重庆地票制度介绍

重庆地票制度介绍篇一：重庆地票交易制度重庆地票交易制度 一、地票交易制度的产生 随着社会经济的发展与城镇化进程的加快，我国对城市建设用地的需求急剧上升。据测算，2020 年我国要达到60%的城镇化率与 70%的工业化率这一目标，需增加亿亩建设用地。出于促进城镇化发展与保护粮食安全、保持农业发展两方面考虑，统筹城乡土地利用就显得尤为关键。促进农村集体建设用地向城镇建设用地合理有序有效流转，实行农村集体建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩成为解决问题的有效方案。 二、地票交易制度 所谓地票，是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标。根据指标，由市国土房管部门发放等量面积建设用地指标凭证。地票运行全过程包括四个基本环节，即：复垦、验收、交易、使用。首先对闲置的农村集体建设用地进行专业复垦，成为耕地；复垦后的耕地，经土地管理部门验收合格后，由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的建设用地指标，即地票；地票在重庆市农村土地交易所进行交易；购得地票的单位在城市规划区内选定待开发 的土地，由政府办理征收转用手续并完成补偿安置，征为国有土地，再通过“招、拍、挂”等法定程序，取得城市土地使用权。三、地票交易制度简评 地票交易制度是对城乡建设用地增减挂钩具体形式的深入探索，作为一种典型的模式，其具有极大的创新意义。同时，由于缺乏现成的借鉴对象，重庆的地票交易制度处在“摸着石头过河”的状态，各个环节仍存在诸多问题有待解决。地票交易制度的创新意义主要包括以下几个方面：第一，地票交易制度以“先补后占”代替“先征后补” ，减少城乡建设用地增减挂钩的风险，有利于坚守耕地红线、保证耕地质量。第二，有利于建成城乡统一的要素市场，农村的用地指标流向城市，城市资金则流向农村，解决城镇建设用地紧缺与农村发展资金紧缺问题，实现城乡双赢。第三，通过与户籍制度的结合，推动农民工进城落户，促进我国城镇化发展。第四，统筹城乡土地资源利用，优化了农用地、建设用地的空间布局，实现了耕地连片、居民点集中，促进了农业产业化经营和新农村建设，促进农村土地的集约利用。与此同时，地票交易制度各环节暴露出来的问题主要有以下几点：首先，在农村建设用地复垦及验收环节，复垦工作多是由区县政府的土地整理公司来运作，这一方面造成农户失去了再复垦环节参与和获利的机会；另一方面不利于复垦工作的监 督、验收，复垦耕地质量与数量难以保证。同时，如何评定复垦后耕地的质量与等级，将耕地等级与地票指标联系，也是亟待解决的问题。其次，在地票交易环节也存在问题。最后，在地票落地环节，由于地票持有者没有在同等条件下获得国有城镇土地使用权出让时的优先权，可能存在买到地票却拿不到地的情况，造成购买地票动力不足，尤其是民营企业动力不足。四、地票交易主体与收益分配问题 虽然我国相关法律法规均明确指出，农村土地流转的主体是农民，但实际上我国现行的农村集体建设用地流转模式基本上都是由政府主导的。同时，通过地票从农村置换出来的设用地主要用于城镇建设，而非用于农村的基础设施、产业升级和项目建设，流转中的收益分配并未完全体现以农村和农民为主体。将农村集体建设用地置换为国有建设用地虽然在现有制度框架下提升了土地自身价值，但其改变了农村土地的所有权性质，削弱了农民的土地持续收益能力，不能真正满足农村集体建设用地流转的需要。从以上几点可以看出，重庆地票交易制度进一步完善，首要解决的问题就是地票交易主体与收益分配问题。首先，明确农民在农村集体建设用地流转中的主体地位，尤其是城市周边被“征地”农民的主体地位。其次，随着地票价格的走高，要进一步提高农民在地票制度运行中获取的经济效益。尤其是要提高城市周边 被征地农民的收益，以市场价格为指导，对其进行合理的补偿，保护其权益不在“征地”过程中收到损害。最后，在实行地票交易制度后，农村集体建设用地的减少不能影响农村发展。一方面，要通过科学合理的农村产业发展规划、村级土地利用规划等，为农村发展留足空间；另一方面，地票收益的分配要体现促进农业农村发展这一要求，通过支持农村基础设施建设、发展农业产业化等措施，促进农村农业发展与农民增收。综上所述，解决交易主体与利益分配问题，是重庆地票交易制度进一步完善的当务之急。改变以国家征地方式来实现城乡建设用地增减挂钩，使农民、农村集体组织真正成为农村集体建设用地流转的主体，利益分配坚持体现农业农村发展与保护农民利益这一要求。政府在这一过程中，做好城乡统筹的土地规划，为增减挂钩提供交易平台、政策引导、信息服务和法律保护。篇二：重庆市地票管理办法重庆市人民政府法制办公室 关于重庆市地票管理办法（送审稿） 公开征求意见的通知 根据中华人民共和国立法法和重庆市人民政府XX 年政府规章制定计划，为了进一步增强立法的公开性和透明度，提高立法质量，重庆市人民政府法制办公室决定，将重庆市国土房管局负责起草并报请重庆市人民政府审议的重庆市地票管理办法（送审稿） 及其起草说明全文公布，征求社会各界意见，以便进一步研究、修改后报请重庆市人民政府常务会议审议。现将有关事项通知如下： 一、征求意见的内容 （一） 重庆市地票管理办法（送审稿） 是否存在合法性问题，即是否存在超越权限，违反上位法规定，规章之间对同一事项的规定不一致，规章的规定不适当，以及违背法定程序等情况。 （二） 重庆市地票管理办法（送审稿） 是否存在实效性问题，即是否存在不符合实际情况，不适应我市经济社会发展和全面深化改革的要求，对公民、法人和其他组织的权利与义务、国家机关的权力与责任的规定不科学、不合理，条文规定不明确、不具体、不具有针对性和可执行性等情况。 （三）其他意见和建议。 二、反馈意见的方式 有关单位和各界人士请于 XX 年 9 月 4 日前，通过以下三种方式提出意见： （一）登陆重庆市政府网（网址：。 （三）通过信函方式将意见寄至：重庆市北部新区星光大道 96 号土星商务中心 B2 幢，重庆市人民政府法制办公室城乡建设法制处（邮编：401121）并请在信封上注明“重庆市地票管理办法征求意见”字样。 附件：1 .重庆市地票管理办法（送审稿） 2 .关于重庆市地票管理办法（送审稿） 的起草说明 重庆市人民政府法制办公室 XX 年 8 月 4 日 附件 1 重庆市地票管理办法 （送审稿） 第一章总则 第一条【目的和依据】为严格保护耕地，统筹利用城乡土地资源，推动土地节约集约利用，维护农民和农村集体经济组织合法权益，促进城乡协调发展，根据中华人民共和国物权法 、 中华人民共和国土地管理法等法律法规，结合我市实际，制定本办法。第二条【地票的概念】本办法所称地票，是指建设用地使用权人按规定将建设用地复垦为合格的耕地等农用地后，确认的建设用地指标在重庆农村土地交易所交易后形成的权利凭证。 第三条【适用范围】本办法适用于建设用地复垦和地票交易、使用、管理。 第四条【运行原则】建设用地复垦应当遵循自愿申请、规划管控、用途管制、项目管理、规范验收的原则。 地票交易和使用应当遵循公开交易、维护权益、依法依规的原则。 第五条【交易场所】地票交易应当在重庆农村土地交易所公开进行。 第六条【职责分工】市国土资源行政主管部门负责全市建设用地复垦、地票交易和使用的监督管理工作，规范管理全市农村土地整治从业单位。区县（自治县）国土资源行政主管部门负责本行政区域内建设用地复垦和地票使用的监督管理。 农业行政主管部门应当参与建设用地复垦验收工作，对复垦形成土地的后期管护利用实施监督。 林业、财政、审计、监察等行政主管部门按照职责分工做好相关工作。 区县（自治县）人民政府负责本行政区域内建设用地复垦及地票交易与使用的统筹协调、组织实施和管理工作，设立地票政策咨询、举报监督电话和公众信箱，公开接受社会公众咨询和监督。 第二章建设用地复垦 第七条【复垦计划】市国土资源行政主管部门应当根据城镇化趋势、经济社会发展水平、建设用地复垦周期等因素，测算全市一定时期内的复垦规模和年度复垦规模，引导建设用地有序复垦。 区县（自治县）国土资源行政主管部门应当制定本区县（自治县）建设用地复垦年度实施计划。优先支持扶贫搬迁、地灾避让搬迁等复垦项目实施。 第八条【预留空间】建设用地复垦应以土地利用、产业发展、村庄建设和环境保护等规划为基础，考虑人口流动趋势等因素，合理预留农村未来发展用地空间。 第九条【复垦地块条件】申请复垦的土地应当同时具备以下条件： （一）现状为建设用地，且符合土地利用现状分类； （二）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界及能源、交通、水利等工程设施用地范围外，具备主要复垦为耕地的条件； （三）权属清晰，具有合法权属证明。 除前款规定外，申请国有建设用地复垦的，还应当符合国有建设用地复垦的有关规定。 第十条【不能复垦用于地票交易的情况】有下列情形之一的建设用地，不得复垦用于地票交易： （一）违法建设用地； （二）单独的林盘、院坝等附属设施用地； （三）XX 年 1 月 1 日后新批准的建设用地，且房屋权属初始登记时间未满 5 年的； （四）列入中国传统村落名录或作为历史文化名镇名村等文物保护范围的建设用地； （五）权利依法受到限制的建设用地； （六）自然灾害发生后，地质状况尚未稳定的建设用地； （七）其他不宜复垦的情形。 第十一条【主体条件】土地权利人是建设用地复垦申请的主体，包括农民家庭、农村集体经济组织及拥有土地权属的其他组织。 宅基地及其附属设施用地复垦，由农民家庭提出申请。申请宅基地复垦的农民家庭应当有其 他合法稳定住所。农民家庭的宅基地及其附属设施用地复垦后，不得新申请宅基地。因特殊原因确需新申请宅基地的，复垦后应当扣除建新占用农用地面积后，方可作为地票交易。 第十二条【复垦申请】农民集体所有的建设用地复垦，土地权利人应当向乡镇人民政府（街道办事处）提出申请；国有建设用地复垦，土地权利人应当向地块所在区县（自治县）国土资源行政主管部门提出申请。申请应当提供以下资料：（一）复垦申请表； （二）土地权利人的身份证明材料，委托申请的，还需提交委托书和被委托人的身份证明材料； （三）土地房屋权属证明材料； 除前款规定的资料外，由农民家庭申请复垦的，还应当提供有稳定住所的证明材料；由农村集体经济组织申请复垦的，还应当提供经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的书面材料；国有企业或单位申请复垦的，还应当出具上级主管部门同意复垦的书面材料。第十三条【告知】乡镇人民政府（街道办事处） 、区县（自治县）国土资源行政主管部门收到申请时，应当告知土地权利人的权利和义务、复垦程序、交易风险、价款分配政策等相关内容。 第十四条【申请审核】乡镇人民政府（街道办事处） 、区县（自治县）国土资源行政主管部门应当自收到全部申请材料之日起 15 个工作日内完成审查，对符合复垦条件的，应当出具审查通过的书面意见；对不符合条件的，应当说明理由，并退还全部申请材料。 乡镇人民政府（街道办事处）审查通过农户复垦申请后，可以向区县（自治县）国土资源行政主管部门申报复垦项目。同一乡镇（街道）范围内符合复垦条件的农户达到 50 户及以上的，乡镇人民政府（街道办事处）应当向区县（自治县）国土资源行政主管部门申报复垦项目。 第十五条【复垦实施】经区县（自治县）国土资源行政主管部门审查符合立项条件的复垦项目，土地权利人可自行或委托有关机构依照复垦规定组织复垦。 建设用地复垦从业单位及其工作人员应当遵守相关法律法规和国土管理部门规章，规范开展项目测绘、规划设计与预算编制、招投标代理、工程监理、工程施工等活动。复垦项目立项后，复垦项目收益权可质押融资。 第十六条【复垦验收标准】建设用地实施复垦后，土地质量应当达到以下标准： （一）有效土层厚度不低于 40 厘米，砾石及瓦砾含量不超过 15%； （二）耕地平均台面坡度不超过 15 度，园地不超过25 度； （三）生产道路通达，排灌沟渠畅通，与周边农用地集中连片； （四）田埂、土石坎结构坚实平整。 第十七条【复垦验收】复垦项目竣工后，区县（自治县）国土资源行政主管部门应当组织同级农业、水利等部门和乡镇人民政府（街道办事处）进行验收，确保复垦形成耕地的面积和质量达到要求。 验收合格的，区县（自治县）国土资源行政主管部门应当组织乡镇人民政府（街道办事处）将项目复垦实施前后相关信息进行公示，公示时间不少于 7 日。 公示期内有异议的，区县（自治县）国土资源行政主管部门应当会同乡镇人民政府（街道办事处）在 7 个工作日内组织复核，消除异议。异议消除或公示期内无异议的复垦项目，经土地权利人确认后，由区县（自治县）国土资源行政主管部门核发建设用地整理合格证。 第十八条【合格证内容】建设用地整理合格证应当记载土地权利人信息，复垦项目新增农用地面积、新增耕地面积和等别、减少建设用地面积、应扣除农村建新面积等信息。 扣除农村建新占用农用地面积后的减少建设用地面积，是地票交易和价款核算的依据。 第十九条【配号】市国土资源行政主管部门对区县（自治县）验收的复垦项目进行复核，复核合格的，配发建设用地整理合格证备案号；复核不合格的，出具书面整改意见。 取得备案号的建设用地整理合格证是申请地票初次交易的依据。第二十条【注销登记】取得备案号后，区县（自治县）国土资源行政主管部门应当注销复垦地块原建设用地使用权证和房屋所有权证。 第二十一条【变更调查】建设用地复垦验收后，区县（自治县）国土资源行政主管部门应当及时在土地利用年度变更调查中进行变更。 第二十二条【新增农用地的权属】建设用地复垦为耕地等农用地，其土地所有权主体不变。 第三章地票交易 第二十三条【一般规定】地票交易包括初次交易和转让。 持有已取得备案号的建设用地整理合格证的，权利人可以申请初次交易；持有地票超过 2 年，或者因地票质押到期不能清偿债务的，权利人可以申请地票转让。 地票交易完成后，市国土资源行政主管部门向竞（购）得人核发地票证书，记载权利内容。 第二十四条【交易保护价】市国土资源行政主管部门应当制定并公布地票交易最低保护价格。地票交易起始价格不得低于最低保护价格。第二十五条【地票申让】申让主体申请地票交易应当提交以下资料： （一）地票交易申请书； （二）建设用地整理合格证或地票证书； （三）需要提交的其他文件。 重庆农村土地交易所受理申请后，应当即时向申让主体出具受理回执。 第二十六条【交易公告发布时间】受理申让面积累计达到 100 公顷及以上，或受理申让最长时间满 30 日时，重庆农村土地交易所应当在 5 个工作日内发布交易公告。 根据市场供需情况，重庆农村土地交易所也可以在受理申让申请后及时发布交易公告。 第二十七条【交易公告】重庆农村土地交易所应当通过报刊、网站等媒介向社会公开发布地票交易公告，公告交易面积、交易时间（时限） 、交易起始价、竞买保证金及交易规则等信息。地票交易公告时间不得少于 7 日。公告期满即可组织地票交易。 第二十八条【地票申购】重庆农村土地交易所应当向社会公开地票申购条件。申购人可以单独申购，也可以联合申购。申购时应当缴清保证金，并提交以下资料： （一）地票申购申请书； （二）身份证明材料； （三）需要提交的其他材料。 联合申购的，还应提交联合申购协议。 第二十九条【交易方式】地票交易分为挂牌和拍卖两种方式。当申购总面积大于可交易地票总面积时，采取拍卖方式交易；当申购总面积小于等于可交易地票总面积时，采取挂牌方式交易，未成交部分继续公开交易。 采取拍卖方式交易的，应及时将拍卖时间、地点、方式等通知申购人；采取挂牌方式交易的，按照申购人申报价格成交，成交地票以公告先后为序，按公告批次依序确定。 优先安排贫困地区的地票交易。 第三十条【成交确认】地票成交后，竞（购）得人应当签订成交确认书，并在 30 日内缴清地票价款和交易服务费。 竞（购）得人未在规定时间内缴清地票价款的，按放弃竞（购）得地票处理，已缴纳的保证金不予退还。放弃的地票纳入下一次交易。 未购得地票的其他申购人交纳的竞买保证金，重庆农村土地交易所应在交易活动结束后 5 个工作日内予以退还。第三十一条【地票登记】竞（购）得人缴清地票价款后，由市国土资源行政主管部门核发地票证书。 第三十二条【成交价格】重庆农村土地交易所应当于同一批次公告地票全部成交后 5 个工作日内，在门户网站公布成交结果，并将成交时间、成交面积、成交总价、成交均价等信息书面通知地票申让人。 成交总价为该批次公告地票在各交易日成交地票价款之和。 同一批次公告地票成交均价为向该批次地票涉及的权利人结算、拨付价款的依据。 第三十三条【价款分配】地票初次交易的，重庆农村土地交易所按规定在地票价款中扣除建设用地复垦成本后，地票净收益按以下原则支付给权利人： （一）农村宅基地及其附属设施用地复垦的，单个农民家庭交易总面积未超过 667 平方米（含 667 平方米）部分，地票净收益的 85%归宅基地使用权人，15%归农村集体经济组织；超过 667 平方米部分对应的地票净收益全部归农村集体经济组织；复垦交易的宅基地证载面积已经超过667 平方米的，宅基地证载面积部分对应收益的 85%归宅基地使用权人，15%归农村集体经济组织，其附属设施用地对应的地票净收益全部归农村集体经济组织。 （二）农村集体经济组织公共设施、公益事业等建设用地复垦的，地票净收益全部归农村集体经济组织。 （三）其他集体建设用地复垦的，根据土地使用权人和所有权人的约定支付，其中农村集体经济组织作为所有权人分得地票净收益不低于 15%。 （四）国有建设用地复垦的，地票净收益归土地使用权人。市人民政府另有规定的，从其规定。 本办法实施前已签订协议、但尚未交易的复垦项目，协议确定的农户收益大于前款规定的，按原协议执行；协议确定的农户收益小于等于前款规定的，按前款规定执行。第三十四条【转让价款分配】地票转让交易的，所得地票价款全部归本次转出地票的原地票权利人。 第三十五条【兑付前公示】地票初次交易的，重庆农村土地交易所应当在竞（购）得人缴清地票价款 3 个工作日内，将地票净收益的支付明细、复垦成本等信息在门户网站公示，并委托区县（自治县）国土资源行政主管部门同步在复垦项目所在地村务信息公开栏等人口集中处公示，公示期不得少于 7 日。 公示期内有异议的，重庆农村土地交易所应当组织相关单位在 7 个工作日内复核，消除异议。异议消除后或公示期内无异议的，应当在公示期满 3 个工作日内拨付地票价款。 地票转让的，重庆农村土地交易所应当在地票竞（购）得人缴清地票价款 5 个工作日内，向申让人结清地票价款。第三十六条【农村集体地票收益使用和管理】农村集体经济组织获得的地票价款，依照农村集体资产管理的有关规定使用和管理。 第四章地票使用 第三十七条【允许建设区地票使用范围】新增经营性建设用地（含商业、旅游、娱乐、商品住宅等用地）需要办理农用地转用手续的，应当使用地票。市人民政府可以根据社会经济发展需要，对应当使用地票的用地类型进行调整。 其他新增建设用地也可使用地票办理农用地转用手续。第三十八条【有条件建设区地票使用】在全市城乡建设用地规划规模不增加、耕地保有量目标不减少的前提下，地票可以在土地利用总体规划确定的有条件建设区内使用。具体使用规则由市国土资源行政主管部门另行制定。 篇三：浅析重庆市城乡发展过程中的地票制度浅析重庆市城乡发展过程中的地票制度 摘要在中国城市化进程中，城市建设用地日趋紧张，而 18 亿亩耕地红线必须恪守。如何统筹城乡发展，发现农村土地价值，加大反哺“三农”力度，破解城乡二元用地矛盾是各级地方政府需要认真思考的课题之一。为此，重庆市独创了地票交易模式，摸索并建立了城乡土地大范围置换的“地票”交易制度。下面本文对重庆市城乡发展过程中的地票制度取得的成效以及改革过程中需要注意的问题进行了探讨，以期对政策研究者以及相关从业人员有所裨益。 【关键词】重庆;地票;复垦 1.重庆地票制度的涵义与意义 当前我国城乡发展极不平衡，城市土地供需矛盾日益突出，而农村用地增减率与城镇化进程极不协调。在可用土地短缺的情形下，地方政府为了加大经济发展不得不大量拆迁土地，造成征地矛盾愈演愈烈。而且在严格的土地管制制度下，地方政府为了应对耕地保护制度，办法无所不用其极，未批先占，多占少补，占优补劣，甚至刷绿漆来迷惑卫星遥感。与此同时，广大农村的集体建设用地却大量闲置，造成了大量闲置浪费。以重庆为例，近十年来重庆市城镇化率提高了 25%，但农村居民点用地减少率不到1%。以江津区为例，全区近 40 万农户中约有 23%已经