晋城花园世纪城项目可行性研究

北京四海房地产经纪有限公司晋城项目前期工作汇报工作目标了解市场，发现趋势，熟悉地块1市场可行性：项目的发展方向判定2经济可行性：项目的简要测算3实现目标的核心问题市场市场 市场现状和成因？市场容量究竟多大，市场性质如何？未来走势怎样？地块地块地块条件和区域属性如何？项目核心竞争力何在？什么样的产品方向和开发节奏才有竞争力？地价地价近百万规模的大盘，如何保证后期的可持续发展？提报纲要市场分析1地块和区域发展2产品方向3简要测算4认识晋城概况v 城市性质 ： 山西省东南部重要门户城市，为能源煤化工基地服务的区域中心城市。v 区位：山西省东南部，东枕太行，南临中原，西望黄河，北通幽燕，区位适中，交通便捷，是山西通往河南的重要门户。太焦、侯月铁路纵贯本境，晋焦高速、二广高速、晋阳高速、 207国道，陆路交通便利。v 全国优秀旅游城市、国家园林城市。v 历史： 是 华夏 文明的发祥地之一。相传 女娲氏、神农氏、九黎部落首领蚩尤及尧、舜、禹等都曾在这里活动过。公元前 260年，历史上著名的 “长平之战 ”就发生在高平一带 晋城政区 ,在隋开皇初年称为 “泽州 ”。自古以来，这里物华天宝 , 人杰地灵，矿产资源丰富，有 “煤铁之乡 ”之美称。 历史名人，如唐代著名佛经注疏家高僧慧远，宋代文学家刘羲叟，首创诸宫调的艺术家孔三传，明代经济学家王国光，诗书大家张慎言，清代文渊阁大学士、 康熙字典 总编纂陈敬廷，数学家张敦仁，当代著名作家赵树理等，认识晋城行政2005年，晋城市辖 1个市辖区、 4个县，代管 1个县级市。晋城市面积 9484平方千米，人口 212万（ 2003年）。v 城 区 面积 141平方千米，人口 28万。v 高平市 面积 946平方千米，人口 48万。v 泽州县 面积 2023平方千米，人口 51万。v 沁水县 面积 2655平方千米，人口 21万。v 阳城县 面积 1968平方千米，人口 39万。v 陵川县 面积 1751平方千米，人口 25万。* 此处区划地名资料截止到 2005年 12月；面积、人口数据根据 中华人民共和国行政区划简册（ 2005） ，人口截止 2003年底。 *认识晋城资源v 有 “煤铁之乡 ”：煤炭资源以无烟煤为主，储量约占全国 无烟煤 储量的 1/4以上，占山西省的 1/2多。全市含煤面积 5350平方公里，占全市国土总面积的 56.4%，总储量 808亿吨，其中已探明储量 271亿吨。v 2001年在沁水县南部发现并探明了一个大型煤层气田 沁水煤层气田，煤层气目前探明储量为 1000亿立方米。 1984年我市被国家定为全国化肥和化工原料煤基地。 1996年 3月，八届全国人大四次会议通过的 国民经济和社会发展九五计划和 2010年远景目标纲要 明确提出，在晋城建设以优质煤为原料的高浓度氮肥基地。v 晋城市森林资源可观，有森林面积 380.5万亩，森林覆盖率达到 33.6%。沁水县历山舜王坪一带至今保留着全省仅存的一块面积为 730多公顷的原始森林。天然牧坡草地 25.47万公顷，是山西的畜牧业基地之一。中国北方最大的示范牧场就建在沁水县境内。v 晋城市桑蚕丝绸业有着悠久的历史，是我国北方著名的蚕桑丝绸之乡，丝产量占山西省的 80，也是目前 华北 最大的蚕桑丝绸基地。认识晋城直观感知v城市基础设施好，环境好，规划好，适宜居住v资源型工业为城市支柱产业v高物价、高消费，自称 “小香港 ”v市民对城市极强的归属感和认同感v普遍收入高，中高收入者比例高v所辖县城阳城、高平最富发展特点：晋城的 “两低一高 ” 外来人口数量较低、城市规模低、房价高2007年山西、河南、陕西部分地级市商品住宅价情况：晋城 市区约 3800位置多不理想许昌 区域接近，城市规模相当 市区平均 2700-2800周口 城市规模相当 2000左右驻马店 城市规模相当 2000左右晋中 城市规模接近，同属山西 约 2000 2300临汾 城市规模接近，同属山西 市区 3500 多层 3000 高层 4000大同 山西代表性城市 2900-3000长治 山西城市，距离最近 3000左右运城 山西城市，规模相当 多层 2000左右 高层接近 3000宝鸡 规模相当 2600左右咸阳 规模相当 2300左右太原 山西省会 总体均价 4500 较好位置 6000-7000问题：小城市、低辐射，高价位，后市是否会降价？四朵乌云是否会导致未来的降价或滞销？一一 二二 三三 四四城市 规模小、辐射力不强经济总量有限高端项目受到省城和郑州的冲击此前市场供应相对不足 宏观打压总量指标分析 2007年2007年 1-12月全省各市主要指 标 完成情况（一）地区生 产总值 （ 1-4季）绝对 量 (亿 元 )排序增 长 速度 (%)排序太 原 市 1254.9 1 16.4 1大 同 市 480.0 6 14.0 8阳 泉 市 265.0 10 10.0 11长 治 市 550.6 4 14.3 7晋 城 市 416.5 8 16.0 2朔 州 市 330.0 9 15.8 4晋 中 市 470.0 7 14.7 6运 城 市 624.2 3 14.0 8忻 州 市 245.0 11 15.5 5临 汾 市 658.5 2 10.3 10吕 梁 市 500.1 5 16.0 2社会消 费 品零售 总额绝对 量 (万元)排序增 长 速度(%) 排序太 原 市 5159090 1 18.2 11大 同 市 1849535 4 20.9 6阳 泉 市 980554 9 19.9 9长 治 市 1618807 6 21.2 5晋 城 市 1155018 8 21.8 3朔 州 市 815857 11 24.5 1晋 中 市 1621356 5 21.8 3运 城 市 2141940 2 18.9 10忻 州 市 890956 10 20.7 7临 汾 市 1856354 3 20.5 8吕 梁 市 1254786 7 24.0总量指标分析 -2007年固定 资产 投 资 （ 1-12月）绝对 量 (万元 )排序增 长 速度 (%)排序太 原 市 5506431 1 15.3 10大 同 市 2014846 7 33.5 5阳 泉 市 1166420 10 37.6 4长 治 市 2126993 6 26.8 7晋 城 市 1981615 8 29.7 6朔 州 市 1427162 9 57.0 1晋 中 市 2701603 2 40.2 3运 城 市 2565772 3 19.2 9忻 州 市 961839 11 0.9 11临 汾 市 2229806 5 22.3 8吕 梁 市 2424527 4 46.8 22007年 1-12月全省各市主要指 标 完成情况（四）房地 产 开 发 投资绝对 量 (万元)排序增 长 速度(%) 排序太 原 市 948249 1 18.1 7大 同 市 280258 2 30.8 6阳 泉 市 218343 5 40.9 4长 治 市 152629 6 8.4 11晋 城 市 81196 11 18.1 7朔 州 市 103972 8 50.0 2晋 中 市 227613 4 10.1 10运 城 市 263316 3 31.2 5忻 州 市 91349 9 13.8 9临 汾 市 134635 7 45.9 3吕 梁 市 87691 10 59.7 1人均指标对比（以市辖区非农人口计算）高收入和土地资源的相对稀缺2005年各市市辖区主要人均经济生活和建设用地指标 数据来源：国研网人均指标对比（以市辖区非农人口计算）高度资源占有是富裕的关键2005年各市市辖区主要人均投资水平和人口情况 数据来源：国研网人均指标对比（以市辖区非农人口计算）较低的房地产投资比例2005年各市市辖区住宅投资占固定资产投资比例（人均指标计算）数据来源：国研网2007年各市市辖区住宅投资占固定资产投资比例数据来源：国研网其它的经济原因v市辖区以外收入水平高：高平和阳城v2006 2007年能源经济的飞速发展地价的解释行政区 位置 土地使用 权 人出 让 方式 用途容 积率面 积 (公 顷 )成交价(万元 )成交日期单 价 (万元 /亩 )晋城市红 星街与前 进 路口 出 让 (拍 卖 )其他住宅用地 4.5 0.4896 2945 2006 401 晋城市红 星街西端 出 让 (拍 卖 )其他住宅用地 2.6 0.3398 1595 2006 313 晋城市 景西路南段 出 让 (拍 卖 )其他住宅用地 3.8 0.8558 3119 2006 243 泽 州县金村 镇 孟匠村 杨 新智出 让 (拍 卖 )其他住宅用地 2 0.4067 912006-9-20 15 泽 州县南村 镇 鑫达街晋城市合友房地产 开 发 有限公司出 让 (拍 卖 )其他住宅用地 1.8 0.4333 1892006-9-20 29 泽 州县南村 镇 鑫达街晋城市合友房地产 开 发 有限公司出 让 (拍 卖 )其他住宅用地 1.8 0.216 662006-9-20 20 晋城市钟 家庄 办事 处 望川楼居委钟 家庄 办 事 处 出 让 (协议 ) 其他住宅用地 0 0.2178 98.881 2006-6-14 30 晋城市太行南路东侧晋城市万通房地产 公司出 让 (协议 )普通商品住房 0 0.5951 85.912006-3-10 10 地价决定房价行政区 位置 土地使用 权 人出 让 方式 用途容 积率面 积 (公顷 )成交价 (万元 )成交日期单 价 (万元 /亩 )泽 州县泽 州 县 南村镇 鑫达街泽 州 县 南村 农 村信用合作社出 让 (拍卖 )其他用地 0 1.22 3002005-8-30 16 晋城市泽 州南路西侧晋城市城市信用社出 让 (协议 )其他住宅用地 0 0.2923 145.962005-1-28 33 晋城市泽 州路 东侧 、煤海大厦南晋城市汽 车 出租公司出 让 (协议 )其他商务 0 0.1238 110.862005-7-15 60 晋城市凤鸣 小区东 、市工行家属区西中国工商 银 行晋城市分行出 让 (协议 )其他住宅用地 0 0.2243 86.162005-8-12 26 晋城市钟 家庄 办 事处连 川村中国人民 财产 保险 股份有限公司泽 州支公司出 让 (协议 )其他住宅用地 0 0.0685 5.542005-8-12 5 晋城市泽 州路 东侧 煤海大厦南 侧晋城市汽 车 出租公司出 让 (协议 )其他用地 0 0.124 110.862005-7-15 60 晋城市 铁 窗巷晋城市 饮 食服 务有限公司出 让 (协议 )其他住宅用地 0 0.052 15.662005-4-25 20 地价决定房价行政区 位置 土地使用 权 人出 让 方式 用途容 积率面 积 (公顷 )成交价 (万元 )成交日期单 价 (万元 /亩 )晋城市凤鸣 小区北侧中国工商 银 行晋城分行出 让 (协议 )其他住宅用地 0 0.2247 86.162005-8-12 26 晋城市泽 州 东 路南侧 、太行路东 150米 处中国石油化工股份有限公司山西晋城石油分公司出 让 (挂牌 )其他用地 0 0.2253 2402004-11-14 71 晋城市泽 州南路西、 凤 阳街北150米中国石油化工股份有限公司山西省晋城石油分公司出 让 (挂牌 )其他用地 0 0.468 13002004-11-23 185 晋城市 泽 州南路西山西 铭 基房地 产开 发 有限公司出 让 (挂牌 )普通商品住房 1.4 18.55 166002004-9-15 60 晋城市红 星街西段北 侧太行太岳房地 产开 发 公司出 让 (拍卖 )普通商品住房 1.2 0.3769 9332004-5-29 165 晋城市风 台街西段北 侧泽 州 县 川底 乡 天户 村委出 让 (拍卖 )其他用地 1.6 0.8067 18682004-5-29 154 晋城市红 星街西段南 侧晋城市 华 波 贸 易有限公司出 让 (拍卖 )普通商品住房 3.2 10.3965 10462004-5-29 7 晋城市红 星街西段南 侧山西 铭 基房地 产开 发 有限公司出 让 (拍卖 )普通商品住房 3.2 0.6024 14302004-5-29 2 地量决定房价土地出让较少，后续供应有限未来土地供应和城市发展方向 从晋城市的发展方向看，南村、北石店片区、红星街、白水片区、凤城路附近为 2007年以后的开发方向。 2007年的土地规划供应主要集中在红星街西端、凤城路南端及泽洲路南端白水片区。 较为大面积的地块包括凤城路南端的两块地，分别为280亩和 300亩。泽洲路南端规划的白水街南边近2000亩的土地，佳润尚城东边的近 150亩地，加上 06年流拍的 3块地，未来可入市的土地面积约为 2800亩左右。 从目前宏观形势和地价情况看，这部分土地进入市场并完成开发尚需时日。城中村改造项目为未来最重要的供应v目前政府已批城中村改造项目为 4个，总建筑面积预计 250万平米。 南关项目 92万平米（ 32层高层），一期 30万。重庆一城、山西盛华 50万平米v手续不全项目： 西关城中村改造， 30万平米，三年后入市 东品匠村项目， 50万平米上半年竞争项目主要供应情况：约 13万平米楼 盘 名称 后 续产 品开 发时间 开 发 数量 价格 待开 发 面 积佳 润 尚城 上半年 5栋 小高 层 ， 总 建面约 6万平米 3800元 /平方米 约四季花城 今年2栋 高 层 （ 19层 、 22层 ）一梯四 户4万平米3200-3300元 /平方米 约凤 凰城 上半年 4栋 洋房，一 栋 小高层 2.6平米 预计约为 4300 约 25万“两低一高 ”成因的解释和容量预测价格高城市规模低辐射能力低土地稀缺 城市建设用地面积相对不足 地价水平高居民有钱 城市居民和 辖县人口高收入者多政府有钱 基础设施投资高、吸引外资能力强 市政环境和配套好未来供应少 2008年能投向市场的总供应不超过 40万平米“两低一高 ”成因的解释和容量预测以上因素有力地支撑了晋城房地产市场价格，尤其近期成交的土地以高价格有力地支撑了未来房价。只要不是本案一类的大盘突然增多并同时放量，就不存在降价或是滞销的可能。但本案毕竟近百万供应量，为 2006年全年销售面积的三倍。决定市场的就是本案，我们的产品设计尤其是产品线的拉开和未来的推售节奏控制尤为关键。影响未来容量的其它因素人口发展目标：2010年城市人口规划 45万2020年城市人口规划 55万规划至 2010年城市建设用地规模控制为 46.95平方公里 ，人均建设用地 103平方米 。 城镇化水平超 50% 城市规划情况影响未来容量的其它因素城市规划情况 城市性质晋城是山西省东南部重要门户城市，为能源煤化工基地服务的区域中心城市。 城市近期发展方向方向分为内涵式开发和外延式发展相结合，发展重点在主城区。 主城区近期主要发展方向：1）旧城区，通过景西路与书院街的改造带动周边的地段的结构调整和环境整治，侧重工业迁移和居住用地再开发。2）城市东南部，即白水街两侧的