世联怡高,济南万科城营销策划方案

世联怡高,济南万科城营销策划方案篇一：万科城项目营销推介方案一座城 改变一座城市 万科城项目营销策划方案 一、背景分析 万科企业股份有限责任公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。XX 年万科入驻徐州，致力于打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇，该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用，项目东至天齐路，西至平山路，南到沙虎山，北到三环北路，总用地面积 3305 亩，总投资 150 亿元人民币。XX 年 11 月 2 日，万科企业股份有限公司以挂牌出让的方式在徐州拿下两宗地，总面积约 595 亩。 万科入驻徐州，全城瞩目。万科城已经全面开工，并与 7 月份开盘销售，徐州邮政营业局根据自身业务特点和万科城项目结合，全力为万科城打造一整套营销宣传方案，希望尽徐州邮政的一点力为万科城的宣传拓展新的渠道，进一步提升万科城品牌形象，促进万科城开盘销售一片红。二、策划思路 徐州地区房地产市场发展从 XX 年开始稳步上升，并在近几年中呈现出了稳步增长的势头。但自 XX 年国家开始楼市调控以来，我市楼市也出现了较大程度的降温，投资型需求受到较大抑制，改善型需求因为政策因素造成的交易成本增加也受到很多抑制，整体市场交易量下降、活跃度大大降低。相较以外，对于开发商而言房地产开发项目投资的资本金比例增加较大，从原来的 20%左右提高到 35%以上，另一方面银行等金融机构也收紧了对房地产开发项目的信贷额度。资本金需求增加了、开发门槛提高了，同时信贷紧缩了，房地产开发商不得不捂紧自己的钱袋子精打细算，在整体行业资金紧缺的情况下，开发商一般都会在宣传方面压缩一定的广告费用投入，在宣传推广渠道的选择上进行更多 的比较，希望能以最少的成本捕捉到有效客户。作为精准营销方式的数据库直邮商函正是适合他们在当前资金相对紧缺状态下进行项目推广的好渠道，而数据库直邮商函的核心资源-数据，更是能够吸引房产商在广告渠道选择上的重要砝码。徐州邮政营业局将根据万科城项目特点，结合自身的业务特征，以宣传推广万科城品牌，提升企业形象，扩大公司楼盘知名度为目的，整合邮政资源，为万科城品牌形象的推广，提供一整套全方位、多角度的精准营销方案，实现整体推广万科城项目品牌的最终目的。 我们主要采用直邮的形式给贵公司进行推广宣传，主要有数据库商函、直邮通、DM 投递和夹报。 三、直邮商函媒介概况 （一）什么是直邮商函媒介 直邮商函是一种通过相关数据库筛选有针对性的目标客户群，以信函为载体，将相应商品、服务等信息，通过邮政服务网络送达目标客户群的一种融广告、互动交流于一体的针对性媒体，是商业机构利用各类信息数据库向目标消费者有针对性的寄发服务、产品宣传广告，进行信息交流与推广的宣传媒体。与报纸广告、电视等公众媒体相比，直邮商函广告是进行实质性营销推广的精准媒体。 （二）直邮商函媒体优势分析 直邮媒体因其目标明确、针对性和互动性强等优势，作为企业整合营销传播体系的一部分，发挥着重要的作用。1、能够提供个性化的内容，个性化的产品，同时给不同客户提供不同的价 格和促销手段，满足其个性化需求。2、能够呈现短信、电邮所不能呈现的、层次丰富的内容，直接带来视觉、听觉等多感官的体验，可阅读性强且易于长期保存反复阅读。 3、覆盖人群更广， 无论收入高低、年长年幼，人们都可以收、读邮件且单位个体推广的成本低。 4、针对性强，可根据产品或服务的特性， “自由”选择目标受众、确定投放范围和投放数量。 5、保密性好，不易被竞争者察觉模仿。 四、房地产行业数据产品简介 我局拥有三大类信息数据库：基础地址库、组织机构库及个人精品库，有效数据量 400 余万条，并配备了专业的数据库建设分析人员，对数据库信息实行实时的建设、维护和管理、更新。数据库分析人员通过专业系统工具能够精准筛选目标人群信息数据，锁定目标客户群体，再通过完善的邮政投递网络实现信函的精准投递，实现过程可控、效果可测量的广告推广。我局数据服务咨询中心的数据分析人员从 20 余个专业数据库的海量数据中通过整合、挖掘提炼出 万条具有购房需求的潜在目标客户数据,可推介给房地产行业客户，通过直邮商函的宣传推广有效进行数据库营销。 （一）数据（目标受众）分析定位 1、从个人消费需求的角度考虑： 定位于徐州商旅人士、中高收入阶层、个体私营业主、公务员等，注重个人生活品味，具有一定的事业基础和社会地位，经济条件较好，收入较高，消费能力强。 2、从商业经营拓展的需求角度考虑： 定位于中小型私营企业、大型连锁企业、餐饮服务机构、娱乐服务机构（KTV，酒吧，会所等） 、教育培训机构、个体经营商户等。五、房地产行业项目推广策略 （一）营销策略简介 根据客户不同的购房需求，把潜在消费者分成首套房刚需客户和非首套房改善型客户两块客户群体市场进行推广： 1、首套房购房客户推广计划 针对楼盘开发商、楼盘代理营销公司、房产中介公司，以潜在刚需数据目标客户为直邮寄递对象数据资源，围绕新盘销售，根据楼盘销售生命周期，阶段性地提供区域品牌宣传、开盘告知、以老带新优惠等宣传内容；另一方面围绕存量房销售，通过购房意向再调查、社区活动邀请等方式提供意向客户唤醒服务，实现市场推广。直邮产品形式可为开盘告知函、开盘活动邀请函、楼盘信息推荐函、二手房信息比价册、购房答谢函等。 2、非首套房市场推广计划 针对楼盘开发商、楼盘代理营销公司、房产中介公司，以改善型及投资型购房者潜在客户目标为直邮寄递数据资源，通过展示社区生活品质、宣传投资价值理念以及介绍教育资源优势等，促进楼盘的销售。直邮形式可为楼盘社区活动邀请函、房产交易政策信息导读册、楼盘周边资源分布介绍册等。 （二）房地产直邮投放策略规划 1、活动预热期 向目标人群寄发看房邀约，多种渠道响应方式（电话、网络等） ； 2、响应处理期 加入诱因限时响应，并对已响应的客户数据进行整理，便于后期的二次跟 篇二：五矿万科城-全民营销执行方案北京万科全民营销执行方案 一、 全民营销目的及要点 1、 全民营销目的 在当前形势下，房地产行业面临着严峻的市场竞争，行业内最大的竞争其实是客户资源上的竞争，尤其是住宅市场，二三线城市，将面临更大的市场压力。 鉴于 XX 年北京万科各项目销售目标完成的压力，为了充分利用和调动社会相关行业精英人士，挖掘其周边客户资源，降低营销推广成本，我部拟制定全民营销活动计划，发挥微信营销平台的广泛性优势，通过发展庞大的全民经纪人群体来给项目推介大量客户，从而最大限度的寻找到高品质高意向的客户。 2、 全民营销概念 关注【北京万科万享会】微信服务号并进行注册后即可成为全民经纪人，将有购房需求的亲朋好友（称为“客户” ）的信息输入到系统进行登记，项目销售人员联系客户到访项目，如客户成功购买本项目的物业，则全民经纪人获得一定额度的奖励。 3、 全民营销要点 ? 全民营销一旦能够按照预期效果成功执行，则可以实现经纪人介绍客户成为项目客户来源的主要渠道。 ? 全民营销成功的关键在于大批量经纪人的参与，此计划成败的关键在于尽量多地发展壮大经纪队伍。 ? 发展经纪人队伍成败之核心是激励项目营销团队主动出击，大量拓展经纪人。因此需充分激发团队成员拓展经纪人及鼓励经纪人介绍客户积极性。 4、 活动对象及时间 活动对象 本次微信全民营销活动针对： A. 老业主（含已签约未入住、已认购未签约客户） B. 老业主（界定标准见 A 项）亲友 C. 万科员工 D. 万科合作伙伴员工 活动时间 ? 活动时间：从方案审批通过即日起，截止时间暂不设定，具体时间以我司 公开通知活动截止时间而止； ? 客户有效期：为最大限度地激发自由经纪人推介客户的积极性，暂不设定 客户有效期；有效期以我司公开通知截止时间而止。 二、 全民营销执行流程 微信全民营销应用过程主要为自由经纪人通过在【北京万科万享会】微信服务号注册，选择意向项目，然后提交意向客户的基本信息，信息会及时分配给项目的销售人员，销售人员及时跟进，并且把意向客户的买房进程同步到经纪人的个人中心，让经纪人可以实时洞察客户的购房状态，促进客户认购，赚取相应奖励。 ? 具体执行流程如下： ? 具体执行细节如下：? 经纪人确认及客户跟进：每天由系统对已申请注册的经纪人进行确认及客 户分配。场内销售人员按照统一说辞进行电话跟进，原则上要求在客户分 配后当天完成回访，并纳入个人的各周、月、季相关考核，案场销售经理进行监督管理。长期跟进无进展的客户，按销售案场客户资源管理规定执行（交换或失效） 。销售人员离开岗位时，由接任销售人员全面承接其经纪人及客户资源。既有客户注册为经纪人归属于当事销售人员。? 经纪人及客户管理：每月由项目营销部统计当月所统筹发展经纪人的数量、 经纪人推介客户数量、介绍客户成交明细。 ? 拓展经纪人考核：前期由项目营销团队进行拓展，此类经纪人的人数纳入 每月内部考核，经拓展得来的经纪人及经纪人推介的客户暂由微信系统归属于项目营销团队相应个人。 全民营销客户判定 因微信平台在客户登记报备中只能以客户的电话号码作为最终身份识别，因此推介客户的判定也以成交客户的电话号码作为唯一有效判定准则。 ? 具体客户归属判定如下： 1. 不同的全民经纪人推介同一家庭的不同成员成交，判定为在系统上登记报备最 终成交业主电话号码的经纪人推介有效，其他经纪人因登记非最终成交业主的电话号码而推介无效。 2. 客户由一名全民经纪人推介登记报备，成交时用其他名字购买，对方无经纪人 登记报备，因成交业主无人推介，故判定为该名经纪人推介有效，原则上需第一时间将客户成交时用的名字进行登记报备。 3. 客户由一名全民经纪人推介登记报备，成交时用其他名字购买，该名字却已由 另一名经纪人登记报备，根据以成交业主电话号码为唯一判定准则，登记成交业主电话号码的另一名经纪人推介有效。 4. 如一个客户有两个电话号码，分别被两个全民经纪人各自进行推介登记报备， 客户最终成交，则判定为两个经纪人推介均有效，推介奖励两人进行平均分配。一个客户有多个电话号码被多个经纪人推介同理判定。 5. 如两位客户联名购买，各自由不同全民经纪人推介登记报备，则判定为两个经 纪人推介均有效，推介奖励两人进行平均分配。多位客户联名购买被多个经纪人推介同理判定。 6. 全民经纪人在系统上已选择熟悉销售人员进行客户跟进，但被场内另一名销售 人员接待成交，则经纪人推介同样有效，客户归属场内销售人员。 三、 全民营销推广配合 本次微信全民营销活动推广配合以线下渠道拓展及项目微信平台宣传为主， 1、线下渠道走访拓展 A. 一手楼盘置业顾问（重点发展本项目已认购及签约的老业主） ； B. 二手房中介机构（重点发展本项目已认购及签约的老业主） ； C. 北京万科所有已入住的项目社区进行巡展； 2、项目微信平台宣传 A. 利用官方微信平台主界面、微楼书清晰标注全民营销活动注册登录端口； B. 定时向微信粉丝推送全民营销活动相关信息，吸引粉丝参与； C. 明源系统北京万科所有以购买的老业主推送。 北京万科销售中心 XX 年 9 月 28 日 篇三：XX 广场全员营销方案XX 广场全员营销方案 淡市之下使命必达 信任团队，相信平台的力量 全员营销，双重激励，单套最高奖励 2 万 3 XX 广场 18 万巨额财富砸向你！ 一、 前言 目前写字楼已全部售罄，仅余 12 套开发商自留商铺在售，共亿销售额。为保证年度销售目标的完成，现动员公司员工实施全员营销，每套奖励七千元到 2 万 3 不等！望广大同事抓紧机会。 二、项目概况 XX 广场，领袖时代的城市标志 XX 广场是山东省 XX 置业有限公司投资十四亿开发的集全民健身中心、银座购物中心、低密度生态写字间于一体的城市综合体，十一届全运会的重点配套工程。项目位于经十路与玉涵路交汇处东南角，南靠万平米的泉城公园，西临山东省体育中心。项目总占地 110 亩，总建筑面积万平米。项目由鸟巢设计团队中方总指挥崔恺设计，以“泉”为规划布局主题，整体造型为中国龙，是 XX 地产贡献的最富时代感的标志性建筑。项目定位于“公园办公”+“休闲商业” ，能够提供一站式的休闲、商务、健身、文化、餐饮、娱乐全方位服务。在售商铺为“银座旁钻石旺铺” ，可与银座同层经营。 三、项目核心卖点 1、交通优势：四通八达，畅行无阻 -经十路、玉函路、玉函高架 经十路，济南第一形象大道、交通大道、财富大道，集中体现了城市近年来的发展成果。玉函高架直接对接零点高速。XX 广场，位于经十路与玉函路交汇处，掌控全城最便捷的交通资源。紧邻泉城公园与省体中心，可以说占据了经十路核心，放眼整座城市，亦属价值连城的财富之地。2、大师作品 XX 广场，力邀鸟巢中方设计团队-中国建筑设计研究院、奥运建设项目中方总指挥崔恺大师担纲，以国际化趋势的追求和要求打造，带来主题鲜明、具有独特视觉效果的世界级现代建筑。 XX 广场背靠千佛山，面向毓秀河，整体造型为中国龙。商铺位于龙头位置，嘴晗聚宝盆，风水极佳。 3、济南市区最大全运配套 万平方米室内健身场馆，1 万平方米运动广场，XX 广场以万平方米完善的运动配套，成为济南市区最大的全运配套工程。英派斯健身已经成为济南高端人士会客健身的首选。全运会后，项目体育设施已对公众开放，国际标准泳池、羽毛球场、乒乓球场日日爆满。凭借全运会的影响力，XX 广场将成为城市发展史上的