上海同济怡君苑项目提案报告2008年

“ 同济 怡君苑 ” 项目提案报告TONGJI YIJUNYUAN ITEM OVERTURE REPPRTING 整 体 市 场Whole Marketv 2007年全年成交峰值 1522170 ，合计 7047套 ，月均成交约 587套 ，比同期上涨 23%，占别墅整体成交市场的 74%，占去市场主流v 旺盛的需求量导致价格不断上升。波动区间在 8738元 / -15513元 / ，全年均价比 2006年上涨 12%需求强劲、价格走俏2007年上海市经济型别墅成交情况表 政策打压、供应下滑v 受 “禁地令 ”等政策影响，别墅用地供应越来越少，新开房源多来自于前期所拿地块，导致一级别墅市场新上市量严重不足；v 供求比为 1： 1.72，无论是套数还是面积，上市量都在下降，未来供应将更为紧张地 块 名称 用途、年限 面 积 (米2) 总 价 (万元 )单 价 (元 /米2) 绿 地率 成交日期 容 积率 开 发 商名称浦区徐 泾镇 西向阳河 东侧地 块别 墅、 70年 159215 38335 2407.74 40% 2007-1-26 1 上海南山房地 产 开发 有限公司2005年 2008年徐泾板块别墅土地供应 周 边 环 境Neighbrohood项目名称 合生朗庭三期 威尼斯假日 凯迪 澳澜湾 依云郡 爱伦坡 主力面积（ ） 175-195 184-197 200-230 180-230 180-220均 价（元 / ） 13000元 / 13000元 / 14000元 / 14000元 / 14000元 / 主力总价(万元 ) 250-280万 267286 万 280-322万 252-322万 252-308万已销售情况 一二期签约 85%；三期 2月开盘 一期销售 95% 一期销售 97% 一期售罄 一、二期售罄 未来供应 三期未来供应 170套 二期未来供应 85套 二期未来供应 68套 2期 120套 8月开盘 三期 95套 4月份推出 建筑风格 意大利风格 现代海派风格 澳洲风格 现代新古典主义 现代简洁式风格徐泾及周边板块经济型别墅产品对比表规模、供应调查v规模体量： 目前区域内别墅区规模都较大，一般分期开发；最大的为 “ 合生朗廷 ” 总共四期约 800套， 目前还剩 170套 左右v未来供应： 长期来看，由于国家对别墅用地的禁止审批使得未来较为紧张，但短期内由于区域内很多大盘的后续跟上，如 “ 合生朗廷 ” 、 “ 威尼斯假日 ” 等接近 500套 今年上半年集中上市，供应较为充足面积总价调查v户型面积： 产品的面积主要集中在 150-250平方米之内，约占总体量的 72%从房型的受欢迎程度来看 150-200平方米的面积最受追捧其次是 200-230平方米的面积销售率最低的是 230平 方米以上的大面积房型v供应价格： 主要集中在 200 300万元 之间，单价 1.2万的项目占 50%， 总价 300万元 以下的项目占 65%以 200-300万元 的总价为一个销售折点，以其相对低廉的总价和舒适的生活空间赢得更多购房者的肯定景观、外观调查风格海纳百川风格海纳百川绿化更绿化更 “ 野野 ”“中央绿地 ”、 “组团绿化 ”、 “景观湖水 ”、 “艺术小品 ”。更加 “野化 ”的主题景观使现代的别墅生活更加亲近、融入自然 v不断创新的建筑风格越来越丰富，更加满足现代人追求个性的消费需求v多以 欧式的建筑 表情实现产品的诉求，但目前区域周边还未出现英式风格功能配套调查功能更加俱全、完善功能更加俱全、完善地下室： 附送的地下室面积一般都在 70-80 左右 ， 在保证采光的同时，更巧妙的将自然景观引入室内，功能上多以 “ 健身房 ” 、 “ 家庭影院” 、 “ 娱乐室 ” 等为主，部分也有做 “ 酒吧 ” 、 “ 保姆房 ” 、 “ 视听室” 等用途停车位： 室内停车 位一般配备 1 2个，且多以地面的形式花园面积： 从前门后院，以及露台、亭阁等花园面积越来越大，一般都在 100 以上物业配套更细致物业配套更细致游泳馆、健身会所、网球俱乐部美容 SP、瑜伽室咖啡馆、便利中心。需求层次调查以追求 人居舒适化人居舒适化 的和 生活空间个性化生活空间个性化 的 31 45岁岁 社会中高层人士社会中高层人士我 们 的 产 品 Our Productv利好： 紧邻虹桥商务圈， 交通环境优越 ，离市中心距离较近 周边别墅项目市场日趋成熟， 市场认可度逐步提升 的长期利好沪上国际学校最集中区域， 良好教育人文环境 、浓厚的文化底蕴 v利空 ：周边厂房区繁杂的活动人群， 通行状况较为混乱 ，使别墅的生活 环境降低 项目环境特征利利 好好 与与 利利 空空 v相对区域竞争项目， 规模较小v项目 配套设施相对有限v三联体与双联体车位多为露天v地下室空间面积较大产品建筑特征影影 响响 舒舒 适适 度度面积总价特征 v多联体： 350-383平米 428-460万 60% v双联体： 406-409平米 487-500万 30%v三联体： 268-271平米 321-325万 10% 面面 积积 拉拉 升升 总总 价价 外观风格特征 v 感官：优雅性v 空间：纯粹性v 层次：丰富性v 视觉：感染力英英 伦伦 风风 情情 私私 人人 艺艺 墅墅客 群Custom group四大分类四大分类国际国际学校学校师师私营私营企业企业虹桥虹桥商圈商圈社会社会其他其他周边英、德等外国学校的老师周边中小型企业私营业主紧邻虹桥商务圈内的菁英人士看好别墅类产品的投资人士客群身份的象征 & 品位的提升 & 个性的体现 & 前景的认同的 中高端人群自住 为主Suggestions建 议 创造优势 化被动为主动地下室下水系统的引进增加地下空间功能设计上的灵活性扩大客群范围产品完善v由于项目规模的局限性，故借用 “ 海天花园 ” 物业管理得以完善，使自身达到便捷性，以及与其配套设施的共享性v以市场少有的 英式管家服务 来体现项目建筑所表现的的 英伦文化内涵， 提升项目品质感物业管理特特 色色 服服 务务 英英 式式 管管 家家Orientation定 位市场供求项目规模户型面积物业配套车位配置地下空间景观环境区域同类产品价格项目价格定位决定因素规模较小户型大、总价高车位限制改建后立面风格地下空间价格定位分析我司认为项目下半年销售的合理价格应在价格定位13200-13800元元 /平方米之间平方米之间Maneuver策 略1、产品推案顺序多联体别墅 双拼别墅 三联体别墅商业用房项目销售策略2、案场包装v正式 销售前打造好 两套风格迥异 的样板房，外立面、绿化改建v结合 样板房，展示 地下室空间功能 利用的多样化v将 商业用房作为售楼处，按照 咖啡吧 的功能装修。既避免商业用房出售或出租时的客户装修浪费，又能提升销售案场 形象档次v户外导示系统营造（行道旗、项目指示牌）v物业 保安形象 岗3、开盘时间 2008年 9月1、整体销售计划2008年 9月初 2009 年 8月底：完成项目可销面积的 95%2、分阶段计销售划10 11 12 209.1 3 4 65 8708. 9多联体强销阶段销售 10套多联销售 4套，双拼销