丹徒浅水湾项目物业发展可行性研究报告

丹徒浅水湾项目 物业发展可行性报告目录 Contents2经济成本可行潜在客户存在城市硬件支持 1321 32 充分了解、研究镇江城市、经济构成、发展方向以及人口影响力 通过房地产市场调研、研究，确定地块开发在宏观硬件上的可能性通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场的发展空间发掘项目潜在客户群体，实现市场销售可能性，确定项目开发的产品规划、各物业类型确定大致开发周期通过经济测算从成本上确认开发可能性地块开发可能性支持要素丹徒概况3联结三大都市圈的枢纽宁镇扬经济圈城市地位l 镇江 长江三角洲边缘城市，镇江自身产业力不强l 长三角第三梯队城市，苏南经济最弱区级市l 三大经济圈地理接合处，将推动镇江经济发展与人居升级l 新城市扩张 新城区大范围建设，城市升级老城区大量改造 城市动迁，形成新的城市中心及城市副中心城市变化：3个中心：商业中心 +行政中心 +居住中心5个节点：老城区 +南徐 +丁卯 +丹徒 +南山风景区城市扩张从 “ 老城 ” 进入 “ 新城 ” 时代城市规划l 各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度l 丹徒新区（谷阳新城）在各新城中属于卫星城居住中心规划，是启动较早的板块l 区块功能定位上看，谷阳新城居住性质最强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定中心城规划（ 2000-2020）分区 板块 用地面积（ km2） 规划人口 （万） 功能主城 主城核心区 25 30 城市主中心区，商业金融旅游服务中心南徐新城 20 20 行政、文化、商务和生活居住区丁卯新城 20 20 大学城和光电子高新技术产业区谷阳（丹徒）新城 15 15 高新技术产业、第三产业和生活居住区南山风景区 12 休闲度假、森林公园西翼（高资、龙口） 15 7.5 港口、基础产业带、区域物流中心、城市 生活区东翼（大港、谏壁） 31 12.5 基础产业带、城市生活区新城对比分析三大新城对比：三大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢l 南徐新城 代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽起步最晚，但未来潜力较大。l 丁卯新城 产业优势最强，但同样配套滞后，住宅产业发展空间相对较小l 谷阳新城 与城市衔接最不紧密，虽然作为新居住中心定位，但配套依靠自身完善，住宅产业更多依 靠价格和环境带动，成长周期相对较长板块 区域特征 市政引擎 发展阶段南徐新城 政府重点打造区域，与南山风 景区为邻，但缺乏产业支撑 市政府搬迁 规划初定，处于启动初期，政 府搬迁时日未定丁卯新城 高新技术产业区，配套滞后， 发展后劲有限 高新技术产业区 +大学城 发展多年，产业发展相对成熟 ，但城市配套尚未启动谷阳新城自然环境优美，但区位因素导致城市发展滞后，发展机遇难以确定区政府 +高新技术产业 调整发展阶段，产业启动初期房地产格局以高端别墅物业和低端公寓（价格）为主l 中部片区 进一步发展住宅和新区行政、商贸金融、文化娱乐中心l 西部片区 充分利用十里长山、水库等优越的自然生态环境，发展成高档次居住区l 东部片区 结合便捷的交通和现状工业进一步发展工业区丹徒板块本案板块四大优势丹徒新区由于开发度较低，具备良好的生态环境条件，为住宅产业的发展提供了很好的支撑丹徒新区已经形成了初步的现代化城市雏形，在与其他几大板块竞争中具备一定的领先优势丹徒新区将是镇江的南大门，其交通枢纽的优势将逐步体现，随着高新产业区的建设，区域经济的发展潜力巨大生态化生态化现代化现代化潜力大潜力大丹徒新区目前处于镇江的价格低洼，并且产品线丰富，档次相对较高性价比性价比由于距离和交通问题，丹徒新区楼盘在镇江传统消费者心目中认知度较低丹徒新区的配套是从一片空白开始，绝大多数楼盘靠政府投入来解决这一问题，风险较大板块之间的竞争大，尤其是江滨、丁卯、南徐的冲击，此外板块内项目云集，但由于市场面狭窄，竞争激烈认知度低认知度低配套不足配套不足竞争激烈竞争激烈板块三大威胁板块发展预判 、周期： 10年l 从规划的角度，丹徒新城的完全建成还需要 10年时间（到 2020年）l 但从镇江经济发展水平和三大新城同时建设现状来看，财力有限和政府导向的倾斜主要集中在南徐和滨江板块，丹徒依靠自身积累建设周期客观上被拉长， 入口导入慢。新城入住率极低 。 、近期节点： 2009-2010年l 板块已建成住宅面积近 200万平米，已逐步交付使用，但由于配套和交通问题，严重影响了入住率和市场预期。l 经过一轮调控之后，丹徒板块重新走上地产爆发局面。l 随着各楼盘的交付， 板块迎来配套的第一次植入，学校、医院、农贸市场等配套已经开始建设或交付使用， 综合功能基本兑现 关键是市场和客群的双向博弈中，政府和开发商能否齐心协力导入配套。长期优势明显，短期劣势严重现状商业集中在大市口工业集中在东西两恻边缘城市，产业依赖南京城市水陆交通便利基础产业向东西两翼伸展，高新产业向南拓展的 “ T” 形产业布局模式（丁卯 +丹徒）房产市场相对缺产业引擎丹徒板块产业发展滞后总人口 296万，市区 65万年人均 GDP约 4000美金居住集中在山、江之间历史文化名城，景区多市区人口扩大到 100万人，人均 GDP达到 5000美元三大新城并列跳出原城市，形成副中心市场容量短期难以放大，房价举步不前丹徒板块住宅等待革新山水城林现代化人居城市丹徒新城和南徐新城为新居住中心宏观调控打压，高低分离需求结构滞后全新的阶段性的房地产发展机遇城市人口扩散 居住产业升级工业人口聚集即将未来2011-2020城市结论政策研判12国务院：个人住房转让营业税优惠政策终止（ 2009.12.15）国务院推出扼制房价过快新政策 “ 国四条 ” （ 2009.12.21）二手房营业税征收细则 :不足 5年普通住房差额征收（ 2009.12.24）江苏出台五条举措 遏制房价过快上涨的势头（ 2009.12.25）江苏楼市基调不变：明年购普通住房仍按 1%缴契税（ 2009.12.25）2010年镇江购房补贴政策继续执行（ 2010.1.6）关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条）（ 2010.1.11）二套房贷款首付比例不得低于 40%（ 2010.1.11）房企须一次性公开全部房源明码标价（ 2010.1.11）防止境外 “ 热钱 ” 冲击中国房地产市场（ 2010.1.11）我市住房公积金贷款政策微调 二次申贷提高首付比例（ 2010.2.24）关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（ 2010.3.26）二套房贷款首付不低于 50% 利率不低于基准利率的 1.1倍（ 2010.4.15）国务院加码遏制高房价：三套房可停贷（ 2010.4.17）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 新 “ 国十条 ” （ 2010.04.19）镇江市房地产市场调控意见正式出台（ 2010.05.18）二套房房贷认定标准尘埃落地 “ 认房 ” 也 “ 认贷 ” （ 2010.06.05）不经备案商品房不得预售 （ 2010-08-24）省 24条 （ 2010.10.13）住房契税新政 （ 2010-11-16） 政策汇总地方政策基本顺从中央调整主基调楼市变化镇江市商品房住宅 (含润州、京口、丹徒、丁卯、句容、丹阳、扬中、大港 )销售情况分析 受政策影响力，成交量明显下降2010年的镇江房地产市场，全市整体成交量、成交总套数以及成交总金额较上年有明显有下降趋势。很明显受到国家重重调控影响，传统的 “ 金九银十 ” 等销售定律也已不再显灵，成交量出现萎缩。各区表现润州、京口、丹徒、丁卯四区也分别较去年的成交面积有所下降，但呈现全年平稳收窄的局势，并未出现急跌。值得一提的是在严厉调控作用下，今年下半年较上半年，润州、京口两区的成交面积却有所上涨，特别是润州区，涨幅达 54.89%。这无疑与市中心迁往南徐新城有着一定的关系，随着市政府南移、新火车站的落成以及高铁的开通，南徐新城正逐渐崛起 楼市下跌平稳，下半年南徐板块表现抢眼09-10年市内四区成交量比较10年上下半年市内四区成交量比较未来预测镇江隶属于三线城市，从全年房地产市场成交量和价格走势来看，符合国家调控要求，大体上仍保持着健康良性的发展趋势，置业需求比前几年更为理性，短期炒作的投机行为有所减少，市场相对更加平稳和成熟，因此在 未来的 2011年，镇江的房价将在正常的市场需求以及调控下，保持比较低的增长速度 随着市政府南移、新火车站的落成以及高铁的开通，南徐新城正逐渐崛起，成为城市新标杆 。同时，在目前高通胀、高房价的背景下，以两端物业发展模式的丹徒新城或将迎来更多机会。整体市场板块发展镇江进入两城争宠时代（南徐和丹徒）区域市场17别墅市场格局商业中心滨江板块南徐板块丁卯板块丹徒板块丹徒别墅片区是镇江别墅项目数量最多、竞争最为激烈的别墅区目前整个镇江别墅市场可分四大板块：滨江板块丁卯板块南徐板块丹徒板块本案别墅板块特征板块 板块综述 市场成熟度产品特征发展趋势丹徒板块依托优越的自然景观资源形成镇江别墅集中区独栋、联排、双拼别墅具备打造高档别墅的自然资源条，交通方便，是未来镇江别墅群聚区，也是独栋别墅的专属区域滨江板块镇江房地产板块启动较早的地区，别墅产品以联排为主独栋、联排、叠加，其中以联排别墅为主除中南世纪城有独栋外，其余都是类别墅产片，该板块是镇江核心区域，版块内缺少自然景观且土地资源有限，未来别墅开发量不会太大南徐板块房地产新兴板块，随着润州区新行政中心的逐步建立及完善，开发商和购房者逐渐将目光锁定这块未来之星联排、 叠加区域广阔，发展前景良好，随着南徐新城次中心的不断成熟，别墅市场未来发展前景较为广阔丁卯板块该板块是镇江未来高新技术产业园区，目前项目以为普通住宅为主，别墅项目较少联排为 主板块别墅市场较为冷清，受丁卯大环境大气候的影响，加上政府对该区域未来的规划，未来别墅市场发展有限 滨江板块：别墅市场相对成熟。但由于产品单一， 缺少自然景观且土地资源有限，故未来别墅开发量不会太大。 南徐板块：别墅市场起步较晚，产品单一，缺少自然景观。但区域广阔，随着南徐新城次中心的不断成熟，别墅市场未来发展前景不容小觑。 丁卯板块：别墅市场较为冷清，产品单一。受丁卯大环境大气候的影响，加上政府对该区域未来的规划，未来别墅市场发展有限。 丹徒板块：别墅市场较为成熟，产品类别齐全。具有打造高端别墅的自然资源条件，交通便捷。已形成独立的别墅区域市场，是未来镇江别墅群聚区。各板块别墅特征总结通过对镇江别墅板块分析，丹徒板块在镇江别墅市场上地位无论太市场供应还是市场接受度都处于最强势的板块，我们的竞争主要限制在丹徒区域市场丹徒板块近年来土地成交情况：06-08年，受到大环境及政策影响，土地市场成交量呈逐年减少的趋势，但土地成交均价总体呈上升趋势。 08年 -至今，土地成交量逐渐提升，成交价格继续走高。随着近几年区域得到开发，该板块土地逐渐受到热捧。年份 06年 07年 08年 09年 10年成交地块幅数14 12 8 8 12成交总面积（亩）1437 1063.04 343.09 303.09 1113.18成交均价（万元 /亩）70.8 85.15 52.5 108.15 126.35土地市场2010年丹徒板块共成交 11幅商品房用地， 10年该板块土地成交均价 127.5万元 /亩，价格逐年水涨船高，区域市场受到追捧。其中 1.0足有容积率的土地成本在 100-142万不等。丹徒板块近期成交土地土地市场丹徒竞争个案本项目区域开发度高度集中，别墅项目为市场主流混合型社区纯别墅住宅普通公寓丹徒板块别墅市场表现楼盘 开盘时间 总建面 建筑形态 面积 单价 总价 推出套数 成交套数聆湖尚郡 2006年 4月 7 独栋别墅 独栋 280-490 独栋 12000 独栋 336-588万 独栋 337套 独栋 301套领山别墅 2009年 3月 20 独栋、联排独栋 300-400；联排 240-260独栋 15000，联排 8000独栋 450-600万，联排 187-210万独栋 30套，双拼 110套独栋 20，双拼45套香格里拉庄园 2008年 3月 6.5 独栋、双拼 独栋 320，双拼 240-290 独栋 13000，双拼 9600 独栋 450，双拼 230-278 独栋 56套，双拼 104套 独栋 19套，双拼 27套御墅临风 2006年 3月 6.6 联排、双拼联排 220-250；双拼 250-270联排 6200；双拼 7300联排 126-142；双拼 180-200联排 58套；双拼 118套联排 52套；双拼 102套德林艺墅 2009年 9月 17.5 联排、双拼联排 238-268；双拼 268-380（主力 268）联排 7000；双拼 9000联排 166-187；双拼 240-340万联排 56套；双拼 74套联排 48套；双拼 61套浅水湾 2008年 11月 13.46叠加、联排 ;后期高层、独栋联排 162-230；叠加 184联排 7500；叠加 6200联排 120-172万；叠加 110万联排 67套；叠加 28套联排 57套，叠加 11套清怡嘉苑园墅 2008年 7月 10 独栋、联排独栋 300-320，联排 230-294联排 6100 联排 139-188万 /套 独栋 4套，联排 150套 独栋 4套，联排 116套皇家花园 2007年 9月；小高层 2010年 11月 6.18 独栋、叠加 、小高层独栋 330-500；叠加 220-300独栋 12000；独栋 396-600，叠加 264-360；独栋 33套，叠加 7套独栋 33套，叠加 7套接上表目前板块区域内在售别墅楼盘（含混合型）共有 12个。市场产品以独栋、联排、双拼为主。供应方面：目前市场上以独栋、联排居多。成交方面：各物业产品成交情况良好，独栋、联排销售率超 70%。未来产品供应以联排、双拼产品为主。龙山庄园 2008年 8月 12.5 多层、小高 层、联排 联排 300 联排 8000， 联排 240万； 联排 9套 联排 5套科苑华庭 2008年 10月 7.2花园洋房、小高层、联排联排 266-335 联排 7000； 联排 186-234万 联排 70套； 联排 53套；荣盛花园 2009年 11月 5.3 小高层、叠 加 叠加 250-270 叠加 4800 叠加 120万 叠加 62套； 叠加 38套；北极金谷家园 2006年 4月 9.6多层、小高层、联排、独栋联排 190；独栋 416-605；联排 7800；独栋 12000联排 150万；独栋 500-720万；联排 15套；独栋 4套联排 7套；独栋 0套；27板块别墅产品分类高端别墅市场占比较大，且销售情况较好，产品接受度高，已形成一定气候。户型 /主力面积： 300-500单价 12000-15000元总价： 450-600万联排别墅市场销售同样接受度较高。户型 /主力面积： 220-260单价 7000-8000元总价： 180-210万独栋产品开盘时间 面积单价总价套数成交聆湖尚郡2006年4月280-49012000336-588337301领山别墅2009年3月300-40015000450-60030 20香格里拉庄园2008年3月304-60015000450-90056 19皇家花园2007年9月330-50012000396-60033 33北极金谷家园2006年4月415-60512000500-7204 0联排产品开盘时间 面积单价 总价套数成交领山别墅2009年3月240-2608000187-210110 45御墅临风2006年3月220-2507300180-200 58 52德林艺墅2009年9月238-2687000166-187 56 48浅水湾2008年11月162-2307500120-172 67 57龙山庄园2008年8月 3008000 240 9 5科苑华庭2008年10月266-3357000186-234 70 53双拼类经济型别墅：户型 /主力面积： 250-280单价 8000-9000元总价： 200-250万叠加类经济型