2010北京市数码产业园办公及配套设施项目报告165p

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。数码产业园办公及配套设施项目报告 北京中原 住宅事业部 Beijing .01.2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2009目目 录录Contents 一、政策分析二、区域分析三、项目分析四、客群研究五、产品研究与定位六、产品增值专题七、营销策略八、推广策略Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2009目目 录录Contents 一、政策分析二、区域分析三、项目分析四、客群研究五、产品研究与定位六、产品增值专题七、营销策略八、推广策略p 主要宏观政策p 市场状况分析Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009宏观背景 中央政治局会议p 中共中央政治局召开会议 ,明确提出： 保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的 财政政策和适度宽松的货币政策。p 2010年是实施 “ 十一五 ” 规划的最后一年， 做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩固经济回升基础 ，为 “ 十二五 ” 规划启动实施创造良好条件至关重要。p2010年要 继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向 ，把握好政策实施的力度、节奏、重点，落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。整体趋势向好，稳定、协调、持续成为重点。2009年北京市主要宏观政策和市场状况 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2009在固定资产投资拉动全年 GDP增长 8%无忧的宏观背景下，针对当前房地产市场出现的房价上涨过快等问题进行适当调控，即做到 有保有压 。GDP增速情况 固定资产投资和房地产投资增速n前三季度 GDP增速分别为 6.1%， 7.9%和 8.9%，平均增速 7.7%，全年保 8无忧；n在 GDP保八过程中，在消费稳定、出口疲软的情况下，固定资产投资拉动 GDP增长的贡献功不可没，固定资产投资至 10月份累计同比增速 33.1%；n而在固定资产投资中，房地产开发投资无疑备受瞩目，作为支柱型产业，至 10月份，房地产开发投资累计增速达到 18.9%数据来源：国家统计局政策出台背景： GDP保八无忧2009年北京市主要宏观政策和市场状况 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2009“ 国四条 ” 自营业税由两年调回五年政策之后国务院再出房地产调控政策市场管理增加普通商品住房的有效供给。 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设； 继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。 加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；加强市场监管。 继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理； 继续大规模推进保障性安居工程建设。 力争到 2012年末，基本解决 1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2009年北京市主要宏观政策和市场状况 重点是在 保持 政策连续性和稳定性的同时， 加快 保障性住房建设，加强 市场监管， 稳定 市场预期，面临调控风险，后市操作需谨慎。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2009目目 录录Contents 一、政策分析二、区域分析三、项目分析四、客群研究五、产品研究与定位六、产品增值专题七、营销策略八、推广策略p 主要宏观政策p 市场状况分析Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2009132.9%1.4%76.6%29.5%14.6%22%数据来源：北京市土地整理储备中心单位：平方米2008-2009年北京市土地成交量涨幅为 22%，土地成交价格平均涨幅为 17.7%， 其中 05、 07、 09年涨幅较大。55.2% 3.9%-7.1%25.5%20.2%8.6%2003-2009年北京市土地成交总价走势2009年北京市主要宏观政策和市场状况 土地交易情况 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 20091999-2008年北京住宅市场年均销售面积涨幅为 17.6%，2009年销售体量约为 2100万平米；40.8%-38.6%-16.5%-7.0%13.4%30.4%11.0%41.8%25.9%75.8%数据来源：北京市房地产交易管理网2009年北京市主要宏观政策和市场状况 住宅交易情况 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2009北京房地产成交均价涨幅率较高为 2007、 2009年度 。16.2%-0.4%43.9%16.1%0.3%7.3%5.5%-3.7%-4.2%数据来源：北京市房地产交易管理网2009年北京市主要宏观政策和市场状况 成交均价情况 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2009综述：2009年北京楼市的 “ 复苏 ” 建立在 “ 低价刺激刚性需求 ”的前提下 ，住宅市场需求旺盛，后市看好。目前，我国整体经济形势向好， 北京房地产市场成交价格不断攀升的同时，涨幅趋于平缓。 政策层面依然面临调控风险。进入 2010年，市场大势可能 面临调控风险 。因此，我们应秉着 “ 对后市谨慎 ” 的态度进行项目运作。2009年北京市主要宏观政策和市场状况Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2009目目 录录Contents 一、政策分析二、区域分析三、项目分析四、客群研究五、产品研究与定位六、产品增值专题七、营销策略八、推广策略p 亦庄区域p 路东新区Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2009亦庄作为： 国家高新技术产业新城；京津冀北区域的核心地区；环渤海多条发展走廊的战略节点；北京市唯一一个国家级经济技术开发区；北京重点发展新城之一。在政策、交通等利好因素的支持下，亦庄地区区域价值与发展潜力已得到市场和客户的广泛认可。Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2009轻轨穿城，提速发展n 环线：东南五环、六环n 道路交通：京济高速、京津塘高速、京津塘第二高速n 轨道交通：轻轨 L5号线、轻轨 L2号线、地铁 M12号线、铁路 S6号线区域分析 亦庄区域 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2009名企扎堆，产业升级未来亦庄产业的发展将以三大产业组团为主：高新技术产业、先进制造业、生产性服务业。产业的升级令更多技术人才及企业管理者入住亦庄。区域分析 亦庄区域 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2009亦庄的产业规模与结构定位决定亦庄新城的社会结构。以就业为主的人口迁移模式成为新城人口集聚的主导方式。规划亦庄新城人口年均增长率控制在 12%以内：2010年 30 万人2015年 47 万人2020年 70 万人2020年，亦庄规划总人口将达到 70万人，其中常住人口 33万人左右，居住半年以上暂住人口 37万人左右。新城人口年龄结构逐渐趋于正常，形成以 25 45岁年龄段为主的结构。这将促使亦庄地区住房需求不断增加。人口迁移，需求升级区域分析 亦庄区域 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2009小结：n通达的交通提速亦庄发展，增加区域价值；n轨道交通完善，打破自驾车出行局限，拓宽区域辐射范围，扩大客群来源；n区域产业升级，促成高素质人群聚集，提升对物业数量和质量需求。区域分析 亦庄区域 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2009亦庄居住物业聚集于 核心区 ，以普通住宅、花园洋房、别墅为主。由于这些项目居住属性较为纯粹，周边配套相对成熟，因此居住舒适度较高，并且该区域住宅已得到市场及客户的广泛认可。河西区马驹桥生活区路东新区核心区三羊居住区立足生活、市场认可公寓洋房别墅区域分析 亦庄区域 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2009目前，亦庄区域与本案产品类似的在售项目有：林肯公园合生世界村UP生活可参考项目： 荣京丽都兴盛国际国融国际一品亦庄林肯公寓国融国际荣京丽都合生世界村兴盛国际 一品亦庄亦庄新城公寓类产品调查区域分析 亦庄区域 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2009公寓 产 品 销 售去化表项 目名称 建筑面积 户型区间 主力户型 报价 装标 二手价格 销 售周期 总 体量 销 售速度万平米 元 / 元 / 元 / （月） （套） （套 /月）林肯公寓 50 35-70 35-70 LOFT 17000 2000 6 800 133 合生世界村 61.39 52-125 90 两居 9500 2000 3 650 217 兴 盛国 际 3.78 30-115 50-80 9500 4 370 93 Up生活（ 纯 LOFT新 盘 ） 4.99 42-82 42-82 LOFT 11000 预计 2010年3月开盘 547 荣京 丽 都 8 30-70 36 45 14000 1000 14500 13 860 66 国融国 际 10 30-60 30、 50 14000 15000 16 997 62 一品亦庄 86 116-190 116、 122两居 13000 14000 13 500 38 总计 224.16 4177 75公寓项目，供不应求区域内公寓产品得到市场认可，前期放量基本消化完毕，后续供应紧缺。区域分析 亦庄区域 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2009小结：n亦庄区域公寓项目集中在核心区，从以往项目的销售情况来看，亦庄地区对该类产品有较强的消化能力。n随着亦庄核心区的发展饱和，居住组团将随着亦庄区域发展及产业升级的带动向外扩展。n随着路网和规划政策的向东倾斜，项目和居住人口也将开始东扩。区域分析 亦庄区域 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2009目目 录录Contents 一、政策分析二、区域分析三、项目分析四、客群研究五、产品研究与定位六、产品增值专题七、营销策略八、推广策略p 亦庄区域p 路东新区Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2009用地规模共约 20.3平方公里规划区 规模 范围三羊居住区 1平方公里 东至天成花 园东路光机电产业基地 7平方公里中科镓英电科集团中美 CMI沿京津塘高速产业带 12.3平方公里亦庄路东区三个组成部分：区域发展规划支持 东扩大势成定局、路东新区锋芒毕露。本项目作为区域首个入市项目，物业升值潜力巨大。区域分析 路东新区Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2009内部高科产业带动 本案路东新区规划以 高新技术产业为主 。目前约 65家企业进驻路东新区，后续科技园及大中型企业陆续进驻；科技型、技术型、管理型人才涌入路东新区，提供高素质客源。区域分析 路东新区Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2009轨道交通高速路境内公交线 路 起始站点 开通 时间L2 宋家庄 亦庄火 车站2010年底L5 密云 永 乐 M12 西黄村 马驹桥 S6 顺义 通州 亦庄路网铺设，轻轨通达公交网路枢纽、 轻轨核心优势，成就路东新区地产发展新纪元。区域分析 路东新区Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2009路东新区作为待开发区域， 发展潜力巨大 ；便捷的 交通网产生辐射效应 ，客源资源丰富；高科产业吸纳 高素质客源 决定区域内物业巨大潜力。综述：区域分析 路东新区Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2009目目 录录Contents 一、政策分析二、区域分析三、项目分析四、客群研究五、产品研究与定位六、产品增值专题七、营销策略八、推广策略p 项目自身基本情况p 项目市场定位Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2009项目分析 项目自身基本情况项 目情况 具体内容名称 D3C1、 D3C2、 D3F1地 块开 发 商 天 实 和 华 置 业 （北京）有限公司地理位置 位于北京 经济 技 术 开 发 区路 东 新区（亦庄核心区 东 南方向，京津塘高速北 侧 ）规 划建筑面 积 约 21.3万占地面 积 约 5.4538万建筑 类别 板楼主力 户 型面 积50-55平米一居、 52-56平米两居、