信托法律制度研究

信托法律制度研究篇一：公共信托原则下的我国环境权制度研究公共信托原则下的我国环境权制度研究 内容摘要：公共信托原则是环境权保护制度中的一项重要基本原则。本文通过对公共信托原则下我国环境权制度的理论研究，深入揭示我国环境权制度设定和运行中的诸多弊端，并为弊端的解决指出合理有效的途径，以期为我国环境权制度的完善提供理论借鉴。 关键词：公共信托环境权认识论反思 环境权视角下公共信托原则的发展与特征 （一）公共信托原则理论发展概述 公共信托原则（The Pubic Trust Doctrine）作为发源于罗马习惯法而至今被英美法系延续了几百年的一条基本法律原则，在具有广阔包容性的绿色所有权理论的基础上，已经成为了自然资源法中的一个基本主题，进而该理论从其产生之日起就同阳光、水、野生动植物等具有环境范畴意义的物产生着若即若离的关系。早在罗马法时期，共有物（Rescommunes）和公有物（Respublicase）就已经具备了现代公共信托原则的雏形，而其中物所指向的空气、阳光、海洋（周，1994）在一定意义上已具有了环境的含义。尽管众多罗马法研究者无法对共有物和公共物独立于其他的物而单独存在感到困惑：“对于海洋，在事务性质上无法解释它为何不能为私人所有但通常海洋未曾为个人所有过” （，1956） ，但这并不能影响其在公共信托原则设立过程中所具有的重要意义。 公共信托理论后来在英国得到了发展，1950 年，英国法学家 T迪基斯提出的 Prima facie 理论成就了公共信托理论的雏形，同时也成为英国普通法的规则之 一。然而起源于罗马法、经英国发展而创设的公共信托理论，在美国首先得到了采纳，并在美国成立后成为了其法律体系的重要组成部分。在美国立法史上，联邦最高法院通过 Martin v. Waddell 和 Shively v. Bowlby 案确立了公共信托原则。在这两个判例中，都以公共信托理论为基础确立了所有权人行使权力应当服从公共权力的原则，这在公共信托理论发展史上是具有重要意义的，然而，由此以后的一系列判决却并没有对公共信托提出明确的理论阐述，一直到现代法意义上的公共信托原则的提出才使得这一尴尬局面得到了有效解决。 现代法意义上的公共信托原则是由美国学者萨克斯（Sax）于 1970 年在其对 Tllinois Central Railroad V. Illinois 一案的评论文章中提出的。他认为“阳光、水、野生动植物等环境要素是全体公民的共有财产；公民为了管理他们的共有财产，而将其委托给政府，政府与公民从而建立起信托关系” 。公共信托原则理论的核心是社会全体公民对环境的共有关系，全体公民都同等地对各种环境要素享有权利，而政府基于信托关系负责管理全体公民的环境财产。据此，萨克斯在其阐释公共信托原则的同时，也提出了一个重要的权利关系，即环境权。 篇二：房地产投资信托基金 REITs 的法律制度研究论文房地产投资信托基金 REITs 的法律制度研究 摘 要 近几年来，房地产投资信托基金作为一种适合中小投资人的房地产投资方案，在美国、欧洲以及亚洲诸国均已有广泛发展，其投资小、收益大、流动性好等优点或可解决我国房地产行业目前的窘境。本文主要吸收和借鉴了美国、香港地区在发展 reits 制度方面的相关经验，探讨了我国发展 reits 的一些基本问题，并提出了一些建立 reits 法律制度的建议。 关键词 房地产投资信托基金 reits 法律制度 中图分类号： 文献标识码：a 1 房地产投资信托基金的概念及其特征 房地产信托投资基金是通过发行基金份额筹集基金，为基金份额持有人的利益进行投资，以可以产生长期收入的房地产项目为投资目标，以房地产租金以及相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金。其发源于美国，英文全称为 real estate investment trusts，缩写为“reits” ，只在英国及少数亚洲国家，才称之为房地产投资基金（property investment fund，缩写为 pif） 。本文采用reits，即房地产投资信托基金。 房地产投资信托基金的特征包括以下六点：第一，它本质上是一种投资基金。reits 的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。这一点与共同基金的特征相类似。第二，它具有导正不动产市场之机能。不动产短线交易易出现投机行为，因此美国相关法律法规对 reits 的投资期限、分配与收益来源等事项进行了严格限制，可以 篇三：比较法视角下的我国房地产投资信托基金法律制度研究比较法视角下的我国房地产投资信托基金法律制度研究 房地产行业作为一种资金密集型行业，具有投资量大，投资周期 长的特点，为了解决房地产投资中资金短缺的问题以及使普通公民 分享房地产收益，美国在 1860 年通过了1960 年国内税法典 （internal revenue codeof1960） ，正式允许设立房地产投资信托 基金来进行房地产项目融资。 一、房地产投资信托基金及其在中国的现状 房地产投资信托基金（reits）是一种以发行受益凭证的方式汇集 特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将 投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其是采用 信托形式的投资基金，基金份额可以在证券市场上公开发售和转 让。依据资金投向不同，房地产投资信托基金可以分为权益型 reits、抵押型 reits 以及混合型 reits 三类。 实际上，房地产投资信托基金在我国已经有其初步形态。XX 年， 北京国际信托投资有限公司在我国大陆地区推出了第一只商业房 地产投资信托计划法国欧尚天津第一店资金信托计划。这标志 着中国房地产投资信托基金的雏形。此后，又陆续推出了华堂商场 大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托 计划等数只信托投资计划。但是，我国目前的 reits不仅投资项目 单一、社会投资者投资热度低、投资期限短，而且也没有税收优惠 措施，也不存在统一的交易平台，二级市场缺乏流通性。其与真正 的房地产投资信托产品仍然存在着重大的差异。 从立法现状来说，在我国现阶段还没有关于房地产投资信托基金 的专门立法，缺少对于房地产投资信托基金的统一的法律框架。房 地产投资信托基金主要依靠信托相关法律来规制，对房地产投资信 托基金的规定过于零散，许多现存规定根本无法起到规制房地产投 资信托基金的作用。 二、主要国家和地区房地产投资信托基金制度 （一）美国 reits 的法律框架 美国是第一个产生 reits 的国家，其关于 reits 的法律规定是最 为全面和详细的。美国的 reits 立法采取的是分散立法形式。总的 来说，美国先后通过了1960 年国内税法典 、 1976年税制改革 法 、 1986 年税法改革法案 、 1993 年综合预算调整法案 、1999 年reit 现代化法案等法律，其中， 1960 年国内税法典确定 了美国 reits 的主要法律框架， 1999 年 reit 现代化法案是对 reits 制度进行的最大程度的修改，推动 reits 向更为高效、更为 专业化的方向发展。 总的来说，美国关于 reits 的法律规定有以下内容： 从组织结构上说，reits 要求必须是公司、商业信托或者协会等其 他类似机构，并且必须由董事会或基金托管人进行管理。reits 股 份必须可以完全转让，至少有 100 个股东，且股权结构应该分散化 （百人规则） ；在税收年度的下半年，少于 5 人的股东不可拥有 50% 以上的股份（五人原则） ，单个股东持股比例不超过98%。 从资产要求上说，在资产组合中，至少持有 75%的资产价值属于为 房地产、抵押贷款、其他 reits 证券、现金或政府证券，持有某一 个发行人的证券不得超过 reits 资产价值的 5%，不得持有超过某一 发行人的流通在外的具有投票权的证券的 10%。所持有的下属子公 司的应征税资产不超过总资产的 20%。 从收入要求上说，至少 75%的毛利必须来源于房地产租金、房地产 贷款的利息、出售房地产收入、拥有其他 reits 证券的利息、房地 产节税收益、(来自: 小 龙 文档网:信托法律制度研究)贷款承诺费等，不得有超过 30%的毛利来自于出售持 有不足 6 个月的股票或证券，或持有不足 4 年的房地产。 从红利分配上说，将不低于房地产投资信托基金应纳税收入的 90% 的利润作为红利分配给股东。 从资金来源上说，可以发行股票，也可以从金融市场上融资。 美国法律关于 reits 的规定主要集中在税法上，只有符合税法上 规定的条件，才能享受税收优惠，即 reits 分红部分不缴纳所得税， 未完全分配的应税收入缴纳 4%的营业税，缴纳买卖资产收益所得 税。美国的信托法也对 reits 进行规制。 （二）香港地区 reits 法律框架 我国香港地区证监会（security and futures commission）在 XX 年颁布了房地产投资信托基金守则 ，对 h-reits进行了具体的 规定。 按照香港地区法律的规定香港证券及期货事务监察委员会可以认 可集体投资计划，并附加其认为的适当的条件。h-reits 只能采用 封闭式基金的形式并且必须上市。 房地产投资信托基金守则在第三章规定了房地产投资信托基 金必须满足的条件，包括专注投资于可产生定期租金收入的房地产 项目；积极的买卖房地产项目是受到限制的；收入的较大部分必须 源自于房地产项目的租金收入；收入的绝大部分必须会定期以股息 方式分派给持有人；订明其最高借款额以及关联人士交易必须获得 持有人的批准。 从组织结构来说，在房地产投资信托基金守则第gp1 条中规 定，房地产投资信托基金的资产必须以信托的形式持有，及必须与 受托人、管理公司、相关实体、其他集体投资计划及任何其他实体 的资产分开处理。由此看见，h-reits 采取的是契约式的形式。 从资产收入要件来说，法律规定 h-reits 仅可以投资于房地产项 目。且有关的房地产项目一般必须可以产生收入；该计划可以购入 空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物 的未完成单位，但是这些房地产项目的累积合约价值，不得超过该 计划在进行有关购买时的总资产净值的 10%；销售文件须清楚披露 该计划是否有意在上市后的首 12 个月内购入其他物业。该计划被 禁止投资于空置土地或从事或参与物业发展活动。香港法律规定， h-reits 对不动产投资的比例应该超过 90%，而且税后利益的 90% 以上应当进行分配。 从负债结构来说，香港规定，负债不得超过总资产的35%。从税收 优惠来说，香港规定，对 reits 的所得进行课税，而对 reits 分配 的股息不进行征税。 此外，在房地产投资信托基金守则中，还对受托人、管理公 司、核数师、上市代理人以及财务顾问、物业估值师等作出了具体 规定。 三、构建我国房地产投资信托基金法律制度的建议 （一）有关立法模式、层级 首先，从立法模式上来说，我国宜采用统一立法的模式。从比较 法上看，reits 的立法模式既有分散式立法模式，例如美国，又有 统一立法模式，亚洲国家的日本、新加坡以及我国的香港地区都采 用这一模式。结合我国的实际情况而言，采用统一立法模式更有益 于我国 r