6第六章房地产开发项目可行性研究

第六章房地产开发项目的可行性研究可行性研究的概述可行性研究的内容与步骤房地产开发经营方案与评价参数的选择房地产开发项目投资与收入的估算风险与不确定性分析可行性研究报告的撰写本章内容房地产开发项目财务报表的编制第一节 可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的n可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。n 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的作用 :1.是项目投资决策的依据 2.是筹集建设资金的依据3.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 4.是编制下阶段规划设计的依据可行性研究的依据(1)国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； (2)批准的项目建议书和同等效力的文件； (3)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等； (4)自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； (5)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； (6)国家所规定的经济参数和指标； (7)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。可行性研究的工作阶段阶段 工作内容 解决的问题 精度研究费用占投资的比例需要时间机会研究（投资机会论证）对若干个可能的投资机会进行鉴别和筛选 ,提出投资方向的建议1.社会是否需要有没有开展项目的基本条件30% 0.20.8% 13月初步可行性研究进行市场分析 ,和初步技术经济评价 ,确定是否进行更深入研究1确定是否进行详细可研2需要进行辅助性专题研究的关键问题20%0.251.5% 46月详细可行性研究进行更为细致的分析 ,减少项目的不确定性 ,对可能出现的风险制定防范措施1提出建设方案2效益分析和最终方案选择3确定项目投资的最终可行性和选择依据标准10%大 0.21%小 13% 812月评价与决策第二节 可行性研究的内容与步骤项目概况 ：项目名称、开发建设单位；地理位置；周围的环境状况；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；市场分析和建设规模的确定规划设计方案的选择资源供给条件分析开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定环境影响评价项目开发组织机构和管理费用的研究 开发建设计划的编制项目经济及社会效益分析结论及建议一、 可行性研究的内容二、可行性研究的步骤接受委托调查研究方案的选择和优化财务评价和综合分析编制可行性研究报告第三节 房地产开发项目策划与基础参数的选择房地产开发项目策划区位分析与选择开发内容和规模的分析与选择开发时机的分析与选择合作方式的分析与选择融资方式与资金结构的分析与选择产品经营方式的分析与选择构造评价方案选择基础参数 :时间类参数：开发活动的其始时间点，开发经营期，融资相关参数；贷款利率，财务杠杆比率等收益相关指标：出租率 /运营成本占毛租金的比率评价标准类指标；基准收益率 /目标成本利润率第四节 房地产开发项目投资与收入的估算一、投资估算土地费用前期工程费房屋开发费管理费财务费销售费用其他费用开发期税费土地费用估算是指为取得开发项目用地而发生的费用划拨或征用土地征用拆迁费出让土地的土地出让地价款转让土地的土地转让费租用土地的土地租用费股东投资入股土地的投资折价前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及 “三通一平 ”等土地开发工程费支出。n房屋开发费建筑安装工程费公共配套设施建设费基础设施建设费估算方法单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标法管理费管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的 各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 管理费可按项目总投资的 3一 5估算。n财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的 10左右。n销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。n开发期税费 房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府 或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。n其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。n不可预见费三、资金使用计划四、收入估算资金筹措房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。租售方案租售价格租售收入收款方式房地产开发项目方案经济比选一、方案比选及其作用（一）方案经济比选（二）方案经济必选的类型互斥关系、独立关系和相关关系二、方案经济比选定量分析方法（一）差额投资内部收益率法（二）净现值法（三）等额年值法（四）费用现值法和等额年值法三、方案经济比选方法的选择（一）比选方法选择规则（二）注意事项第五节 房地产开发的财务报表基本报表辅助报表：基础性的数据现金流量表全部投资现金流量表资本金现金流量表投资者各方现金流量表资金来源与运用表损益表：利润分配资产负债表第六节 风险与不确定性分析一、房地产项目不确定性因素的分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。项目类型开发置业土地费用建安工程费用租售价格开发期与租售期容积率及有关设计参数资本化率贷款利率购买价格权益投资比率空置率租金水平运营成本有效面积系数、贷款利率等房地产项目不确定性分析的方法：主要是盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析二、 盈亏平衡分析盈亏平衡分析的目的就是通过分析产品产量、成本与方案盈利能力之间的关系找出投资方案盈利与亏损在产量、价格、单位产品成本等方面的界限，以判断在各种不确定因素作用下方案的风险情况。盈亏平衡分析的基本假设（线性盈亏平衡分析基本假设）（ 1）产品的产量等于销售量；（ 2）单位产品的可变成本不变；（ 3）单位产品的销售单价不变；盈亏平衡点上，收入等于成本费用，既不盈利也不亏损线性 :项目的产销量的变化不会影响到市场销售价格和生产成本。成本与产量，销售收入与销售量呈线性关系。非线性 :该项目的生产销售活动影响到市场供求状况，随着该项目产品销售量的增加，产品价格有所下降，销售收入与销售量之间不再是线性关系。线性盈亏平衡分析收入成本成本固定成本 +变动成本固定成本指在一定的生产规模限度内不随产量的变动而变动的费用。总额的不变性和单位固定成本的反比例变动。 Cf变动成本随产量的变动而变动的费用。等于单位变动成本Cv*产销量C= Cf+ Cv *QQCCfCv *QC总收入总收入 B 销量 *价格 Q*PQB B=PQB,CQC= Cf+ Cv *QB=PQ盈利亏损Q*P*,C*BEPCB亏非线性盈亏平衡分析亏例；某生产项目根据统计分析得到关系式：做盈亏平衡分析。盈房地产项目盈亏平衡示例临界点分析和保本点分析：临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零的极限值最低租售价格分析最低租售数量分析最高土地取得价格最高工程费用最高购买价格最高运营费用比率三、敏感性分析敏感性分析，是通过测定一个或多个不确定因素的变化所导致的决策评价指标的变化幅度，了解各种因素的变化对实现预期目标的影响程度，从而对外部条件发生不利变化时投资方案的承受能力作出判断。敏感性分析的目的 :（ 1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析提供依据。（ 2）研究不确定性因素变动如引起项目经济效益变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力（ 3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。敏感性分析的步骤（ 1）确定用于敏感性分析的经济评价指标（ 2）确定不确定性因素可能的变动范围（ 3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值（ 4）通过评价指标的变