麦肯锡-深圳大鹏半岛区域开发策略

机密深圳大鹏半岛区域开发策略项目终期报告（初稿）深圳市龙岗区人民政府二 OO三年十一月此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。FinalPresentationWorking Draft2会议日程 项目进展汇报 大鹏半岛现状分析及远景目标 大鹏半岛整体定位和具体规划方案 大鹏半岛开发原则和高层次财务分析 配套开发模式、政府角色及运作机制 政府总体实施蓝图及关键里程碑2FinalPresentationWorking Draft3麦肯锡帮助深圳东部大鹏半岛制定长远目标和整体定位方案，使之成为深圳向国际化滨海城市迈进的重要里程碑从 到旅行家T R A V E L E R大鹏半岛的惊喜之旅SURPRISE GETAWAY TO DAPENG3Working Draft4本项目充分结合了国际类似地区发展经验与本区域市场需求，从大鹏半岛现状诊断入手，着重制定整体定位方案本项目的重点3 个月设计深圳大鹏半岛开发战略及总体功能定位 建设和实施 第一步骤 第三步骤引起投资界的兴趣并着手实施招商引资计划 第四步骤6 12 个月 长期不断进行设计地区空间形态规划和具体功能开发规划 第二步骤3 个月左右评估大鹏半岛整体状况，明确开发定位及产业策略，锁定目标游客群 制定大鹏半岛旅游开发的价值定位和总体规划方案，细化试点计划研究开发模式，制定总体实施蓝图和近期推进计划 国际类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？ 大鹏半岛现有资源及发展潜力如何 ? 整体产业结构应如何合理布局？ 大鹏半岛开发的远景目标及目标顾客群如何？资料来源：麦肯锡分析 大鹏半岛旅游开发的价值定位是什么？ 大鹏半岛开发战略中的致胜要素是什么，如何规划实施？ 总体规划原则是什么？ 业界如何评价大鹏半岛的开发定位及其潜力？ 大鹏半岛最适合哪种开发模式？ 需要怎样的配套组织结构及运作机制？ 总体实施蓝图及关键里程碑？ 近期政府工作时间表是什么？4FinalPresentationWorking Draft5在过去的三个月里，工作小组围绕以上问题展开了大量调查研究以消费者为核心的市场调研 定性分析：四组深圳广州消费者座谈会 45家大中型公司商务会议专题电话访谈调研 定量分析： 1200份街头拦访调查问卷及数据分析 800份深圳本地中高收入居民 200份香港问卷 200份国内其他地区游客问卷国际案例分析 深入了解六个国际著名地区开发的成功经验与失败教训 全球范围内访谈麦肯锡相关专家 访谈国际相关资深 运营商 Butch Entertainment Corporation Chicago Metropolitan Pier & Exhibition Authority 本地市场竞争分析 通过专家对大鹏三镇区域作出了比较分析 香港旅行社协会 国际会议会展同业协会 (ICCA) 深圳会展行业协会 南方略商务培训公司 中国城市规划院深圳分院 深圳市政设计院 中原中国物业顾问有限公司 深圳中国旅行社 鹏运国际旅行社 康辉深圳旅行社 香港油麻地旅运主要商家高层访谈 12家国际著名酒店及度假村集团 香格里拉 洲际 君华 万豪 Club Med等 5家著名香港地产发展商 和记黄埔 恒基地产等 6家国内实力投资集团 深圳深业 上海家化 红塔山等各政府相关部门研讨访谈 以小型讨论会及深访形式与各政府相关部门探讨方案的可行性 市、区国土规划局 市、区环保局 市、区旅游局 区经贸局 区计划局 南澳镇及国土所主要领导 大鹏镇及国土所主要领导 葵涌镇及国土所主要领导项目组已完成的主要工作资料来源：麦肯锡分析 5FinalPresentationWorking Draft6项目八大最终成果与区域开发的六个步骤相互呼应项目成果市场调查和竞争分析锁定目标顾客群结合国际案例分析及大鹏半岛 现状分析 制定总体的发展原则和远景目标明确产业政策、价值定位及创意要点初步商家高层访谈，建立重点联系，信息反馈实施计划、政府工作时间表及近期推进步骤确定开发模式及运作机制基础设施及财务模型测算具体规划方案、分区及功能配套12345678实施推进宣传推广推动发展整体规划设计创意制定目标 大鹏半岛可持续发展资料来源：麦肯锡分析 6FinalPresentationWorking Draft7会议日程 项目进展汇报 大鹏半岛现状分析及远景目标 大鹏半岛整体定位和具体规划方案 大鹏半岛开发原则和高层次财务分析 配套开发模式、政府角色及运作机制 政府总体实施蓝图及关键里程碑7FinalPresentationWorking Draft8我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个国际案例着重分析了其中的六个 Taman Negara, 马来西亚 Sentosa, 新加坡 Bintan, 印尼 La Jolla, 美国加州 Napa Valley,美国加州 Karnataka, 印度 临近主要大城市 拥有自然山海风光 成为地区性热门旅游点 制定明确的区域定位、发展规划及市场推广策略 优化 区域 产业结构Sentosa BintanTaman NegaraLa Jolla Napa Valley Karnataka初步考虑案例 Sentosa, 新加坡 Bintan, 印尼 Malaka, 马来西亚 Johore, 马来西亚 Penang,马来西亚 Taman Negara, 马来西亚 Pattaya, 泰国 Kasai Tokyo , 日本 Sai Kung, 香港 Beitou, 台湾 Karnataka, 印度 La Jolla, 美国加州 Napa Valley,美国加州 Navy Pier, 美国芝加哥 Glaveston,美国 Brest, 法国 Sophia Antipolis,法国 Lisbon coast, 葡萄牙 Cancun, 墨西哥资料来源： 麦肯锡分析 8FinalPresentationWorking Draft9投资兴建完善基础设施 规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重景观 早期投入基础设施建设（水、电、排污等）提升区域吸引力及价值 完善旅客资讯、医疗通讯、住宿餐饮、娱乐文化设施的质量数量提供多元化旅游活动组合 根据需求提供多种旅游活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能 灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性 定期更新旅游项目，保持新鲜度执行多方位高起点的市场推广 政府制定对投资者宣传策略，并启动多方位的宣传推广工程，为该区域打造品牌 引进其他利益相关方（如著名跨国传媒集团）的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度“有所为、有所不为 ”的产业组合 逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业 政府以政策引导培育可与旅游产业协同发展的其他产业 借助本地区提升后的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才这些成功案例揭示 ， 以旅游为增长引擎，谋求可持续发展空间，必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素价值定位 针对独特资源优势 以多层面、高素质游客为核心目标保护生态自然及人文资产 评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则 发展前对环境保护作完善规划，辅以法规管理， 发掘升华独特人文历史资源 引导本地居民对旅游环保的参与政府与企业密切合作 政府规划定位并利用不同政策杠杆引导区域发展 政府根据当地市场化程度及企业、投资业界实力决定适宜的参与模式资料来源 ： 麦肯锡分析9FinalPresentationWorking Draft10大鹏半岛未被破坏的山海自然资源在大珠三角地区弥足珍贵资料来源 ： 实地勘查；部分照片由中规院深圳分院提供 10FinalPresentationWorking Draft11通过对周边竞争及国际类似旅游区域的对标分析，大鹏半岛依据其天赋条件可以成为大珠江三角洲首屈一指的区域度假地资料来源 ： 实地勘查 ； 资料检索；专家访谈； 麦肯锡分析目前基础建设与 旅游设施 区位优势：临近深、港，中国人均 GDP最高地区 通达性：离市区 1-1.5小时车程 来往香港交通不便，需 3-3.5小时 欠缺有水准的酒店、餐饮及配套设施 通讯、卫生安全设施需加强发展多元化旅游活动的空间 自然原始 20余个优质海滩 拥有区内最佳出海位置 具有发展生态旅游活动的多种山海植被资源 以市场为导向，高标准，有序规划下的开发目前十分有限目前市场认知与形象 多数国际酒店集团及开发商认同大鹏半岛旅游潜力在珠三角地区首屈一指 深圳缺乏海滨城市的市场认知度；且治安欠佳 外商普遍认为大小梅沙规划不足 ,深圳市场普遍缺乏高水准的休闲度假设施 目前客源单一，客流波动极大其它产业与社会情况 区域迈向城市化进程，当地农民有参与旅游产业发展的主观愿望 产业构成与发展大旅游产业不匹配；现存污染企业如电池厂、印染厂等 葵涌、大鹏的工业发展多散布主要道路附近，影响景观 旅游意识尚待成熟，服务水平差强人意生态、人文旅游资产有利因素 海滩数量多、素质高 景观多元化，植被等生态条件保护较好 日照 48，气候温和，四季皆宜旅游 大鹏所城为深圳最重要的历史性标志不利因素 200天可下水，难以推销热带地区全年 “阳光海滩 ”的概念 在中国整体历史文化背景下，深圳相对人文旅游资产有限，大鹏所城需大幅修葺 核电站对部分高端游客及长期置业有负面心理影响 农民抢种时有发生对标分析结果11FinalPresentationWorking Draft12珠三角的短假消费与商务会议培训需求已具相当规模，但市场发展滞后*调研针对中高收入阶层（人口前 30）； * 香港商务市场只包含培训市场，深圳则包含会议与培训市场资料来源 ： 国际酒店及度假村集团高层访谈；地产开发集团访谈；麦肯锡分析 市场开发的不足之处 缺乏高素质设施： “深圳很多度假地如大小梅沙的规划缺乏长远目标，零散、低素质的设施破坏了整体气氛，很难往高端市场走 ”（香港兴业） 旅游活动单调： “一些海滩空有庞大人流，却没有提供旅游活动，吸纳消费 ”（深业） 自然元素薄弱： “深圳的海岸线一般保护不善，海滩与工业设施太靠近，很难有自然体验 ”（中原） 设施供不应求： “我们希望能找到固定的培训场地，但一直不成功 ”（南方略公司） 服务水平不足： 大部分经营商务会议的酒店对商务市场的需求不够了解，服务质量与国际水平有距离 “（希尔顿） 未能善用自然资源： “深圳不是没有自然环境好、适合异地会议培训的地方，但都给现存的低素质建设浪费了，短期还很难收复 ”（深圳会展协会）短假市场商务会议培训香港内地 *深圳 *每次短假出游人均消费能力元当天往返短假留宿深圳与内地中高收入阶层短假消费力渐与香港接轨香港 *深圳 *商务市场消费能力元 /人 预计市场规模50万人40万人 深圳与香港商务会议培训需求庞大，人均消费高12FinalPresentationWorking Draft13业界对大鹏半岛的开发持乐观态度，同时提出建设性的意见在市场推广中突出大鹏半岛在区内 “未开发 ”的独特性 “大鹏半岛的自然风光未必是世界级的，但在珠三角鹤立鸡群，宣传应集中在其相对优势上 ”（和记黄埔）利用区位优势，开拓商务会议培训等新的旅游市场，并吸引香港与国际游客 “大鹏半岛在自然与都市之间取得平衡，对商务市场是有竞争力的，应集中兴建相应的设施 ”（南方略公司） “如能吸引 10-20左右国际与港澳台客源， 可提高消费能力及度假区知名度。大鹏半岛有区位优势，但需关注本地客源与国际客源的兼容性 ”（万豪）有效开拓海滩资源，发展海岸旅游活动 “深圳海岸旅游的开发向来保守，但每有新项目，如最近游艇海上游，市场反应都很好。这些旅游产品的发展实在可以大胆创新一点 ”（康辉旅游）正面处理核电站的潜在负面影响，积极重新包装 “核电站众所周知，低调回避不是办法，反而要正面宣传，强调利用法国技术建设和管理，包装成科学展览馆或教育基地，建立投资者与游客的信心 ”（和记黄埔）提供渡轮服务到香港 , 解决交通转接的问题 “为港澳游客提供直接水路交通联系，缩短交通时间，并避免经过治安较差的深圳部分市区 ”（文华东方）提升大鹏半岛在深圳旅游的地位，提升知名度 “需从深圳整体市场定位出发，提升 海滨城市 定位，将大鹏半岛列入深圳精品旅游 ”（国旅）发展多元化的活动，吸引多层面游客，提升淡季与非周末的游客量 “我们集团也有度假村只有半年的 阳光海滩 ，在一些度假村，我们在淡季发展完全不同的活动组合，吸引家庭游客；此外，也可考虑一年中有几个月关闭度假村 ”（ Club Med）利用先天优势 克服不利因素受访业界专家对大鹏半岛的开发潜力持乐观态度，但希望看到具体的空间规划蓝图，对 负面问题提出综合解决方案资料来源 ： 业界访谈，麦肯锡分析 13FinalPresentationWorking Draft14作为大珠三角地区首屈一指的滨海度假地，我们选择了 “大鹏半岛，深圳因你而不同 ”这一主题“大鹏半岛，深圳因你而不同 ”*大鹏半岛，深圳引以为豪的生态乐土，你让我们重新认知自然、亲近自然大鹏半岛， “出市 ”而不 “脱市 ” 是你的特质，我们沉浸在你的山海风光之中，而又感受着城市的脉动大鹏半岛，深圳向国际化滨海城市演进的重要里程碑，你引领潮流的开发将为深圳人 “敢为天下先 ”的精神融入最新国际元素大鹏半岛深圳因你而不同* 初步创意设计，广告公司将进一步完善资料来源：麦肯锡分析 14FinalPresentationWorking Draft15并确立远景目标及规划定位：大鹏半岛应建设成中国首屈一指的“可持续发展生态半岛 ”，追求生态、经济与社会的和谐发展 以 盐坝高速为轴线，轴线以南（含坝光）的大鹏半岛界定为 “可持续发展生态半岛 ”，注重环保及生态环境维护， 崇尚自然，以人为本，追求生态与社会经济的和谐发展可持续发展生态半岛 以 “大旅游 ”为增长引擎，带动相关产业（如餐饮酒店、特色零售、房地产等）的成长，并创造大量就业机会 近期以现代品牌经营的绿色渔农产品起步，对与生物技术相关的科研及孵化器基地进行早期投入与引导，着眼长效行业战略重点 保护与开发并重 （限定人口密度、开发强度、环境承载量 ) 谋求可持续发展 (明确产业政策， “有所为，有所不为 ”，立法确保区域内 环保及生态环境维护 ） 确保社会稳定团结(维护农民最根本权益，切实解决村民动迁和安置等社会问题）基本开发原则远景目标：把深圳东部大鹏半岛建设成中国首屈一指的 “可持续发展生态半岛 ”，开创注重生态环境、合理规划开发和有效管理的典范模式资料来源：麦肯锡分析 15FinalPresentationWorking Draft16坚定不移地推进以 “大旅游 ”为增长引擎的发展战略，至 2015年成熟期将实现 GDP近 100亿元，并创造 10多万个就业机会资料来源 ： 麦肯锡分析大鹏半岛 开发收益评估2002 2015 旅游及相关就业人数 ，万人 GDP， 亿元 旅游及相关行业 收入 , 亿元 行业增加值占 GDP比重 10122823%80 10040 50 游客量， 万人次 70 45090 100年均增长率35%15%9 10%16FinalPresentationWorking Draft17会议日程 项目进展汇报 大鹏半岛现状分析及远景目标 大鹏半岛整体定位和具体规划方案 大鹏半岛开发原则和高层次财务分析 配套开发模式、政府角色及运作机制 政府总体实施蓝图及关键里程碑17FinalPresentationWorking Draft18投资兴建完善基础设施 发展原则依据联合国 /WTTO的旅游基础建设白皮书，并与业内营运者讨论而制定 建设对香港的旅游口岸 不需兴建环岛公路，但需完善路网，人、物分流 改进供电供水、排污、通信、医疗卫生、安全应急，以及信息服务等设施提供多元化旅游活动组合 市场调研显示最受目标顾客欢迎的旅游活动包括海洋水族馆、室内滑雪场、特色文化市场、海滨餐饮、零售等 结合本地区优势可推出珠三角地区 “ 最佳出海口” 及 “ 珊瑚礁 ”游览等 定期增添旅游项目，适宜家庭活动，保持新鲜度执行多方位高起点的市场推广 完善 “ 山海东部，深圳因你而不同 “的宣传主题 突出生态美景、区位优势、及深圳人文精神 三大功能分区 坐拥山海 欢乐新时空 生态走廊 针对核电站、安全等问题正面宣传以消除潜在负面影响，打造区域品牌“ 有所为、有所不为 ” 的产业组合 以 “ 大旅游 ” 为增长引擎，带动相关产业 近期以绿色渔农产品的品牌经营起步，对与生物科技相关的科研及孵化器基地进行早期投入与引导，着眼长效 可持续发展，避免过分依赖单一经济或对自然环境的造成破坏大鹏半岛区域开发关键成功因素的建议概览价值定位 以大珠三角地区中高收入家庭 2 3天短假游与会议培训市场为核心目标，其中吸引15 20的香港客源；个人与商务市场互相配合，以降低季节性与周中的人流波动保护生态自然及人文资产 评估资源环境，制定开发原则，世界自然基金会可成为政府长期开发过程中的国际顾问 立法严格保护大鹏半岛的生态环境 大鹏所城改造成类似芝加哥 “ Navy Pier” 或波士顿“ Quincy Market”等结合历史建筑的文化特色市场，弘扬本地文化历史政府与企业密切合作 政府规划区域定位并进行前期基础设施投入及前期宣传推广 政府制定严格的商家（投资者及运营者）筛选标准，适时引入高素质投资者及管理者资料来源 ： 麦肯锡分析18FinalPresentationWorking Draft19根据对环境承载力和市场容量的分析，我们提出以中高收入人士短假消费与深港商务会议培训为目标市场资料来源 ： 2003 深圳定量调查 ；文献检索； 麦肯锡分析可类比地区旅游环境承载海南博鳌 旅游区域面积： 40KM2 日游客容量： 15,000人次可类比地区旅游环境承载 泰国普济岛 总面积： 540KM2 日游客容量： 35,000人次大鹏半岛区域状况 总面积： 289KM2 旅游区域规划面积： 30 35KM2 旅游时段：- 旺季： 120天- 过渡季： 120天 淡季： 125天大鹏生态旅游区建议年游客容量： 450万人次 日游客容量：18,000人次 日容量利用率：旺季， 100；过渡季， 80；淡季， 25 深圳常驻人口： 500万 中高收入比例： 30 其中有短假出行习惯比例： 40 可能出行大鹏频率：3.7次 /年 过夜出行： 1.1次 当日往返： 2.6次本地游客： 265万人次香港游客： 95万人次内地游客： 70万人次 香港访深人次 /年：300万 年访深频率： 6次 可能出行大鹏人群比例： 40 可能出行大鹏频率：3.4次 /年 过夜出行： 1.4次 当日往返： 2次 内地访深人次 /年：500万 可能出行大鹏人群比例： 10 可能出行大鹏频率： 1次 /年 过夜出行： 0.3次 当日往返： 0.7次目标市场个人游客总量： 430万人 剩余容量由深港商务会议培训填充 港商务会议培训还可以降低周中和非旺季客流波动，提高设施利用率19FinalPresentationWorking Draft20量化市场调研将个人短假消费市场细分为五个游客群组，其中 “时尚精英族 ”与 “欢乐家庭族 ”值得优先开发 时尚精英族是 精力充沛，拥有有潜力的工作 /职务，高收入、高目标的细分人群；对所提供的活动 /设施的要求最高，休闲喜欢时尚、新鲜体验及尊贵感觉 欢乐家庭族是 实际，年龄较大的三口之家；寻求实在的娱乐和旅游项目为他们及其家人、孩子提供轻松假期 这两个消费群不但将大鹏半岛作为短假的目的地，还将之作为周末都市休闲的选择之一；如果他们的消费诉求能够得到满足，他们会经常性地光顾大鹏半岛1234每年到大鹏半岛的旅游频率总计 各细分市场的价值贡献 12%亲近自然族 21%浪漫感性族25%都市享乐族27%时尚精英族 31%欢乐家庭族0.54 1.39 1.04 2.02 1.42其中每年在大鹏半岛过夜的频率其中每年到大鹏半岛当天往返游的频率每年在大鹏半岛过夜的人均消费（元 /年）2.07 3.94 3.35 6.46 4.765 每年到大鹏半岛一日游的人均消费（元 /年）1.53 2.55 2.31 4.44 3.34463 1,186 1,009 1,652 1,551553 917 986 1,501 1,5826 大鹏半岛消费占年短假消费的比重（） 24% 46% 49% 66% 78%资料来源： 2003 深圳定量调查 ； 麦肯锡分析 20FinalPresentationWorking Draft21大鹏半岛旅游开发通过科学界定目标客户群及其独特的价值定位，贴近消费者需求，弥补市场空白整体定位及目标客户 ：以大珠三角地区中高收入家庭 2 3天短假游与会议培训市场为核心目标，其中吸引 15 20的香港游客；个人与商务市场互相配合，降低季节性与非周末时段的人流波动家庭度假市场： “明智假日，全家选择 ” 大珠三角地区 中高收入年轻家庭 周末游的最佳胜地，集海鲜美食、自然佳景、运动参与、特色购物于一体，为全家在 2 3天内得到健康、舒适、注重亲情沟通的短假体验个人市场： “东岸时尚，休闲新地标 ”商务市场： “东岸会务，最优价值选择 ” 针对 250人以下商务会议市场 ，以自然美景、完备的硬软件设施、满足大珠三角地区公司培训会务需求 成为 香港公司内地培训 的首选地点 吸引 深港时尚精英族 的会聚新焦点，“出世而不脱世 ”，大鹏半岛将成为年轻人都市休闲的最佳外延选择之一，崇尚健康、品质、国际水准的新体验资料来源： 2003 深圳定量调查 ； 麦肯锡分析 21FinalPresentationWorking Draft22要素一：大鹏半岛开发中保护生态、自然与人文资产的三大举措资料来源 ： 芝加哥会展与旅游局； WWF访谈；麦肯锡分析第一、立法严格保护大鹏半岛的生态环境，明确产业政策，减少污染，推广环保第二、与世界自然基金会合作， 成为在工业较发达地区中可持续发展的典范第三、将大鹏所城改造成类似芝加哥 “ Navy Pier” 或波士顿 “ Quincy Market” 等结合历史建筑的文化特色市场，弘扬深圳独有的文化历史内涵芝加哥海军码头 海军码头的重建目标：利用历史建筑，转型改建成芝加哥地区高档次的家庭休闲中心 总占地面积为 20万平米，包括娱乐餐饮、特色零售、以及小型会展设施 特色包括：历史建筑改建的宴会厅、室内植物园、 家庭乐园、彩绘玻璃艺术博物馆 、露天剧场、特色零售街市等 自 95年 重 建以来成为 芝加哥参观游客最多的景点，年接待 800万人次 600多年历史的明代建筑，深圳唯一的国家级历史文化保护单位，见证广东海防历史 目前年久失修，旅游文化价值一直未被开发，与改造前的海军码头有相近之处 建议 建筑 保留其历史风貌， 转型为深圳面向家庭休闲娱乐的 “ 新天地” 成立深圳城市历史博物馆， 规划半封闭式的 特色零售街市 ，家庭乐园、和餐饮服务设施等深圳大鹏所城22FinalPresentationWorking Draft23要素二：今后 3至 5年内投资 30亿元左右改善基础设施建设，以推进旅游业和区域经济的发展资料来源 ： 专家访谈；模型估算；麦肯锡分析 90分钟定律：游客由机场 /市中心到目的地车程不能超过 90分钟，沿途风光尽量赏心悦目 需准确估算未来供水、电力、能源需求在用量与地域覆盖的增加 兴建公用设施时，需平衡经济与环境因素 要保护自然环境（尤其是水体与海洋生态）不受破坏，需双管齐下，兴建处理设施，同时立法监管 通讯设施是发展商务市场先决条件 旅游区域入口应建立信息中心，并在主要旅游点设置信息亭，为游客提供信息与建议路线等 医疗设施必需完善，巩固游客信心交通公用设施环保建设其它配套设施 兴建香港直通渡轮码头，提供进军港澳市场的先决条件 不需要兴建环岛公路，但需改善路网，做到客车 、 货车分流 大鹏半岛供水、电力、燃气系统均不足应付旅游业发展，需投入兴建新设施 旅游区部分电缆宜采用地下系统 目前污水处理能力尚有缺乏，需在区域内兴建排污系统和污水处理厂 在固体废弃物方面，应建设垃圾中转站，集中后带离旅游区与生态敏感的地区，区内不宜设置焚烧厂和大型填埋场 目前整体水平低下 通讯建设方面，充分利用市场机制，发挥电信营运商的作用发展原则 对大鹏半岛的建设启示公用设施道路码头通信 环保建设其它配套设施15 5 6332 3总计30基础设施建设投资估算亿元23FinalPresentationWorking Draft24要素三 ： 量化 市场调研筛选出消费者对主要的旅游活动组合的优先排序反对较少无害的点子 金点子不重要的点子 有争议的点子反对较大支持较少 支持较多海滩举办的舞台表演活动及聚会客家文化村根据导游路线的登山 ,生态远足大鹏所城及深圳历史博物馆大亚湾核电站高科技博物馆支持%2219141410反对%919191518大型海洋水族馆 大型室内滑雪场海滩酒吧 /卡拉 OK/的士高野餐、露营活动大型室内水上乐园当地或异地风情土特产 ,工艺精品销售市场支持%363632312925反对%91615141311宠物动物园欧美专业公司开发经营的未来超感电影世界农场、渔场体验生活热气球、直升飞机游极限运动SPA儿童乐园支持%22202018161515反对%30212120282720植物伊甸园：浓缩世界各气候带的自然景观夜间探险野生动物园国际名牌厂家直销购物中心豪华邮轮一日游 支持%27262423反对%28222227（百分比）*请消费者根据活动项目及其价格选出最喜欢和最不喜欢的 5个项目资料来源： 2003 深圳定量调查 24FinalPresentationWorking Draft25我们根据国内外案例中旅游活动项目最新运营模式，进一步分析了这些优先项目的关键成功因素资料来源 ： 2003 深圳定量调查，麦肯锡分析大型海洋水族馆 成功案例参考 :大连水族馆、奥兰多海洋世界 成功因素： 控制发展规模：大部分失败例子与规模过大有关 有足够设施吸引回头客 投资额：约 2亿室内滑雪场 成功案例参考：上海滑雪场、英国 Xscape 成功因素： 有庞大人流量支持（如与大型商场比邻） 迅速将新鲜概念推广到市场 投资额：约 3 4亿 海滩酒吧街 成功案例参考：巴厘登巴萨 成功因素：有足够酒吧组成社区，创造经常重来的人流特色市场 /大鹏所城 成功案例参考：芝加哥海军码头 成功因素：经济主导，以零售等具经济效益活动为主。历史建筑主要起招徕作用 投资额：约 5亿（改造大鹏所城） 高档餐饮零售 成功因素：能迎合不同层面顾客所需，迈向高档市场 调研显示，深圳、香港、内地游客喜爱的活动组合有共同之处，有利未来建设的兼容性 参与性休闲活动比游览性活动更受欢迎，也更能吸引回头客 国际风行的活动，对深圳市场普遍具吸引力，但国际水平的规划与执行是成功的先决条件25FinalPresentationWorking Draft26要素四：通过多方位、高起点的市场推广策略，打造大鹏半岛在大珠三角地区的品牌形象，消除潜在负面影响“山海东部，深圳因你而不同 ” 未破坏的生态自然美景 深圳历史文化的新地标 面向家庭的休闲度假中心 高水准餐饮服务设施 商务会议培训的最佳选择 发掘针对高消费游客的宣传渠道，如在航空杂志、网络媒体等推广大鹏半岛 积极鼓励企业、旅行社参与推广 以大型活动推广大鹏半岛消费者投资商运营商品牌价值推广方式大鹏半岛可提供什么价值给你？大鹏半岛如何做到深入人心？ 政府推进空间形态规划，邀请投资商、运营商实地勘查 政府公布开发工作时间表，增加市场透明度 政府对半岛治安环保等制定法治法规，严加管理 正面宣传核电站等潜在问题“山海东部，最优投资空间 ” 珠三角最安全的地区 政府合理规划、长期管理 地域内设施配套水准一致 投资回报高、风险小 长远地价升值空间资料来源 ： 麦肯锡分析 26Working Draft27媒体 市场规模和增长潜力 对当地国内生产总值的贡献能力 解决当地人口就业的能力 利于提高旅游吸引力 有利于吸引人才资源* 生物技术的起步需引进大专院校的研究机构，利用其科研能力。但这些研究机构服务于生物技术产业，其本身并不足以构成教育产业资料来源：麦肯锡分析可行性 是否需要引入外来资源条件？ 周边竞争地区是否已形成相当规模的产业群？区域间竞争程度是否激烈？ 是否要求所在地有相关专业实力雄厚的大专院校、研究机构提供稳定的人力资源？ 是否需要政府大量的资金投入 ？高低低要素五：确定合理的产业组合，鼓励可持续与均衡的发展吸引力绿色渔农产品品牌经营“大旅游 ”产业链特色零售酒店餐饮高目标产业着手培育的机会产业密切关注的机会产业核能 /清洁能源研究环保技术生物技术 娱乐体育项目 旅游地产 旅游纪念品 /手工艺品 印染行业 油气储运 低附加值加工 码头仓储 大 鹏 半 岛 近期内 应 以 “大旅游 ”为增 长 引擎，绿 色 渔农产 品品牌 经营为产业基点， 对 与生物科技相关的科研及孵化器基地进 行早期投入与引 导 ，着眼 长 效，并 伺机引 进机会 产业 加 强 高新技术 企 业 引进 的 审 批管理，