经济适用住房项目可行性研究报告

*公司 *经济适用住房 项目 评估 报告 1 申报单位及项目概况 报单位概况 报项目 *公司 *经济适用住房建设项目 可行性研究报告 报单位 申报单位： *公司 公司类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发 及商品房销售 。 司简介 *公司， 成立于二 000年七月，公司注册资金 5000万元，开发资质等级为贰级，经营房地产开发及商品房销售等。公司共有在册职工 36人，其中工程技术人员 33名，高级职称人员 2人，中级职称人员 20人，初级职称 11 人。公司下 设经理办、总工办、项目部、预算部、财务部、售房部等部门。 目概况 目建设地点 该项目位于 *市南三环路 *。 目建设规模及目标 (1)本项目新建住宅 ，共 方米， 物管卫居及 公建 方米，总建筑面积 方米。项目建设主要内容包括：住宅建筑 及 公建等土建工程；室外配套及道路硬化、绿化、管网工程等配套设施工程。详见下表 1 2 建筑内容一览表 表 1构形式1 行车车棚 下车库 上车库 防水池、蓄水池 座 粪池 座 路硬化 化 筑物、构筑物名称 数量单位(2)因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机 统 3 一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。 济指标 本项目总投资 元；其中建设投资 有流动资金。 资金筹措：企业自有资金 银行贷款 用 于建设投资。 年均利润总额为 元，年均所得税 元，年均税后利润 项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标（见表 1 4 主要经济技术指标一览表 表 1号 项目名称 单位 备注1 总占地面积 用地面积 22 总建筑面积 2住宅 层 23 拆迁补偿面积 4 户型 套 中小户型户型1（80套 套数比例为户型2（83套 型3（87套 中小户型户型4（102套 面积比例为小计 套 容积率6 建筑密度 %7 绿地率 %8 劳动定员 人9 总投资 万元其中：贷款自有资金10 年均销售收入 万元11 年均总成本费用 万元其中：年均可变成本 万元年均固定成本 万元12 年均销售税金及附加 万元13 年均利税总额 万元14 年均利润 万元15 年均所得税额 万元16 年均税后利润 万元17投资利税率 %投资利润率 %借款偿还期 年税前 前 财务净现值 2%究结论 5 该项目 符合 *市城市总体规划要求，结合 *市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需要；项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的 社会效益，研究结果认为本项目是必要的、可行的。 2 政策及市场分析 济适用房政策 述 经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。 经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。 经济 适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。经济适用房在建设时享受的优惠主要有：（ 1）用于建造经济适用房的土地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；（ 2）建造经济适用房的行政事业性收费减半征收。经济适用房的限制主要来自 利润方面。经济适用房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房的开发利润，不得超过各项费用之和的 3%。经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微 利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。 观政策 经济适用房是我国住房体制 改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。 经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。随着经济的发展、体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经 济发展水平、居民收入水平及承受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制一时还不具备商品化、市场化的条件。 1991 年 6 月，国务院在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知（国发 1991 30 号文件）中提出：“大 6 力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。到 1997、 1998年房改的关键时刻，国家意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。市场上的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推行房产市场化，必会产生负面效应，于 是经济适用房在 1998年适时推出。经济适用房建设工程由政府主导，通过采取统一划拨土地、统一规划、免收多项费用、限制利润率等一系列措施来降低成本。严格地讲，经济适用房并非完全意义上的商品房，具有半福利房、半商品房、半计划体制、半市场体制的性质。其经济性指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。 经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。 1994 年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改 革的一项基本内容和任务。 1998 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。 经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是 :停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性 :一方面， 经济适用房是商品房，是房地产市场供应体系的重要组成部分；另一方面，经济适用房是社会保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分。 经济适用房的双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与管理的一系列重要文件中。 1998年，建设部关于大力发展经济适 用房的若干意见指出 :发展经济适用住房的目的是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断地满足中低收入家庭日益增长的住房需求。 2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知指出 ，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”。 2004年建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的经济适用住房管理办法第二条给经济适用房下了更为具体完整的定义，“经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。 2005年 3月 26日，国务院向各个省市、自治区印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，具体内容：（一）高度重视稳定住房价格；（二）切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格 上涨过快， 7 控制不力，要追究有关责任人责任；（三）大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；（四）严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；（五）正确引导居民合理消费需求；（六）全面监测房地产市场运行；（七）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；（八）认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2005年 4月 27日 ，国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场：（一）强化规划 调控，改善商品房结构；（二）加大土地供应调控力 度，严格土地管理； （三）加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控， 保证中低价位、中小户型住房的有效供应；（四）完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；（六）加强金融监管；（七）切实整 顿和规范市场秩序；（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。 2006年 5月 17日，建设部、发改委等九部委联合下发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，文件明确要求：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普 通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 (二 )进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 (三 )合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四 )进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 (五 )加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六 )完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 该意见明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合 理安排普通商品住房的区位布局， 统筹落实住房供应结构比例要求。并规定：自 2006年 6月 1 日起，各城市 (含县城 )年度 (从 6月 1日起计算 )新审批、新开工的商品住房总面 积中，套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到 70%以上。同时明确了套型建筑面积的概念，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。” 2007 年 8 月 1 日，国务院召开会议，原则上通过国务院关于解决城市低收入家庭 8 住房困难的若干意见。改革开放以来我国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善。但部分城市低收入家庭住房还比较困难。要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，应加快建立 健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。 *市地方政策 “十五”期间， *市出台了一系列房地产法规及部门规章，有 *市住房分配货币化实施办法、 *市城市房屋拆迁补偿安置暂行办法、 *市经济适用住房建设管理办法、 *市直管公房平房出售办法、 *市城镇最低收入家庭廉租住房管理试行 办法、 *市住宅共用部位、共用设备项维修资金管理办法等。进入法律程序准备出台的法规、规章有 *市城市房屋拆迁实施细则、 *市城市危险房屋管理实施细则、 *市住宅小区物业管理条例（修改）等。 2004 年月日起， *市正式实施的 *市经济适用住房建设管理办法明确规定，政府国土部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先安排，而且其建设和经营中的行政事业性收费减半征收，按规定应收取经营服务性费用的按低限收取，小区外基础设施费用由政府承担。在此基础上，经济适用房坚 持保本微利的原则，实行政府指导价，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，利润不得超过。为确保开发建设单位权益，所有涉及经济适用住房的建设性收费全部实行交费登记卡制度，任何单位不得以押金、保证金等名义变相收取费用。 2006年 *市政府在出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格，进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见。该意见指出，“十一五”期间，将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，全市城镇每年建设住房 180万平方米，其中中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房、 廉租住房总计要占到 有 平方米住房为市场调节的商品房。同时规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70以上，以确保中小套型住房结构比例。 同时， *市政府将从信贷、土地供应、闲置土地处置等多方面入手，保证中低价位、中小套型住房供应结构的转变。在房地产开发信贷方面，对项目资本金比例达不到 35等贷款条件的房地产企 业，金融部门不予发放贷款，对空置 3年以上的商品房，金融部门不得接受其作为贷款 抵押物。同时，对购买自住房且套型建筑面积 90 平方米以上个人住 9 房按揭贷款比例不得低于 30。在土地供应方面，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70，继续停止别墅类房地产开发项目和低密度、大套型住房的土地供应。加大闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工开发日期满 2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；对虽动工建设，但开发建设面积不足 1/3或已投资额不足 1/4的，且未经批准中止开发建设连续满 1年的，按闲置土地处置。 求分析 住房需 求主要来自下面三类情况：从没有住房到拥有住房、从拥有住房到拥有更好的住房、从拥有更好的住房到把住房作为投资对象。 随着城市化进程的加快，我国城市人口增长加快。教育体制的改革使得每年有更多毕业生留在城市里，这使年轻人成为购房的主力军；但同时，由于他们刚参加工作收入有限，面对市场房价只能是望洋兴叹，进而产生了对经济适用房的巨大需求。城市化给城市带来了大量的外来人口，该部分人口大部分为民工。他们在城市劳动多年后，对于提升自己的生活质量有迫切心情，鉴于其经济情况也就产生了对经济适用房的巨大需求。经济的长足发展，使家 庭越来越小，成员越来越少。很多大家庭往往分成了一个个的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越来越普及。加之 80 后生育高峰期的 年轻人现在即将成家立业，买房也就成了组建新家庭的必要选择。 2007年 1月专门从事房地产市场研究的 作室发表 2006年度报告，报告认为，在上世纪六十、七十、八十年代，中国曾经出现三次“婴儿潮”，目前八十年代出生的人也进入了成年年龄段。由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化；作室认为， 25群体是购买商品房的主要群体。理论上， 25 人员处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而 35 岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。因此未来 15 年，受第二次和第三次“婴儿潮”的影响，住房需求将维持旺盛。有数据显示，在 2006 年至 2010年期间，受第二次“婴儿潮”的影响， 35 45 岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在 左右，由此决定在 2010年前， 35 45岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。而到2010 2020 年的时候，受第三次“婴儿潮”的影响， 25 35 岁人口比重会上升，这部分人口总数 大概在 截至 2005年底，中国城市化率为 与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍需继续推进。社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。如果未来10年中国城市化率以每年 计每年新增城市人口将近 2000万 10 人，按照人均需求住房面积 25 平方米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过 5 亿平方米。 将购房者的家庭月收入分为五组， 1999 元以下为低收入组， 2000 3000 元为中低收入组， 3001 5000元为中等收入组， 5001 8000 元为中高收入 组， 8001元以上为高收入组。对上述分组状况进行分析可以看出，家庭年收入在 中家庭年收入 元的中低收入群体占到 元的中等收入家庭占总数的 中低收入家庭在社会上占据了绝大多数，其购房需求群体较大，显示出较大的群体作用，对住房需求影响明显，在一定程度上使住房市场产品在数量上向中低端产品靠近，对于普通居民住宅的需求加大。 近年来，随着住房的市场化程度提高，住房价格的攀升和社会各阶层收入差距的加大，国家加大了对房地产市 场的宏观调控，提出了加强住房保障，建立以普通商品房为主体、经济适用住房和廉租住房为保障、高档商品房为补充的住房供应体系，并明确了普通商品房用地和 90 平方米以下户型的比例。应当说，经过多次调整后的住房供应体系目标更加贴近实际，更加符合我国当前两头小、中间大的橄榄型经济状况。但是，由于缺少有效的规划、控制和监督，住房供应市场的现状并不如人意。特别是中小户型普通商品房的供应量偏少，户型偏大致使单套住房平均价格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情况，影响了低收入群体住房条件的改善，社会反响比较强 烈。 场现状 价 近年，我国房价尤其是住房价格上涨较快， 1998 年以来，全国商品住房销售价格年均上涨 比居民消费价格年均 涨幅高 据国家发展改革委、国家统计局调查显示， 2007 年 6月，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 涨幅比上月高 百分点；环比上涨 涨幅与上月持平。其中：新建商品住房销售价格同比上涨 涨幅比上月高 比上涨 涨幅比上月高 类别看，经济适用房、普通住房和高档住 房销售价格同比分别上涨 环比分别上涨 分地区看，所有 70 个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海 深圳 南京 北京 10%和石家庄 。环比涨幅较高的城市主要包括：乌鲁木齐 宁波 南宁、杭州和洛阳均上涨 。 2007 年上半年，全国地级以上城市都已建立了廉租住房制度。 1 6 月经济适用房投资同比增长 增速比去年同期提高了 2005 年以 来经济适用房投资持续下降 11 的局面得到改变。 房市场分析 (1). 山西省住房市场 “十五”期间，由于山西经济的快速健康发展，人们的生活水平快速提高，在其它消费增长平稳的情况下，居民改善居住条件的愿望非常强烈，促使房地产一级市场需求旺盛，但同时也出现了商品房价格上涨过快的问题。 2001 2005 年商品房平均销售价格分别为1349元 /平方米、 1435元 /平方米、 1611元 /平方米、 1777元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅达 各年的增幅分别为 其中住宅的销售价格分别为 1249 元 /平方米、 1253 元 /平方米、 1263 元 /平方米、 1534 元 /平方米和 1876元 /平方米，年平均增幅达 各年的增幅分别为 商业营业用房销售价格分别为 2419、 2698、 3135、 3403 和 5759 元 /平方米，年均增幅为 各年的增幅分别为： 2006 年山西省经济适用房施工面积 平方米，同比增长 新开工面 积185 万平方米，同比增长 竣工面积 平方米，同比增长 与全国和中部六省相比，山西省经济适用房建设发展缓慢。 2006 年，山西省经济适用房开发投资总量居全国第 16位，居中部六省第 4位；增速居全国第 20位，居中部六省第 5位；占全国经济适用房投资总量的 244%，占中部六省经济适用房投资总量的 同时经济适用房的开发投资在各市之间的发展也并不平衡。在全省 11 个市中，经济适用房开发投资比上年增长有 4个市，分别是吕梁市、阳泉市、朔州市、 *市；而其他 7个市则都有所下降。 2007 年第 一季度，山西省房地产完成投资 元，住宅完成投资 元，其中经济适用房完成投资 9378万元，同比增长 办公楼完成投资 3709 万元，同比下降 虽然经济适用房投资只占住宅总投资的 7%，但以前仅为 2%这个数据说明，从 2006 年以来，山西省加快经济适用房建设和棚户区改造、实施安康居住工程、着力改善居民居住条件的宏观调控措施开始产生效果。 目前山西房地产开发投资处于快速发展阶段，但商品房的开发和市场供给的结构性失衡问题突出，主要表现在：一是非住宅商品 房开发较快。“十五” 期间，住宅投资累计完成 均增幅为 非住宅投资累计完成 均增幅高达 非住宅的建设规模和发展速度远快于住宅的发展。二是经济适用房建设发展缓慢。2001间，经济适用房投资分别为 元，环比增速分别为 远低于同期房地产开发投资的增幅，经济适用房竣工面积也没有明显增加。三是大户型住房供应过多，而小户型住房供应过少。 12 四是高价位住房偏多，中低价位住房偏少 ，中低收入家庭能够买得起的住房偏少。 (2) *市住房市场 整体情况 “十五”期间， *市住房产业 快速发展，使全市城镇人均住房建筑面积由 005 年的 21平方米 ，形成了商品房、廉租房、经济适用 房多层次的住房供应和保障体系。 2006 年 *市房地产业开发投资完成 元，比上年增长 其中，住宅投资 长 房地产业开发投资占固定资产投资的比重为 全市商品房屋施工面积 平方米，比上年增长 商品房屋竣 工面积 上年增长 商品房屋销售面积 平方米，比上年增长 2006年， *市城镇居民人均住房面积达到 方米，比上年增加 村居民人均住房面积达到 上年增加 根据 *市房管局统计， 2006年内全市住宅建设总量为 202万平方米，其中经济适用住房面积为 60万平方米， *市 40万平方米，县级 20万平方米。在今后五年内全市城镇每年建设住房 180万平方米，其中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房 占到 此可以看出，今后五年内 *市房地产建设规模和需求量空间很大。 楼盘情况 近几年 ， *市商品房建设逐年加快，新开楼盘数量不断增加，档次也在不断提高，大都朝着花园式、高层次、高标准方向发展。 目前 *市现有楼盘可用高、中、低三个档次来划分。 1高档次楼盘：地理位置、周边环境良好，楼层较高 (9 26层不等 )，建筑材料质量好，房间户型多样，结构合理，物业配套设施齐全，均配有车库、车位，楼间距大，采光良好，绿化 覆盖率高。 2中档次楼盘：地理位置一般，楼层在 1 7 层左右，个别也有高层，户型结构可以，绿化面积、小区景观稍差，物业管理、配套设施较全。 3低档次楼盘：地理位置较差，大多处在城市周边，楼层在 1 7 层不等，楼房间距小，物业管理和配套设施不够全，无车库，无绿化或少绿化，周边公共设施少。这部分楼盘以经济实用房、新农村改造建设房屋居多，适合大部分中低档收入家庭购买。 13 由于各楼盘的档次不同，各户型所占比重也各不相同，从 40。就中、高档楼盘来看， 80占 20以下 ;800左右，大部分是 100到 70左右。 (3) 销售价格 目前 *市商品房均价在 2850元左右， 二手房价格也超过 1800元 /档次楼盘售价在每平方米 3000元以上；中档楼盘销售价格在每平方米 2500 2900元左右；低档楼盘销售价格在每平方米 1300 2400左右。 在商品房销售价格上， 2006 年 *市开发建设限价普通商品住房，限房价格初步定位为2300元 / 就目前 *市城市居民 的消费水平所能接受的商品房价格在 2300 元 /用面积也在 90中 /小户型销售比较好 ,大户型销售比较困难，在售楼盘中所剩也以大户型居多。 统计表明 *市房价与居民收入之比已超过 8:1，而发展中国家合理的房价收入比应在 3房消费已成为许多市民不能承受之重。 *市住房公积金使用情况 住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金属于政策性贷款，贷款利率低于商业贷款。 中国人民银行 *中心支行所公布的统计资料显示 ，截至 2004 年底， *全市住房公积金累计归集余额为 元，个人住房贷款余额仅为 占住房公积金归集余额的 远远 低于此时全国 平均水平，有 元的资金长期沉淀。即便是在 2003年，全国个人住房公积金贷款率个别城市达到了 80%的这个小高潮中， *市的个人住房公积金放贷率也仅仅是 1%。 2006年 3月， *市个人住房公积金归集余额达到 盖率达 70%以上，个人住房公积金放贷率降到了 截至 2006 年 3 月， 2006年 *住房公积金政策发生重大调整，主要包括贷款最高额度、最长年限增加；同时，可通过联保的形式贷款。 过去，人们从住房公积金贷款一般最高额度为 10万元，现增加到 15万元；过去贷款最长年限为 10年，现延长为 20年。过去贷款只能以房屋产权做抵押，现在，贷款者可通过有公积金的其他人员，根据公积金账户情况为其担保进行贷款。 14 采用联保形式贷款较房屋产权抵押贷款而言，不仅免去不少繁琐的手续，贷款者还可少交一笔数目可观的抵押登记费。联保贷款形式实施将降低住房公积金贷款的门槛，刺激人们的贷款热情 ，方便人们贷款，激发广大居民的购房热情。 发企业分析 目前 *市具有房地产开发企业将近 130家左右，其中具有壹级开发资质的有一家，具有贰级开发资质的有五家，具有叁级开发资质的有三十家，具有肆级开发资质的六十五家。 本项目开发企业 *公司的主要经营业务为房地产开发 及商品房销售，其资质为贰级 。因此，该开发企业具有开发本项目的技术能力及经济实力，达到了国家相关标准要求。 3 建筑设计方案 建筑设计指导思想与原则 政府有关经济适用房建设计划中 曾 明确 指出 ， “ 经济适用住房是具有保障性质的 政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径 ” 。其目标群体被明确集中于 “ 中等偏下 及 低收入家庭 ” ，即仅包括全社会家庭总数 70%的群体 。 本项目的设计思想有以下几个方面为指导原则： （ 1）尽可能的满足中低收入家庭的住房需求。以中小户型为主。充分考虑全市居民的收入水平，以解决全市中低收入群众的住房问题，构建社会主义和谐社会。 （ 2）尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。 （ 3）规划设计中注重提高生活质量，处理好建筑及绿化、道路硬化的关系，合理组织室外步行和活动场 地，进一步提高室外公共设施水平。 规划设计方案 用地使用强度：（ 1）用地面积：总用地面积为 方米，合 ；（ 2）容积率： 3）建筑密度： （ 4）绿化：居住用地内绿地率约为 （ 5）建筑规模：总建筑面积为 方米，其中住宅 方米，物管卫居及其它公建 方米 ；（ 6）建筑间距：建筑间距应符合相关规范及规章的要求。建筑物退道路红线的距离：道路交叉口周围的建筑物后退道路红线距离；自道路红线折点起 70米范围内，临其 所有建筑退道路 红线不得小于 20 米。 消防要求：保证有符合消防规范的消防通道。道路及出入口设置：地块内部主 道路建筑控制线的宽度不小于 15 米 。配套要求： 按城市居住区规划设计规范配套相适应的 15 公共设施及市政设施。 建筑方案 筑单体设计 (1)本项目以“鲜明时代特色和舒适居住环境”为主题，以 21 世纪的居住水准为目标，按照现代居住生活模式建设居住环境优美、配套服务设施完善的居住区。 （ 1）设计原则 以人为“核心”，一切以居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据，合理 组织住宅套型平面，住宅设计突出以起居厅为主的设计原则。厨厕设施标准化，集中管井，力求达到居住性、舒适性和安全性的要求。 （ 2）套型多样 结合现代住宅的特点，结合 *市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同需要的多种套型住宅，形式各异。 （ 3）创造良好的居住环境 为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在 居室、卧室厨房有自然采光，房内空气南北对流，起居室以朝南居多，并且每户至少有一个卧室朝南。 （ 4）合理分配户内各功能空间的面积， 适当扩大起居室的面积， 卫生间分室布置 ，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”， 分别 形成动区与静区，以提高居住的舒适性。 102 有两个主卧室朝阳 ， 餐厅、厨房、小卧三个房间通过餐厅相连 ， 既方便联系 ， 又减少客厅开门数量 ， 便于客厅摆放家具。 除卫生间、餐厅间接采光外 ， 其余房间均对直接采光通风 。 没有明显的过厅 ， 将走道隐含在客厅或餐厅中 ， 扩大了客厅及餐厅的视觉效果。 走进客厅 ， 对面有一片完整的墙面 ， 便于住户装饰。 卫生间门隐藏于进门处 ， 改善了客厅的景观效果 。 功能齐全、空间组合紧凑、合理、简洁 ， 满足住户所需大厅小卧之心理需求。 87 入户设有过渡空间，以便住户在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入时更衣，换鞋、整装，使室内更为整洁。 起居室与过渡空间紧密相联，便于客人出入。以起居室为中心，合理组织户内交通， 16 起居室多为朝南，并具有良好的自然采光和通风条件。 厨房设计模块化，为成套厨房家具进入厨房提供条件。厨房与就餐空间相连，并采用轻质 (玻璃隔断等 )隔断、推拉门分隔，两个空间既有分隔又有联系，互相渗透、延续，使用便捷。 卫生间尽可能做到自然采光与 通风，洗脸盆设在前室；管道 集中，节约投资。 卧室的布置，做到“动静分区”，使卧室具有较强的私密性。每户至少有一个朝南的卧室。 把就餐从起居室内分离出来，使用更为方便。 每户设有朝南的阳台，适当增加进深，形成空中花园，并考虑花盆的安全搁置，以利于垂直绿化，美化环境。北向结合厨房设计生活阳台，洗衣机直接放在阳台，便于使用。 83及 80 客厅内设两个门 ， 一个门对外与门厅相连 ， 另一个门对内通过走廊与卧室、卫生间、餐厅、厨房相连。会客时 ， 将内门关上不影响家人在卧室、卫生 间、厨房的活动。各套型对客厅开门较少 ,厅内都有较完整的整体墙面 ， 利于家具布置 ， 平面利用率高。 大卧室设置在南向 ， 小卧室设置在北侧 ， 并通过走廊与客厅、餐厅、卫生间相联系 ，通风采光良好。静闹环境截然分开 ， 可保证卧室安静与私密性的要求 ， 不会因为会客、看电视影响休息和子女学习等。 进户入口设门厅。门厅是人们从室外进入室内的缓冲空间 ， 这项设计将门厅从以往的客厅中独立出来 ， 可增强室内空间的私密性 ， 并能遮挡由楼梯间传来的噪声和视线。在门厅中设置鞋柜、壁柜 ， 为居住者提供换鞋的空间 ， 克服了进户直接入客厅污染室内环境的缺陷 。门厅对保温、防寒都起到一定的作用。 在设计上将厨房、餐厅与客厅及卧室等房间隔开 ， 形成一个封闭的空间 ， 阻挡了厨房中的油烟及气味的进入。 卫生间 ， 内设长浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾杆、手纸盒等。设置地漏以冲洗地面。地漏应采用高水封地漏 ， 有效地解决下水道返臭、逆水问题 ， 并使流水通畅便于清理 ， 易于检修。卫生间内采用活动式隔断将浴厕合理分隔成两部分 ， 减少干扰。 充分利用阳台扩展户外空间 ， 完善阳台休息环境。南阳台 (即生活阳台 )挑出 将阳台门做成落地式平开玻璃门 ， 增加客厅采光面积 ， 阳台内可 设置躺椅、运动健身器材等。北阳台 (即服务阳台 )可设储藏设施、晒衣架等 ， 以减少室内家具的充满度 ， 使室内更整洁、舒适。 (2) 17 本项目新建住宅 ，共 方米，其中中小户型（面积在 90平方米以下） 面积 计为 户型统计 表 3号 项目 面积 （M 2 /套 ） 套数( 套 ) 面积小计（ M 2 ） 套数比例 面积比例1 户型1 户型2 比例为 户型3 户型4 比例为 合计 助工程 (1)绿化景观规划 本项目强调绿化围合建筑理念，在小区内每个楼栋间都被绿地包围，小区中心绿化形成绿带，向内渗透与各组团绿地相连， 向外扩展与城市道路绿化带相连，使得整个绿化系统形成网状结构，创造优良的生活与休闲环境。小区沿贯通小区内部的主干道形成中心绿化景观带，极大的丰富了小区的空间关系。 (2)交通组织 住宅区共设有 2个主要出入口，分别位于 南 面 和 小区东 北 角 。小区内部设东西方向及南北方向交叉的主干道，并设置与主干道相互联通的通向各楼栋间的副通道。住宅区沿内部小区主干道设置步行景观节点，为居民提供散步、锻炼场所。 (3)其它配套设施 垃圾转运站布置在小区西南侧较隐蔽处。物业管理位于小区 北面 靠近小区入口处，并布置传达室，负责日常的便民活动 。其他设备用房结合物业管理用房统一安排。 结构方案 计条件 (1)抗震等级：按抗震设防列度 7度设防；耐火等级为 (2)主要设计使用荷载： 楼面活荷载 18 屋面活荷载 标准风压 标准雪压 构选型 拟建小区主要分为住宅建筑、集中公共建筑。结构形式如下： （ 1）住宅结构形式： 钢筋混凝土结构；主体混凝土强度等级均采用 础混凝土强度等级采用 础垫层采用 筋： （ 2）集中公建结构形式：砖混结构。 套设施 排水方案 (1)(1)建筑给排水设计规范 2003 (2)建筑设计防火规范 87(2001) (3)居住小区给水排水设计规范 94 (4)室外给水设计规范 86 (5)室外排水设计规范 87 (6)建设单位设计要求 (2). 设计内容 室内外给排水及消防用水设计。 (3). 系统方 案 (1)室外给水系统 水源由城市供水管网，经小区配套给水管网提供，消防水系统与生活给水分开独立设置，分别设置室外消防水和室内消防水系统，管网环状布置。室外设置 500以满足消防用水量。本项目设消防专用水泵二台保证消防用水压力。 (2)室外排水系统 生活污水经室外化粪池处理进入城市下水管网。 雨水有组织排入城市雨水管网。 (3)室内生活给排水系统 生活冷水采用上行下给垂直供水方式。卫生间设集中给 排水系统。采用单立管排水系统，有组织排入污水管道，排水管应采用 压满足最不利 点自由水头 19 质为一般生活用水。 (4)室内消火栓系统 室内消火栓设计流量为 20L/S，火灾延续时间 2h，水压满足最不利点消火栓充实水柱10M。 通专业 (1) 本区设一个冬季采暖热力站向小区内各建筑供暖。 (2). 设计依据 (1)采暖通风与空气调节设计规范 2003 (2)建筑设计防火规范 87(2001版 ) (3)山西省民用建筑节能设计标准 216 1999 (4) 建设单位设计要求 (3). 采暖设计 (1)本工程采暖热源由换热站提供。 (2)楼内采暖均为分户计量，采用一户一表制，采暖系统采用单管水平串联跨越式系统。 气专业 (1). 设计依据 计任务书及设计要求； b.当地供电可行性咨询报告； c. 国家现行的有关规范、规程及相关行业标准； d. 相关专业提供的设计资料。 (2). 设计内容 a. 本设计包括建设红线内的以下内容 :变配电系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；电话系统；宽带系统；有线电视系统；对讲系统；消防系统。 b. 照明系统 ：电源由配电室引出低压 220 380V 交流聚氯乙烯电缆直埋引至各楼电缆连接柜。本项目建筑按三类防雷的建筑物设计防雷系统，在屋顶设置避雷带。 c. 电话宽带系统：各楼独立设置电话宽带网络交接箱。 d. 有线电视系统：各楼独立设置电视信号放大箱。 e. 对讲系统：各住宅单元均设有对讲系统，通过总线连接至本楼对讲主机。 f. 消防系统：住宅及大型公共建筑根据国家规范要求设置火灾报警系统和消防联动 20 控制系统；火灾应急广播系统；消防专用电话系统；应急照明控制及消防系统接地。 能节水措施 能措施 (1)国家颁布实施的现行有关节能和合理利用能源的规定及标准；各相关专业提供的有关技术资料。 (2)a. 屋面采用 80屋面铺 油毡瓦，上人屋面铺水泥砖。 b. 外墙采用 70厚聚苯板保温层，聚合物砂浆打底抹面，刷外墙涂料。不采暖楼梯间为 50厚胶粉聚苯颗粒保温浆料； c. 户门采用双胶合板门，内夹 20厚模塑聚苯板，窗为塑钢窗单层中空玻璃，空气层厚度为 12密性不低于 3级，传热系数为 d. 地下室外墙外侧采用 300厚炉渣保温层，沿外墙 散