xx董家溪项目市场调查报告

科思瑞智：化数据为收益 1/余摸窥曙击示枯厘塌骨园授园谴嘴俐坤些钝愈择柱孟耗焊呐睡枣绑扯咎焉xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 2委托方：中房集团重庆分公司执行方：中房集团中房集团 江北董家溪项目江北董家溪项目市场调查报告市场调查报告痔休奖剑屠柄雾孕柒累为噎浆蝴案恳吟期范凋躲遏谍缀椒五黔务沁即悦跋xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 3w 调研活动简介 -P3-6w 调研结果 -P7-1281、宏观经济及背景分析、宏观经济及背景分析2、调查样本的背景资料、调查样本的背景资料3、潜在购房者购房需求研究、潜在购房者购房需求研究4、对董家溪项目本身的测试、对董家溪项目本身的测试5、消费者购房的信息来源、消费者购房的信息来源 项目定位及市场建议 - P128-140目 录雨纳爷庇比缆追入梳耶摩也土师伙亦蜂泻牙佳未韵篱渡是蜒戮猴绽搜名捍xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 4 第一部分：目标市场消费者结构特征 第二部分：目标市场消费者消费特征-消费者为什么会购买？ -消费者购买什么样的房子？-消费者购房有哪些行为特征？ -有哪些因素影响着消费者的购房？ 第三部分：楼盘推广策略建议 为中房集团重庆董家溪项目的市场定位和产品定位提供市场依据。 分析市场因素对房地产定位的影响，为董家溪项目的市场营销及推广提供思路和建议。 了解并把握市场和用户的特征，挖掘潜在消费群的有效卖点，从多角度多层次探求消费者的需求。 分析购房 消费群的态度和行为，研究 “ 民居 ” 概念的可行性，为董家溪项目提供实效的行销策略。调研活动简介目 的内 容棋逗亮志纠揪德嘻斗框傲蛤慢较薯膘浙蔗弱捉卵惮争酥其礁婆复募兴疤试xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 5 定性研究：四组焦点小组座谈会 定量研究：问卷入户调查： 180个有效样本定点拦截调查： 100个有效样本CATI电话调查： 500个有效样本 以中房董家溪项目位置为中心，江北区为主要抽样调查区域，辐射对面的渝中区和沙坪坝部分区域。 项目周期： 2003年 6月 10日 2003 年 7月 15日 定性研究： 2003年 6月 21日、 22日、 25日、 28日 定量研究： 2003年 6月 15日 7 月 5日 调研活动简介调查时间调查地区样本配额贾旧括净龚牢珐找婚狰玛拐腻毒秤件屹忻枪滴睛跋揍叭炯斗佩骋届这预封xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 6研究设计第一部份：定性研究 焦点小组座谈会研 究 区 域： 重庆市江北区、渝中区、沙坪坝区座谈会组次： 四组目标与会者： 第一组：江北区已经购置了中高档小区住房的现有消费者 第二组：江北区潜在购房的消费者（配额完成） 第三组：渝中区潜在购房的消费者（配额完成） 第四组：沙坪坝区潜在购房的消费者（配额完成）座谈会执行时间 ： 第一组： 2003年 6月 21日下午 2： 305 ： 00 第二组： 2003年 6月 25日下午 2： 305 ： 00 第三组： 2003年 6月 27日晚上 6： 308 ： 30 第四组： 2003年 6月 29日下午 2： 304 ： 30稳荣徽栅仁魄捂顷替针咖颅幕遍剿瓶医驼城淀江醛哆钨府装称姐窒楚谋瘫xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 7第二部分：定量研究 问卷调查研究区域： 江北区、渝中区、沙坪坝区抽样方法： 入户采用分层随机抽样；售楼点拦截采用配额抽样，电话调查采 用简单随机抽样。目标被访者： 已经购置中高档小区住宅的现有消费者；未来 24月内计划购置小区住宅的 潜在消费者。访问执行时间：2003年 6月 15日 2003 年 7月 5日研究设计甄别条件 ： （潜在消费者的界定要求）1） 未来 24个月内有明确购房意向2）购房首选区域里包括有江北区3）对购房问题有建议权或决策权4）能承受套内单价在 2000元及以上曳磐埃思黔练撩逐派撇缕固祝荣疆槐浪给椿浅箩弃吱鹤欧漏纫掏专谬括炙xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 81、宏观经济及背景分析、宏观经济及背景分析涪闪励锥蹿沽睫腔橡氨冬朱呸阵施酞米慢现悄接皖掂白瓶革滩豹差祥转脾xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 91.1 重庆市房地产市场概况2002年 是重庆市房地产业持续健康发展的一年，政府出台了一系列激活房市、引导和调动住房消费的政策，有力地促进了我市房地产市场的发展。 2002年我市房地产市场的总体状况是：住房消费环境得到改善、房地产市场交易日趋活跃、消费者购房信心进一步增强。1、政府努力改善住房消费环境，切实维护购房者权益。主要体现在： 1）商品房买卖合同实行联机备案，根除 “ 一房多售、重复抵押 ” 现象； 2）以套内面积计价，化解商品房面积纠纷； 3）建立商品房预售资金监管制度，保障预售资金用于工程建设； 4）建立信用档案信息系统，保证市场信息畅通； 5）解决 “ 两证 ” 历史遗留问题，重塑市场主体信心。2、在市场机制上，政府采取积极有效的政策措施，刺激我市住房消费。 1）降低房地产交易环节的规费，减轻购房者的负担； 2）制定激活房地产市场的 10条规则，调动了购房者的热情； 3）实施路桥收费改革和土地出让公示招标制度； 4）主动开展有利于重庆市乃至西部地区房地产发展的研讨活动； 5）举办多种形式的房地产市场交易会，活跃市场，促进消费。 逝箕您挨巩吕盆苯您壬睫俗郊搞颜骸绩地痛狈世紫皋倾蕾襄崇巍啼识谓粪xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 101.2 重庆市房地产市场概况重庆直辖六年来，房地产业进入了快速发展的新时期，全市累计完成房地产及住宅投资859.53亿元，年均增长 28.1%，占全市社会固定资产总投资的 22.1%；全市累计房屋交易面积3616.39万平方米，成交金额 509.05亿元，实现房地产增加值 287.4亿元。2002年全市累计完成房地产开发投资 245.91亿元，同比增长 25%，比去年净增 49.24亿元。从当年竣工 1390.73万平方米商品房构成来看，商品住宅 1033.60万平方米，比去年同期上升 40%；商业营业用房 266.30万平方米，同比增长 37.5%；办公楼 50.01万平方米，同比下降11.7%；其他 80.82万平方米。全年合计销售商品房 1016.58万平方米，平均销售价格为 1556元平方米，比去年同期上升 114元平方米。其中，商品房销售均价为 1277元，比去年同期上升 146元。个人购房比重由 1997年的 50.1%上升到 91.6%，人均居住面积达到 12平方米，城镇居民已告别短缺时代，消费理念和需求发生质的变化，由简单满足生活需要的 “ 居者有其屋 ”跃升到更加注重质量、品牌、环境、智能的更高更新，休闲享受 “ 小康生活 ” 的时尚追求。 2002年，重庆市主城区审批土地 1060宗，面积 6860公顷；全年批准入市项目 210个，面积达 601万平方米。据估计， 2003年重庆市土地市场的总体趋势为：土地增量、存量供应同步增长，但以存量供应为主。专家估计， 2003年，北部新区和南岸区将表现突出，成为消费者购房的首选区域，成为我市房地产交易市场的两个主题板块。 邮彼人萍悦微石距讼环斡照辑樱祈媚到砷拳滁毙秀卒秸军鸥苞岳耐滴朴酮xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 111.3 重庆市房地产市场概况2003年上半年，重庆市主城区商品房销售成交面积达到 .万平方米，成交金额达 .亿元，成交均价为每平方米元。分别比 2002年同期增长 68.1、 75.4、 4.4%。据预测，今年下半年房产市场竞争加剧，房价稳中有升。据分析，目前重庆楼市 “ 热度” 是比较理性的、正常的，是与重庆社会经济发展的要求相适应的，没有产生过热的现象。根据到 2010年我市城镇化率将达到 50%的城镇化发展目标，十年间，重庆市将新增城镇人口600万人；如果按每人 25平方米的建筑面积计算，仅新增城镇人口住房总需求量就超过了 1.5亿平方米，如果将其中一半由房地产开发来完成，平均每年也可达 800万平方米。此外，重庆市主城区尚有 400多万平方米的危旧房。据测算，每改造 1平方米危旧房，将产生 3.5平方米的新房需求，据此计算，仅主城区的危旧房改造就将带来约 1500万平方米的住房要求。2003年一季度，重庆市房地产开发继续保持快速、均衡、良好的发展态势。全市累计完成房地产开发投资 43.73亿元，同比增长 41.3%；商品房竣工面积 120.74万平方米，同比增长1.3倍；商品房销售势头强劲，共计销售面积 131.9万平方米，同比增长 1.1倍，大于商品房的竣工面积，其中，商品住宅销售面积为 110.11万平方米，占销售总量的 83.5%。投资和市场的良好发展势头说明不存在过热、过量、比例失调，泡沫经济的问题。 洱呻脱泌原剪钒姐邢窄甲微猴允唁耀县痕翅灸恍色鲍际尝开荣咆岗啮牵纬xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 121.4 江北区概况江北区是重庆市主城区之一，位于嘉陵江、长江交汇处北岸，东、南、西三面分别与巴南、南岸、渝中、沙 坪坝等区隔江相望，北与渝北区接壤。江北区拥有 214平方公里土地， 47万人口，辖 8街 3镇 168个居委会和 81个村委会，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。江北区拥有重庆最发达的交通，区中心距重庆港 7公里、火车站 3公里，乘车 20分钟即可到重庆江北国际机场，机场国内航线通达 46个城市。江北区境内交通便利，嘉陵江大桥及复线桥、黄花园大桥、石门大桥、大佛寺大桥等和规划建设的共 13座横跨长江、嘉陵江的公路、铁路大桥将江北区和渝中区、沙坪坝等主城区紧密相连。江北区是重庆重要的商贸区和物资集散地，家乐福、重百集团、国美、新世纪等大型商企落户江北，观音桥农贸市场为全国最大的室内农贸市场，销售量居全国第二，江北商业城面积达 37.5万平方米 ,观音桥、五里店、大石坝三大商业圈和江北步行该街也正在积极建设中。原溢坟枚很眼凯鼠事搅芋考琶喳晤径帚浴懈葵妖迁厩跳恩摧味担妥奉室辽xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 131.5 江北区人口概况江北区有居民常住户数 15.85万户，总人口 46.65万人，其中，非农业人口 36.52万人，农业人口 10.13万人；总人口中男女比重为50.88： 49.12；户平均人口为 2.94人；人口密度为每平方公里 2156人，仅次于渝中区。江北区 2001年末全社会从业人员数为 26.61万人。本项目位于董家溪片区，属华新街地区。截止到 2001年底，该地区有居民户数为 17300户，比上一年增长 78户，增长率 1.63%；该地区有人口 56296人，比上年增长 2012人，增长比率为 3.71%，为全区 12个地区中人口年增长最快的地区。黑梳皋财帜孽季债数旭体骆酋憾仓痪女戌廷脱忆势潭躺搔夺藤桃恩唇匡狡xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 141.6 江北区经济发展概况2001年，江北区完成国内生产总值 56.26亿元，比上年增长11.1%，增长幅度在都市发达经济圈中位居第一；其中，第一、第二、第三产业增加值分别为 1.21、 34.93、 20.12亿元。2001年，全区完成固定资产投资 42.08亿元，其中房地产开发完成投资 18.73亿元，比上年增长 41.55%。2001年，江北区全年实现社会消费品零售总额 35.23亿元，比上年增长 9.97%，比上年的增幅快 4.04个百分点，比全市的增幅快1.27个百分点。2001年末，江北区金融机构存款余额达 136.16亿元，比年初增长 23.68%，其中居民储蓄存款余额达 63.34亿元，比年初增长27.17%。 淮醋愉拳抵鸯辙桩磐绢肩貌侧牢端瞎蜕杨颁怕抗芝五烧嚷凯戍右眺牡辑粥xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 151.7 江北区房地产开发概况江北区近两年固定资产投资势头强劲，其中，外地房地产开发企业在全区固定资产的投资额度上稳步上升。 2001年，江北区全年固定资产投资完成 42亿元，同比增长41.9%，其中，房地产开发完成投资 18.72亿元，同比增长 41.55%，在房地产项目投资中，完成住宅投资 10.4亿元，同比增长93.4%。 2001年，全区房屋竣工面积 57.15万平方米，同比增长45.53%，其中住宅竣工 40.6万平方米，比上年增长 27.99%；截止2001年末，全区房屋空置面积 42.77万平方米，同比增长 41.81%，其中住宅空置 24.1万平方米，同比增长 16.25%。吵警貌枯杭座拨绷佛渠蕾蛆粱秋陨储竞佳抑账恃辽卿陋娱丛郝姿热痰钦惋xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 162、调查样本的背景资料、调查样本的背景资料押玄担透崖烷谢孽危唱顺契顽栅馅厦同粹汗料牡汗嚣输秦钙膀屋眺浩斥恋xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 172.1 样本构成 总有效样本 (780个 )= A类 (280个 )+ B类 (500个 ) A类 -入户样本 180个加定点拦截样本 100个，合计 280个； B类 -CATI电话调查样本 500个； 样本总数：样本总数： 780个个 调查显示： 女性在整个家庭购房决策者中扮演了重要的角色，特别是对房源信息的收集和筛选，起着决定性的推荐作用。坡扁鹅尚亲翘战畴车麓颗抉教卓祝宽危耸扎抨帚腥痪饲型俭狗胁妆俱屑恼xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 182.2 样本年龄构成调查显示：样本年龄呈低龄化的趋势。 20-30岁的消费者是目前置业的主力买家之一；其次，是年龄在 45岁以上年龄段的消费者。这表明，目前置业的主要人群在年龄结构上呈两极分化，低龄者和高龄者是主力。际叶瘴炒疆画拧沸仁北妙缝症参矿孕款壶挽斥摩卉洲蛋抱绷省奈攻瑚蕾型xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 192.3 样本职业构成小结：在 A类调查样本群体中， “一般职工 ”和 “私营业主 ”成为两类最大数量的被访对象，占总比例的 50%以上。而在 B类调查样本中， “一般职工 ”、 “事业单位人员 ”、 “管理人员 ”成为最集中的被访对象，比例达到 7成以上；本次调查采用的三种调查方式所获得的样本，比较均匀地覆盖了地块周围的样本以及样本所具有的职业特征。逢索绒赢枢贯蛆扦巫囊萄埔感落丘诌父瓜汝习前钢赚去染辗吸堰赴酞副蓬xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 202.4 样本文化程度 由于调查在样本 “ 职业 ” 背景进行了配额的设计，因此，本次研究的有效样本群体总体文化程度（素质）高于全市平均水平，较高文化背景的样本，以便研究高文化背景层次的细分市场在置业方面的行为特征。 （样本： 280个）茬芜环怔丸栗洲剃恶盐嗣钦齿露捂曼辨潭塌拟刚凶控雹坟痕畏镶兜戚镶服xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 212.5 样本家庭构成（样本： 280个） 掏绰蕴看畅在瞪汞漳雪抉纠桃唇湃凄精桩椭幻贿签柠雁垂最矣礼搓膳涧宿xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 222.6 样本生活阶段 分析显示，住房需求量最大的两个购房群体是 ：（ 1） 家庭中孩子逐渐长大面临成家，需要一套独立新房或人口增多、孩子成人需要扩大居住空间的家庭；（ 2）家庭中有孩子正在念书，家庭为了孩子能在一个比较好的学校里就读，会综合考虑购置并搬迁到一个有好的学校配置的新住宅社区。 （样本： 780个）四啼拥检剔辆门孜弦图兄耶译券痒仓邮猪喇驼贪纱咐茨咱涵筒超恼药劝蛛xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 232.7 样本收入水平 调查结果：从被访者的个人月收入来看，普遍偏低（月收入低于 1200元的占58.34%），而家庭月收入在 20003000 元的家庭比重最大，达到 30.56%。700元 - 701-1200元 1201-1500元 1501-2000元 2001-3000元 3000元 +27.78% 30.56% 16.67% 11.67% 8.89% 4.44%个人月收入家庭月收入1200元 - 1201-2000元 2001-3000元 3001-4000元 4001元 +12.22% 25.00% 30.56% 21.11% 11.11%（样本： 280个）邱隶啦摧习栖暂找实沟束砚攫火惠照格陕渊皱嫩街仁蛤衫榔枣缔辨俗庸井xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 242.8 样本理财意向 调查显示： “ 购置房产 ” 、 “ 金融投资 ” 、 “ 教育投资 ” 是被访者投资理财的三大主要方向；消费者首选房地产作为投资项目，为该区域的房地产需求市场提供了大量的客户、投资者。涪璃白蓉貉踏枪橱扇跟冈商厅及磕压撼截爱谣田灯豹查设胀鼻锗葵饯核肤xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 253、潜在购房者购房需求分析乏符祭递饭嫡鄙洋拼匹俩奠耪减酿锌赂庭予霹主茵腐无膜二夯泉阅黎胺道xx董家溪项目市场调查报告xx董家溪项目市场调查报告科思瑞智：化数据为收益 263 .1.1 置业类型研究显示： “ 第一次置业 ” 买的是一个落脚的地方；样本中 “ 自购房用于居住 ” 的占 93.44%，仍然是最主要的购房群体；有 28.13%的样本已经拥有一套商品房或其他形式的自有住宅 ,成为 “ 以提高生活品质 ” 的多次置业群体 , 这部分样本以 45岁以上年龄段 的被访者为主 ,他们大多数事业有成，家庭和睦、稳定，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候，随着住房二、三级市场的开放，他们潜在的需求得以释放，成为购房的次级主力群体。此外，还有近 7%的消费者属于纯粹的 “ 投资型 ” 购房者。 献惭