关于我市房地产市场调研报告

关于我市房地产市场调研报告今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。一、 当前我市房地产发展现状(一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11 月，我市房地产开发投资亿元，同比下降%，较今年最低点回升近 6个百分点，比三季度提高了个百分点(如图 1 所示)，占全社会固定资产投资的比重为%，比三季度下降个百分点。市区共完成房地产开发投资亿元，同比下降%，占全市房地产开发总量的%;四县(市)共完成开发投资亿元，同比增长%，占全市房地产开发总量的%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征(详见下表)。从房地产投资构成情况看，1-11 月，商品住宅完成投资亿元，同比下降%，占房地产开发投资额比重为%;办公楼完成投资亿元，同比下降%;商业营业用房完成投资额亿元，同比下降%;其他用房完成投资额亿元，同比增长%。办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为%、%、%，商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高(见下表)。1-11 月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 其中：商品住宅办公楼- 商业营业用房- 其他用房(二)房地产建设规模“二升一降” 。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。1-11 月，全市商品房施工面积万平方米，同比增长%;其中住宅面积万平方米，同比增长%;办公楼万平方米，同比增长%;商业营业用房万平方米，同比增长%。竣工面积万平方米，同比增长%;其中住宅面积万平方米，同比增长%;办公楼万平方米，同比增长%;商业营业用房万平方米，同比增长%。新开工面积万平方米，同比下降%;其中住宅面积万平方米，同比下降%;办公楼万平方米，同比增长%;商业营业用房万平方米，同比下降%。(三)新政助今年商品房销售增势强劲。1-11 月，全市商品房共销售万平方米，同比增长%。其中，住宅销售面积万平方米，同比增长%;办公楼销售面积万平方米，同比增长%;商业营业用房销售面积万平方米，同比增长%。商品房销售额亿元，同比增长%;其中住宅销网售额亿元，同比增长%;办公楼销售额亿元，同比增长%;商业营业用房销售额亿元，同比增长%。(四)开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。1-11 月，全市房地产开发企业到位资金总量为亿元，同比增长%，其中本年到位资金为亿元，同比增长%;上年末结余资金为亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的倍，高于去年同期倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，1-11 月，全市房地产开发企业的其它资金来源为亿元，同比网增长%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长%和%。到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃，企业回笼资金情况良好。二、房地产新政对市场影响的分析1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政” ，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括关于调整市区房地产交易环节税收政策 、 关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策 、 关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见 、 关于促进项目新开工的政策措施 ，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由 30%调整为 20%，贷款最高额度由 25 万元调整为 35 万元，贷款最长期限由 20 年调整为 30 年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，XX 年 1-11 月，人均达 17878 元，同比增长%。居民收入的增长，加上“80 后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。三、当前值得关注的两个问题首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响，今年 1-11 月累计，全市商品房新开工面积为万平方米，同比下降%，降幅比三季度仅缩小了个百分点。据分析，今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是当前部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢;二是由于去年同期基数增速高(去年 1-11 月全市新开工面积万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从 3 月份开始，有部分楼盘开始提价，到了 8 月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看，今年 1-11 月市区商品房平均合同成交价格为元/，同比增长%，其中商品住房平均合同成交价格为元/，同比上涨%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000 元/的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。四、促进我市房地产健康发展的几点建议1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前市出台的关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知 ，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型(户型面积在 120 平方米以下)为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健