银行合作政策变化 银行与渠道机构合作政策影响按揭业务合作的稳定性 行业进入门槛低，简单的价格竞争将导致赢利下降， 3 行业恶性竞争 恶性无序竞争可能招致产业链相关机构制裁和政府主 管部门的干预。盛泽担保项目可研报告 11 序号 不利因素 描述 房管机构不断缩短产权转移登记和抵押登记时间将持 4 过户和抵押登记时间缩短 续挤压担保收费率。 小额信贷： 序号 不利因素 描述 1 将来可能的政策管制 新兴行业在发展初期，可能遭遇政策上的波动。 2 可能的行业无序竞争 新兴行业在发展初期，可能遭遇行业内的无序竞争。 尚未能与人行系统连接；人口流动大；从业人员缺乏 3 信用环境有待继续提高 行业资质管理。 争地位 屋按揭和家庭贷款服务业的竞争格局及主要竞争对手情况 主营业务 主要竞争对手 竞争地位比较 南枫按揭 按揭代理 业务量接近，盛泽品牌及净利润指标领先。 （泛华金融） 盛泽暂落后于 2 家竞争对手；基于对手处于成长瓶颈， 置业担保 不动产、安信巨融 盛泽处于高速成长期，计划于 2012 年全面超越。 融安担保、安信巨 盛泽产品丰富、收费合理、渠道多，市场占有率 20% 现金赎楼 融 以上，优势较为明显。 三家企业贷款余额分别为 2 亿元，月增量 信安易贷、中安信 小额信贷 分别为 6000、 3000 和 1600 万元，盛泽贷款余额 4000 业、 万元，月增量 1000 万元。 12 泽担保在行业中的竞争地位及竞争优势 1、盛泽担保所提供的综合服务价值链条较为独特，一方面能够比较有效地化解房地产市场波动带来的不利影响；另一方面能够形成对客户的交叉销售，提升服务价值，快速提高整体市场占有率。 2、盛泽担保采取低成本运作模式，固定成本占比小，具有较大的财务优势。 3、盛泽担保在发展阶段采取差异化竞争，包括客户选择、产品设计和营销模式，市场竞争力较强。盛泽担保项目可研报告 营业务的经营情况 要服务产品概述 盛泽担保主营业务定位为： ” 即提供房屋按揭与家庭贷款服务。 主营业务 业务开展情况 按揭代理 无风险、成熟的基础业务、模式和发展路径清晰、复制能力强 置业担保 低风险、高收益业务，以按揭为基础，模式清晰 现金赎楼 低风险、高收益业务，以按揭为基础，模式清晰 小额信贷 拥有完整业务团队，适度开展 务流程 1、按揭代理业务流程 2、担保业务流程盛泽担保项目可研报告 3、小额信贷业务流程 营模式 按揭代理及担保业务同属按揭业务链，其中按揭服务贯穿全流程，担保为其中阶段需求（见盛泽担保业务流程图示）。盛泽业已建立 “规模发展按揭 业务、以按揭业务为担保业务的基础和资源、担保业务促进按揭营销 ”的独特业务模式，实行 “市场拓展 专业受理 售后服务 ”的专业细分和 “梯队小组 +业务联动 ”的销售管理模式，有效提升业务规模，降低运营成本。 小额信贷业务在其服务领域，强调轻资产、低风险、杠杆化。其中，信贷风险的有效控制主要通过主动性客户选择和信贷配给制度来实现。 13 近 3 年各产品业务量及创收 单位：万元 业务品种 财务指标 2007 年 2008 年 同比变动 2009 年 同比变动 年业务量 458,830 146,377 519,635 255% 按揭代理 业务总收入 1,932 566 1,701 201% 年业务量 13,900 13,020 194,327 1393% 置业担保 业务总收入 88 103 17% 1,281 1141% 年业务量 7,660 44,171 477% 45,486 3% 现金赎楼 业务总收入 164 1,044 537% 855 年业务量 1,867 933 7,058 656% 小额贷款 业务总收入 66 216 229% 781 262%数据来源：盛泽担保财务部 近 3 年营业收入构成 单位：万元盛泽担保项目可研报告 业务品种 2007 年 比例 2008 年 比例 2009 年 比例 按揭代理 1,932 566 1,701 置业担保 88 103 1,281 现金赎 楼 164 1,044 855 小额贷款 66 216 781 其它 12 263 587 收入合计 2,261 2,192 5,205 据来源：盛泽担保财务部 营业务的销售情况分析 自 2006 年以来，盛泽担保主营业务由单一的按揭代理销售，发展为按揭代理、置业 14 担保、现金赎楼和小额贷款等多元化房地产交易相关业务。 排除房地产市场 2007 年的高峰和 2008 年的低谷对业务销售的特 别影响外，各业务在近三年呈现快速增长发展趋势，尤其是担保业务和小额信贷业务，在 2009 年得到突破性的发展。按揭代理的销售收入占总收入的比例自 2007 年的 降到 2009 年的 2009 年各类业务的总销售收入超过 5,200 万元。 要客户和合作机构情况 1、盛泽担保的客户主要分为二大类，一是终端个人业主，二是银行机构。终端个人业主主要为担保业务和小额家庭贷款业务的付费方，银行机构主要作 为按揭代理业务、资产管理服务的付费方和合作伙伴。 2、合作银行及合作内容 合作项目 按揭代理 担保 银行名称 担保额度 合作特点 保证金比例 （不含平转） 工商银行 交易类业务优势明显 3000 万 10% 深圳发展银行 消费类业务有 优势 2500 万 10% 平安银行 政策优势不明显 1 亿 10% 交通银行 交易类，操作便捷 5% 农业银行 交易类 2000 万 10% 光大银行 商业类物业有优势 5000 万（申报中） 合作项目 按揭代理 担保 银行名称 担保额度 15 合作特点 保证金比例 （不含平转） 招商银行 交易类 5000 万（申报中） 建设银行 交易类 5000 万（申报中） 兴业银行 交易类 6500 万（申报中） 5 星展银行 政策偏紧 恒生银行 政策紧，要求高 渣打银行 交易类政策有优势 南洋商业银行 可受理外币，非交易不受理 东亚银行 可受理外币，非交易不受理 3、业务来源情况 根据相关部门统计，按揭代理、置业担保或现金赎楼业务， 50%以上来源于中小中介，30%以上来源于银行客户经理转介，不到 5%来源于大中介，不到 15%来源于终端客户。 按揭代理业务在各银行的受理业务量分布情况如下： 单位：万元 业务量 银行名称 合计 2009 年 2008 年 2007 年 工商银行 175,420 38,120 153,302 366,843 交通银行 166,655 50,771 58,121 275,547 中国银行 - 11,421 196,596 208,018 深发展 65,751 22,433 21,100 109,283 光大银行 35,2