PPP锦州电子电力信息产业园初步方案

锦州电子电力信息产业园 PPP 项目初步方案锦州市古塔士英产业区管理委员会辽宁中智信德管理咨询有限公司2016年 01月I目 录1项目基本情况 11.1项目概况 .11.1.1项目名称 .11.1.2项目内容 .11.1.3项目类型 .11.1.4项目地点 .11.1.5项目实施机构及联系人 .11.1.6 PPP实施安排 .21.2项目建设的必要性 .21.3项目前期工作合规性 .41.4项目技术路线 .41.5项目所处阶段 .41.6总投资及资本构成 .51.7股权结构 .51.8融资结构 .51.9资产负债 .51.10主要融资成本 51.11收益情况 61.12政府现有支持安排 61.13社会资本介入情况 61.14纠纷情况 61.15编写说明 62可行性分析 72.1项目实施的政府意愿 .72.2项目对社会资本的吸引力分析 .72.3项目实施环境 .8II3初步实施安排 .103.1 政府和社会资本的权利义务 .103.1.1 政府的权利义务 103.1.2 社会资本的权利义务 113.2风险分担 123.3 PPP项目运作方式 143.3.1项目具体运作方式 143.3.2项目运作结构图 143.4投融资结构 163.5政府配套安排 173.6合同期限 183.7收益回报方式 183.8收费定价调整机制 183.9社会资本选择方式 183.10 项目公司设立情况 194财务测算 .204.1基本条件 204.1.1特许经营期 204.1.2锦州电子电力信息产业园收费标准 204.1.3出租面积 204.1.4年收入 204.1.5项目成本假设 204.1.6社会资本融资利率 224.2项目财政补贴测算 224.3测算结论 244.3.1现金流量表分析 24初步方案编制的主要依据 .26锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司11 项目基本情况1.1 项目概况1.1.1 项目名称锦州电子电力信息产业园 PPP项目（以下简称“项目”或“本项目” ） 。1.1.2 项目内容依据本项目可行性研究报告，锦州电子电力信息产业园建设分为土地征收补偿、标准化厂房建设、基础设施建设，其中基础设施建设由道路、供水、排水、供电、供热、通讯、燃气、土地平整等工程组成即“七通一平” 。本项目新建厂房 191974平方米。新建 11条道路，其中 2条主干道，3 条为支路道路。总长 2020米管网工程随道路铺设，给水工程需接入城市供水系统铺设管网 17950.8延长米；排水工程铺设管网 15423.3延长米；供热管道铺设11666.7延长米；电力管线铺设 2000延长米；土地平整需填方 862534立方米，挖方 825621立方米、外购土方 36252立方米用于 A地块。锦州市古塔区政府在国家当前大力推广运用 PPP模式形势下，为促进古塔区工业经济的发展，将集中优势电子电力产业资源，以建设新型生态产业园区为目的，集研发、制造、物流于一体，通过产业链的拓展延伸，未来形成辐射东北三省乃至全国的专业型产业园区。古塔区政府准备采取 BOOT模式(建设拥有经营移交)运行锦州电子电力信息产业园项目。1.1.3 项目类型本项目为新建项目。1.1.4 项目地点依据本项目可行性研究报告，本项目位于锦州市古塔区人民街与北极路交汇处，北至北极路，东至人民街，南至松坡路，西至东王路。1.1.5 项目实施机构及联系人锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司2项目实施机构：锦州市古塔士英产业区管理委员会 项目联系人:郭立光1.1.6 PPP 实施安排2016年 2月：完成本项目初步方案；2016年 2月：完成本项目 VFM、财政承受能力；2016年 2月：完成本项目实施方案；2016年 2月：准备采购社会资本；2016年 3月：完成社会资本的引入，签约特许经营协议 ；1.2 项目建设的必要性锦州电子电力信息产业园项目是古塔区实施“南商北工”战略，实现“退二进三” 、整合有限土地资源的重要举措，更是推进古塔区经济结构调整，把老工业企业从市区内迁出到产业园区，加强产业空间集聚，优化产业结构、区域结构，转变经济增长方式，提高经济增长质量和效益的重要手段。本项目采用PPP模式后，可有效缓解古塔区政府的财政压力，提高锦州电子电力信息产业园的运营管理效率，完善园区内的基础设施建设，提升园区未来招商引资的吸引力，具体体现以下几个方面：1.本项目的实施符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径。建立标准化厂房工业园，集中安排工业项目，符合工业布局规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。2.本项目的实施将强化古塔区工业产业的群体优势，拉动锦州地区经济增锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司3长，富民强市。建设锦州电子电力信息产业园，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。同时工业区以高新技术企业为主，以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区。产业园的纵深发展，使产业园的政策优势、体制优势、对外开放优势得以施展。标准化厂房产业园建成后，将极大拓展产业园区的发展空间，进一步强化产业园的功能和作用。强力推进锦州电子电力信息产业园的发展，将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动锦州地区经济的增长。3.本项目的实施有利于锦州市加快新型工业化进程，强化老工业基地改造，实现经济结构优化升级的客观要求。从当前的锦州市实际发展状况来看，存在着产业结构不合理，第三产业发展滞后，高新技术产业占比较小等问题。运用电子信息等高新技术和先进实用技术改造提升传统产业，以产品结构调整带动产业结构和企业组织结构调整，发展壮大新兴产业，是重振锦州老工业基地雄风的关键所在。因此，拓展锦州电子电力信息产业园的发展空间，建立标准化厂房工业园，将为社会资本搭起一个发展的平台，创造一个宽松的投资环境，提供诸多良好的生产经营条件，有利于吸引省内外、国内外市场主体来锦州投资创办高新企业，使锦州加快新型工业化进程，实现产业结构调整、优化、升级得以尽早实现。4.本项目的实施对推进锦州的城市化发展具有战略意义，是锦州加快城市化进程的必然要求。建立标准化产业园，一方面产业园区引进社会资本实施基础设施和配套设施建设，通过软硬环境的优化，引进国内外高科技企业进驻，使之成为锦州市的一个功能区，构成市区的有机组成部分，不仅拉大了城市框架，而且完善了城市的功能。另一方面，产业区企业的进驻将吸引农村劳动力向城市转移，同时，被征用土地的另外一部分农村人口将利用转让土地的收益，从事第二、三产业的生产与经营，从而提高城市化水平，加快锦州的城市化进程。锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司45.本项目的顺利实施，能增强锦州市古塔区招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作，促进经济发展。为实现把锦州建设成为科技、教育比较发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的国际性旅游城市这一目标，招商引资和项目建设是重中之重。建立标准化产业园区，将为企业提供良好的生产和工作环境，通过强化服务，增强吸引力，进一步扩大对外开放，强力拓展域内外市场，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚园区，从而使标准化产业园成为锦州招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口。1.3 项目前期工作合规性本项目已经完成项目立项、用地审批、节能评估报告及可行性研究报告批复。1.4 项目技术路线图 1-1图 1-1 项目技术路线图锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司51.5 项目所处阶段本项目工程建设尚未开工，现处于 PPP项目识别阶段。1.6 总投资及资本构成本项目总投资为 70820.12万元，其中注册资本金为 5000万元，政府方投入资金 800万元，占项目公司的股份为 16%。1.7 股权结构本项目由锦州市古塔区政府授权锦州市古塔士英产业区管理委员会作为项目的实施机构，按锦州市公司章程管理、负责人管理、法人管理、业绩考核、薪酬管理、预算管理、股权管理等国资监管相关制度体系的要求依法履职。项目公司在特许经营期期间，享有本项目的经营权和所有权。中标的社会资本出资与政府方授权的锦州市古塔产业园区投资发展有限责任公司共同设立PPP项目公司，PPP 项目公司注册资本金不少于 5000万元，政府方出资 800万元，占项目公司股份的 16%，其余股份由社会资本投资。在 PPP项目公司中，政府方可以根据实际需要持有股份，持股比例最高不高于 49%，社会资本持有不低于 51%股份。1.8 融资结构本项目总投资为 70820.12万元，注册资本金为 5000万元，剩余部分资金由项目公司融资（如向银行贷款）获得。其中不同融资结构融资成本各不相同，建议社会资本合理设计融资结构，从而降低融资成本，可以考虑从银行、保险、基金等金融机构进行融资。1.9 资产负债本项目为新建项目，暂无资产负债。1.10 主要融资成本锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司6本项目在此阶段以此种方式来估算，项目公司以特许经营权向金融机构进行质押，银行贷款利率按同期银行基准贷款利率（五年期）4.9%/年计算，等额本金偿还。贷款到期后，如有需要可展期或选择其它方式继续融资。1.11 收益情况本项目为准经营性项目，收益模式为“可行性缺口补助” 。1.12 政府现有支持安排本项目实施机构在项目公司成立之后与项目公司签署特许经营协议 ，授予项目公司特许经营权。1.13 社会资本介入情况本项目为新建项目，由锦州市古塔士英产业区管理委员会发起，现无社会资本介入。1.14 纠纷情况本项目无纠纷情况。1.15 编写说明1.本方案是在委托方提供的真实、有效、完整的基础文件、有关数据资料的基础上做出的。2.本方案中的分析、意见和结论是我公司独立的专业分析、意见和结论。3.本方案中所引用的经济数据系来自委托方提供的基础文件、有关数据资料和本公司长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司72 可行性分析2014年以来，国家大力推广 PPP模式，鼓励吸引社会资本参与城市基础设施项目的运营。成熟的政策环境、丰富的实践经验以及成熟的投资市场，为本项目的顺利实施提供了保障和参考。2.1 项目实施的政府意愿根据国务院关于加强地方政府性债务管理的意见 （国发201443 号） 、财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知 （财金201476 号） 、国家发展改革委关于切实做好基础设施和公用事业特许经营管理办法贯彻实施工作的通知（发改法规20151508 号） 、财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知 （财金2014113 号）、国务院办公厅关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知 （国办发201542 号） 、国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见 （发改投资20142724 号）的精神，政府逐步将产业园建设领域全面向社会资本开放，推广运用 PPP模式，鼓励对项目有效整合，打包实施 PPP模式，提升整体收益能力，扩展外部收益。锦州市古塔区政府决定采用 PPP模式向社会资本开放锦州电子电力信息产业园项目。2.2 项目对社会资本的吸引力分析1.从政府的政策扶植力度来看。锦州电子电力信息产业园项目是锦州市古塔区“两园”建设当中之一。受到锦州市古塔区政府的高度重视，锦州市古塔区政府为了快速、顺利地完成本项目投入了极大的人力、物力与工作热情，并制定了相关的优惠政策和完善的服务计划来加快意向企业入驻园区。因此本项目的未来收益前景十分乐观。2.从项目的运作模式来看，本项目采用 BOOT模式进行运作。意味着政府给予了社会资本更大的自由度和信任。项目公司将在特许经营期内拥有本项目中锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司8所涉及的相关设备、设施、土地等所有权，给予了社会资本更大的运营空间。3.从入园企业的质量和规模来看，本项目吸引了包括华光集团、东芝白云、广州白云等一批在电子电力产业领域当中具有较高知名度、实力强劲的优秀企业。这不但能提升园区知名度，方便进行招商引资。而且，目前上述意向企业即可使园区企业入住率达到三分之二以上，确保社会资本在特许经营期当中得到稳定、持续的收益。2.3 项目实施环境1.产业园区项目案例众多，反响良好国内众多省市已经在产业园区建设领域按照 PPP模式成功开展多个项目，运营状态良好，为本项目运营进一步实施 PPP模式提供了可供借鉴的经验。固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定河相望，距天安门正南 50 公里，园区总面积 34.68 平方公里，是经国家公告(2006 年)的省级工业园区。2002 年固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区。同年 6 月，通过公开竞标，固安县人民政府与华夏幸福基业股份有限公司(简称“华夏幸福公司”)签订协议，正式确立了政府和社会资本(PPP)合作模式。按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求，采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，倾力打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。目前，双方合作范围已拓展至固安新兴产业示范区和温泉休闲商务产业园区。固安工业园区新型城镇化 PPP 模式属于在基础设施和公用设施建设基础上的整体式外包合作方式，形成了“产城融合”的整体开发建设机制，提供了工业园区开发建设和区域经济发展的综合解决方案。经过十多年的建设，固安工业园区实现了华丽蝶变，有效促进了当地经济社会发展。从 2002 年合作至今，固安工业园区已成为全省发展速度最快的省级开发区，2014 年完成固定资产投资 149.6 亿元，实现工业总产值 224.5 亿元，完锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司9成财政收入 23.3 亿元。受益于固安工业园区新型城镇化，固安县从一个经济发展水平相对落后的县，成为各项指标在全省领先的县。政企合作十多年，固安县人均 GDP 增长了 4倍，财政收入增长了 24 倍，成功跻身“2014 中国县域成长竞争力排行榜”50 强，位列“中国十佳开发竞争力县”第 2 位。除了固安工业园区以外，广元市长虹电子产业园、安徽省凤阳小岗村、西安航空基地等地也纷纷采用 PPP模式进行产业园区建设，为本项目提供了充足的借鉴经验。2.产业园区 PPP 项目持续升温，资本市场反应强烈鉴于资金量大、经营周期长、收益稳定、有可创新的经营空间，PPP 项目吸引了众多银行、基金、投行、券商、保险公司等金融机构纷纷投身到该领域。为推广 PPP模式，中央政府已经建立了各种引导基金，全国各地也在积极建立区域发展基金、产业基金等来助推 PPP模式的发展，例如除财政部设立 PPP融资支持基金外，国家发改委联合国家开发银行、中国农业发展银行、中国邮政储蓄银行等机构设立了股权投资基金，以股权投资形式作为资本金迅速投入到各类 PPP项目。当前为能参与到 PPP市场当中，工程承包商、保险、基金、券商、银行等金融机构纷纷成立 PPP中心，来为投资 PPP项目进行专业储备和布局。产业园区建设领域更是目前国内 PPP模式的投资热点领域，众多投资商及工程承包商等纷纷抢占该市场。锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司103 初步实施安排3.1 政府和社会资本的权利义务3.1.1 政府的权利义务1.政府的权利（1）制定锦州电子电力信息产业园建设标准（包括设计、施工和验收标准），在 PPP项目合同中予以明确；根据需要或法律变更情况对已确定的建设标准进行修改或变更；（2）制定运营期的运营及绩效考核标准，在特许经营协议中予以明确。运营期内，可根据法律法规及强制性规范性文件，对运营标准进行变更；（3）在遵守、符合适用法律要求的前提下，有权出入项目设施场地对项目公司履行特许经营协议项下的建设期及运营期的义务进行监督、检查及测试，并在特定情形下介入项目的建设工作、运营工作；（4）有权要求项目公司报告锦州电子电力信息产业园投资、建设、运营相关信息，审查由项目公司制作的任何文件（特别是初步设计、施工图设计及拟定的营运方案）并提出意见；（5）如果发生项目公司违约的情况，有权要求项目公司纠正违约、收取违约金、要求赔偿损失或采取特许经营协议规定的其他措施，直至提前终止协议；（6）在发生特许经营协议规定的紧急事件时，在可能严重影响公众利益的情况下，统一调度、临时接管或依法征用锦州电子电力信息产业园项目设施；（7）运营期满，无偿取得项目资产/项目公司股权；（8）有权根据法律规定和特许经营协议的约定对项目公司所提供的服锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司11务进行行业监管,并且对建设承包商的选择进行有限的监控；（9）中央省市（上级政府）针对项目给予的奖励、补贴等视为甲方对项目的投入，并用于政府的可行性缺口补助；（10）特许经营期内享有特许经营权并有权维护特许经营权的完整性和独占性；（11）有权委托第三方机构开展项目中期评估和后期评价；（12）对项目公司资产进行抵押、质押、担保、融资、借款、股权转让、租凭、出借须政府同意方可实施；（13）其他法律、法规、政策、规范性文件所规定的政府方拥有的权利。2.政府的义务（1）政府有义务保持项目公司的特许经营权在整个特许经营期内始终有效，维护特许经营权的完整性和独占性。在特许经营期内，除法律规定及特许经营协议内容规定，不可以任何方式将特许经营权授予第三者或终止特许经营权，或者以任何方式减少特许经营权的内容或妨碍特许经营权的行使；（2）政府有义务尽最大努力协助项目公司取得中国适用法律规定的可适用于项目公司的各项减、免税和优惠政策，以及与履行特许经营协议相关的其他优惠；（3）政府有义务按照合同约定的时间和金额付费或提供补助；（4）政府有义务为项目公司在建设施工时协助输送建设所需的水、电、气到项目施工地点，并提供的一些便利条件，如提供临时用地、办理道路施工许可证等；（5）政府有义务协助项目公司获得项目相关审批和土地使用权，并在运营期间协助办理营业执照等相关证件；（6）因政府要求或其他原因导致项目建设投资或运营维护成本增加时，政府有义务给予项目公司合理补偿；（7）当项目提前终止时，根据特许经营协议对项目公司进行补偿；（8）政府依据适用法律和特许经营协议规定对项目公司进行监督检查时，不应不合理地干预项目设施的正常运营和维护。锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司123.1.2 社会资本的权利义务（1）筹集本项目建设所要求的资金投入，按照特许经营协议的约定保证建设资金按时足额到位；（2）有权依照法律和按照特许经营协议的约定自行取得土地使用权；（3）有权按照特许经营协议的约定独家拥有 PPP合同授予的特许经营权；（4）有义务按照国家法律的规定按时足额缴纳各项税费；（5）有加强项目设施的运行维护和更新改造，确保项目设施完好且正常运行，并在特许经营期满时，将项目设施无偿移交给政府方的义务；（6）社会资本成立项目公司后，项目公司应按照特许经营协议的要求提供优质的公共服务，并负责定期或不定期向政府报告，接受政府的监督和管理；（7）未经政府事先书面同意，项目公司在特许经营期内不得对特许经营范围之外的项目进行投资或从事与本项目不相关的其它经营活动；（8）参与项目公司的组建，参与完成项目公司章程的制定等，依照国家相关法律法规以及按正常的商业运行模式对项目公司行使股东权利；（9）有义务作出中长期发展规划、年度经营计划、年度报告、董事会决议等文件后及时向政府方备案；（10）有义务承担购买和维持保险，并按时、足额缴纳建设期间履约保函、运营维护保函及移交维修保函。3.2 风险分担按照风险由最有控制力的一方来承担、承担的风险程度与所得回报相匹配、承担的风险要有上限以及风险分配优化、风险收益对等和风险可控的原则。综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和社会资本间合理分担风险。原则上，项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险由社会资本承担，法律、政策等风险由政府承担，不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。具体而言，本项目的风险分配框架见下表：3-1锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司13表 3-1 风险分配框架风险类型 政府承担 共同承担 社会资本承担政府干预 政府信用 第三方延误/违约 政治/公众反对 续表风险类型 政府承担 共同承担 社会资本承担法律及监管体系不完善 法律变更 利率风险 通货膨胀 政府决策失误/过程冗长 土地获取风险 项目审批延误 合同文件冲突/不完备 融资风险 工程/运营变更 完工风险 供应风险 技术风险 运营成本超支 市场竞争(唯一性) 市场需求变化(非竞争因素导致) 收费变更 费用支付风险 配套基础设施 残值风险 招标竞争不充分 特许经营人能力不足 锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司14不可抗力风险 组织协调风险 税收调整 环保风险 社会资本变动 项目财务监管不足 3.3 PPP 项目运作方式3.3.1 项目具体运作方式依据财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2014113 号） ，PPP 项目运作方式主要包括委托运营、管理合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交、建设-拥有-运营-移交和改建-运营-移交等。本项目总体上拟采用 BOOT（建设-拥有-运营-移交）模式吸引社会资本共同出资进行项目的投融资、建设、运营和移交。锦州市古塔士英产业区管理委员会作为项目实施机构，拟通过竞争性磋商方式选择社会资本。锦州市古塔士英产业区管理委员会与项目公司签署特许经营协议 ，授权其在项目合作期内负责电子电力信息产业园的投融资、设计、建设、运营及维护授权。合作期满后，社会资本方将其占有的股权无偿移交给政府授权的公司。3.3.2 项目运作结构图本项目为新建项目，根据上述特点，拟采用“建设-拥有-运营-移交”（BOOT）的模式进行运作，项目运作结构如下图：锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司15图 3-2锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司16锦州市古塔士英产业区管理委员会古塔区政府咨询公司招标代理机构项目公司特许经营协议社会资本融资合同锦州电子电力信息产业园 P P P 项目购买土地期满移交土地交易中心政府授权的公司金融机构工程建设无偿移交采购授权提供咨询运营维护用户（ 企业 ）出租出售协助采购新建工程建设单位招拍挂投入 8 0 0 万图 3-2 锦州市古塔区电子电力信息产业园 PPP 项目运作结构图（1）锦州市古塔士英产业区管理委员会作为本项目的实施机构。锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司17（2）本项目的实施机构委托具有资质的招标代理公司通过公开、公平、公正的竞争性磋商的方式选择社会资本。（3）项目实施机构授权的锦州市古塔产业园区投资发展有限责任公司与社会资本在锦州市共同成立项目公司，注册资本金为 5000万元，政府方占股16%。（4）本项目的实施机构会与项目公司签署特许经营协议 ，授予项目公司特许经营权。（5）在特许经营期内，项目公司自行承担费用、责任和风险，负责本项目内基础设施的投融资、设计、建设、运营、维护及更新。（6）为了满足项目融资、建设和运营的需要，项目公司与金融机构签订融资协议 ，项目公司还需与工程建设单位签订工程建设协议等协议开展项目建设工作。（7）项目公司通过使用者付费及可行性缺口补助，实现回收投资、还本付息、上缴税金并获取投资回报。（8）特许经营期届满后，社会资本方应按照特许经营协议的约定，将其占有的股权无偿移交给政府授权的公司。3.4 投融资结构本项目总投资约为 70820.12万元，注册资本金为 5000万元，剩余资金由项目公司融资（如向银行贷款）获得，建议向银行、保险等金融机构贷款或其他途径解决资金缺口，合理融资结构。锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司18图 3-3图 3-3 注册资本金占比结构图3.5 政府配套安排古塔区政府及相关主管部门已完成如下相关配套审配手续：（1）关于设立锦州市古塔士英产业区管理委员会的批复；（2）锦州市人民政府关于同意锦州电子电力信息产业园区控制性详细规划的批复；（3）关于锦州电子电力信息产业园区项目可行性研究报告的批复；（4）关于锦州电子电力信息产业园控制性详细规划环境影响报告书审查意见的函；（5）关于锦州电子电力信息产业园地块的规划意见；（6）关于锦州市 2012年度第 13批次实施方案的批复；（7）关于锦州市 2012年度第 14批次实施方案的批复；（8）关于锦州电子电力信息产业园区项目节能评估报告书的评审意见；（9）锦州电子电力信息产业园项目用地预审意见的复函；（10）关于同意调整锦州电子电力信息产业园区用地性质的函；锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司19（11）锦州电子电力信息产业园区项目信访稳定风险评估报告。与项目相关的供水、供电、道路等基础设施已由政府方向相关部门发出公函，要求其提出初步设计方案，详细施工图等。3.6 合同期限本项目特许经营期根据具体锦州电子电力信息产业园建设成本和运营维护成本，经测算后确定。本项目特许经营期暂定为 10年（含建设期 2年） 。3.7 收益回报方式本工程性质为准经营性项目，采用“可行性缺口补助”的收益回报方式，项目建成投入使用后，在项目合作期限内，项目公司根据区政府及价格主管部门出台的收费政策对入驻锦州电子电力信息产业园单位收取租金或土地购置费用、物业管理费，取得政府提供的可行性缺口补助，合作期满后社会资本方其占有的股权无偿移交给政府授权的公司。3.8 收费定价调整机制项目公司通过获得使用者付费以及可行性缺口补助来补偿运营成本、还本付息（若有） 、回收投资、应缴税金并获取投资回报。政府应按特许经营协议中的规定向项目公司支付可行性缺口补助。在特许经营期内，初步建议根据锦州市统计局公布的当期 CPI数值，累计超过10%，时间周期为每三（3）年调整一次，每次调价工作自服务费标准调整前一年的 11月 1日开始，并于该年的 12月 31日之前确定调整后的服务费标准。届时，项目公司可按照双方协商的方法向政府提出服务费标准调整申请。财政局和物价局会同政府行业主管等部门审核其申请，就租金等费用标准调整做出决定。若影响管理运营成本的各个因素发生政策调整等不可控的重大变化，政府可与项目公司立即协商启动调整服务费单价。3.9 社会资本选择方式锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司20本项目拟采用竞争性磋商方式确定社会资本，并对响应的社会资本进行资格预审。项目实施机构委托具有政府采购代理资质的第三方机构进行采购等工作。3.10 项目公司设立情况项目公司由项目实施机构通过采购确定的社会资本与本项目实施机构授权的锦州市古塔产业园区投资发展有限责任公司共同组建，负责项目的具体事宜。本项目采用的具体形式为“建设-拥有-运营-移交（BOOT） ”。本项目中政府方入股 16%，其余股份由社会资本持有。锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司214 财务测算4.1 基本条件4.1.1 特许经营期本项目特许经营期暂定为 10年，其中建设期为 2年。4.1.2 锦州电子电力信息产业园收费标准厂房出租收费标准：每月 8元/；办公室出租收费标准每月 10元/。4.1.3 出租面积厂房面积 191974平方米；办公室面积 43240平方米。4.1.4 年收入预计厂房出租年收入 1842.95万元；办公室出租年收入 518.88万元。4.1.5 项目成本假设（1）工资及福利费工资费用的支出主要来自于项目公司的人工成本费用。公司人员编制设定主要从机构精简、职责明确、满足业务基本需求等方面考虑，人员拟订数量为24人，具体情况见下表：表 4-1 员工开支表职位 部门 工资（元/年） 人数总经理 120000 1人部长 综合管理部 60000 1人行政专员 综合管理部 42000 1人后勤主管 综合管理部 42000 1人保安员 综合管理部 180000 6人保洁员 综合管理部 96000 4人锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司22保管员 综合管理部 36000 1人续表职位 部门 工资（元/年） 人数维护工 综合管理部 72000 2人财务总监 60000 1人会计 42000 1人出纳财务部30000 1人部长 60000 1人策划专员招商部42000 1人业务员 行政人力部 68000 2人总计 950000 元 24人项目公司每年需要支出的工资费用约为 95万元。据此测算奖金及福利费用按工资总额的 14%、五险按工资总额的 29.2%、住房公积金按工资总额的 20%。（2）税金1）所得税：按照利润总额的 25%征缴。2）单位出租非住房：房产税按租金收入的 8.13%，营业税：按照收入的3.39%计算。 3）营业税金附加：城建税按营业税的 7%，教育费附加按营业税的 3%，地方教育费按营业税的 2%。总计 12%。4）印花税按租金收入的 0.07%。5）土地使用税按四级土地测算，年税额每平米 9元。6）残疾人保证金、河道费、其他保险费未计列。（3）运营成本总计锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司23单 位 :万 元项 目 人 工 福 利 费 五 险 一 金 房 产 税 土 地 使 用 税 印 花 税 小 计各 年 9513.46.74192.0261.01.65609.71运 营 成 本 明 细4.1.6 社会资本融资利率按当前商业银行中长期现行贷款年利率 4.9%计算社会资本在该项目中的融资成本。4.2 项目财政补贴测算根据财政部政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引 （财金201521号）文件，对可行性缺口补助模式的项目，在项目运营补贴期间，政府承担部分直接付费责任。政府每年直接付费数额包括：社会资本方承担的年均建设成本（折算成各年度现值） 、年度运营成本和合理利润，再减去每年使用者付费的数额。计算公式为： 财政补贴支付公式中三个变量参数的设定：（1）合理利润率：根据财政部 21号文要求，合理利润率以商业银行中长期贷款基准利率为基数，充分考虑可用性付费、使用量付费、绩效付费的不同情景，结合风险等因素确定。本次测算以目前的金融机构中长期贷款基准利率为基数。鉴于项目征拆风险大，地下地质结构不明，运营周期长，不确定性因素多，使项目利润水平接近投资人的一般要求（行业利润水平通常在 8%左右） ，合理利润率取值为 8%。（2）年度折现率：根据财政部 21号文要求，年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率和商业贷款利率，2015 年辽宁锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司24省 10年期固定利率附息式国债（地方政府债）利率 3.34%，并在此基础上考虑风险转移溢价等因素。现中长期贷款利率为 4.9%，若使社会资本财务内部收益率（税前）达到 4.90%（即：社会资本财务内部收益率（税后）达到 4.51%） ，根据财务测算的结果，折现率取值为 3.43%。（3）社会资本投入：本项目基建总投资 70,820.12万元，财政投入800.00万元，因此本项目需社会投资人投入的资金约为 70,020.12万元。项目投资建设期限两年，2016 年投建金额为 15,225.00万元，其中财政投入 800.00万元，社会资本投资方投入 14,425.00万元；2017 年投建金额为 55,595.12万元，全部为社会资本投入；2018 年起每年收取租金收入 2,361.83万元。公式法测算基础参数见附表： 4-2表4-2 测算基础参数项目名称 投资人投入的静态建 设成本/万元年租金收入/年万元运营成本/年万元合理利润率年度折现率财政补贴累计值/万元电子产业园 70820.12 2361.83 609.71 8% 3.43% 74651.11计算指标 项目投资财务内部收 益率（%） 项目投资财务净现值 （I=3.43%） 项目投资回收期（年） 项目补贴年限取值税前 4.90% 4510.20 8.53 8年以建设期结束年度为基年（第 0年） ，按照上表的基础参数计算项目年财政补贴金额。项目各期财政补贴测算结果如下，见表 4-3：表 4-3 项目财政补贴测算结果运营期年份 1 2 3 4当年财政补贴/万元 8073.60 8408.95 8755.80 9114.55运营期年份 5 6 7 8当年财政补贴/万元 9485.60 9869.39 10266.3310676.89锦州电子电力信息产业园 PPP 项目 初步方案 辽宁中智信德管理咨询有限公司258年合计/万元 74651.11（IRR 税后 3.43% ，税前 4.90%）根据财政补贴测算结果，总财政补贴为 74,651.11万元。从运营期第 1年到第 8年，每年支付额度从 8,073.60万元到 10,676.89万元逐年递增，年均递增幅度约为 3.56%左右。4.3 测算结论4.3.1 现金流量表分析项目特许经营期现金流量见表 4-4表 4-4 项目特许经营期现金流量表项目名称 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年2016年 2017年 2018年 2019年 2020年生产负荷 (%)1、现金流入 800.00 10435.43 10770.78 11117.631.1营业收入 2361.83 2361.83 2361.831.2政府补助收入 8073.60 8408.95 8755.80政府投入资本金5000*16% 800.002、现金流出