住宅小区业委会知识普及材料业主大会会议筹备工作会

业主大会会议筹备工作会*业主大会会议筹备组2008年 3月 19日筹备组工作要点n 1.工作目标：召开业主大会会议，成立业主委员会。n 2.工作要领：一切行动以成立业主委员会为目标，而不要涉及任何有关小区管理的具体问题。这些具体问题留待业主大会及业委会成立后依法解决。工作进展n 候选人初步落实 *人，仍需进一步确认n 物业公司同意提供便利条件n 小区公告栏n 电梯内广告栏n 活动用电接口n 物业公司同意提供包括业权清册在内的必要信息n 候选文件起草完成面临的问题n 坚定候选人信心n 扩大群众基础n 普及业主权益知识近期工作内容n 确认候选文档初稿（本次会议）n 组织宣传活动，候选人与业主见面n 公示候选人及候选文档n 准备书面选举今日话题：业主内部治理存在的问题 业主大会及业委会制度n 业主大会：决策机构，由全体业主共同组成n 业主委员会：执行机构，由业主大会会议选出业主大会业主大会业主委员会业主委员会决议业主大会及业委会制度n 现实操作中的问题一：n 业主大会决定社区一切重大的物业管理问题n 业主委员会无决定权，仅有执行权 n 事事都通过召开成千人的业主大会来决定，难以现实n 难以应对紧急事件业主大会及业委会制度n 现实操作中的问题二：n 法律赋予了业主提议权和监督权，业主无渠道行使 n 业主对业主委员会不信任而要行使监督权时，受理的机构还是业主委员会本身 业主大会及业委会制度n 由此导致的困境：n 任何事务均要召开业主大会决策，而业主大会又难以召开的困境n 大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取各种变通方式强行通过，从而引来各种争议n 社区 “三难 ”：开业主大会难，聘用和解聘物业公司难，罢免业主委员会主任难解决之道全国人民代表大会全国人民代表大会 (决策决策 )政府政府 (执行执行 )决议人大常委会人大常委会 (常设常设 )人大代表人大代表 (监督监督 )监督解决之道业主大会业主大会(定期召开会议，重大决策定期召开会议，重大决策 )业主委员会业主委员会 (执行执行 )决议业主代表大会业主代表大会(常设，日常决策常设，日常决策 )业主监事会业主监事会 (监督监督 )监督各机构的职能 n 业主代表大会n 是 业主大会的常设机构 ，在业主大会闭会期间代行业主大会的职权，业主代表大会在业主大会授权范围内作出的决议、决定对业主委员会、业主监事会及其委员、监事和业主具有约束力。n 业主委员会n 是 业主大会下设的执行机构 ，履行业主大会和业主代表大会赋予的职责。业主委员会在业主大会和业主代表大会授权范围内作出的决议、决定对全体业主具有约束力。业主委员会对本物业区域物业管理实施工作中的具体计划、方案、步骤、方法、措施等 有决策权和实施权 ，对本物业区域物业管理中有关业主权利义务的产生、主张、放弃、承担、分配等 无决策权 。n 业主监事会n 是 业主大会下设的监督机构 ，监督业主大会和业主代表大会决议、决定的执行情况，监督业主代表、业主委员会委员的工作情况。业主监事会对本物业区域物业管理的监督工作的具体计划、方案、步骤、方法、措施等 有决策权和实施权 ；对本物业区域物业管理的其他工作 无决策权和实施权 。业主代表大会的功能和作用n 除了法律法规规定的社区规章制度、选举、财产处分及收益分配等重大事宜由全体业主组成的业主大会决定之外，其他的事务均可由 “业主代表大会 ”决定， 避免社区形成决策真空n 业主的提议权可以通过 “业主代表大会 ”而获得制度上的保障。业主的议案，特别是与业主委员会意见不同的议案，可以提交 “业主代表大会 ”， 避免业主委员会压制不同意见 ；同时， “业主代表大会 ”也可以就不同议案举行听证、论证和辩论，使争论的事务因制度而被强制公开n 业主可通过 “业主代表大会 ”有效地行使对业主委员会及委员的监督 ，业主委员会不再是既做裁判员，又当运动员，而业主委员会及委员也有了申辩说理的地方，避免因谣言四起而丧失公信力业主代表大会的功能和作用n 当出现业主委员会委员徇私舞弊，或业主委员会集体辞职时， “业主代表大会 ”可及时处置 ，直至代行社区管理职权。按现行法规的规定，业主大会由业主委员会组织召开，经 20%以上的业主提议，可召开业主大会临时会议。显然这种规定并未考虑到特殊情况n “业主代表大会 ”可 定期检查业主委员会的工作，形成日常的制约监督机制n 预先审议 业主委员会提交业主大会审议表决的议案，防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于形式业主代表大会的法律依据n 物业管理条例 没有设立业主代表大会的规定，但也没有禁止设立业主代表大会的规定，不仅如此， 条例 也没有规定，除了业主大会决定的重大事宜之外，其他事宜由业主委员会决定。相反，它规定业主委员会应按业主大会的决定行事。既然业主委员会必须按业主大会的决定行事，那么业主大会当然可以决定在其闭会期间，业主委员会应按业主代表大会的决定行事n 中华人民共和国宪法 第十三条 “公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权 ”n 中华人民共和国民法通则 第七十一条 “财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利 ”n 设立业主代表大会完全符合宪法和民法通则的规定。因为作为财产所有权人的全体业主，在不违反法律规定的前提下，有权决定自己财产的管理方式n 在设立业主代表大会等业主对财产的处分权上， 条例 并没有限制性规定成功先例n *小区： 960户 n 2004年 12月召开的第二次业主大会上，选举产生了 27名 “业主代表大会 ”成员、 9名业主委员会委员以及 3名业主监事会成员组成的业主大会组织机构n *：律师，小区业委会副主任n 2005年 12月 14日，致函全国人大常委会，请求对国务院颁布的 物业管理条例 和北京市高级人民法院 关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行） 进行违法审查 候选文件（ *区）n 业主公约 4页n 业主大会议事规则 3页n 业主大会投票和机构选举办法 3页n 业主委员会工作规则 2页n 业主监事会工作规则 2页物业费与候选人资格n 现行所有法规只要求公示候选人交费情况，为禁止欠费人参选、当选n 探讨两个问题：n “拖欠、不交物业费是对全体业主利益最直接的侵害 ”?n “欠费业主不能被选为业主委员 ”？ 物业费与候选人资格n 法律承认小区通过 2/3业主表决通过的合法决定n 向物业管理企业 缴纳物业费，应以双方签订的物业合同为基础，是小区或业主与其他企业的 外部