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XX 老别墅发展保护及规划 摘要：XX 的老别墅荟萃了 20 多个国家的建筑风格，从 1897 年就规划出别墅区，此后大量风格各异的别墅被建造。 许多历史名人的入住使 XX 成为最年轻的历史名城。随着 XX 城市的发展，新一轮城市规划的展开，这些老别墅的保护， 历史特色的持续，与经济发展间的和谐成为我们研究探讨 的方向。 Summary ：The old villa of Qingdao constellated more than 20 building styles of nation, programing a villa area from 1897, each different villa of henceforth a great deal of style is construct.A person of many histories of into live to make Qingdao become a city of the most young history.Along with the development of the city of Qingdao, new city planning launch, the protection of these old villas, the history special features is continuously, becoming the direction that we study the study with the diapason that the economy develops. 关键字： XX 老别墅 历史(history) 现状(actuality) 保护(protect) 规划(programming) XX 仅 110 年历史，却是我国历史文化名城，也是我国 唯一年轻的历史文化名城，其中重要一个方面是众多别墅 承载着历史文化。它们或宁静或活泼，掩映在绿树之中， 构成了 XX 红瓦绿树碧海蓝天的独特城市特色。研究分析这 些老别墅对于保护城市特色，规划 XX 未来建筑发展有着很 重要的意义。 一：XX 早期城市别墅区的划分及成型 公元 1898 年清政府与德国签订了胶澳租界条约共 十款。1899 年德皇威廉三世下令，将租界地新市区命名为 XX。德国占领 XX 后迅速制定了 XX 第一个城市规划。XX 的 城市定位首先是军港，然后是经济港。德国人将它辟为自 由港，意在与英统香港竞争，与此同时德国在大自然优美 的风光中将 XX 规化为旅游，休闲，度假之城市。 城市规划中将伊尔蒂斯山，鱼山环抱，面向汇泉湾一 带作为“颐养区”即休闲别墅区，建森林公园，狩猎 区，游艇俱乐部，海水浴场，及中国第一个度假型旅馆 滨海旅馆。同时规定这一地区为严格的限建区。 日本人 1932 年于胶州湾中写道“XX 分四区，XX 区，大鲍岛区，码头区，别墅区。 德国人威廉路易 1897 年十二月到 XX，负责从中国人 手中购买租借地内土地，这里便成为 XX 第一个别墅区。 XX 第一座私人别墅是威廉路易于 1903 年建造。1903 年波恩尼克在威廉别墅北坡又建一别墅，由德国建筑师伯 特尔设计，此别墅依山面海，55 度大斜坡屋顶成的文艺复 兴风格。角形挑拼，木制长廊，木衍架结构，粗石饰画。 加上胶澳总督官邸，此三栋别墅程品型，为第一个别墅区 地下基础。 1922 年中国收回 XX，重新规划城市，将太平山，太平 角一带规划为新别墅区，共十二条马路，建别墅 150 多座。 1929 年南京国民政府接管 XX，又进行了新一轮的城市 规划，在太平湾畔在原黄海路，汇泉路，荣成路，湛山大 路四路间新开八条马路，分别以我国著名的八个关隘命名， 权作别墅区，审批建筑高于汇泉太平角别墅区每座别 墅应有足够大的庭园，房高不准超过 18 米，四周透体墙， 使这一带别墅风格各异。巴洛克，洛可可，法式，美式， 西班牙式，丹麦式，希腊式，德式，北欧式，日式近 三百座别墅。 1931 年在鱼山以西开辟金口一二三路成立新别墅区， 内有鲁迅公园，东正天主教堂，网球俱乐部。其中一半别 墅一半单体小楼，分布观海山小区，信号山小区，形成了 “红瓦绿树”的 XX 独特建筑风格。 XX 还有一大批别墅没有建在四个别墅区里，在总督府 与警察署附近，是清朝遗老遗少们的别墅。 1984 年国务院批复 XX 市城市规划中，划出了一个旧城 风貌保护区，几个别墅区均在其内。 八大关、太平角两个别墅区四百多座别墅，有三百所 分属几个疗养院。汇泉、鱼山别墅区分散的二百多座别墅 多做为民居。 二. 个别墅区的特点及特色别墅简介 德占时期 XX 在城市建筑设计上提倡中世纪欧洲城市的 自由活泼，景色如画的规划手法，依照留行于欧洲的“带 形城市”和“花园式住宅”的规划思想，德意志民主式古 典复兴浪漫主义和折衷主义在 XX 的土地上构成了欧洲近代 城市风貌。 沂水路上的别墅一般底层有外廊，设计师多为洋人， 别墅入口面向东南，呈不规则形，平面也是自由开场的双 面外廊式，分别是设在东南，西南的方向。主体房屋顶为 四坡顶，西南立面舒展平缓，采用连续圆柱柱廊式设计。 建筑檐口，屋面，窗帽，门桶，踢脚线注重装饰性，四个 立面考虑了呼应，对话关系，以圈柱廊为连续的构图母题， 富有音韵，节奏，变化。而路边的植物位极具特色的法国 梧桐。 莱阳路别墅多为名门望族、商业大亨所建。建筑全依 庭园式坐落，有小楼，有院，有山坡，有楼，有露天观海 阳台。花砖铺地形成多变图案，建筑不会高过三层，植物 多为玉兰，丁香，石榴，木棉。样式折中。设计者基本位 留洋归来的中国人，主流风格明确，建筑材料是花岗岩， 施工法为蘑菇石砌，色彩组合以黄墙红瓦居多。 八大关别墅居住意识很浓，表现在庭园环境的塑造， 建筑形体的结织和细部的装饰上。在庭园绿化方面突出一 个回归自然的主题，韶关路上的碧桃，武胜关路上的红枫， 宁武关路上的海棠，上海关路上的白果，嘉峪关路上的樱 花 天游园康有为故居 在今天福山支路五号，使一座德国古典式建筑，建于 1899 年，1900 年就竣工。是砖木结构。，得古典三段式造 型，建筑总面积 1118.4 平方米，二层外廊式建筑，除东侧 砖砌塔楼外，其余全部从德国裁制运来而制成。内部装修 据当时德国“青年风格”样式。 后被康有为买下取名“天游园”。1927 年康有为逝于 XX，今 XX 有康有为墓，现此房为康有为故居。康有为从 1923 年起在此居住,1927 年 3 月 31 日在此逝世。故居现有 6 个展室,内容有革命家论康有为、康有为生平与戊戌变法 介绍、康有为先生与 XX 等,还有康有为的弟子徐悲鸿、刘 海粟、王遽常、萧娴等著名书画家的作品。1995 年,被确定 为省、市两级爱国主义教育基地。 提督楼迎宾馆 此楼为奥斯卡冯托尔帕尔总督宫邸，由德国设计师 拉查鲁维茨设计，1905 年动工，1908 年建成。实际用款大 大超过预算 45 万马克。迄今为止，在世界各国和地区的总 督府宫邸中这是最豪华的一座。 这座别墅建筑使用面积 4000 平米，主体三层，高 30 米，有不对称品面组成参差错落的外形，有多处雕塑。正 门上方位光芒四射太阳线纹饰，墙角一棵粗大石柱，引出 巨大锚链。雕塑系于太阳，石雕风帆旁有一只诺曼龙头， 圆拱窗上均有浮雕。房顶分别以米红色，蓝色，绿色筒瓦 或鱼鳞瓦覆盖。 室内中央大厅高 2 米，东部是高 11 米室内花园，中部 为喷水池。大厅内有 1876 年德产三角钢琴一架，每一琴键 都由象牙制成，中国只此一架。右侧楼外有 300 平米大凉 台，东部有一件红木栏柱，四周墙以明黄缎裱装称“金厅” ，中部有华丽壁炉，墙壁上有希腊神话浮雕。二楼为总督 卧室，起居室。三楼为侍从居室。全楼 30 个房间不同吊灯 壁灯，不同墙体装饰。家具由德国制造，镶有饰花纹边， 钉有皇家标记。大餐厅水晶铜枝彩灯，重达一吨。 建成后袁世凯成为在金厅受到接待的第一位中国官员。 后又先后住过沈鸿烈，汪精卫，蒋经国，毛泽东等。 1998 年全面对外开放。 花石楼歇脚楼 花石楼是八大关中最著名也是最有代表性的一栋别墅/ 涞必池公爵于 1931 年建成，用中国建筑师刘耀辰设计，如 果按近代欧式建筑传统模式去套它，好像并不十分贴切。 此楼建筑面积 753.7 平方米，院内面积 4.5 亩。楼的主体 共 5 层，顶层为观海台它的建筑风格是典型的欧洲古堡式， 又融入了希腊式和罗马式的风格，也有哥特式的建筑特色。 花石楼主体共分五层，顶层为观海台，侧有铁尖顶。 由圆形和多角形组合而成的建筑物正面造型，别致有序。 而既可用于栽花，亦可用作晚间燃火照明的楼门台阶下花 岗岩石尊，足见设计者之匠心。 此楼有圆形塔楼和巴罗克式锥角塔尖及彩色玻璃，俄 罗斯式圆角与方形主楼相互结合，地板及木结构全部由进 口美国红松构筑。内墙为 XX 产阔石，带有自然纹理。外墙 贴有鹅卵石装饰，因而 XX 市民叫它花石楼。 后被买为英国驻青总领事馆，相传解放前国民党特务 头子戴笠曾在此住过，也有老百姓说蒋介石也在此避过难 等等，总之关于花石楼的传说是太多太多。解放后，花石 楼成为接待中外贵宾的馆舍。董必武、陈毅等党和国家领 导人都曾在此下榻。 公主楼 位于居庸关路 10 号，是一座丹麦式建筑，其外部由一 组不规则斜顶屋面组成，南不为宽敞的方形露台，绿色外 墙，宛如安徒生的童话世界。20 世纪 20 年代，丹麦王子到 XX，经过八大关时见到此处景色怡人，濒临大海，适宜于 度假修养，遂令丹麦驻 XX 领事在此购地，设计建造了这座 丹麦风格的建筑。原拟请丹麦公主来 XX 避暑时居住，后虽 丹麦公主未曾来过，但仍被称为“公主楼”。是八大关的 一座美丽建筑，彭真，罗瑞卿等入住过。 公主楼平面为不规则矩形，地上三层，地下一层，面 积 722 平方米。设计有壁橱的室内房间小巧，铺设了木地 板和木楼梯。依照王子的构想，砖木结构的别墅四面不对 称，宛如安徒生童话中的情景，并使用了当地常见的花岗 岩石基。后者似乎使这个童话故事的基础，一下子变得坚 实了。值得注意的是，公主楼利用了地势落差，将底层下 卧，主立面设计了一个简化了的哥特式尖顶塔楼，西侧内 墙略有内收，形成阁楼空间与建筑体块的对比。许多的旅 游资料推介说，整个公主楼建筑外墙镶嵌白绿相间的马赛 克，掩映于绿树丛中，显得饶有情趣。 三老别墅的现状与保护 老别墅是 XX 的特色，但一个城市要真正成为大都市就 肯定要发展高层建筑。高层建筑可以提高土地集约利用效 率，增加公共绿地和公共空间，构建整体和谐的城市结构， 完善城市功能、提升城市形象，促进城市可持续发展。有 较好的地标性、可识别性和象征意义。能改变并丰富城市 天际线和空间尺度。而别墅的含义是在城市住宅之外的别 处住宅时间在乡村公主人休闲娱乐健身等活动需要的建筑 物。它的存在并不是满足一种远离城市、自给自足的，与 城市生活相隔离的要求。而是为了和城市生活取得一种均 衡，并在此基础上求得和城市生活的兼容。这就成为一个 悖论。而现今的 XX 保护老城区及老别墅和建设新城区及高 层建筑之间的矛盾已渐渐显露。 有人说别墅容积率低，巨大的浪费用地尤其是前海一 带宝贵地带。现在城市发展要求紧迫，可拆除部分无历史 文化价值的老别墅用于建设，仅保留部分知名特色建筑即 可，这样既发展了经济又保留了特色。 但也有人提出高层建筑也有其缺点：会引起地面沉降、 地面强风、热岛现象、影响城市自净等问题。 尽管争论还在继续，但城市发展的步子没有停止，已 有大量老别墅和老建筑已被拆除破坏或因年久失修面临这 样的命运： 几年来，随着城市建设土地供应量急剧萎缩和国家出 台日趋严格的土地出让法规，一些开发商被迫放弃对新区 的“圈地运动”，转而打起了“旧城改造”的鬼主意。在 唯利是图的开发商眼里，老建筑是他们开发赚钱的绊脚石， 唯铲除而后快。于是，在我们美丽城市建筑之林中，永远 地消失了许多“璀璨的花朵”，如果详细列出老建筑的 “死亡者名单”，那会是怎样一件让人十分悲哀又十分愤 慨的事情。 其实，这些年来，一些有识之士面对被以“旧城改造” 名义惨遭拆除的优秀历史建筑，痛心疾首、奔走呼吁，对 XX 的老建筑表达了强烈的挽留与爱惜之情。良知与金钱的 斗争、良知与强权的斗争、良知与愚昧的斗争从未停止过。 不幸的是，在既往的作战史中，良知基本上没有获胜过。 十几年来，因为人为地破坏，XX 消逝的优秀历史建筑多达 几十栋。一些面目狰狞的高层建筑从老城区拔地而起，极 大地破坏了历史街区建筑风格的和谐统一，极大地破坏了 城市的历史风貌。 主要分布在市南、市北两个行政区的优秀老别墅，在 市场经济背景下如何获得妥善的保护和积极的开发利用， 是一个亟待解决的问题。目前，这些老别墅分属于不同的 产权人：政府、军队、教会、国有企业、私人。政府所属 的老别墅中，既有行政机关占用的办公、接待用房，又有 医护、疗养用房。有些国有的老建筑，通过租赁、承包、 置换等方式，长期被私人占用，只用不修，伤痕累累。房 改后私人产权的小洋楼出现一栋小楼被七十二家房客瓜分 的情况，谁都嫌破，谁都想修，结局却是谁也修不了，任 其继续破败下去，直至人走楼空。 无独有偶，这种现象在其他城市也并不鲜见：济南于 1992 年拆除了建于 1909 年由德国建筑师赫尔曼菲舍尔设 计的老火车站;沈阳、*、庐山等地的老建筑也正在被大量 拆除 令人欣慰的是，老建筑的历史文化价值和现实商业现 值正在被一些有胆识、有眼光的人所重视。有着长远战略 眼光的开发商开始寻求老城开发的道德规则：既要赚到钱， 又要很好地保护历史建筑和历史街区。实际上，从已经在 此类项目获得成功的案例看来，这两个目标并不冲突：只 有很好地做好保护，才能赚钱。因为凡是愿意出钱购买和 租用老建筑的客户，看中的恰恰是老建筑的“味道”，而 如果推倒重建，这“味道”就彻底消失了。 老建筑的保护，有赖于老建筑的价值。老建筑潜在价 值的实现，依靠老建筑的再生运用现代科学技术成果， 修旧如旧，满足现代人的需要。 其实建筑遗产有多方面的价值：历史价值、科学价值、 文化价值、使用情感价值等。而情感价值包括文化认同心 理、历史延续感、国家责任感、精神象征感、意识凝聚力、 宗教崇拜。所以说不能单单从经济发展的角度去衡量老别 墅。好在国家相关法律已经陆续出台：中华人民共和国 城市规划法城市紫线管理办法中华人民共和国文 物保护法而这些法规为保护我们的老别墅提供了法律武 器。XX 也根据自身情况出台XX 市总体规划XX 名胜风 景区海岸带规划XX 市历史文化名城保护规划等条例。 他们明确将 XX 分成六个板块：传统风貌体现区、时代风貌 融合区、商埠风貌区、城市新兴建社区、城市一般建社区、 风景旅游区。三大区域：高层建筑禁建区、一般控制区、 适度发展区。其中历史文化保护区十个：八大关区域、汇 泉角区域、太平角区域、鱼山、观象山、信号山、观海山、 安徽路、馆陶路、黄台路、武定路。这些地方禁建高层建 筑。 笔者认为对老别墅给予保护和保留的同时应发挥其经 济和社会价值，上海和庐山的做法值得借鉴。 庐山有近代别墅 700 多座其中有一百多座位名人故居， 其历史文化价值极高。但其中只有 20 座左右被开发成为景 点得到修缮和保护，而那些划归各疗养院的别墅大部分因 无钱修缮或被用作职工宿舍破坏严重，其中部分别墅随时 可能倒塌。近几年庐山市政府加大保护力度并相继拍卖 50 余座老别墅，时效为五十年，而这些别墅也因此重现青春。 而上海老别墅大多建在外滩，人称万国建筑博览会。 这些城区别墅价值是同期同地段普通住宅的 23 倍甚至更 高。由于这一千余座别墅数量巨大所以全予以政府保护不 太可能，所以上海市也采用对外拍卖的方式由私人保护。 目前上海市中心超过六七十年甚至百年的老洋房已成房产 界的稀缺品，单价高达 810 万/平米，极品更是达到 20 万 以上。 虽然目前 XX 也正在效仿以上两地，已将少部分别墅拍 出，而这些别墅也已得到很好的修缮和保护。但目前大部 分老别墅还是分属几个疗养院，而且相当一部分无钱修护。 今年两会期间有代表提出修缮老建筑的建议引人注目，据 介绍经 XX 市政府国资委授权委托 XX 房产置业集团运营的 国有历史优秀建筑、文化名人故居及具有较高历史文化价 值房屋建筑 321 处。XX 市政府决定在今后三年时间中，将 多渠道筹措资金 4000 万元对 70 处优秀建筑进行保护性修 缮。 从上面我们可以看出 XX 老别墅比上海和庐山两地有一 定优势：那就是数量相对较少保护起来较容易，政府很重 视，保护比较完整。但也看出了我们的不足，那就是数量 少、规模小、历史上出现了断代。 建筑是城市的年轮，只有像巴黎、伦敦那样年轮里没 有出现空白的城市才是真正的历史名城。在我们为 XX 老别 墅的保护奔走呼吁的同时不要忘记为以后有更多老别墅的 出现做好规划。笔者认为建筑不仅仅作为编年史艺术史而 存在，建筑首先是政治的历史。在政治因素或限制或佑护 的前提下，建筑以适宜的姿态粘连在一起成为历史主脉， XX 的老别墅就是以这种历史名人故居的形式而加上了光环。 而 XX 还有一大部分老别墅没能幸运的被历史选中，与名人 擦肩而过，但这并不妨碍它本身的建筑价值，正所谓菩提 本无树，何处惹尘埃。如能跟上时代的步伐，运用引进人 才的战略目光，邀请当代国内外知名大师前来消夏，并给 予其别墅的一定使用权，笔者相信这些沉寂的建筑艺术必 将焕发第二次青春。 在开发以前老别墅的同时我们还需要建设一些新的 XX 特色别墅，使 XX 的别墅编年史得以延续。这里涉及到两个 问题：城市的规划和别墅的设计。诗人海子曾经说：我有 一所房子，面朝大海，春暖花开。这样的梦想在 XX 似乎不 难实现。这更加印证了 XX 得天独厚 可以给我们一定启示。方越来越少，别墅正退出城区 转向内陆。这就更需要 XX 市政府对别墅区的重新规划。而 别墅的设计似乎更困难一些，许多国内外知名的设计师都 曾说过：近三十年中国没有出现建筑大师。众所周知建筑 大师的成长不是一朝一夕的事情，他们需要表演和历练的 舞台，XX 市政府可以每 3 年对国内进行一座别墅的设计竞 标，整个过程实行透明化，其产权归国家所有，并将部分 使用权授予国内外青年才俊，这就是所谓的种下梧桐树， 引得凤凰来。这样不仅促进 XX 的建筑业乃至全国的建筑界 的成长，更促进了 XX 各方面的腾飞。真正体现了 XX 卓越、 创新、和谐、包容的城市精神。 综上所属，成就 XX 新版老别墅需过四道坎，一解决好 旧城保护与合理发展的矛盾。，创造更多的可能。二.培育 和引进别墅消费市场，三.建筑与邻近境地段条件极其历史 和文化的和谐。四.建筑本身可圈可点。 结束语 一些不成熟的想法，也许只能作为谈资，但 XX 碧海篮 天、红瓦绿树的特色不会失去，只要抱着保护的态度去发 展老别墅，历史名城才会真的