戴德梁行-上海船厂国际滨江花园项目定位报告-42页

Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行上海船厂地块项目总体定位报告17 May 2004Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行市场环境分析市场环境分析 未来市场结构预测未来市场结构预测本案概况本案概况服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位服务定位价格定位客户定位品质定位项目总体形象、项目总体形象、功能等功能等住宅定位住宅定位 酒店定位酒店定位写字楼定位写字楼定位 商铺定位商铺定位高档住宅定位高档住宅定位 服务式公寓定位服务式公寓定位环境配套定位环境配套定位国外类似物业分析、比较项目开发总定位项目开发总定位分析框架 -上海船厂地块项目总体定位Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行本案概况Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行本案本案规划方案规划方案项目规模大 业态丰富用地面积： 约 43公顷总建筑面积：约 85万平方米，沿江带长约为 1000米。拟开发物业：住宅、酒店、酒店式公寓、办公楼、商业 。地理位置优越 濒临黄浦江西 靠浦东南路，北临黄浦江，与北外滩隔江相望，东面是东方路，南侧是主交通干道 浦东大道。项目概况： 相对于浦江两岸开发的项目，本案自拥独有的优势Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行船厂俯瞰船厂俯瞰动迁成本较高，应充份发其长达 1000米的沿江优势及其经济效益13 船厂现状船厂现状项目概况 地块现状2 沿江船台沿江船台Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行延安东路隧道延安东路隧道大大连连路路隧隧道道复兴东路隧道复兴东路隧道浦浦东东南南路路至卢湾、徐家汇至卢湾、徐家汇杨浦大桥杨浦大桥南浦大桥南浦大桥至虹口至虹口世纪大道世纪大道至虹桥机场、至虹桥机场、人民广场人民广场 地铁二号线地铁二号线明珠二号线明珠二号线本案本案东东方方路路张扬路张扬路浦东大道浦东大道境内交通（车行）境内交通（人行）过境交通（车行）过境交通（人行）Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行1、新鸿基地产已落实投资港币亿元，在上海陆家嘴金融贸易区发展一项大型地标性物业，将包括豪华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场。整个项目将于年底前分期完成。 2、上海环球金融中心总体量达到 377300平方米，预计于 2007年建成，将与本项目直接争夺写字楼目标客户。机会优势1、船厂地块紧邻小陆家嘴成熟金融区，并与规划中的北外滩高档休闲区隔江呼应，有着得天独厚的地段优势2、本项目地块面积较大能够进行完善配套的综合项目开发，是目前规划中唯一一个滨江商务区。3、 R4、 M6线以及项目商务定位中的渡船将进一步增强本区域的通达性。4、作为临江物业，拥有良好的水景条件。劣势机会 威胁1、随着北外滩地区的建设， 本项目的景观优势将得到进一步提升。2、大量外资、外地企业进沪发展产生了对写字楼的新生需求。3、对办公环境要求高的广告、设计、文化类公司及外资办事处将在未来几年大量增加，这将使本项目的优势得以发挥。1、本项目所在区域相对小陆家嘴而言不具中心优势。2、本项目建成时间晚于其主要竞争对手。项目 SWOT分析Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行市场环境分析Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行从 统计数据看出，陆家嘴区域写字楼未来供应量将比较大。市场环境分析 - 市场 供需 预测 甲级 写字楼Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行根 据我行预测，陆家嘴区域写字楼未来租金将有一定下浮。市场环境分析 - 市场 供需 预测 甲级 写字楼Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行陆家嘴商务楼供应、吸纳及空置率写字楼体量建议根据我行对陆家嘴区域的供需判断，若使陆家嘴区域的空置率及租金保持在合理的区间范围，本项目的写字楼体量宜在 25 35万 平方米之间。注：此建议从市场角度出发，具体配比我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行根 据我行预测，上海市高档住宅供给在 2010年前将继续稳步增长。预 计上海高档住宅的价格将平稳上扬，但价格增幅逐年回落。市场环境分析 - 市场 供需 预测 高档住宅 (15000元 /平方米 )未来需求预测未来需求预测随 着上海经济的快速发展和国际地位的提高，高档住宅的未来需求也将逐年增长。高 档住宅供给量在全部住宅市场中所占比例极低，高档住宅的市场消化速度较快，市场吸纳量接近 100。单位：万平方米单位：万平方米未来供给预测未来供给预测Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行市场环境分析 - 市场 供需 预测 未来需求分析境外游客稳步增长自 1990年以来，来沪旅游的境外人数快速增 长 ， 1995年 为 136.79万人次， 2001年超 过 200万人次， 2002年达到 272.5万人次，比上年增 长 36%， 2003年由于受到“ 非典 ” 影响，但仍达到 211.6万人次。据 上海市旅游事 业 管理局的 统计资 料 显 示，入住高星 级 酒店的国 际 商 务 客中， 60%以上是来参加国 际 会 议 和展 览 的。上 海已 经 成 为 外 资 企 业 在中国投 资 的 热 土，另外，世博会申 办 成功，将极大地促 动 上海会展 业 及旅游 业 的 发 展。供需预测根 据未来供 应 量的 预测 及上海的海外游客入境人次、会展 业发 展等影响因素，我行 预测 五星 级 酒店未来供求如左：未 来五年内每年会有两至三个新增五星 级 酒店， 预计 市 场 会有一定的 竞 争 压 力，因此， 预计 客房出租率会略有下 调 。但是，在潜在需求保持 稳 步上升的情况下，未来五年的客房出租率 预计 基本能保持在 70%以上的理想水平，整个市 场 不会有太大的波 动 。未 来五年内，整个市 场 的供 应 量和需求量基本保持在平行向上增 长 的 态势 。其中，市 场 供 应 量的平均增 长 率 为 8.36%，略高于潜在需求量 8.08%的增 长 。 Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行随着上海外籍人口的不断增加，服务式公寓的需求量逐年增长。单位：万平方米市场环境分析 - 市场 供需 预测 服务式公寓Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行区域间的租金差异十分明显，成熟商圈的租金水平是其它地区的 2至3倍。陆家嘴目前的平均租金水平在 170元 /平方米 /月左右，和南京路、淮海路、徐家汇商圈仍有一定差距。 市场环境分析 商业市场Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行商业面积市场容量预测主要客户群：写字楼内白领、游客、居民辐射范围：以项目自身、陆家嘴为核心圈，以北外滩、外滩、浦东为第一辐射圈，全市、游客为第二辐射圈面积容量：根据消费者流量与消费额的预测，本项目商业面积容量约为 10万 平方米。注：此建议从市场角度出发，具体配比我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行未来市场结构预测Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行区域市场整体看好未来市场结构预测上海区域经济的上海区域经济的 拉动拉动作用作用 ；政府对商务楼宇经政府对商务楼宇经 济济及及 重点房地产项目的重点房地产项目的政策扶持政策扶持 ；大量外资进入；大量外资进入；陆家嘴陆家嘴 金融贸易区金融贸易区 的的持續打造；持續打造；世博世博 经济影响。经济影响。Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行环岛生活区环岛生活区“渔人码头渔人码头 ”国际采购服务中心国际采购服务中心“ 上海之星上海之星 ” 文化旅游文化旅游街街 国际客运中心国际客运中心 台商国际贸易园台商国际贸易园 水上旅游水上旅游 总总 站站 特色假日市特色假日市 场场 商办娱乐区商办娱乐区 文化、教育文化、教育科研区科研区 2010年世博会年世博会 ?未来市场结构预测 浦江两岸 未来 项目定位分析Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行重点开发区域北 外滩地区形成与航运业相关的商务、居住综合区。南 浦大桥地区结合世博会设施建设及后续使用，引入大型文化、科技、体育设施、建设融商务、生活、娱乐为一体的 现代生活区。杨 浦大桥地区通过建设 特色居住区和科教办公区 ，创造一个把居住和工作有机结合的综合社区。十 六铺 -东昌路地区以 商务、旅游、娱乐 功能为主。上 海船厂地区作 为陆家嘴金融贸易区的延伸，建成现代化的 商务办公 和居住区 ，对促进陆家嘴金融贸易区的建设与发展將起更積极的作用。Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行多种层次市民多种层次市民入住和活动入住和活动 多种层次市民多种层次市民入住和活动入住和活动 CBD区域区域国际商务人士国际商务人士入住和活动入住和活动 未来市场结构预测 浦江两岸 未来 项目定位分析Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行大力发展楼宇经济，建成以知识经济、服务和国际服务为特色的服务贸易区。围绕 “重现风貌，重塑功能 ”的要求进行保护性开发。建成一个以酒店办公为主，兼有休闲娱乐功能的特色街区。中国经济流量最大和服务最完善的金融贸易中心区。亚太新兴国际级 “ 资本集聚极 ” 。 未来市场结构预测 - 浦陆家嘴、外滩源、北外滩分析Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行以 人 行、汇丰、申银大厦中心绿地周边地区为重心的国际银行楼群细圈。以 东方明珠、香格里拉大酒店、正大广场为重心的休憩旅游景点细圈。以 金贸大厦、上海证券交易所为重心的中外贸易机构要素市场细圈。以 仁恒、世贸、汤臣、鹏利等滨江地带为核心的顶级江景住宅园区细圈。建 议：集 文化、休闲、旅游、购物、居住为一体的综合配套服务区。？未来市场结构预测 - 陆家嘴区域分析Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行1 东京新宿 办 公面积比重 43%东 京 GDP： 上海的 20倍新 宿为东京新近发展的 CBD，在消费、娱乐行业方面颇具吸引力，比较具有活力。 2 纽约曼哈顿： 办 公面积比重 86%纽 约 GDP： 上海的 44倍商 务中心区中没有足够的生活空间，造成一定人口的外逃。白天繁华的街市到了夜晚却是一片空寂的 “死城 ”。3 陆家嘴上 海 GDP： 6250亿元活 力四射的 CBD内写字楼建设量应约占到 50，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占 20。目 前，陆家嘴区域配套功能不足，缺乏生活空间。未来市场结构预测 -案例分析1 东京新宿东京新宿2 纽约曼哈顿纽约曼哈顿 3 陆家嘴陆家嘴Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行项目总体定位建议Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行CBDE联系北外滩、外联系北外滩、外滩源、陆家嘴的滩源、陆家嘴的枢纽；枢纽；增加陆家嘴增加陆家嘴 ECBD人性化生活人性化生活空间。空间。国际性国际性 休闲、居住休闲、居住丶、餐饮、娱乐和商丶、餐饮、娱乐和商务为一体务为一体贸易、客运、游览为主旅游、餐饮为主旅游、餐饮为主未来 项目总体定位思考Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行战 略目标 ：成为上海市的会所，与北外滩、外滩源及陆家嘴功能互动。对 陆家嘴 CBD的功能进行延伸与补充，促进陆家嘴金融贸易区的建设与发展 ,为陆家嘴注入成为世界级 CBD的重要構成部份，与同世界接轨 ,形成 24小时都充满着生机活力的东方曼哈顿。利 用北外滩与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，树立 “ 黄金三角 ” 的地标项目。对 项目内一些历史建筑进行保护性开发，创造一种价值回归，挖掘城市开发的新热点。建 设国际水平，上海一流的集现代化生态办公、居住、商业、酒店、娱乐配套为一体的国际性社区。未来 项目总体定位思考 战略目标Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行昼夜联动本项目：上海市的会所本项目：上海市的会所 （综合社区）（综合社区） 北外滩：旅游为主北外滩：旅游为主外滩源：休闲旅游外滩源：休闲旅游 陆家嘴：办公为主陆家嘴：办公为主未来 项目总体定位思考 战略定位功能联动功能联动功能联动功能联动Global Expertise, Best Coverage in Asia上述 资料非最终版本，仅供讨论DTZ Debenham Tie Leung 戴德梁行戴德梁行重 视人与自然的共生、融会，融入城市所应具备的脉络和底蕴，是陆家嘴极具凝聚力的区域，是陆家嘴及上海市的白领社区，是陆家嘴的活力源。“ 水 、绿、建筑、工作、生活 ” 完美