世界各国土地制度

世界各国土地制度篇一：世界主要国家的土地所有制土地所有制 土地所有制是人们在一定的社会条件下占有土地的形式，是土地以及利用土地生产的成果为谁所有、由谁支配的制度。土地的所有制在一国的经济制度中具有核心地位。 1 、我国实行土地的社会主义公有制 土地管理法第二条第一款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 ”土地的全民所有制，即是土地的国有制；土地的劳动群众集体所有制，即是土地的农民集体所有制。土地管理法对土地所有制的规定，是根据宪法作出的。我国现行宪法第六条规定：“中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料和社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 ”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源。都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。 ” 2 、长期以来，谁是国有土地的所有权代表，一直不清楚。新修改的土地管理法第二条第二款规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 ”今后，地方人民政府在土地管理中仍有很大的权力，依然会发挥重要作用，但是，真正能够代表国家行使土地所有权的，只能是国务院，即中央人民政府。 美国土地管理基本情况 集中、垂直的土地管理体制。代表国家对城乡土地的利用与保护实行统一规划管理；除直接管理联邦政府拥有的土地外，统一管理全国的森林、河流、沼泽、珍稀动物、自然保护区和地表以下所有的矿产资源、水资源；对各州和私人的土地利用行为进行指导、协调和规范；规范全国土地交易行为。1997 年美国国会又通过了联邦土地政策和管理法 ，在美国这部最具权威的土地管理大法中，对土地管理的地位和职责，以法律的形式给予了进一步的明确和界定。 公私兼有的多元化土地所有制 全美国土面积万平方公里，其中，私人所有的土地占51，联邦及州政府所有的土地占 47，印第安人保留地占 2。联邦政府的土地，主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地；军事用地等。 分类实施用途管制的农地保护制度。美国的农地保护始于 20 世纪 30 年代，到 20 世纪 60 年代，随着城市化进程加快和西部荒漠化的日趋严重，美国政府进一步重视对农地的保护。1981 年美国政府制定了农地保护政策法 ，并据此将全国的农地划分为四大类，实行严格的用途管制 美国还采取推行建立植被、防护林、草地等生态保护缓冲带的做法，大大改善了农业生产环境，防止了水土流失。 ?依法、自由、开放的地产交易市场。美国的地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。一、英国的土地管制 英国是典型的土地私有制国家，虽然从英国法学理论角度上讲，英国的所有土地都属国家所有，而实际上全英国 90左右的土地为私人所有，土地所有者对土地享有永久业权。英国土地所有制的另一个特点是土地所有权包括对地下矿藏的所有权。然而英国又是世界上最早通过规划立法限制土地开发的国家。1947 年英国制定的城乡规划法规定所有土地的发展权均归国家所有，任何人欲开发土地，均须申请并取得开发许可，以获得土地发展权，即更高强度或更高价值的使用权；土地所有者或土地开发者，必须就因获得开发许可而取得的发展价值缴纳发展价值税。此后，英国又在 1951、1953、1954、1959、1963 年对该法进行了多次修改和补充，并制定了大量相关法规，形成了较为完整的规划立法体系。 城乡规划法的主要内容就是由地方规划当局制定弹性发展规划、任何类型的开发活动都必须得到地方规划当局同意，并成立了中央土地局。英国的土地用途管制制度的核心是土地开发许可制度。英国的土地开发许可制度规定：土地所有权人或土地开发者欲从事地中、地表、地下及地上进行建筑、土木工程、采矿或其他工程，或土地、建筑物任何使用作实质性改变的土地开发行为，均必须向地方规划机关申请开发许可；地方规划机关根据相关政策和对公共利益的影响程度而分别决定是准许开发，还是有限制条件的准许开发，或是不准许。这种先审查后开发的土地开发许可制度，是为了确保把开发建设活动对环境的影响降到最低，更加有效地利用土地资源。英国的城乡规划虽然也对不同地块进行了功能分区。但是土地所有权人或土地开发者要改变土地的用途即使与发展计划不冲突，也必须得到规划机关的开发许可。另外还规定，土地开发者接到市镇村规划机关的开发许可后，必须在 5 年内着手开发，以确保规划的实施。例如某土地所有者要在一规划住宅区自己所有的土地上建一住宅，也必须取得规划机关的开发许可。即英国的土地用途管制不是通过规划限制来实施的，而是通过是否授予开发者以发展权来进行管制的。另外，英国还在程序和权力上对农地转用地进行了限制，规划机关在审批开发申请时若是对农地的用途变更利用，应向农业部部长咨询，但农业部只是陈述其主张，不得有任何指示；因开发而损失过多的农地的，环境大臣有权收回地方规划机关的申请核准权，以限制开发活动对农地的过度侵占。 二、日本的土地管制 日本现行的土地制度也是土地私有制。在全国土地中个人所有土地占 57，法人所有土地占 8，国家和地方公共团体所有的土地占 35，其中国家和地 方公共团体占有的土地多为不能用于农业、工业或住宅的森林地和原野。因此在可以利用的土地中，私有土地占很高的比重。为了保护优良农地，日本对农地的购买转用都作出了严格的管制。一方面，依法划定农业振兴区域范围，在农业振兴区域范围内的优良农地不准任意转用。另一方面，凡进行以农地转用为目的的土地买卖，必须得到都道府县知事或农林水产大臣的许可。 日本的农地一般被分为一、二、三类，不同类别的土地有不同的限制规定，一类农地主要包括生产力高的农地以及公共投资进行土地改良、整理的农地和集团农地，此类农地除公共用途外不得转用。三类农地原则上可以转用，主要包括土地利用区划调整内的土地、上下水道等基础设施区内的农地、铁路及码头、轨道等交通设施需占用的农地、以及宅地占 40以上的街路围绕的区域的农地。二类农地则是介于一、三类之间的农地可有条件转用。应根据农业上的保全需要程度，一宗一宗地排定等级，低等级者可以转用。 此外，根据农地所在的区域与都市规划范围关系不同又可分为市街化地区和市街化调整地两种。在都市计划法规定的市街化区域内的农地，如进行以转用为目的的买卖，必须先向地方的农业委员会申报，但不必得到许可。还规定规划的市街内的农地，则“与宅地同等课税” ，以促进其转用，以缓解城市用地的压力，但是采用报务制度，以防止土地投机；而在规划划定的计划调整地范围内的农地转用则采取许可制度，须经许可才能转用，同时还规定，非农民不得取得转用以外的农地。另外，又根据农地转用面积分为 2hm2 以上与 2hm2 以下两种情形，2hm2 以上的农地转用由当事人备齐所需文件直接向都道府县知事提出，但须与农业委员会联络商量。当事人在契约订立之前，应向地方农政局提出事前审查申请，由农政局和有关机关对选定的土地审查适当与否（主要是从农业上的重要性与事业的必要性进行考虑） ，作出是否允许转用的决定。但在土地利用计划部门已规划的区域内。 加拿大土地征用制度加拿大地域辽阔 ,所有的土地在名义上属于女皇所有 ,实际上大部分土地归私人所有 ,联邦政府、省（北方地区）及市政府都拥有自己的土地 ,即为国家所有 ,各级政府对自己的土地拥有处置权。征地的范畴依据联邦及安大略省征地法规定 ,征用土地是国家为了公共利益向私人收回土地的一种强制权力。在此 ,征地的目的必须为公共利益服务 ,征地范围限制在为公众服务的交通、能源、水利、环境保护、市政建设及文物遗迹保护、学校、医院、社会福利等。公共利益的概念是狭义的 ,征地的范围是严格的。 篇二：美国土地制度美国土地制度 一、所有制 美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有及其是公私兼有的土地所有制。 59%为私人所有 万平方公里 39%为公有（32%政府所有，7%州及地方政府所有） 2%印第安人保留地（美洲土著居民） 公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地和政府驻地等。土地所有制在各州之间有所不同。如在阿拉斯加州，联邦政府控制着 96%的土地；在夏威夷州，根据 60 年代末的统计数据，土地%归州政府，%归联邦政府，5%归小土地私有者，47%掌握在 72 个大地主手中。 其中，联邦政府的土地，主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地、军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要，也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。在联邦政府拥有的万平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，即国家土地管理局控制 60，国家森林局控制24，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的 16；土地权属纠纷由法院解决，政府不担任调解仲裁角色。 土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。在美国，土地所有者同时也拥有地下一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。唯一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。但欧洲的一些资本主义国家规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。 二、征地制度 在征地方面，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的“适当” 、 “公平” 、“公正” 、 “合理”等补偿原则。美国是按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值” ，体现了对私有财产利益的保护。 三、土地市场 依法、自由、开放的土地交易市场 美国的地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。 土地无论公私，在交易中地位、利益平等。私有土地之间买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签定协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。 为吸引外资，美国政策允许外国人也可以到美国购买土地。 政府可以向民间征购土地，但须经规划许可且出于公众利益，须进行地价评估。若土地所有者不接受评估价格，可以到法院起诉，由法院裁定，政府不予干涉。 篇三：世界各国土地征用补偿制度比较世界各国土地征用补偿制度比较 当今世界上大多数国家和地区都建立了土地征用补偿制度，对给原土地权利人所造成的损失给予相应的补偿。一般来说，土地权利人可得到的合理的土地征用补偿大致包括两部分：一是土地征用费，相当于征用土地的价值，是土地所有权的经济实现；二是土地补偿额，是对因征地而造成的经济及其他损失的补偿。当然，各国的土地征用补偿制度不尽相同。 一、北美 1.美国 美国在成立初期，征用土地是没有补偿的。现在的美国，土地完全商品化，宪法明确规定，只有限于公共目的，而且需有合理的补偿，政府及有关机构才能行使征用权。根据美国财产法， “合理补偿”是指赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来赢利的折扣价格。美国土地征用补偿根据征用前的市场价格为计算标准，它充分考虑到土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有的价值，而且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值；同时，还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营者的损失，充分保障了土地所有者的利益。土地征用在美国被称为“最高土地权的行使” 。 2.加拿大 加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制，在征用土地方面一直进展比较顺利，较好地解决了国家、征地机构和个人的利益关系。加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上，依据土地的最高和最佳用途，按当时的市场价格补偿。具体来看，加拿大的土地征用补偿包括：被征用部分的补偿，必须依据土地的最高和最佳用途，根据当时的市场价格补偿。有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失价值)，主要针对被征用地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。这种补偿不仅包括被征地，还包括受征地影响相邻地区的非征地。干扰损失补偿，被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本征用，因混乱而造成的成本或开支补偿。重新安置的困难补偿。 (二)欧洲 1.英国 英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、土地征用补偿的估价日期、补偿争议的处理等。具体来看，土地征用补偿原则是：土地征用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础，补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则。 土地征用补偿的范围和标准：土地(包括建筑物)的补偿，其标准为公开市场土地价格；残余地的分割或损害补偿，其标准为市场的贬值价格；租赁权损失补偿，其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害；迁移费、经营损失等干扰的补偿；其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的代理费用、权利维护费用等)。补偿的估价日期是指土地征用机关在行使土地征用权时，应通知被征用土地的所有权人及其他权利人，但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间，在地价上涨的情况下，土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定，假如补偿金额为双方所同意时，则以土地征用通知日期为估价日期。假如土地征用补偿争议上诉时，则以土地法庭听证的最后一日为估价日期。 2.德国 德国的土地征用补偿范围和标准为：土地或其他标的物损失的补偿，其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值；营业损失补偿，其标准为在其他土地投资可获得的同等收益；征用标的物上的一切附带损失补偿。德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样，也是以官方公布征用决定时的交易价格为准。在城市再开发区，为了防止利用预期的公共开发事业进行投机活动，政府规定，凡因预测土地将变为公共用地而引起的价格上涨，都不能计入补偿价格。对补偿金额有争议时，应依法律途径向辖区所在的土地法庭提起诉讼，以充分地保障被征地所有权人的合法权益。同时各类补偿费由征收受益人直接付给受补偿人，且各类补偿应在征收决议发出之日起 1 个月内给付，否则征收决议将被取消。另外，德国的土地征用补偿方法，除了现金补偿，还有代偿地补偿、代偿权利地补偿等。 3.法国 法国的土地征用补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的。同时为了控制补偿，被征用不动产的用途以公布征用规定 1 年前的实际用途为准。 4.瑞典 瑞典有关法律规定，土地补偿费中不包括预期土地将变为公共用地而引起的价格上涨的部分，以抑制通过改变土地用途，提高土地补偿费的投机行为。瑞典对土地征用补偿价格的计算，以 10 年前该土地的价格为准。 (三)东南亚 1.日本 依据日本土地征用法的规定，重要的公用事